АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело № А32-10371/2018

г. Краснодар                                                                   «29» декабря 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года.

 

Решение суда в полном объеме изготовлено 29 декабря 2018 года.

 

            Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-10371/2018 по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир-93» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

 

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности от 20.03.2018),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Альтаир-93» (далее – ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 635 470,25 руб., пени в размере 226 746,21 руб.

Определением от 16.05.2018 производство было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А32-22211/2016.

В рамках дела №А32-22211/2016 администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Альтаир-93» о взыскании задолженности по договору №4900770852 от 04.05.2008 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 624 826 рублей 07 копеек, а также взыскании неустойки в размере 59 057 рублей 23 копейки и о расторжении договора аренды от 04.05.2008 №4900770852 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53. Администрация обратилась с ходатайством об изменении основания исковых требований в части требования о расторжении договора аренды земельного участка, просила расторгнуть договор аренды земельного участка также в связи с нарушением арендатором градостроительного законодательства в виде производства строительных работ до получения разрешения на строительство.

Решением от 25.01.2018 в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд установил следующее. Согласно пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления администрации города Сочи №210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. 

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:53 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости. Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления. В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее - Правила), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С). 

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. 

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. 

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. 

В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов. При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления № 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

 Суд пришел к выводу, что приведенная истцом методика расчета арендной платы за земли муниципальной собственности, расположенные на территории города Сочи, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края 21.03.2016). 

Для расчета арендной платы в данном случае подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. 

Согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. 

При этом логическая конструкция пункта 3.2 договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение «Ки», равное «1». 

Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора). 

Таким образом, размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка. Так, в материалах дела был представлен отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 г. №2-34/ОЗ-2014, выполненный ООО «АМСО» по заказу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках исполнения муниципального контракта, в котором содержится вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53, в размере 5 274 360 рублей.

Учитывая изложенное, у арендатора имеется переплата по договору аренды, в связи с чем, задолженность по арендным платежам отсутствует, а следовательно, неправомерным является и начисление истцом неустойки.

Суд также не нашел оснований для удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка в связи с самовольным строительством, поскольку решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2017 по делу №А32-7772/2017 в иске администрации о сносе самовольной постройки, расположенной на спорном земельном участке, отказано. Таким образом, доводы администрации о нарушении градостроительного законодательства, достаточного для расторжения договора аренды земельного участка, не получили своего подтверждения при рассмотрении иска администрации о сносе самовольной постройки.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 решение арбитражного суда от 25.01.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2018 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018, решение арбитражного суда от 25.01.2018 по указанному делу оставлены без изменения.

В рамках  настоящего дела администрация города Сочи обратилась с исковым заявлением к ООО «Альтаир-93» о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204029:53 в размере 635 470,25 руб. за последующий период – с 01.04.2016 по 30.09.2017, пени в размере 226 746,21 руб.

Между тем, на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 по делу №А32-22211/2016 администрация подготовила и направила дополнительное соглашение от 16.08.2018 к договору аренды от 04.05.2008 №4900770852 следующего содержания: 1.1. Пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 09.12.2014 №2-34/ОЗ-2014 и составляет 79 115,40 руб. 2. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 01.10.2014».

Между тем, исковые требования администрации по настоящему делу сформулированы без учета указанного дополнительного соглашения, расчет задолженности и пени выполнен без учета результатов рассмотрения арбитражными судами дела № А32-22211/2016.

На момент принятия решения задолженность по договору аренды, рассчитанная в соответствии с упомянутым дополнительным соглашением, а также в соответствии с формулой, установленной решением арбитражного суда по делу №А32-22211/2016, - отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями №150 от 28.06.2016, №26 от 12.09.2017, №113 от 23.10.2018.

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства дела, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд          

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                  А.Л. Назыков