Дело № А79-15046/2018

18 декабря 2019 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2019 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.10.2019 по делу № А79-15046/2018, принятое по иску Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской  Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 309213014900098), обществу с ограниченной ответственностью «Дина» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, –общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр», о взыскании задолженности и расторжении договора, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дина» (далее – Общество) о взыскании 41 219 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору от 31.01.2012 №831 за период с 01.09.2018 по 30.09.2018, а также 11 957 руб. 24 коп. пеней за период с 01.08.2018 по 09.10.2018 (дело № А79-15046/2018).

Кроме того, Министерство обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании 32 945 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате по договору от 31.01.2012 №831 за период с 01.07.2018 по 31.10.2018, 2340 руб. 08 коп. пеней за период с 10.07.2018 по 09.11.2018, и расторжении договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 31.01.2012 №831 (дело А79-15202/2018).

Определением от 26.02.2018 дело № А79-15046/2018 и дело № А79-15202/2018 объединены в одно производство; объединенному делу присвоен № А79-15046/2018.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»).

Решением от 03.10.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики взыскал Общества в пользу Министерства 119 руб. 31 коп. пеней за период с 01.08.2018 по 09.10.2018; в удовлетворении остальной части иска к Обществу отказал; в удовлетворении иска к Предпринимателю отказал; взыскал с Министерства в пользу Общества 24 595 руб. 08 коп. и в пользу Предпринимателя 5400 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с результатом проведенной по делу судебной экспертизы, в обоснование возражений указано на наличие несоответствий, содержащихся в заключении экспертов № 22/2019, которые повлияли на выводы об итоговой величине рыночной стоимости объекта аренды. Министерство настаивает на том, что размер арендной платы за спорный земельный участок необходимо определять на основании отчета об оценке от 29.03.2018 № 710/18.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерством (арендодатель), Обществом и Предпринимателем (арендаторы) заключен договор на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 31.01.2012 №831, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Министерства от 23.01.2012 № 31-р предоставляет арендаторам во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, общей площадью 2051 кв.м с кадастровым номером 21:01:030305:62, расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

...>, для эксплуатации производственной базы (т.1, л.д.11-13).

На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендаторам (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы за участок с 28.12.2011 устанавливается в сумме 132 685 руб. 65 коп., (приложение № 2) без учета НДС и подлежит перечислению арендаторами ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10-го числа текущего месяца.

Размер арендной платы рассчитан для каждого арендатора индивидуально с учетом функционального использования арендуемого участка, и устанавливается Обществу в сумме 109 007 руб. 96 коп., Предпринимателю в сумме 23 677 руб. 69 коп.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендаторам письменное уведомление, которое является обязательным для арендаторов и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендаторов путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенному с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

Государственная регистрация договора произведена 20.02.2017.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи 28.12.2011.

08.06.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в котором годовой размер арендной платы с 01.01.2017 установлен в сумме 311 936 руб. 85 коп. без учета НДС, в том числе: Обществу в сумме 256 271 руб. 86 коп., Предпринимателю в сумме 55 664 руб. 99 коп.

Пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: «В соответствии с 

постановление

м Кабинета Министров Чувашской Республики от19.06.2006 №148 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата ежегодно, но не более одного раза в год, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год не производится.» (т. 1, л.д. 37).

Согласно пункту 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.06.2017 договор заключен на срок с 28.12.2011 до 01.01.2027.

В связи с изменением Кабинета Министров Чувашской Республики постановлением от 08.09.2017 №349 порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, истец сопроводительным письмом от 03.05.2018 №11-05/6795 направил ответчикам проект дополнительного соглашения к договору на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 31.01.2012 №831, в котором годовой размер арендной платы за участок с 01.01.2018 указан в сумме 622 384 руб. без учета НДС в том числе: Обществу в сумме 511 319 руб. 86 коп., Предпринимателю в сумме 111 064 руб. 14 коп. Годовой размер арендной платы истцом определен на основании отчета об оценке по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок от 29.03.2018 №710/18, составленного ООО «Аналитик Центр» (т. 1, л.д. 15-18).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательства по внесению арендной платы в измененном размере, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункты 16 и 19). 

Договор аренды от 31.01.2012 №831 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата является регулируемой.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок от 29.03.2018 №710/18, составленному ООО «Аналитик Центр», годовой размер арендной платы за пользование объектом недвижимости: земельный участок, площадь 2051 кв.м, кадастровый номер 21:01:030305:62, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, 

<

...>, составляет 622 384 руб. (т. 1, л.д. 49-164).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С целью определения соответствия отчета об оценке по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок от 29.03.2018 №710/18, составленного ООО «Аналитик Центр», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки судом первой инстанции по ходатайству ответчиков по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 17.06.2019 №22/2019, составленному экспертами ООО «Агентство оценки собственности», в результате проведенного исследования в отчете от 29.03.2018 №710/18 об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы государственного имущества Чувашской Республики: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030305:62, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, площадью 2051 кв.м, составленном оценщиком ООО «Аналитик центр» ФИО3, было выявлено значительное количество нарушений требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступлений от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, часть которых существенным образом повлияла на достоверность определенной величины рыночной арендной платы за объект оценки, на основании чего экспертами был сделан вывод о том, что исследуемый отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам оценки.

В результате проведенного исследования и расчетов экспертами был сделан вывод, что величина рыночной годовой арендной платы (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях) за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030305:62, площадью 2051 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы), расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2018 составляет 258 590 руб. (т. 2, л.д. 60-134).

Согласно статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Министерством не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) истец не воспользовался. Вместе с тем выраженное им сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке приведенной процессуальной нормы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете размера подлежащей внесению ответчиками арендной платы следует руководствоваться заключением судебной экспертизы, которое является относимым, допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих достоверность выводов судебных экспертов, в материалы дела не представлено.

Также судом установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:62 используемая Обществом составляет 1685 кв.м, площадь используемая Предпринимателем – 366 кв.м.

Исходя из размера годовой арендной платы, определенного экспертами в заключении судебной экспертизы от 17.06.2019 №22/2019, размер годовой арендной платы с 01.01.2018 для Общества составил 212 444 руб. 73 коп., ежемесячный – 17 703 руб. 73 коп.; для Предпринимателя годовой размер арендной платы – 46 145 руб. 27 коп., ежемесячный – 3845 руб. 44 коп.

Правомерность применения Министерством рыночной стоимости права аренды начиная с 01.01.2018 ответчиками не оспаривалась.

Учитывая установленный размер арендной платы и произведенные ответчиками платежи, отраженные в лицевых карточках, представленных истцом в качестве расчета задолженности, суд пришел к верному выводу о том, что задолженность по арендной плате у ответчиков отсутствует, однако Обществом была допущена просрочка внесения арендной платы.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За каждый день просрочки в оплате арендной платы арендаторы уплачивают пеню из расчета 0,1 % от суммы недоимки (пункт 5.2 договора).

По расчету суда сумма подлежащих оплате Обществом пеней по состоянию на 09.10.2018 составила 119 руб. 31 коп., которые на законных основаниях взысканы в пользу Министерства.

Оснований для удовлетворения иных денежных требований, предъявленных Министерством к Обществу и Предпринимателю, у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, истец просил расторгнуть договор на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 31.01.2012 №831, заключенный с Предпринимателем.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установив, что Предпринимателем не было допущено просрочки внесения арендной платы, суд справедливо констатировал, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Учитывая исход рассмотрения спора, руководствуясь положениями статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд также отнес на истца обязанность по возмещению ответчикам понесенных в связи с оплатой экспертизы судебных расходов.

Таким образом, в ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения коллегия судей не установила каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласилась с оценкой представленных в дело документов.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 03.10.2019 по делу  № А79-15046/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

О.Ю. Александрова