АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3140/2020

15 сентября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Стройдеталь»: ФИО1, представитель по доверенности               без номера от 11.05.2020

от МО «Артемовский городской округ» в лице администрации Артемовского городского округа: ФИО2, представитель                       по доверенности от 25.10.2019 № 222

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»

на решение от 04.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2020

по делу № А51-17004/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»

к муниципальному образованию «Артемовский городской округ» в лице администрации Артемовского городского округа

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, муниципальное казенное учреждение «Финансовое управление администрации Артемовского городского округа, Департамент градостроительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

о расторжении договора аренды, взыскании 17 788 348 руб. 07 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Стройдеталь»                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690017,  

<

...>; далее – ООО «Стройдеталь» общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском                     к муниципальному образованию «Артемовский городской округа» в лице администрации (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 692760, 

<

...>; далее – администрация), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ныне – Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 690110, 

<

...>;  далее – Департамент, Министерство) и муниципальному казенному учреждению «Учреждение финансового управления администрации Артемовского городского округа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 692760, 

<

...>; далее – Финуправление) о солидарном взыскании с ответчиков задатка за участие в аукционе в размере 235 800 руб., платы за право аренды в размере 11 907 900 руб., арендной платы в размере 589 356 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 811 258 руб. 07 коп.  и убытков в сумме 1 244 034 руб. (с учетом уточнения размера требований          и частичного отказа от иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства Приморского края (ОГРН 

<

***>,                              ИНН 

<

***>, адрес: 690005, 

<

...>; далее – Департамент градостроительства), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление Росреестра), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 107078, 

<

...>; далее – Кадастровая палата).

Решением суда от 20.09.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 без изменения, исковые требования общества удовлетворены частично и с муниципального образования в лице администрации взыскано 12 733 056 руб. убытков,                    в остальной части иска отказано. Производство по делу в части расторжения договора аренды земельного участка от 20.01.2015 № 2/А прекращено            по пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа                   от 04.06.2019 № Ф03-1208/2019 названные решение суда от 20.09.2018                      и апелляционное постановление от 26.12.2018 отменены, дело направлено         на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

В процессе нового рассмотрения дела Министерство, Финуправление                                исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того, судом приняты уточнения исковых требований, согласно которым общество просило взыскать с администрации за счет казны Артемовского городского округа денежные средства в размере                          17 788 348 руб. 07 коп. Также истец также отказался от требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 20.01.2015 № 2/А, отказ принят судом. 

По итогам повторного рассмотрения дела решением суда от 04.02.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда              от 15.05.2020 без изменения, прекращено производство по делу в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 20.01.2015 № 2/А, в удовлетворении остальных требований отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «Стройдеталь» выражает несогласие                 с состоявшимися решением суда от 04.02.2020 и апелляционным постановлением от 15.05.2020, просит их отменить и удовлетворить заявленные им требования. В обоснование своей позиции заявитель жалобы указал на необоснованное возложение на него бремени доказывания осмотрительности и добросовестности в своем поведении при участии                   в торгах, несмотря на наличие аукционной документации об условиях спорной сделки, на достоверность которой полагалось общество. Полагает, что имеющееся наложение территориальной зоны Ж-3 на спорный земельный участок влечет безусловный отказ в выдаче разрешения               на строительство ввиду того, что градостроительным регламентом этой зоны не предусмотрено многоэтажное строительство, которое являлось основной целью общества при получении спорного участка в аренду. Считает, что фактически судами поддержано противоправное поведение администрации (статья 10 ГК РФ).

Администрация и Министерство в отзывах на кассационную жалобу опровергли все приведенные в ней доводы, в связи с чем предложили оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу               не поступили.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель общества настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель администрации.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом                    о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако в суд своих представителей не направили,              об отложении судебного заседания не ходатайствовали, что в силу части 3 статьи 156 и части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению поданной жалобы по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов            и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный  суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 общей площадью 17 334 кв.м сформирован и поставлен 05.09.2014 на кадастровый учет на основании решения Комиссии по землепользованию и застройке Артемовского городского округа (выписка из протокола от 17.07.2014 № 11) в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации                           от 29.08.2014 № 2976-па. Целевое назначение и вид разрешенного использования данного участка определено как «многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше» исходя из его расположения в границах территориальной зоны Ж-1.

В соответствии с постановлением администрации от 19.11.2014                  № 4072-па организовано проведение открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды незастроенного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства: кадастровый номер – 25:27:030104:5034; площадь – 17 334 кв.м; категория – земли населенных пунктов; территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки); разрешенное использование – многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; срок аренды – 1 год.

Согласно протоколу результатов аукциона от 29.12.2014 № 10/А победителем торгов признано ООО «Стройдеталь» как предложившее наибольшую цену за право аренды в сумме 11 907 900 руб. с учетом внесенного ранее задатка в размере 235 800 руб.

В связи с этим между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договора аренды от 20.01.2015 № 2/А, по условиям которого обществу на срок с 20.01.2015 по 19.01.2016 передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034, находящийся по адресу: 

<

...>, для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

Пунктом 3.1 договора определена общая сумма арендной платы                   в размере 589 356 руб., которая внесена обществом на счет администрации               в полном объеме.

Впоследствии полномочия по распоряжению неразграниченными земельными участками на территории Приморского края были переданы Департаменту в соответствии с Законами Приморского края от 18.11.2014          № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» и от 29.06.2009                       № 446-КЗ «О градостроительной деятельности на территории Приморского края». 

На основании обращения общества Департаментом 28.07.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:5034, в котором отражено, что данный участок фактически располагается в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3.

ООО «Стройдеталь» получено письмо ООО «Владстройпроект»                    от 20.08.2015 № 77-15, с указанием на отсутствие возможности получить положительное заключение экспертизы в отношении разработанных проектных решений по причине того, что 1-я очередь строительства налагается на зону индивидуальной жилой застройки (Ж-3), в границах которой возведение многоэтажных жилых домов не предусмотрено действующими Правилами застройки и землепользования Артемовского городского округа.

Поскольку общество в период действия договора аренды                       не осуществило строительство, им в адрес администрации была направлена претензия от 07.06.2017 с требованием о возмещении причиненных убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, возникших                   в результате невозможности использования  спорного участка по своему назначению.

Отказ администрации в удовлетворении требований общества, изложенный в письме от 28.06.2017 № 27/774, послужил основанием для предъявления в арбитражный суд рассматриваемого иска.  

Отношения сторон, основанные на договоре аренды земельного участка от 20.01.2015 № 2/А правильно квалифицированы судами как регулируемые общими положениями главы 34 ГК РФ с учетом особенностей земельного и градостроительного законодательства, установленных в отношении публичных участков, предоставляемых для строительства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Кроме того, согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем          при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу положений статей 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных                     требований ООО «Стройдеталь» следовало доказать, что выявленный недостаток (нахождение спорного участка в двух территориальных зонах) объективно препятствовал использованию участка по указанному в договоре назначению и не был заранее известен арендатору либо не мог быть обнаружен им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

В данном случае установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением названного договора,                            что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи                   от 20.01.2015 и истцом не отрицается. 

Общество приступило к освоению арендуемого участка, в том числе разработало проектную документацию на строительство многоквартирного дома, регулярно вносило арендную плату весь период действия договора                   и не требовало его досрочного расторжения. 

При этом судам установлено, что спорный земельный участок                      с кадастровым номером 25:27:030104:5034 изначально формировался администрацией для проведения отрытого аукциона и предоставления его           в аренду для целей строительства многоквартирного дома.  

При утверждении схемы расположения данного участка, постановки его на кадастровый учет и разработке аукционной документации вид его разрешенного использования определен в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-1. 

Вместе с тем, согласно действовавшим на момент образования спорного участка Правилам землепользования и застройки Артемовского городского округа, утвержденным решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 № 497, Генеральному плану Артемовского городского округа, утвержденному решением Думы Артемовского городского округа             от 30.10.2009 № 237, этот участок фактически располагался в двух территориальных зонах Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки), а также Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки).

С учетом установленного суды признали, что на момент проведения аукциона и заключения с обществом договора аренды от 20.01.2015                № 2/А земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:5034 фактически находился в двух территориальных зонах (Ж-1 и Ж-3).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, общество сослалось на невозможность использования переданного ему участка            ввиду его расположения в двух территориальных зонах.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом названными нормами права, суды обеих инстанции установили,                          что общество после получения информации о нахождении спорного участка в двух территориальных зонах (Ж-1 и Ж-3) обращалось в Департамент с просьбой о заключении дополнительного соглашения об увеличении сроков аренды земельного участка; просило провести необходимые процедуры для внесения изменений в действующие правила землепользования и застройки  с целью устранения несоответствия, касающегося разночтений в сведениях              о расположении арендуемого участка, содержащихся в договоре аренды                 и в градостроительном плане; выражало намерение реализовать свое преимущественное право на заключение нового договора аренды; фактически до истечения срока аренды использовало спорный участок,                не заявляло отказ от договора аренды и не оспаривало действия администрации по формированию и постановке участка на кадастровый учет; не принимало надлежащих мер по изменению (корректировке) границ участка; не разработало новой концепции застройки с учетом указанных обстоятельств, не провело дополнительные инженерные изыскания                              и не внесло изменения в проектную документацию, а в рамках дела                            № А51-29434/2016 в 2017 году отказалось от требований о признании недействительными аукциона и заключенного по его итогам договора аренды от 20.01.2015 № 2А.

Также судебные инстанции признали, что уже на дату проведения аукциона и на момент заключения договора аренды общество, являясь субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, могло,              а при должной степени осмотрительности должно было знать о том, что спорный земельный участок находился в двух территориальных зонах               (Ж-1 и Ж-3), поскольку соответствующая информация содержалась во фрагменте карты градостроительного зонирования с отображением зон с особыми условиями использования территории, входящей в состав правил землепользования и застройки Артемовского городского округа, утвержденных решением Думы Артемовского городского округа                          от 28.04.2011 № 497 и в кадастровом плане территории от 19.03.2015                      № 25/00-15-99742 кадастрового квартала 25:27:030104. Указанные обстоятельства также подтверждались градостроительным планом                                  № RU25302000-0720150000000380.

Далее установив, что площадь наложения спорного участка на территориальную зону Ж-3 (зона индивидуальной жилой застройки) является незначительной и составляет всего 652 кв.м (3,76% от общей площади всего участка – 17 334 кв.м) при максимальном проценте застройки территории              в границах зоны многоэтажной жилой застройки Ж-1 – 75%, и фактически входит в 25% территории, не подлежащей застройке, суды сделали обоснованный вывод, с которым соглашается суд округа, что в данном случае указанные обстоятельства не могли являться объективным препятствием для использования обществом оставшейся части спорного участка в границах территориальной зоны Ж-1 в целях возведения многоквартирного дома. 

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, обществом           в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

С учетом установленного, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии в данном случае достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований ввиду их необоснованности, признается судом округа сделанным на основании полного, всестороннего исследования и оценки имеющихся доказательств       с правильным применением соответствующих норм материального права.

Указание общества в кассационной жалобе на то, что имеющееся наложение территориальной зоны Ж-3 на спорный земельный участок влечет безусловный отказ в выдаче разрешения на строительство, судом округа              не принимается, поскольку носит предположительный (вероятностный характер). Фактически ООО «Стройдеталь» за получением такого разрешения в период действия договора аренды не обращалось, отказа в этом в связи с указанными обстоятельствами не получало.

Также подлежат отклонению ссылки заявителя жалобы на неверное распределение между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора, и доводы общества о противоправном поведении администрации (статья 10 ГК РФ), Аналогичные аргументы приводились обществом в судах первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку и в итоге мотивированно отклонены судами.

Оснований для других выводов по названным вопросам суд округа           в данном случае не усматривает. Действия администрации по формированию спорного участка не обжаловались обществом и не признаны незаконными            в судебном порядке. Доказательств того, что ответчиком чинились препятствия в освоении обществом данного участка в пределах срока действия договора аренды, в деле также не имеется. 

В связи с изложенным оснований полагать, что заявленные убытки причинены в результате противоправных действий администрации как арендодателя и подлежат взысканию с нее в силу положений статей 15, 393 ГК РФ, судами не установлено.

Иных доводов, способных повлиять на правильность рассмотрения настоящего спора и итоговый результат по делу, истцом в кассационной жалобе не приведено.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права, у суда округа отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы истца.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2020 по делу № А51-17004/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков        

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

                                                                                                            С.Н. Новикова