АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-45283/2022

09 декабря 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2022 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи О.И. Исмаиловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-45283/2022 

по иску Администрации г. Екатеринбурга (Земельный Комитет) (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>), далее – истец, комитет

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ДОМИНВЕСТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Авангард-Д», (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), далее – ответчик, общество

третье лицо: акционерное общество Управляющая компания «ИНВЕСТСТРОЙ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 886 274 руб. 06 коп.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда.

Отводов суду не заявлено.

02.12.2022 истцом в электронном виде представлен информационный расчет задолженности.

06.12.2022 истцом в электронном виде представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство удовлетворено.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Администрация г. Екатеринбурга (Земельный Комитет) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ДОМИНВЕСТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Авангард-Д» 886274 руб. 06 коп., в том числе 450044 руб. 20 коп. – арендная плата по договору аренды земельного участка от 18.12.2008 №4-1183, 436229 руб. 85 коп. – пени за период с 11.04.2019 по 31.12.2021.

Ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности в части требований о взыскании долга и пени за период с марта 2017 года по 16 августа 2019 года. Кроме того, ответчик заявляет о чрезмерности размера пени и необходимости её снижения на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Центр развития циркового искусства» заключен Договор аренды земельного участка от 18.12.2008 № 4-1183, площадью 11 298 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0401055:28 по улицам 8 Марта - Народной воли (8 Марта, 49) в городе Екатеринбурге.

Участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра «Арена».

Срок действия договора с 30.06.2008 по 20.02.2014.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.06.2010 №66-66-01/335/2010-098.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае фактического использования арендатором земельного участка после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соответственно, Договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Строительство торгово-офисного центра «Арена» завершено 23.12.2013 (разрешение на ввод в эксплуатацию № RU-66302000-1955). Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по улице 8 Марта, д. 49, составляет 19300,2 кв.м.

Строительство здания гостиницы со встроенными помещениями общественного назначения на 1-м этаже (№ 1 по ПЗУ) завершено 19.09.2016 (разрешение на ввод в эксплуатацию №RU 66302000-169-2016. Площадь вновь выстроенного объекта недвижимости, расположенного по улице Степана Разина, д. 2, составляет 19 896,6 кв. м. (19 871,6 кв.м. (площадь возведенного строения) + 25 кв.м. (трансформаторная подстанция - 2 этап строительства).

Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-46974/2015 установлено, что из земельного участка общей площадью 11 298 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0401055:28, расположенного по улицам 8 Марта - Народной воли в г. Екатеринбурге, сформированы земельные участки площадью 4 113 кв.м. для строительства торгово-офисного здания и площадью 7 186 кв.м. для строительства здания гостиницы.

Помещения во вновь построенном объекте недвижимости площадью 19896,6 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 7186 кв.м, переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ответчику. Площадь помещений ответчика 42,1 кв.м.

Дополнительное соглашение к Договору аренды с Ответчиком не заключалось.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договора не требуется.

Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Для АО «УК «Инвестстрой» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Авангард» (ИНН 

<

***>) производились расчеты арендной платы за земельный участок в размере:

42,1/19896,6 от 7186 кв.м = 15,2 кв.м с 01.06.2018 - апартаменты

19.12.2019 права и обязанности по договору доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Авангард» от АО УК «Инвестстрой» перешли к ООО УК «Доминвест» (ИНН 

<

***> (изменения и дополнения № 7 в Правила доверительного управления АО «УК «Инвестстрой» № 1861-94199166-7 зарегистрированы Банком России 19.12.2019).

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С19.12.2019 все ранее возникшие, а также вновь возникающие права и обязанности, по договорам, заключенным в рамках доверительного управления имуществом ЗПИФ «Авангард», а также обязательства перешли к ООО УК «Доминвест».

Согласно пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд представляет собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 15 Закона об инвестиционных фондах имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев, имущества, составляющего иные паевые инвестиционные фонды, находящиеся в доверительном управлении этой управляющей компании, а также иного имущества, находящегося в доверительном управлении или по иным основаниям у указанной управляющей компании. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Для расчетов по операциям, связанным с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, открывается отдельный банковский счет.

Согласно п.2 ст.16 Закона об инвестиционных фондах долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, погашаются за счет этого имущества.

Для ответчика размер арендной платы на основании Договора аренды устанавливается Администрацией города Екатеринбурга в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург»: Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Площадь земельного участка, занимаемая Ответчиком, исходя из которой производятся начисления платы за фактическое пользование, рассчитывается исходя из площади помещений, принадлежащих Ответчику на праве собственности к площади помещений в здании от площади земельного участка:

(общая площадь помещений Ответчика) / 19896,6 (общая площадь помещений в здании, расположенном на земельном участке) х 7186 (площадь земельного участка).

В связи с вышеизложенным, Администрацией города Екатеринбурга для АО УК «Доминвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Авангард» ИНН 

<

***> были подготовлены расчеты арендной платы в размере: 42,1/19896,6 от 7186 кв.м - апартаменты;

Согласно расчету истца, за период с марта 2017 по декабрь 2021 у ответчика имеется задолженность в сумме 450044,20 руб.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. 

С учетом положений ч. 2 ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" довод ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит рассмотрению судом, поскольку указанное заявление поступило до рассмотрения дела по существу.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Суд принимает довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (ст. 199 ГК РФ). Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). 

Истец обратился в арбитражный суд 17.08.2022.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену (статьи 41 ГПК РФ и 47 АПК РФ).

На основании Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» при взыскании периодичных платежей учитывается срок оплаты. 

Таким образом, с учетом срока исковой давности, суд находит обоснованным взыскание с ответчика в пользу истца арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.12.2008 №4-1183 за период июль 2019 года - декабрь 2021 года в размере 22278 руб. 93 коп.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных нормативных актов.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору аренды Арендатору начисляется пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы Ответчику начислены пени в сумме 436229,85 руб. за период с 11.04.2019 по 31.12.2021.

 В соответствии с ч.1 ст.207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Ответчиком заявлено о чрезмерности размера неустойки и необходимости её снижения на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец возражает против применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71).

Согласно пункту 73 указанного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Между тем доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств с учетом периода, в течение которого платежи не вносились, ответчиком не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено, доказательств уплаты пеней в полном объеме не представлено, требование истца о взыскании пеней подлежит удовлетворению за период с 11.07.2019 по 31.12.2021 (в пределах срока исковой давности) не может превышать 10167 руб. 54 коп.

Бремя уплаты государственной пошлины на основании ч. 1,3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации подлежит возложению на ответчика.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ДОМИНВЕСТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Авангард-Д» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (Земельный Комитет) (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) 32446 руб. 47 коп., в том числе 22278 руб. 93 коп. – арендная плата по договору аренды земельного участка от 18.12.2008 №4-1183 за период июль 2019-декабрь 2021, 10167 руб. 54 коп. – пени за период с 11.07.2019 по 31.12.2021.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ДОМИНВЕСТ» Д.У. ЗПИФ комбинированным «Авангард-Д» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 759 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

СудьяО.И. Исмаилова