ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-2539/2018

г. Саратов

09 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2018 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Судьба» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2018 года по делу № А57-2539/2018 (судья К.А. Елистратов)

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Судьба» (ОГРН 

<

***>, ИНН

6441023002)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области

о досрочном расторжении договора аренды земли и возвращении земельного участка,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Судьба» ФИО2, действующего по доверенности от 20.0.2018, 

представителя Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО3, действующего по доверенности № 10 от 09.01.2018, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Судьба» (далее - ООО «Судьба», ответчик) о досрочном расторжении договора аренды земли и обязании возвратить по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2018 года иск удовлетворён. Суд расторг договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 638 от 21 ноября 2005 года и обязал ООО «Судьба» возвратить по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше, в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

ООО «Судьба», не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы её податель указывает, что на момент вынесения решения суда сумма задолженности по указанному договору была погашена ответчиком в полном объеме, что подтверждается письмом истца № 2367 от 04.06.2018. Кроме этого, апеллянт указывает, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Несмотря на то, что ответчик уведомил истца о смене юридического адреса, уведомление с предложением об уплате арендных платежей, а в случае неуплаты к установленному сроку с предложением о расторжении договора, по данному (новому) адресу истцом ответчику не направлялось. 

Представитель ООО «Судьба» в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены. 

Представитель Комитета в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области  в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 30.06.2018.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия его представителя.

В судебном заседании, открытом 30 июля 2018 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 06 августа 2018 года до 14 часов 50 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в пунктах 11-13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителей ООО «Судьба» и Комитета.

            Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

            Заслушав представителей ООО «Судьба» и Комитета, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм  процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

            Как видно из материалов дела, 21 ноября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 638 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:40:02 02 11:0067, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства крытого мини-рынка, площадью 7 500 кв.м.

            В соответствии с п. 2.1. Договора последний заключен сроком на 49 (сорок девять) лет.

            Согласно Соглашению о переводе на администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области прав и обязанностей по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 29.01.2007 года, заключенному между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области приняла на себя права и обязанности арендодателя по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638.

            9 апреля 2007 года заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ФИО4 уступил свои права и обязанности по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 ФИО5 (л.д. 11).

            20 февраля 2013 года заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО5 передала свои права и обязанности по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 ФИО6 (л.д. 13).

            5 апреля 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО6 уступила свои права и обязанности по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 ФИО7 (л.д. 18).

            28 апреля 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО7 уступила свои права и обязанности по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 ФИО8 и ФИО9 (л.д. 19-20).

            25 августа 2014 года было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638, в соответствии с которым пункт 1.1 Договора аренды земли от 21.11.2005 года № 638 излагается в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020211:0067, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения жилых домов квартирного типа от 6 этажей и выше в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему соглашению, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 7500 кв.м. ФИО8-3750 кв.м, ФИО9- 3750 кв.м (л.д. 22).

            25 марта 2016 года заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО8 и ФИО9 уступили свои права и обязанности по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 ООО «Судьба» (л.д. 28-29).

Все вышеназванные договоры замены стороны в обязательстве в установленном порядке зарегистрированы органом государственной регистрации.

            В соответствии с пунктом 2 Дополнительного соглашения от 15 июля 2013 Договору аренды земли от 21.11.2005 № 638 (далее - Дополнительное соглашение) арендная плата вносится арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января) путем перечисления на расчетный счет, указанный в Договоре.

            На основании пункта 3 Дополнительного соглашения размер арендной платы

изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения ставки арендной платы в соответствии с нормативными актами РФ, Саратовской области и органов местного самоуправления; изменения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с нормативными актами РФ, Саратовской области и органов местного самоуправления; изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с утвержденной методикой; в других случаях, предусмотренных нормативными актами РФ, Саратовской области и органов местного самоуправления.

            В соответствии с пп.7 п.4.1.1 Договора аренды земли от 21.11.2005 года                  № 638 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при невнесении арендной платы в установленный Договором срок уплаты арендной платы. 

            Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

            В январе 2018 года Комитетом в адрес Арендатора было направлено досудебное предупреждение, в котором говорилось о необходимости в течение 10 дней после получения письма погасить образовавшуюся сумму задолженности или в течение 7 дней после получения письма явиться в Комитет для расторжения Договора аренды земли от 21.11.2005 года № 638.

            Как указывает истец, предупреждение было получено Арендатором 24.01.2018, однако требования Комитета, указанные в письме, до настоящего времени Арендатором так и не исполнены.

            Кроме того, на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.09.2017 по делу №А57-13981/2017 с Арендатора взыскана задолженность по Договору аренды земли от 21.11.2005 года № 638 в сумме 22 779,92 руб. Указанная

задолженность Арендатором до настоящего времени также не оплачена.

            Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

            Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, выразившееся в невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд, и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

            Суд апелляционной инстанции считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66) следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма № 66).

По мнению истца, таким письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок является письмо № 92 от 15.01.2018 (л.д. 32).

Представитель ООО «Судьба» факт получения письма № 92 от 15.01.2018 отрицает, ссылаясь на изменение юридического адреса и уведомление об этом арендодателя.

Установлено, что первоначально ООО «Судьба» имело адрес места нахождения: 419911, 

<

...>. Впоследствии на основании решения общего собрания участников ООО «Судьба» от 27.05.2016 адрес места нахождения общества был изменен на: 413864, 

<

...> дом №93/1, квартира 96.

Согласно пункту «в» части 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001             № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»  в едином государственном реестре юридических лиц должны содержаться сведения и документы о юридическом лице, а именно адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

При этом действующее законодательство исходит из принципа официальности, достоверности и актуальности сведений, включенных в реестр, имеющих общедоступный характер (статьи 4, 12 Закона № 129-ФЗ, статьи 13, 14 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 12.02.2018 местом нахождения ООО «Судьба» значится адрес: 413864, 

<

...> (л.д. 38)

Следует отметить, что арендатор незамедлительно, а именно 23 сентября 2016 года направил в адрес Комитета уведомление об изменении своего юридического адреса и просил о направлении почтовых отправлений по адресу: 413864, 

<

...>. 

Данное уведомление получено Комитетом, что подтверждается проставленным на нём штампом.

Таким образом, истец (Комитет) знал об изменении адреса ответчика (ООО «Судьба»), был уведомлен об адресе, по которому арендатор получает корреспонденцию.

Вместе  с тем, изучением материалов дела судом апелляционной инстанции установлено отсутствие доказательств направления истцом ответчику уведомления  о необходимости исполнения договорного обязательства по адресу: 413864, 

<

...>, ответчик отрицает факт получения письма № 92 от 15.01.2018.

Доказательств вручения корреспонденции уполномоченному представителю ООО «Судьба» по адресу прежнего местонахождения: 419911, 

<

...>, истцом не представлено. 

Принимая во внимание смену ООО «Судьба» юридического адреса и надлежащее информирование об этом арендодателя, просьбу ООО «Судьба»  о направлении корреспонденции по новому юридическому адресу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что само по себе уведомление (л.д 33) в отсутствие сведений о лице, получившем корреспонденцию по адресу прежнего местонахождения ООО «Судьба», не является доказательством получения спорной корреспонденции непосредственно ответчиком.

Иных доказательств, подтверждающих соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, содержащегося в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

В данном случае, установленный законом порядок расторжения договора Комитетом не соблюден.

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, установив, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора аренды, независимо от изложенных истцом доводов, пришел к выводу, что исковое заявление Комитета подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Вывод суда первой инстанции об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на неполном выяснении фактических обстоятельств дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2018 года по делу                № А57-2539/2018 отменить.

            Иск оставить без рассмотрения.

            Взыскать с Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Судьба» судебные расходы по апелляционной жалобе в сумме  3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд пер вой инстанции. 

 

Председательствующий 

 

Т.С. Борисова

 

Судьи 

О.А. Дубровина

 

В.Б. Шалкин