АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-19401/2020

город Калуга

18 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11.01.2023.

Постановление изготовлено в полном объёме 18.01.2023.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Леоновой Л.В,

судей Смолко С.И., Стрегелевой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тагиевой Л.А.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Туристический центр "Премьер-Отель" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) - ФИО1 (доверенность от 09.01.2023);

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Туристический центр "Премьер-Отель" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу № А83-19401/2020, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  "Туристический центр «Премьер-Отель" (далее - заявитель, ООО "Туристический центр "Премьер-Отель", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 13.01.2021 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, кадастровый номер 90:22:010106:995, расположенное по адресу: 

<

...> и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении требований общества отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит  отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Иные, участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что общество обратилось в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого здания общей площадью 2040,6 кв. м, кадастровый номер 90:22:010106:995, расположенного по адресу: 

<

...>

Уведомлением от 13.10.2020 № 90/003/101/2020-2648 Госкомрегистр приостановил государственную регистрацию на заявленный к регистрации объект со ссылкой на часть 10 статьи 40, пункты 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) на срок до 13.01.2021. 

Сообщением от 13.01.2021 по заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 90/003/101/2020-2648 Госкомрегистр отказал обществу в государственной регистрации права собственности в отношении нежилого здания с кадастровым номером 90:22:010106:995, расположенного по адресу: 

<

...> в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности, и непредставлением документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Основаниями для отказа послужили следующие обстоятельства: право заявителя на земельный участок не зарегистрировано в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, оригинал договора аренды земельного участка от 26.08.2010 № 827-г не представлен; вид разрешенного использования земельного участка на момент ввода в эксплуатацию здания (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) разрешает размещение зданий высотой до 4-х этажей, согласно декларации данное здание имеет 6 этажей, следовательно, земельный участок не предоставлен для целей размещения такого объекта; этажность здания, указанная в сведениях ЕГРН, не соответствует представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации; согласно представленной декларации производится реконструкция объекта незавершенного строительства, тогда как правоустанавливающий документ на исходный объект недвижимости не представлен; из полученных ответов на межведомственные запросы следует, что план земельного участка не выдавался, проектная документация не согласовывалась.

Полагая, что решение Госкомрегистра является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в  суд в порядке главы 24 АПК РФ с требованием о признании незаконным уведомления о приостановлении, затем, уточнив свои требования, с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности общества на заявленное к регистрации нежилое здание и нарушение в связи с этим прав общества.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды земли от 26.08.2010 № 827-Г истек 30.05.2015, общество договор не переоформило в срок, установленный Законом № 38-ЗРК, и в порядке, предусмотренном Порядком переоформления прав на земельные участки, утвержденным Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313, в связи с чем не подтвердило свое право на земельный участок на момент обращения с заявлением в регистрирующий орган.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, статьями 200 и 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014), право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального Конституционного закона, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридически лиц, сохраняется. 

Сведения об объектах недвижимости, учтенных на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами, с учетом предусмотренного статьей 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы Единого государственного реестра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым (пункт 1 статьи 9 Закон Республики Крым № 38-3PK). 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, является Федеральный Закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ). 

Согласно пункта 14 части 1 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Как следует из материалов дела, согласно решению Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 13.09.2006  по делу № 2-2/14083/2006 (с учетом постановления от 03.10.2006  об исправлении описки) за обществом признано право собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. К. Либкхнехта- ул. К. Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3 в г. Симферополе.   

Реконструкция объекта незавершенного строительства осуществлялась на земельном участке общей площадью 0,0554 га. 

Указанный земельный участок предоставлен обществу для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, на основании Законов Украины "Об аренде земли" и "О местном самоуправлении в Украине", во исполнение решения 61-й сессии Симферопольского городского совета 5 созыва № 1018 от 30.06.2010 г. 

26.08.2010 между Симферопольским городским советом и ООО "Туристический центр "Премьер-Отель" заключен договор аренды земельного участка № 827-Г для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, расположенный по адресу: г. Симферополь, Республики Крым, Украина, ул. К. Либкнехта-ул. К. Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3. 

Согласно пункту 3.1. договора, земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет, а именно до 30.06.2015. 

01.12.2011  Инспекцией ГАСК в АР Крым обществу выдана декларация на начало выполнения строительных работ № КР08311906097. 

Согласно указанной декларации данное здание имеет 4 этажа и мансарду.

16.12.2014  объект "Реконструкция объекта незавершенного строительства, расположенного по ул. К. Либкнехта, 36/49 под туристический центр "Премьер Отель" введен в эксплуатацию, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации № РК143140006187. 

Из указанной декларации раздела 14 следует, что здание имеет цоколь, 4 этажа и мансарду.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером 90:22:010196:995 имеет количество этажей 6, в том числе подземный 1.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что в указанных документах имеются разночтения в этажности.

Вместе с тем, суды не дали правовой оценки указанным обстоятельствам с учетом исходного документа на объект недвижимости. 

Каких-либо объяснений относительно причин и оснований имеющих место отступлений от проекта обществом в материалы дела не представлено.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие наличия подлинного договора аренды на земельный участок.

Вместе с тем из судебных актов не следует, что обществом предоставлялся на обозрение суда подлинный договор аренды земельного участка, а также что он заверен судом и приобщен к материалам дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о неполном исследовании судами обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Частью 2 этой же статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

В подтверждение своих прав на земельный участок обществом предоставлен договор аренды земельного участка № 827-Г от 26.08.2010 заключенный между Симферопольским городским советом и ООО "Туристический центр "Премьер-Отель".

 Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное, платное пользование земельный участок для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, расположенный по адресу: г. Симферополь, Республики Крым, Украина, ул. К. Либкнехта-ул. К. Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3. 

Согласно п. 3.1. Договора, земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет, а именно до 30.06.2015.

16.12.2014  объект спорный объект введен в эксплуатацию, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации № РК143140006187. 

Таким образом на момент введения объекта в эксплуатацию, срок договора аренды не истек.

При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о правомерности отказа регистрирующего органа права собственности на спорный объект, в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости является необоснованным, в силу положений части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций не были установлены и исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании частей 2, 3 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку оценка доказательств и установление фактических обстоятельств в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не входит, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, учесть указанное в настоящем постановлении, принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 288, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу № А83-19401/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий   Л.В.  Леонова

Судьи   С.И. Смолко

          Г.А. Стрегелева