ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-34408/2022

18 октября 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2023 года                                         

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р., 

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.

при участии в заседании:

от ИП ФИО1: ФИО2, по доверенности от 15.09.2023, ФИО3, по доверенности от 07.08.2023

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов: ФИО4, по доверенности от 28.12.2022 № 04/01-24

при рассмотрении 16 октября 2023 года в судебном заседании кассационной жалобы ИП ФИО1

на решение от 30 июня 2023 года

Арбитражного суда Московской области

на постановление от 14 августа 2023 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску ИП ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов об обязании 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению имуществом администрации города Реутов (далее – Комитет, ответчик) об обязании Комитета в качестве продавца заключить с покупателем ИП ФИО6 договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с предоставлением рассрочки ее уплаты равными ежемесячными платежами сроком на пять лет по цене 5 758 000 руб. без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 ноября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Реутов (далее – администрация). 

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2023 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

 Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2023 года решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2023 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ИП ФИО1, которая, с учетом уточнения просительной части, просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Истец указывает, что обжалование решения Администрации об отказе в выкупе помещения не требовалось для вынесения решения об удовлетворении иска по настоящему спору; считает, что суды ошибочно разрешили данный спор, руководствуясь положениями главы 24 АПК РФ, и необоснованно не применили положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ; отмечает, что истец полностью соответствовал требованиям закона и условиям, при которых у него наступило преимущественное право на выкуп арендованного имущества.

До судебного заседания от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании представители ИП ФИО1 поддержали приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель Комитета по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что 13.07.2019 между Комитетом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 016/19, согласно которому арендодатель обязался передать в аренду объект нежилого фонда нежилое помещение площадью 73,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 1. 

По акту приема-передачи от 13.07.2019 нежилое помещение передано ФИО1  без разногласий. 

18.11.2021 ИП ФИО1 подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, в отношении нежилого помещения общей площадью 73,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Письмом от 14.12.2021 № исх-28/01-01-10 Комитет отказал в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения; данный отказ мотивирован тем, что арендатором вышеуказанного нежилого помещения является физическое лицо - гражданка РФ ФИО1, и в договор аренды не вносились изменения, связанные с получением ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя. 

Отказ в приватизации имущества предпринимателем в установленном порядке не обжалован. 

По мнению предпринимателя, вне зависимости от наличия или отсутствия статуса индивидуального предпринимателя физическое лицо является одним и тем же гражданином, не становится иным лицом, поэтому каких-либо изменений в договор аренды вносить не требовалось. 

28.10.2019 ФИО1 получила статус индивидуального предпринимателя и в течение установленных нормами Закона № 159-ФЗ двух лет осуществляла непрерывное владение и пользование спорным помещением с соблюдением принятых на себя по договору аренды обязательств, в частности, о внесении установленной договором арендной платы и об использовании помещения в соответствии с указанными в договоре целями.

Поскольку Комитет уклонился от заключения договора купли-продажи, ИП ФИО1 направила в его адрес претензию от 01.03.2022 с предложением заключить договор на условиях, указанных в приложении к претензии.

Полагая, что нарушено преимущественное право арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 3, 9, 14 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; исходя из того, что предприниматель отказ Комитета в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, своевременно не обжаловал, при этом, доказательств наличия препятствий для своевременного обращения в суд с соответствующим заявлением и наличия уважительных причин пропуска срока в материалы дела не представлено; учитывая, что при принятии такого решения предприниматель должен был знать о последствиях не совершения им определенных действий, проявив должную степень заботливости и осмотрительности; учитывая, что предприниматель, в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, после отказа уполномоченного органа 14.12.2021, не обращался, в связи с чем, арендатор не воспользовался предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядке, нарушив процедуру выкупа арендованного имущества; принимая во внимание, что вопрос о выкупе государственного имущества должен решаться непосредственно в установленном административном порядке, поскольку суд не может подменять функции государственного органа при отсутствии основания полагать, что судебное решение – единственный способ реализации субъективных имущественных прав; обращение в суд с иском о понуждении заключить договор в рассматриваемом случае не является надлежащим способом защиты права; установив, что оснований для удовлетворения требования об обязании Комитета заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного нежилого помещения, в установленном законом порядке и сроки не имеется, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Между тем, судами не учтено следующее.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что статьей 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав, иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. 

Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 06.12.2017 № 37-П признаны положения абзаца тринадцатого статьи 12 ГК Российской Федерации и части 2 статьи 13 АПК Российской Федерации не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования эти положения предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в том числе если о противоречии между ними заявляет лицо, участвующее в деле, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Таким образом, выводы судов о том, что поскольку предприниматель отказ Комитета в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, своевременно не обжаловал, нарушив процедуру выкупа арендованного имущества; что вопрос о выкупе государственного имущества должен решаться непосредственно в установленном административном порядке, поскольку суд не может подменять функции государственного органа при отсутствии основания полагать, что судебное решение – единственный способ реализации субъективных имущественных прав; что обращение в суд с иском о понуждении заключить договор в рассматриваемом случае не является надлежащим способом защиты права не основаны на нормах действующего законодательства и лишают истца права на защиту.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится у субъекта малого и среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Судами установлено, что основанием для отказа Комитета в предоставлении государственной услуги по льготному выкупу предпринимателем нежилых помещений явилось то, что арендатором нежилого помещения является физическое лицо - гражданка РФ ФИО1, и в договор аренды не вносились изменения, связанные с получением ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя.

Истец указывает, что 28.10.2019 получила статус индивидуального предпринимателя и в течение установленных нормами Закона № 159-ФЗ двух лет осуществляла непрерывное владение и пользование спорным помещением с соблюдением принятых на себя по договору аренды обязательств.

В пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. 

Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации судами необоснованно не проверен на соответствие Закону № 159-ФЗ отказ Комитета в реализации индивидуальным предпринимателем преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Допущенные судами нарушения норм являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов сторон процесса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Такие полномочия являются прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении спора суду следует проверить на соответствие Закону № 159-ФЗ отказ Комитета в реализации индивидуальным предпринимателем преимущественного права на выкуп нежилого помещения, дать оценку нарушению прав истца действиями Комитета с учетом норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом фактических обстоятельств настоящего дела. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2023 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2023 года по делу № А41-34408/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий-судья                                                 А.Р. Белова 

 

Судьи:                                                                                             З.А. Аталикова 

 

                                                                                                          С.В. Краснова