ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-79032/2023

Дело № А40-174540/21

г. Москва

19 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева

судей О.В. Гажур, Е.А. Скворцовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Банк Дом.РФ»на определение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2023 по делу №А40-174540/21об утверждении положения о порядке, срока и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково», являющегося предмета залога АО «Банк Дом.РФ» в редакции, предложенной конкурсным управляющим от 28.08.2023,в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «СК «Внуково»,

при участии в судебном заседании:

от АО «Банк Дом.РФ»: ФИО2 по дов. от 20.12.2022

от к/у ЗАО «СК «Внуково»: ФИО3 по дов. от 27.11.2023

иные лица не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2022 ЗАО «СК «Внуково» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

Исполняющим обязанности конкурсного управляющего должника утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда города Москвы 21.12.2022 конкурсным управляющим ЗАО «СК «Внуково» утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2023 утверждено Положение о порядке, срока и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково», являющегося предмета залога АО «Банк ДОМ.РФ» в редакции, предложенной конкурсным управляющим от 28.08.2023.

Не согласившись с вынесенным судом определением, АО «Банк Дом.РФ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило определение суда отменить, утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково», являющегося предметом залога АО «Банк ДОМ.РФ» в редакции АО «Банк ДОМ.РФ».

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда.

Представитель апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель конкурсного управляющего возражал на доводы апелляционной жалобы по основаниям изложенным в представленном отзыве, который приобщен к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в Арбитражный суд г. Москвы виде поступило ходатайство конкурсного управляющего о об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково», являющегося предметом залога АО «Банк ДОМ.РФ» в редакции конкурсного управляющего.

Суд первой инстанции, утверждая Положение о порядке, срока и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково», являющегося предмета залога АО «Банк ДОМ.РФ» в редакции, предложенной конкурсным управляющим от 28.08.2023 исходил из того, что предложенный порядок снижения цены способствует скорейшей продаже имущества должника в условиях соотношения спроса и предложения.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции соглашается.

Порядок реализации имущества должника, в том числе залогового, в ходе конкурсного производства установлен положениями статей 110, 138 – 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (абзац седьмой пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).

При этом, в рамках дела о банкротстве имущество должника подлежит продаже в рамках строго установленной процедуры, допускающей возможность проведения нескольких последовательных торгов: две процедуры торгов на повышение и последующая процедура торгов на понижение - публичное предложение.

Реальная стоимость имущества, за которую оно будет впоследствии реализовано, определяется условиями рынка; ее занижение при продаже имущества на открытых торгах невозможно.

Иными словами, цена продажи определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности, следовательно, имущество должника либо будет реализовано (в том числе, по цене, находящейся в пределах определенной конкурсным управляющим), либо возможность его выгодной продажи окажется исчерпанной.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2022 в реестр требований кредиторов должника включены требования АО «Банк ДОМ.РФ» как обеспеченные залогом имуществом должника в размере 467.326.968,04 руб. процентов за пользование кредитом, а также 3.624.302,01 руб. пени в третью очередь отдельно.

Указанные требования Банка были обеспечены земельным участком, общей площадью 28 273,0 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0016000:72, расположенным по адресу: 

<

...> по договору ипотеки № 050/007-17 от 06.04.2017.

Согласно Инвентаризационной описи № 1 от 09.08.2022, конкурсным управляющим было выявлено следующее имущество должника:

1) Земельный участок, кадастровый номер: 77:07:0016000:72, площадь 28 273.00 кв.м., адрес: 

<

...>.

2) Объект незавершенного строительства - Многофункциональный гостиничный комплекс на 250 номеров, с футбольным стадионом, трибунами и зданием котельной общей площадью 34 988,8 кв.м.

В ходе мероприятий конкурсного производства конкурсным управляющим проведены торговые процедуры в отношении залогового имущества.

Сообщением, опубликованным в ЕФРСБ № 9457376 от 18.08.2022, конкурсный управляющий уведомил о получении от залогового кредитора Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества. Указанное положение регулировало порядок проведения первых и повторных торгов приведенным выше имуществом.

Первые торги: в период с 26.09.2022 по 31.10.2022 были организованы первые торги. Начальная цена: 2 915 437 565 руб.

Первые торги признаны несостоявшимися (Сообщение в ЕФРСБ за № 10005820 от 02.11.2022).

Повторные торги: в период с 14.11.2022 по 19.12.2022 были организованы повторные торги.

Начальная цена: 2 623 893 808,50 руб. Повторные торги признаны несостоявшимися (Сообщение в ЕФРСБ за № 10411330 от 23.12.2022).

Первые торги посредством публичного предложения: в период с 16.01.2023 по 12.03.2023 были организованы первые торги посредством публичного предложения. Цена отсечения – 2 060 000 000 руб.

Торги признаны несостоявшимися (Сообщение в ЕФРСБ за № 10996728 от 15.03.2023).

15.03.2023, 02.05.2023, 11.05.2023 – конкурсным управляющим в адрес АО «Банк Дом.РФ» были направлены Уведомления - предложение об оставлении залогового имущества за собой, либо предоставления редакции Положения о дальнейшей торговой процедуре.

Вторые торги посредством публичного предложения: в период с 26.06.2023 по 16.07.2023 были организованы вторые торги посредством публичного предложения. Цена отсечения – 1 802 500 001 руб. Торги признаны несостоявшимися (Сообщение в ЕФРСБ за № 11981726 от 17.07.2023).

Третьи торги посредством публичного предложения: управляющим от Банка получено Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества с ценой отсечения – 1 442 000 001 руб.; торги не проводились в связи с рассмотрением настоящих разногласий.

Разногласия конкурсного управляющего и Банка, являющиеся предметом настоящего обособленного спора, были выражены в определении минимальной стоимости (цены отсечения) реализации имущества:

- положение в редакции конкурсного управляющего предполагало цену отсечения в размере - 847 175 000, 47 руб.,

- положение в редакции Банка – 1 442 000 001, 00 руб.

Исходя из положений статьи 2, пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве, цель продажи имущества должника путем публичного предложения состоит в реализации имущества путем систематического снижения цены.

При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу и в наиболее короткие сроки.

Продажа имущества должника посредством публичного предложения по постоянно снижающейся цене после дважды несостоявшихся торгов направлена на скорейшую реализацию такого имущества, удовлетворение требований кредиторов и завершение процедуры конкурсного производства.

Ввиду изложенного одним из очевидных условий, позволяющих повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, является установление цены отсечения, то есть минимальной стоимости, при достижении которой стоимость имущества не подлежит снижению.

Указанное условие не позволяет произойти снижению до нуля.

При установлении цены отсечения сохраняется возможность погасить частично требования конкурсных кредиторов, а также текущие расходы, что также затрагивает интересы как самого залогового кредитора, так и конкурсного управляющего.

Положения Закона о банкротстве не ограничивают пределы снижения цены имущества в ходе проведения торговых процедур, а установление «цены отсечения» является одним из условий для достижения целей процедуры банкротства.

Несмотря на отсутствие в Законе о банкротстве указания на необходимость установления минимальной цены продажи имущества на торгах, проводимых посредством публичного предложения, кредиторы не лишены права устанавливать такие ограничения при определении порядка и условий проведения торгов по продаже имущества.

В опровержение доводов Банка по апелляционной жалобе необходимо отметить, что помимо достижения максимальной цены, Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Установление излишне высокой стоимости реализации влечет за собой спад покупательского спора и неоднократную инициацию торговых процедур, что в свою очередь, затягивает процедуру несостоятельности (банкротства), а равно увеличивает издержки по текущим обязательствам, сопутствующим проведению торгов, в том числе, связанным с обязательным опубликованием сведений о проведении торгов. Завышенная цена отсечения на торгах, при условии, что предыдущие два этапа торгов посредством публичного предложения признаны несостоявшимися, не соответствует принципам разумности и добросовестности.

Апеллянтом не доказано, что порядок реализации имущества в редакции конкурсного управляющего вопреки абзацу седьмого пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве не направлен на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене.

Само по себе установление меньшей цены отсечения не свидетельствует о том, что такой порядок продажи каким-либо образом ограничивает круг потенциальных покупателей.

Напротив, потенциальный собственник, исходя из рыночных условий реализации, может сформировать соответствующее ценовое предложение на более ранних этапах, выразив тем самым волю на приобретение лота в собственность еще до достижения цены отсечения.

Предлагаемые конкурсным управляющим условия порядка продажи не создают препятствий в реализации имущества на любом из предусмотренных этапов продажи посредством публичного предложения и вместе с тем, устраняют препятствия, ограничивающие доступ участников на торги и привлечение наибольшего количества потенциальных покупателей реализуемого имущества должника.

Установление меньшей цены отсечения, чем по предложению Банка, является более экономичным вариантом, чем возврат к данному вопросу после того, как все этапы торгов не состоялись.

Во втором случае проведение дополнительного этапа потребует новой публикации о торгах и истечения срока с момента уведомления о торгах до даты их проведения, чем увеличит расходы.

Как верно отмечено судом первой инстанции в оспариваемом определении от 16.10.2023, открытость информации о снижении цены до минимально возможной не может свидетельствовать о том, что заявки на участие в торгах будут поданы исключительно на последнем этапе проведения торгов.

Убедительных доказательств того, что предложенные конкурсным управляющим условия реализации объектов недвижимого имущества в части цены отсечения способны негативно повлиять на результаты торгов, возможность получения максимальной прибыли от реализации спорного имущества, и нарушить интересы кредиторов должника, Банком в материалы дела не представлено, равно как и доказательств целесообразности установления более высокой цены отсечения реализации имущества на торгах посредством публичного предложения.

Кроме того, Банк, как залоговый кредитор, не представил доказательств того, что столь высокая цена отсечения позволит использовать рыночные механизмы ценообразования и привлечение потенциальных покупателей за счет снижения стоимости предложения.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «СК «Внуково» в редакции конкурсного управляющего соответствует требованиям законодательства о банкротстве, обеспечивает наиболее эффективную процедуру реализации имущества при соблюдении интересов должника, его кредиторов.

Предмет разногласий между конкурсным управляющим и Банком относительно цены отсечения реализуемого имущества на текущую дату исчерпан, поскольку в результате инициации торгов определена действительная рыночная стоимость залогового имущества.

Как неоднократно указывалось конкурсным управляющим, реальная стоимость имущества, за которую оно будет впоследствии реализовано, определяется условиями рынка; ее занижение при продаже имущества на открытых торгах невозможно.

Иными словами, цена продажи определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности.

При таких обстоятельствах, оценив ликвидность реализуемого актива должника, приняв во внимание порядок проведения и цели процедуры банкротства, недопустимость ее затягивания и увеличения судебных расходов на ее проведение, суд первой инстанции обоснованно заключил, что предложенная конкурсным управляющим цена отсечения продажи имущества ЗАО «СК «Внуково» является наиболее оптимальной и соответствующей принципам разумности, позволит обеспечить соблюдение баланса интересов должника и его кредиторов.

В период с 25.09.2023 по 30.10.2023 организатором торгов – конкурсным управляющим ЗАО «СК «Внуково» ФИО4 были проведены торги имуществом посредством публичного предложения.

30.10.2023 конкурсным управляющим подписан Протокол об определении участников торгов по лоту № 1 и Протокол №1747-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (публичное предложение № 1747), согласно которому выявлен победитель лота ценой предложения 901 300 000 руб. 00 коп.

20.11.2023 между Должником в лице конкурсного управляющего и победителем подписан Договор купли-продажи.

Таким образом, фактически предмет разногласий между конкурсным управляющим и Банком на текущую дату исчерпан - установлено, что в ходе проведения организованных публичных торгов рыночная стоимость залогового в пользу Банка имущества ЗАО «СК «Внуково» составляет не более 901 300 000 руб. 00 коп.

Вопреки мнению Банка о цене отсечения имущества ЗАО «СК «Внуково» на торгах в размере 1 442 000 001 руб., ценовые предложения на интервалах стоимости имущества - 1 387 925 000,77 руб., 1 225 700 000,68 руб., 1 063 475 000,59 руб. – не поступили.

При этом снижение цены реализации на стадии публичного предложения может быть вызвано лишь отсутствием спроса на имущество должника по текущей цене публичного предложения (отсутствием заявок на участие в торгах).

Длительная реализации залогового имущества ЗАО «СК «Внуково» влечет за собой затягивание сроков дела о банкротстве, наращивание текущих обязательств должника, ухудшение технического состояния и отделки объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве, при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Установление высокой минимальной продажной цены приведет к необходимости дополнительного утверждения изменений в положении при достижении порога отсечения. Затягивание процесса реализации имущества при наличии подобного пункта нарушает интересы иных участников дела о банкротстве и способствует необоснованному затягиванию сроков конкурсного производства (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2023 N 09АП-87646/2022 по делу N А40-197288/2020).

Таким образом, установление высокой цены отсечения, предложенное кредитором, нецелесообразно, поскольку создает правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы имущества.

Кроме того, из предложений кредитора неизвестно, что необходимо делать после достижения такой цены отсечения и отсутствия покупателей.

Ограничение цены также приведет к затягиванию процедуры продажи имущества и, как следствие, сроков конкурсного производства.

Кроме того, совокупная стоимость только публикаций, связанных с реализацией залогового имущества ЗАО «СК «Внуково», превышает 300 тыс. руб.

Также длительная реализации залогового имущества ЗАО «СК «Внуково» влечет за собой наращивание текущей задолженности по обязательным платежам, а именно по имущественному налогу (земельный налог), что не соответствует целям конкурсного производства.

Более того, длительная реализация залогового имущества ЗАО «СК «Внуково» (земельного участка, объекта незавершенного строительства), в т.ч. путем переноса торгов на 2024 год, повлечет за собой возникновение новых обязательств должника по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям и технического обслуживания оборудования, которые в случае затруднительного характера погашения со стороны Банка, поспособствуют возникновению новых аварийных ситуаций на объекте.

Исследовав материалы дела, рассмотрев спорные редакции Положения, представленные залоговым кредитором и конкурсным управляющим, принимая во внимание цели процедуры банкротства и фактические обстоятельства дела, необходимость обеспечения   баланса   интересов   всех   лиц,   участвующих   в   деле   о   банкротстве,   а   также учитывая недопустимость затягивания процедуры банкротства и увеличения судебных расходов на ее проведение, суд первой инстанции в оспариваемом определении от 16.10.2023 пришел к верному выводу, что предложенная конкурсным управляющим цена отсечения является наиболее оптимальной, соответствует как требованиям закона, так и принципам разумности, и позволит обеспечить соблюдение баланса интересов всех кредиторов должника.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16.10.2023 по делу №А40-174540/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу АО «Банк Дом.РФ» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      А.Н. Григорьев 

Судьи:                                                                                               О.В. Гажур 

                                                                                                           Е.А. Скворцова