Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-11053/2019

город Пенза

25 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аверьяновой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316583500106446; ИНН 

<

***>)

к муниципальному образованию г. Пензы в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, ФИО2, Администрации города Пензы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), Комитета по охране памятников истории и культуры, кадастрового инженера ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО17 (доверенность от 08.10.2019), от ответчика – ФИО18 (доверенность №6/4585 от 02.10.2020),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к муниципальному образованию г. Пензы в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы, в котором просит суд признать договор аренды земельного участка № 212 от 16.02.2017, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным, а также применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ИП ФИО1 прекратил деятельность 29.03.2021.

Поскольку на момент подачи иска (18.09.2019) ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, рассматриваемый спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности (земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного дома), то утрата ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя в ходе рассмотрения дела не влечет за собой изменение подведомственности и необходимость прекращения производства по делу. Данная правовая позиция содержится в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 13).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены:

- ФИО2 (сторона по договору переуступки права аренды земельного участка от 17.03.2017), 

- Администрация города Пензы, Комитет по охране памятников истории и культуры, 

- кадастровый инженер ФИО3, ФИО4 (разработавшие топосъемку спорного земельного участка, том 3 л.д. 122),

- ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (собственники и владельцы земельных участков, которые были выделены из спорного земельного участка с кадастровым номером 58:29:3003001:1431).

В материалах дела содержатся сведения о том, что привлеченная к участию в деле ФИО6 умерла 14.03.2018, что подтверждается представленной в суд копией свидетельства о смерти (том 4 л.д. 2). В материалы дела поступила копия описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 21.09.2017, в качестве подтверждения факта продажи недвижимого имущества (гараж № 157 в ГСК «Образцовый» по адресу: 

<

...>) ФИО6 ФИО16, который также был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. 

Судебное разбирательство по делу было назначено на 18.05.2021. 

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку в суд не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц. 

В судебном заседании 18.05.2021 представитель истца представил письменное ходатайство об изменении исковых требований, просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка от 16 февраля 2017 года № 212, заключенный между муниципальным образованием города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы и индивидуальным предпринимателем ФИО1. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а именно обязать:

- муниципальное образование города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы возвратить ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору аренды земельного участка от 16 февраля 2017 года № 212, в размере 1410000 (один миллион четыреста десять тысяч) рублей, ежемесячно равными платежами до 30.12.2021;

- обязать ФИО1 возвратить муниципальному образованию города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы земельный участок площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431, находящийся по адресу: 

<

...> в течение одного месяца с момента вынесения решения по делу № А49-11053/2019.     

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд определил ходатайство истца об изменении исковых требований удовлетворить, считать иск заявленным в вышеуказанной редакции истца.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске (том 1 л.д. 8-11) и дополнительных обоснованиях к исковому заявлению (том 2 л.д. 59-60, том 3 л.д. 27-30, том 4 л.д. 16-19). В обоснование своих требований представителем истца указано, что по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212, согласно которому ФИО1 предоставлен в пользование земельный участок, в пределах границ которого имеются сформированные земельные участки, принадлежащие другим владельцам для размещения гаражей, погребов и прочих строений. Кроме того, согласно заказанной истцом топографической съемки спорного земельного участка через него проходит теплотрасса. На основании вышеизложенного, истец полагает, что выставленный на аукцион земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома сформирован в нарушение действующих правовых норм и не мог быть предметом аукциона. Также истец указывает на то, что полная информация об объекте недвижимости, выставленном на аукцион, не была доведена до ФИО1

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва на иск (том 1 л.д. 98-100), указав, что организатором торгов была предусмотрена открытость и свобода доступа к земельному участку и к информации о нем, проведенный аукцион, а также его результат в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны. Ответчик полагает, что поскольку торги являются действительными и состоявшимися, то договор не может быть признан недействительным.    

В письменных отзывах на исковое заявление третье лицо – Комитет Пензенской области по охране памятников истории и культуры (том 2 л.д. 40-43, том 3 л.д. 6-9) указал, что на земельном участке с кадастровым номером 58:29:3003001:1431объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в перечень выявленных объектов культурного наследия, отсутствуют. Вместе с тем, земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-3, объекта культурного наследия  регионального  значения  «Дом, в котором жила пензенская благотворительница ФИО19», 

<

...>/ФИО20, 38/53, литер А, А1, А2, утвержденных постановлением Правительства Пензенской области от 22.08.2018 № 440-пП «Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором жила пензенская благотворительница  ФИО19»  (

<

...>/ФИО20, 38/53, литер А, А1, А2).     

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

На основании постановления Администрации г. Пензы от 14.01.2016 № 9/1 был организован и проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из состава  земель населенных пунктов, местоположение: 440026, 

<

...>.

По результатам аукциона между Муниципальным образованием город Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы (Управление муниципального имущества администрации города Пензы переименовано в Управление муниципального  имущества  города  Пензы, далее также ответчик, арендодатель) и ФИО1 (истец, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212 (том 1 л.д. 13-15), в соответствии с которым арендодатель (ответчик) передал арендатору (истец) в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431, категория земель – земли населенных пунктов. Указанный  земельный  участок расположен по адресу: 440026, 

<

...>.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей со встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями.

Ежегодная арендная плата за участок согласно условиям вышеуказанного договора составляет 1410000 руб. 

Срок действия договора установлен с 16.02.2017 по 16.02.2027.

В силу пункта 2.3 договора сумма ежегодной арендной платы, указанная в пункте 2.2 договора подлежит оплате в полном объеме  и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе. Предусмотренное пунктом 2.3 договора обязательство ФИО1 исполнено, факт перечисления ФИО1 денежных средств в сумме 1410000 руб. сторонами не оспаривается. 

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 передан ФИО1 по акту приема-передачи от 16.02.2017 (том 1 л.д. 17), данное обстоятельство также сторонами не оспаривается. 

17.03.2017 между ФИО1 и ФИО2 (привлеченным к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора) был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно условиям которого ФИО1 передал ФИО2 с момента подписания данного договора все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212.

Решением Первомайского районного суда города Пензы от 18.02.2019 по делу № 2-70/2019 договор переуступки права аренды земельного участка от 17.03.2017 признан недействительным по иску Управления муниципального имущества администрации г. Пензы (прежнее наименование ответчика по настоящему делу). 

Договор переуступки права аренды земельного участка, заключенный между ФИО1 и ФИО2 17.03.2017, признан Первомайским районным судом города Пензы ничтожным в силу того, что он посягает на публичные интересы, поскольку заключен в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.       

Не оспаривая аукцион, истец просит признать недействительным договор аренды от 16.02.2017 № 212, поскольку считает данную сделку ничтожной в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истец ссылается на следующие обстоятельства.          

В исковом заявлении и дополнительных обоснованиях к нему ФИО1 и его представитель указывают на то, что по договору аренды земельного участка от 16.02.2017 №212 арендатору в пользование предоставлен земельный участок, не пригодный для возведения на нем объекта капитального строительства, поскольку в границах предоставленного земельного участка имеются сформированные земельные участки, принадлежащие другим владельцам, а именно  земельные участки с кадастровым номерами 58:29:3003001:1228, 58:29:3003001:1225, 58:29:3003001:77, которые фактически находятся в центре спорного земельного участка. Кроме того, на части земельного участка, предоставленного в аренду ФИО1, установлен  сервитут, в целях обеспечения подъездными путями к гаражам, расположенным на смежных земельных участках, а также к гаражам, стоящим внутри спорного земельного участка. Указанные обстоятельства по мнению истца делают невозможным использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 по его назначению: для строительства жилой застройки, поскольку не предоставляется возможным рациональное размещение  всех функциональных зон на участке (детских игровых площадок, площадок для отдыха взрослого населения, хозяйственно-бытовых площадок, достаточного количества парковочных мест и т.д.). Данные обстоятельства не были отражены ответчиком в извещении о проведении аукциона. 

В ходе рассмотрения настоящего дела определением суда от 20.11.2019 была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен следующий вопрос: 

- возможно ли размещение и строительство на земельном участке площадью 2097 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, по адресу: 440026, 

<

...> с кадастровым номером 58:29:3003001:1431, объекта капитального строительства, соответствующего действующим нормативами градостроительным требованиям?  

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебной экспертизы» № 472/16 от 18.12.2019 (том 1 л.д. 125-128) размещение и строительство на спорном земельном участке с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка невозможно, поскольку участок находится целиком в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения, на территории которой запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция. Согласно вышеуказанному экспертному заключению на земельный участок установлены зоны с особыми условиями использования территорий: защитная зона объектов культурного наследия – 2097 кв.м, охранная зона ЛЭП – 154,5 кв.м, охранная зона теплотрассы – 552 кв.м, охранная зона канализации – 605 кв.м, охранная зона газопровода – 5,7 кв.м. Предоставленный в аренду ФИО1 земельный участок располагается в границах защитной зоны следующих объектов культурного наследия регионального значения: общежитие духовного училища по ул. ФИО20, 56; жилой дом по ул. ФИО20, 52; жилой дом по ул. Куйбышева, 15; жилой дом по ул. Куйбышева, 13.   

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 09.07.2020 по делу № А49-11053/2019 по ходатайству истца была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в лице эксперта ФИО21 На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:

- возможно ли осуществление строительства на земельном участке площадью 2097 кв.м с кадастровым  номером   58:29:3003001:1431   по адресу:   адрес   ориентира  

<

...> - многоквартирного жилого дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально - бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, с учетом всех ограничений, предусмотренных зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-З. объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором жила Пензенская благотворительница ФИО19», 

<

...>/ФИО20, 38/53, литер А, А1, А2, утвержденных Постановлением Правительства Пензенской области от 22.08.2018 года № 440-пП? 

- имеются ли иные ограничения (любого характера), не позволяющие строительства на данном земельном участке вышеуказанного объекта?   

В представленном в материалы дела экспертном заключении Федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 17.12.2020 № 1763/2-3 содержится вывод эксперта о невозможности  осуществления строительства на земельном участке площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 по адресу: ориентира 

<

...> многоквартирного жилого дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, с учетом всех ограничений, предусмотренных зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-3 объекта культурного наследия регионального значения  «Дом,  в котором  жила Пензенская благотворительница ФИО19», 

<

...>/ФИО20, 38/53, литер А, А1, А2, утвержденных Постановлением Правительства Пензенской области от 22.08.2018 № 440-пП, и с учетом проектной документации на строительство семиэтажного жилого дома по ул. Красная в части принятых архитектурных и конструктивных решений.

В ходе проведения экспертного осмотра в рамках экспертного исследования экспертом ФИО21 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 расположен в окружении многоэтажной застройки. Внутри указанного земельного участка возведены гаражи, расположенные как на отдельно выделенных земельных участках с кадастровыми номерами 58:29:3003001:1225, 58:29:3003001:1228, 58:29:3003001:77, так и на спорном земельном участке 58:29:3003001:1431.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/) на земельном участке, предоставленном ФИО1 в аренду, имеются ограничения (обременения) прав на земельный участок в связи с устройством публичного сервитута, реестровый номер 58:29-6.4308. Данный публичный сервитут шириной около 4,0 м предназначен для прохода, проезда к гаражам, расположенным внутри исследуемого земельного участка на выделенных земельных участках с кадастровыми номерами 58:29:3003001:1225, 58:29:3003001:1228, 58:29:3003001:33, 58:29:3003001:34, 58:29:3003001:35, 58:29:3003001:36, 58:29:3003001:38, 58:29:3003001:39, 58:29:3003001:59, 58:29:3003001:65, 58:29:3003001:77.

В ходе экспертного осмотра и изучения предоставленной эксперту топосъемки (том 3 л.д. 122) установлено, что на спорном земельном участке расположены следующие инженерные сети: канализация, электрокабель, газопровод, теплотрасса. Причем теплотрасса проходит через весь земельный участок.          

Присутствующий в судебном заседании привлеченный в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО4, составивший топосъемку земельного участка с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 (том 3 л.д. 122) подтвердил (аудиопротокол от 20.04.2021) наличие гаражей, стоящих внутри спорного земельного участка, пояснив, что расположение нескольких гаражей не соответствует расположению, указанному в Едином государственном реестре недвижимости. На топосъемке, представленной в материалы дела, такие гаражи выделены зеленым цветом.   

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд  считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.  

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) установлено, что арендодатель земельного участка должен предоставить арендатору всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подготовка, организация и проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

На основании подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, который полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на таком на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Сущность ограничений прав собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков зависит от вида устанавливаемой зоны с особыми условиями использования территорий.

Согласно ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Из отзыва Комитета Пензенской области по охране памятников истории и культуры следует, что спорный земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.  

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений (п. 2 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Границы зон охраны, режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом,  в  котором жила пензенская благотворительница ФИО19» (

<

...>/ФИО20, 38/53, литер А, А1, А2) утверждены постановлением Правительства Пензенской области от 22.08.2018 №440-пП.

Указанным постановлением установлены зоны с особыми условиями использования территорий в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором жила пензенская благотворительница ФИО19». 

В соответствии с требованиями к градостроительным регламентам в границах указанной зоны разрешается: капитальный ремонт, реконструкция существующих и возведение новых объектов капитального строительства в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ-3 и с ограничением: 

- по силуэту: вертикальные стены зданий, входящих на линию застройки, должны завершаться скатными крышами (двухскатные, четырехскатные с уклоном от 22,5 до 45 градусов); здания или их части, размещаемые с отступом не менее 12,0 м от линии застройки, допускается завершать плоской кровлей; допускается устройство односкатных и мансардных кровель ломаной формы, кровель с уклоном не более 45 градусов; 

- по фасадам: должны быть выполнены из лицевого керамического или силикатного кирпича либо оштукатурены и окрашены; фасады зданий, выходящих на ул. ФИО20, ул. Маршала Крылова, ул. Красная, ул. Куйбышева, должны иметь соразмерные объекту культурного наследия членения и элементы, выраженный цоколь и завершаться карнизом;

- по цвету: в увязке с окружающей исторической застройкой; применение цветом максимальной насыщенности не допускается.

Одним из особых требований к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов ЗРЗ-3 является то, что разрешается реконструкция существующих и возведение новых объектов капитального строительства высотой не более 34,0 м.  

Представленными в материалы дела экспертным заключением от № 163/2-3 от 17.12.2020, топосъемкой спорного земельного участка, пояснениями, данными в судебным заседании 20.04.2021 третьими лицами - ФИО4 и ФИО8, подтверждается нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 58:29: 30013001:1431 гаражей, публичного сервитута шириной около 4,0 м, предназначенного для прохода, проезда к данным гаражам.   

Из обстоятельств дела следует, что препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные истцом впоследствии, в виде расположения на нем гаражей и прохождения через земельный участок теплотрассы были или могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра.

Однако те обстоятельства, что предоставленный в аренду земельный участок находится в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, имеет публичный сервитут не могли быть установлены в ходе обычного осмотра, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.

Сведения о таких препятствиях вопреки требованиям земельного законодательства не были предоставлены арендодателем при заключении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что  эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные. 

В отзыве на исковое заявление ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ в один год. По мнению ответчика, течение срока исковой давности по данному делу началось с даты, когда информация о результатах торгов была опубликована на официальном сайте http://torgi.gov.ru, а именно 09.12.2016.

Ходатайство ответчика о применении срока исковой давности подлежит отклонению, исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212, заключенный между истцом и ответчиком по настоящему делу, посягает на публичные интересы, поскольку заключен в нарушение запретов, явно выраженных в подпунктах 5.1 и 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на интересы третьих лиц, владельцев объектов недвижимости внутри предоставленного истцу земельного участка и в интересов которых наложен публичный сервитут, что следует из заключений экспертов по настоящему делу. 

В связи с вышеизложенным и в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ договор от 16.02.2017 № 212 является ничтожным. 

Таким образом, срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в три года, для ФИО1 начал течь со дня начала исполнения ничтожной сделки, т.е. со дня заключения договора - 16.02.2017 и на момент обращения в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением – 18.09.2019 не истек.            

На основании вышеизложенного, исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212, заключенного между истцом и ответчиком по результатам открытого аукциона, подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Перечисленная ФИО1 ответчику сумма ежегодной арендной платы в размере 1410000 руб. согласно пункту 2.3 Договора, исходя из положений статьи 167 ГК РФ, подлежит возврату истцу. В исковом заявлении истец просит суд обязать ответчика возвратить денежные средства в сумме 1410000 руб. ежемесячными равными платежами до 30.12.2021.

Поскольку в материалах дела содержится акт приема-передачи от 16.02.2017 земельного участка площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431, согласно которому ФИО1 принял указанный земельный участок, арбитражный суд признает подлежащими применению последствия недействительности сделки в виде возврата имущества – земельного участка площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431 Управлению муниципального имущества города Пензы. В исковом заявлении истец просит суд обязать его возвратить земельный участок в течение одного месяца с момента вынесения решения.

Присутствующий в судебном заседании 18.05.2021 представитель ответчика, возражая против удовлетворения исковых требований, возражений против указанного в иске порядка применения последствий недействительности сделки в случае признания договора аренды земельного участка от 16.02.2017 № 212 недействительным, не заявил.     

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, расходы по госпошлине и оплате проведенных в рамках рассмотрения дел экспертиз на основании  ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

При обращении в суд истцом по чеку-ордеру уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., установленном статьей 333.21 Налогового кодекса РФ. Указанная сумма государственной пошлины подлежит взысканию с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1   

В силу статьи 106 Кодекса денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, также относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При назначении первой экспертизы, проведение которой поручалось эксперту ООО «Лаборатория судебной экспертизы», арбитражный суд определением от 20.11.2019 обязанность по ее оплате возложил на истца (ФИО1)

Денежные средства в сумме 15000 руб. перечислены ФИО1 по платежному поручению от 08.11.2019 № 18 (том 1 л.д. 94) на депозитный счет Арбитражного суда Пензенской области, а затем определением арбитражного суда от 10.04.2020 по делу № А49-11053/2019 перечислены экспертному учреждению – ООО «Лаборатория судебной экспертизы» согласно выставленного счета от 18.12.2019 № 472/16 (том 2 л.д. 35-36, 38).

Судебные издержки истца, связанные с оплатой стоимости судебной экспертизы в сумме 15000 руб., также подлежат отнесению на ответчика. 

Дополнительная (вторая) экспертиза по делу была поручена Федеральному бюджетному учреждению Пензенской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Стоимость данной экспертизы согласно представленному в материалы дела экспертным учреждением расчету составила 55440 руб. Определением арбитражного суда от 09.07.2019 обязанность по оплате экспертизы была возложена на истца. Однако денежные средства в сумме 55400 руб., перечисленные по платежному поручению от 02.08.2020 № 12 ФИО1 на депозитный счет Арбитражного суда Пензенской области, на указанный счет не поступили и возвращены банком ФИО1

Учитывая вышеизложенное обстоятельство, денежные средства в сумме 55440 руб. согласно расчету экспертного учреждения подлежат взысканию с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу Федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.   

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью, судебные расходы отнести на ответчика.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 16 февраля 2017 года №212, заключенный между муниципальным образованием города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы и индивидуальным предпринимателем ФИО1. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а именно обязать:

- муниципальное образование города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы возвратить ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору аренды земельного участка от 16 февраля 2017 года № 212, в размере 1410000 (один миллион четыреста десять тысяч) рублей, ежемесячно равными платежами до 30.12.2021;

- обязать ФИО1 возвратить муниципальному образованию города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы земельный участок площадью 2097 кв.м с кадастровым номером 58:29:3003001:1431, находящийся по адресу: 

<

...> в течение одного месяца с момента вынесения решения по делу № А49-11053/2019.     

Взыскать с муниципального образования города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Взыскать с муниципального образования города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой стоимости судебной экспертизы, в сумме  15000 руб.

Взыскать с муниципального образования города Пензы в лице Управления муниципального имущества города Пензы в пользу Федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы за производство судебной экспертизы в сумме 55440 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд  через Арбитражный суд Пензенской области.

    Судья                                                                                        С.Ю. Радин