АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6297/24 

Екатеринбург

24 октября 2024 г.

 

Дело № А60-58731/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Беляевой Н. Г., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее – Департамент) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2024 по делу № А60-58731/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента – ФИО1 (доверенность от 28.03.2024 № 13/05/02.06-14).

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее - общество «Эстра») о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2023 № 49000850 в размере 183 110,97 руб. за период с 01.05.2023 по 31.08.2023, 8 168,03 руб., пени за просрочку платежей, начисленной за период с 11.05.2023 по 27.09.2023, с 01.05.2023 по 28.09.2023, с продолжением их начисления с 28.09.2023 до фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период нарушения обязательства, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды № 49000850 от 01.03.2023; выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, 41 (1 этаж - помещения № 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.), взыскании почтовых расходов в размере 249,40 руб. 

В результате неоднократного уточнения исковых требований Департамент просил расторгнуть договор аренды № 49000850 от 01.03.2023, выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, 41 (1 этаж - помещения №№ 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.). 

В связи с погашением обществом задолженности Департамент также заявил ходатайство об отказе от заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате, пени, почтовых расходов. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2024 производство по делу в части взыскания долга, пени, почтовых расходов прекращено. В остальной части в иске отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из нежилого здания отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части. Заявитель указал, что ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем истец увеличивал период взыскания задолженности с 01.05.2023 по 31.08.2023 на период по                                                 31.10.2023 по 31.01.2024. Оплату ответчик начал производить лишь с 22.11.2023. По мнению кассатора, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования об оплате задолженности, но данные требования не исполнялись. Истец не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду погашения обществом задолженности, отмечая, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2023 между Департаментом (арендодатель) и обществом «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000850. 

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое встроенное к жилому зданию помещение, находящееся по адресу: 

<

...> этаж – помещения № 12, 25-29 общей площадью 63,5 кв. м., для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-5. 

Договор действует с 13 марта 2023 года по 12 марта 2028 года (пункт 1.2 договора). 

Пунктом 3.2.5. договора установлено, что арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.

Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается в момент поступления денежных средств на счет арендодателя (пункт 4.4 договора). 

Согласно пункту 2.2.1 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и договором. 

Пунктом 7.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, или на основании судебного акта, вступившего в законную силу. 

По требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: использует объект с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода; не выполнил требования, предусмотренные пунктами 3.2.17, 3.2.23; неоднократно не выполнил требования, предусмотренные подпунктами 3.2.8, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.16,.6.6 и 6.8 (при наличии); не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора), предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; переуступил право пользования объектом, передал права пользования им в залог или внес право пользования объектом в качестве вклада в уставной капитал любых юридических лиц (пункт 7.3 договора). 

Сторонами 13.03.2023 подписан акт приема-передачи нежилого объекта. 

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнялась обязанность по оплате арендной платы, Департамент обратился к обществу  «Эстра» с иском о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: город Екатеринбург, улица Уктусская, 41 (1 этаж - помещения №№ 12, 25-29, площадью 63,5 кв. м.) (с учетом принятого судом уточнения).

Отказывая в удовлетворении иска в данной части, суды исходили из того, что в период рассмотрения настоящего дела задолженность погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем в данном случае расторжение договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. Поскольку судебные акты обжалуются только в части отказа в удовлетворении требования о выселении, иных возражений кассационная жалоба не содержит, в остальной части судебные акты судом округа не проверяются. Суд осуществляет проверку законности оспариваемых судебных актов только в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 ГК РФ. 

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма). 

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. 

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут, в том числе, в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что первоначально истец обратился с рассматриваемым иском в связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.05.2023 по 31.08.2023. За указанный период размер арендной платы составлял 240 240 руб. Ответчиком было оплачено лишь 57 129,03 руб. 

В период рассмотрения дела в связи с увеличением периода просрочки и частичным погашением задолженности период изменялся: с 01.05.2023 по 31.10.2023, с 01.07.2023 по 31.10.2023 , с 01.11.2023 по 31.01.2024. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, с рассматриваемым иском Департамент обратился 30.10.2023 и 22.11.2023 ответчик начал производить погашение задолженности. На момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате и пеням по ней ответчиком погашена, в связи с чем истец отказался от иска в данной части, производство по делу в данной части прекращено. 

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Судами правомерно отмечено, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери. 

При таких обстоятельствах с учетом того, что в период рассмотрения настоящего дела задолженность погашена ответчиком в полном объеме, суды обоснованно указали о том, что в данном случае расторжение договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение,  связи с чем пришли выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и в связи с этим - в удовлетворении требований о выселении из занимаемого помещения.

Довод заявителя о том, что само по себе погашение ответчиком задолженности в разумный срок после получения соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных отношений, судом округа отклоняется как ошибочный с учетом конкретных обстоятельств спора и направлен на переоценку доказательств, которые судами надлежащим образом оценены.

Ссылки кассатора на судебную практику по конкретным делам, судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, поскольку в указанных делах судами исследовались и устанавливались иные обстоятельства, отличные от обстоятельств настоящего дела. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2024 по делу                            № А60-58731/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов