Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-1881/2022

г. Владивосток

21 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дружба»,

апелляционное производство №05АП-6218/2022 

на решение от 25.08.2022 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-1881/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды №387 от 13.04.2019,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 25.01.2022, сроком действия до 31.12.2022, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» (далее – ООО «Дружба», ответчик) о расторжении договора аренды №387 от 13.04.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.08.2022 расторгнут договор аренды №387 от 13.04.2019, заключенный между Управлением и ООО «Дружба»; суд обязал ООО «Дружба» передать Управлению по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества — временные строения, движимое имущество (оборудование) согласно перечней имущества №1, №2 передаваемое в аренду по настоящему договору, расположенного по адресу: детский лагерь «Чайка», с.Рудная Пристань, г.Дальнегорск, Приморский край, 692434.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком предупреждения №292 от 27.01.2022, в связи с чем ссылается на несоблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора. Отмечает, что иск подан 03.02.2022 в то время, как в предупреждении №292 срок исполнения указан до 15.02.2022.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2022 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 19.10.2022.

Через канцелярию суда от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.  

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

13.04.2019 между Управлением муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа (Арендодатель) и ООО «Дружба» (Арендатор) заключен договор аренды №387 имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, согласно условиям которого,  Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование муниципальное недвижимое имущество: муниципальное имущество – временные строения, движимое имущество (оборудование) согласно перечней имущества №1, №2. Передаваемое в аренду по настоящему договору имущество расположено по адресу: д/л «Чайка» с.Рудная Пристань, г.Дальнегорск, Приморский край, 692434. Указанное в перечнях №1,2 имущество, передается для организации отдыха детей на время каникул. Срок действия договора установлен - 10 лет. 

В силу пункта 3.1 договора размер годовой арендной платы, установленной по итогам проведения процедуры рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды  составляет 107 451,48 рублей без учета НДС. 

Предупреждением №366 от 03.02.2020 истец уведомил ответчика о том, что с 01.04.2020 будет произведен перерасчет арендной платы в сторону увеличения на коэффициент инфляции в размере 1,0315 рублей. Указанное предупреждение направлено в адрес ответчика 07.02.2020, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком.

Предупреждением №214 от 21.01.2021 истец уведомил ответчика о том, что с 01.04.2021 будет произведен перерасчет арендной платы в сторону увеличения на коэффициент инфляции в размере 1,0501. Указанное предупреждение получено ответчиком 19.01.2021, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомление о вручении. 

Претензией №825 от 22.03.2021 уведомил ответчика о наличии задолженности по оплате арендной платы за период с 13.04.2019 по 22.03.2021 в размере 102 674,05 руб., в том числе пеня в размере 1506,09 руб., в связи с чем,  просил в срок до 15.04.2021 оплатить образовавшуюся задолженность. 

Указанная претензия направлена в адрес ответчика 23.03.2021, что подтверждается представленным в материалы дела кассовым чеком. 

Предупреждением №292 от 27.01.2022 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы в размере 90 580,01 рублей за период с 23.03.2021 по 31.12.2021, в том числе пеня в размере 1 866,17 рублей, в связи с чем,  просил оплатить арендную плату в срок до 15.02.2022. В случае невозможности исполнения обязательств по оплате задолженности в установленный настоящей претензией срок, истец предлагал ответчику рассмотреть, подписать, скрепить печатью направляемый проект соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества №387 от 13.04.2019, в случае не подписания указанного соглашения истец будет вынужден обратиться в суд с требованиями о взыскании сложившейся задолженности, пени, расторжения договора аренды и возврата арендуемого имущества собственнику. Указанное предупреждение было направлено в адрес ответчика 27.01.2022, что подтверждается представленным в материалы дела Списком внутренних почтовых отправлений №15 от 27.01.2022. 

Поскольку ответчик не исполнил требования, изложенные в Предупреждением №292 от 27.01.2022, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия пришла к следующему.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении спорного договора аренды, суд первой инстанции верно учел положения пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которых при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 5.4.4 договор аренды может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более 2 раз подряд в течение года допустил просрочку внесения арендной платы против сроков, установленных настоящим договором. 

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.11.2021 по делу №А51-8267/2021 с ООО «Дружба» в пользу Управления взыскано 101 167 рублей 96 копеек основного долга, 1 506 рублей 92 копеек пени.

Предупреждением №292 от 27.01.2022 истец уведомил ответчика о сложившейся задолженности по оплате арендной платы 90 580,01 рублей за период с 23.03.2021 по 31.12.2021, в том числе пени в размере 1 866,17 рублей, в связи с чем,  просил оплатить арендную плату в срок до 15.02.2022. В случае невозможности исполнения обязательств по оплате задолженности в установленный настоящей претензией срок, истец предлагал ответчику рассмотреть, подписать, скрепить печатью направляемый проект соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества №387 от 13.04.2019, в случае не подписания указанного соглашения истец будет вынужден обратиться в суд с требованиями о взыскании сложившейся задолженности, пени, расторжения договора аренды и возврата арендуемого имущества собственнику.

Доказательства оплаты образовавшейся задолженности ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил. 

Таким образом, материалами дела подтверждено, что, арендатор более 2 раз подряд в течение года допустил просрочку внесения арендной платы по договору аренды.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора не нашли подтверждения материалами дела на основании следующего.

При реализации претензионного порядка урегулирования споров кредитор обязан предъявить к должнику требование (претензию) об исполнении обязанности, а должник - дать ответ на такое требование в установленный срок, и только при полном или частичном отказе должника от удовлетворения претензии или неполучении от него ответа в установленный срок кредитор вправе предъявить иск.

Как следует из положений пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. 

Цель претензионного порядка урегулирования спора сводится к побуждению сторон самостоятельно урегулировать возникший конфликт или ликвидировать обнаружившуюся неопределенность в их отношениях. Его использование позволяет стороне, права которой предполагаются нарушенными, довести до предполагаемого нарушителя свои требования, а нарушителю - добровольно удовлетворить обоснованные требования, не допуская переноса возникшего спора на рассмотрение суда.

Поскольку такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав, его несоблюдение не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения (пункт 4 раздела II «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Вместе с тем, ответов ООО «Дружба» на претензию, датированных до подачи иска и после его подачи, в материалах дела не имеется.

В пункте 15 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, разъяснено, что, если законом или договором предусмотрен претензионный порядок, факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требования об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

С учетом данных разъяснений довод ответчика о том, что он претензию не получал, в то время как в материалах дела имеются доказательства ее направления (т.д.1, л.д.30), не свидетельствует о несоблюдении истцом претензионного порядка и подлежит отклонению. Неполучение досудебной претензии по причинам, зависящим от ответчика, не свидетельствует о том, что истец не принимал меры для урегулирования спора во внесудебном порядке.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Таким образом, сам по себе досудебный порядок установлен с целью урегулирования этого спора сторонами во внесудебном порядке.

В данном случае из поведения ответчика не усматривается возможность урегулирования спора во внесудебном порядке, оснований для оставления иска без рассмотрения не имелось.

Коллегия также учитывает, что исковое заявление определением от 10.02.2022 было оставлено без движения до 04.03.2022, а принято к производству лишь 11.03.2022, однако за указанный период общество не предприняло попыток добровольно урегулировать спор, несмотря на то, что срок оплаты задолженности, указанный в претензии (15.02.2022), истек.

Судом первой инстанции также обоснованно учтено, что в силу пункта 2.2 договора, арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в полной исправности и в соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, в соответствии с правилами и нормами, установленными для данного вида деятельности. Аналогичные действия распространяются на прилегающую территорию. Осуществлять своевременный ремонт и покраску временных строений (фасада, окон, дверей). 

 Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых временных строений, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора в соответствии с договором.  

Между тем, в результате мониторинга готовности лагеря «Чайка» к летнему оздоровительному сезону, проведенного 16.07.2020 членами межведомственной комиссии по организации отдыха, оздоровления и обеспечения занятости детей и подростков на территории Дальнегорского городского округа в 2020 году, а также представителями ОНД и ПР по Дальнегорскому городскому округу УНД и ПР ГУ МЧС России по Приморскому краю, МО МВД России «Дальнегорский» и прокуратуры города, установлены многочисленные нарушения условий указанного пункта договора.

Согласно акту обследования муниципального имущества – временных строений (перечень имущества №1), расположенных по адресу: д/л «Чайка», с.Рудная Пристань, г.Дальнегорск, Приморский край, 692434, переданных по договору аренды №387 от 13.04.2019 ООО «Дружба», установлено следующее: пожарные гидранты разукомплектованы, ограждение  (забор) со стороны реки «Монастырка» демонтирован, нахождение груды разобранных металлоконструкций, (металлолома), уличные умывальники разукомплектованы, уличные уборные в ненадлежащем состоянии, детская спортивная площадка в не надлежащем состоянии – резукомплектована, территория в районе душевых и прачечной захламлена предметами обихода, строительным и иным мусором. По итогам проведения осмотра выявлено, что арендуемые объекты не используются арендатором по прямому функциональному назначению – организацию отдыха детей на время каникул, подготовки к летнему сезону не ведется, на территории во время осмотра находится только сторож. По состоянию на 20.05.2022 реестр организаций отдыха детей и их оздоровления Приморского края не содержит сведений об ООО  «Дружба».

С учетом приведенных обстоятельств, поскольку факт нарушения ответчиком условий договора аренды №387, связанных с содержанием объектов лагеря в техническом, санитарном состоянии в соответствии с правилами и нормами, установленными для данного вида деятельности, а также в части несвоевременной уплаты арендной платы, подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно счел заявленные требования о расторжении договора аренды №387 от 13.04.2019 подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут, ООО «Дружба» обязано передать Управлению по акту приема-передачи арендуемые объекты муниципального недвижимого имущества — временные строения, движимое имущество (оборудование) согласно перечней имущества №1, №2 передаваемое в аренду по настоящему договору, расположенного по адресу: детский лагерь «Чайка», с Рудная Пристань, г.Дальнегорск, Приморский край, 692434  на основании статьи 622 ГК РФ.

Изучив все доводы апелляционной жалобы ООО «Дружба», судебная коллегия сочла, что обстоятельства, на которых она основана, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда. Новых доказательств, влияющих на разрешение спора, суду не представлено. Иное толкование апеллянтом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего обособленного спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит возложению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.08.2022  по делу №А51-1881/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина

Е.Н. Шалаганова