ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-1313/2019

город Воронеж

10» декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2019 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                                     Щербатых Е.Ю., 

судей                                                                              Поротикова А.И.,                                                                                   Ушаковой  И.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой»: ФИО2, представителя по доверенности от 21.02.2019,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019 по делу № А35-1313/2019 (судья Матвеева О.А.), 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «КурскТрансСтрой» (далее – ООО «КурскТрансСтрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – КУМИ г.Курска, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания лит.А4, а, площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с земельным участком (кадастровый номер: 46:29:102256:533), площадью 369 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4, 13/5, в части определения рыночной стоимости имущества в абзаце 1 пункта 3 и пункте 3.2 договора:

 - изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 202 322 руб. без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 руб.»;

 - изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 202 322 руб. без учета НДС. Стоимость здания - 709 322 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 руб., является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик явку полномочного представителя не обеспечил. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав мнение представителя лица, участвующего в деле, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что между ООО «КурскТрансСтрой» (арендатором) и КУМИ г.Курска (арендодателем) заключен договор аренды объекта недвижимости № 4983 от 29.06.2017, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под оказание услуг и прочие нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гайдара, 13/3, лит. А4, общей площадью 150,6 кв.м, на 1 этаже на срок с 01.07.2017 по 29.06.2018.

Основанием для заключения договора является решение комиссии от 29.06.2017 по определению условий использования муниципального имущества.

31.10.2018 ООО «КурскТрансСтрой» обратилось в КУМИ г.Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В ответ на указанное заявление КУМИ г.Курска направил в адрес ООО «КурскТрансСтрой» письмо от 21.12.2018 № 9147/07.01-14 с решением об условии приватизации арендуемого имущества от 14.12.2018 №15 и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

Пунктом 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества № 15- 2018/12/В от 21.12.2018 предусмотрено, что имущество продается по цене 4 020 305 руб. 08 коп. без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 3 148 305 руб. 08 коп. без учета НДС, стоимость земельного участка – 872 000 руб.

Указанная стоимость имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 29.11.2018 №448/1-16/11-18, выполненного ООО «Независимая оценка». 

Полагая выкупную цену завышенной, истец обратился к услугам независимого оценщика. Согласно справке об определении рыночной стоимости объектов от 18.01.2019, представленной ООО «Стратегия оценки», средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102256:533, площадью 369 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4, 13/5, составляет 500 000 руб., а средняя рыночная стоимость нежилого здания лит. А4, а, площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 1 100 000 руб.

Согласно отчету ООО «Эксперт» № 826/19 рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 780 070 руб. без НДС.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, 18.01.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 600 000 руб. без учета НДС. Стоимость здания – 1 100 000 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка – 500 000 руб.»; изложить пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: «В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке цена выкупаемого имущества в размере 1 600 000 руб. без учета НДС- основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Стоимость здания – 1 100 000 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 500 000 руб., является начальной продажной ценой заложенного имущества».

Не урегулированные сторонами разногласия переданы ООО «КурскТрансСтрой» на рассмотрение Арбитражного суда Курской области.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования с учетом проведенной судебной экспертизы, согласно которой выкупная стоимость имущества определена в размере 1 202 322 руб. без учета НДС, в том числе стоимость здания - 709 322 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка - 493 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Как следует из пункта 1.1 решения Курского городского Собрания от 29.05.2008 № 43-4-РС «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска» КУМИ г.Курска является отраслевым органом Администрации города Курска с правами юридического лица, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества  по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон №135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с наличием спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка по состоянию на 31.10.2018.

Согласно заключению эксперта № 28-Э/08/19 от 28.08.2019 рыночная стоимость нежилого здания лит. А4 площадью 150,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.10.2018 составляет 837 000 руб. с учетом НДС и 709 322 руб. без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка площадью 369 кв.м с кадастровым номером 46:29:102256:533, расположенного по адресу: 

<

...>, 13А, 13/2, 13/3, 13/1, 13/4 и 13/5, по состоянию на 31.10.2018 составляет 493 000 руб., НДС не облагается.

При определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Таким образом, отчет об оценке объекта оценки должен соответствовать нормам законодательства и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Суд области, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, заключение эксперта № 28-Э/08/19 от 30.08.2019 пришел к выводу о том, что оно не содержит противоречивых данных, неточностей, неясностей, которые могут допустить неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Достаточных доказательств, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта № 28-Э/08/19 от 30.08.2019, ответчик не представил, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявил.

Довод ответчика о том, что отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости №448/1-16/11-18 от 29.11.2018, на основании которого определена выкупная цена объекта в предложенном ответчиком проекте договора, не был оспорен в установленном законом порядке, вследствие чего подлежит применению, отклонен судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                              «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                                «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки). 

Таким образом, из указанных положений Информационного письма Президиума ВАС РФ следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только при наличии двух обязательных условий: обязательность такой величины; иск предъявлен до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При отсутствии хотя бы одного из названных условий предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, исключено.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и другие).

В настоящем споре обязательное привлечение оценщика предусмотрено статьей 8 Закона № 135-ФЗ, вместе с тем рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, носит рекомендательный характер. 

Таким образом, оспаривание отчета № 448/1-16/11-18 от 29.11.2018, выполненного ООО «Независимая оценка» по заказу КУМИ г.Курска, в данном случае недопустимо и вопрос о достоверности данного отчета разрешается в рамках настоящего преддоговорного спора.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд первой инстанции правомерно счёл уточненные требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта. 

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 07.10.2019 по делу №А35-1313/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                               Е.Ю. Щербатых

 

Судьи                                                                              А.И. Поротиков

 

                                                                                        И.В. Ушакова