АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                          Дело № А32-5125/2022

Резолютивная часть решения оглашена 04 декабря 2023 года, полный текст решения изготовлен 11 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230829400032) 

о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами 

по встречному исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230829400032) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

при участии: от истца по встречному иску – представитель по доверенности ФИО3,  от иных лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании1704 522,56 руб., из них сумма основного долга в размере 1 568 895 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2022 в сумме 135 627,56 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, на сумму основного долга 1 568 895 руб. за период с 02.02.2022 по день фактической уплаты долга. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «СТРОИФИНАНСГРУП» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по договору возмездного оказания услуг от 08.09.2017 года в сумме 636 499,00 руб.

Первоначальный истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, не обеспечил явку представителей по доверенности в судебное заседание. 

Согласно ч. 1, 3 ст.156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. 

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК.

ООО «Стройфинансгруп» в материалы дела представлен отзыв, согласно которому общество возражает относительно встречных заявленных исковых требований. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в материалы дела представила отзыв, в соответствии с которым предприниматель возражает относительно первоначально заявленных требований. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Между ИП ФИО4 (исполнитель) и ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП» (заказчик) заключен договор возмездного оказания услуг от 08.09.2017, согласно которому исполнитель обязуется за вознаграждение выполнить функции полномочного и постоянного представителя заказчика, отдела продаж застройщика при реализации прав на квартиры и нежилые помещения, собственными силами или с привлечением третьих лиц оказать информационно-консультационные и маркетинговые услуги по поиску и привлечению физических и юридических лиц - потенциальных клиентов (дольщиков, покупателей), для заключения с заказчиком гражданско-правовых сделок, направленных на приобретение клиентом прав в отношении любых объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений, парковочных мест) заказчика в строящимся доме «Жилой комплекс по ул. Ленина, д.90/1 в г. Краснодаре» - 10-ти этажный жилой дом с подземной парковкой».

Согласно п. 2.1.2. договора исполнитель обязуется осуществлять продажи квартир, нежилых помещений и парковочных мест в строящемся объекте на сумму не менее 5 000 000 руб. в месяц.

Срок действия договора установлен с момента его подписания и до 31 декабря 2019 г. Если не одна из сторон письменно не заявит о прекращении действия договора за две недели до указанного срока, то договор считается автоматически пролонгированным на 6 месяцев до 30 июня 2020 г.

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 08.09.2017 общество в течение срока действия договора вправе:

- самостоятельно отчуждать квартиры, нежилые помещения и парковочные места (далее - объекты) не более чем 10% от общего количества помещений строящегося дома;

- самостоятельно отчуждать квартиры, нежилые помещения и парковочные места в качестве взаимозачета по договорам хозяйственной деятельности, заключенным обществом в качестве застройщика - в любом количестве.

Срок действия договора- с 08.09.2017 по 30.06.2020 (пункт 5 договора).

Согласно сведениям ЕГРН в период действия договора от 08.09.2017 ООО «СТРОИФИНАНСГРУП» самостоятельно заключены договоры на отчуждение следующих объектов дольщиками, не являющимися контрагентами по хозяйственным договорам  застройщика:

№ п/п

Дольщик

Договор

Объект

Цена, руб.

1.

Манвелян

№1 от 31.05.18

квартира

2.

ФИО5

№4от 19.11.18

квартира

3.

ФИО6

№10 от 19,11.18

квартира

4.

ФИО7

№13 от 28.12.18

квартира

5.

ФИО7

№14 от 28.12.18

квартира

6.

Згама

№16 от 23.01.19

квартира

7.

ФИО8

№17 от 08.02.19

квартира

8.

Станишевская

№19 от 27.05.19

квартира

9. 10.

ФИО9

№33 от 04.06.19

офис (1.22)

офис (1.23)

11.

офис (1.24)

12.

офис (1.25)

13.

ФИО10

№36 от 16.10.19

квартира

14.

ФИО11

№ 2-М от 03.02.20

м/место

15.

ФИО12

№40 от 05.02.20

квартира

4 669 700

16.

Душейко

№41 от 23.04.20

квартира

4 002 600

Согласно сведениям ЕГРН в период действия договора ООО «СТРОИФИНАНСГРУП» следующие объекты самостоятельно отчуждены истцом по первоначальному иску ООО «Финансэкострой» и ОАО «Стройсервис»:

№ п/п

Дольщик

Договор

Объект

Основание взаимозачета

1.

ООО «Финансэкострой»

№5 от 01.10.18

квартира № 19

договор ген. подряда № 1 от 19.10.17

2.

квартира № 20

3.

квартира № 25

4.

№20 от 13.03.19

квартира

5.

№21 от 02.04.19

квартира

6.

№23 от 17.04.19

квартира

7.

№25 от 17.04.19

квартира

8.

№26 от 22.04.19

квартира

9.

№27 от 25.04.19

квартира

10.

№31 от 14.05.19

квартира

11.

ОАО «Стройсервис»

№32 от 04.06.19

офис (1,8)

инвестиционный договор от 14.04.2015

12.

офис (1,9)

13.

офис (1,10)

14.

офис (1,26)

15.

офис (1,27)

16.

ООО «Финансэкострой»

№34 от 30.08.19

квартира

договор ген. подряда № 1 от 19.10.17

17.

№35 от 04.09.19

квартира

18.

№38 от 21.11.19

квартира

ООО «Финансэкострой», которое является генеральным подрядчиком на основании заключенного между ними договора генерального подряда № 1 от 19.10.2017, представленного истцом в материалы дела, что соответствует п. 1.3 договора от 08.09.2017 и подтверждается справкой ООО «Финансэкострой».

ОАО «Стройсервис» по договору № 32 долевого участия в строительстве жилого дома от 04.06.2019 отчуждены нежилые помещения общей площадью 245,98 кв.м, в которую входит 5 офисных помещений, остальные нежилые помещения (тамбур входа, санузлы, кладовая уборочного инвентаря, вестибюль) не указаны в п. 1.3 договора от 08.09.2017 как объекты возмездных услуг предпринимателя, за отчуждение которых в случае, указанном в данном пункте договора, предприниматель имеет право требовать выплаты вознаграждения.

Как следует из п.п. 1.1 и 1.2 инвестиционного договора от 14.04.2015, заключенного между истцом по первоначальному иску (инвестор-застройщик) и ОАО «Стройсервис» (соинвестор), истец обязуется за счет собственных и привлеченных средств произвести новое строительство многоэтажного жилого дома с встроенными помещениями первого этажа по адресу: г. Краснодар, ЦВО, ул. им. Ленина, 90/1 и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать часть встроенных нежилых помещений первого этажа объекта общей площадью 250 кв.м в собственность соинвестора в порядке, установленным данным договором, а соинвестор обязуется инвестировать в указанное строительство средства в размере 10 000 000 руб.

Согласно сведениям проектных деклараций, размещенных на сайте ЕИСЖС, на разных этапах строительства в период действия договора от 08.09.2017 общее количество помещений строящегося дома составляет от 144 до 147.

Таким образом, 10% от общего количества помещений строящегося дома, учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора и ст. 431 ГК РФ о том, что при толковании условий договора следует принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, составляет 14 помещений. При этом доводы предпринимателя о том, что все нежилые помещения в доме не могут приниматься во внимание при подсчете общего количества помещений в силу их неликвидности и невозможности отчуждения, опровергаются п. 1.1 договора № 32 долевого участия в строительстве жилого дома от 04.06.2019, заключенного обществом с ОАО «Стройсервис», согласно которому объектом отчуждения являются не только офисные помещения, квартиры и парковочные места, но и иные нежилые помещения - тамбур входа, санузлы, кладовая уборочного инвентаря, вестибюль в

Следовательно, предприниматель имеет право на получение вознаграждения в размере 5% от суммы договора, самостоятельно заключенного застройщиком с дольщиком (пункт 4.2 договора от 08.09.2017) в случае самостоятельной продажи 15 и более объектов.

Как видно из сведений, содержащихся в ЕГРН, дольщикам, не являющимся контрагентами по хозяйственным договорам застройщика, отчуждено самостоятельно с превышением установленного п. 1.3 договора количества объектов 2 квартиры (по договорам № 40 от 05.02.20 с ФИО12 и № 41 от 23.04.20 с ФИО13) на общую сумму 8 672 300 руб., 5% от которых составляет 433 615 руб.

В период действия договора, ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП» перечислены Исполнителю платежи на общую сумму 2 461 455 руб.

Услуги по договору от 08.09.2017 оказаны ответчиком на сумму 1 055 322,40 руб., что подтверждается подписанными сторонами актами сдачи-приемки оказанных услуг и актом сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 по 19.04.2021.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлено претензионное письмо с требованием погасить сумму задолженности.

Претензионное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Заявляя встречные исковые требования, предприниматель указывает следующее.

Пунктом 1.1. Договора предусмотрено, что исполнитель обязуется за вознаграждение выполнять функции полномочного и постоянного представителя Заказчика, отдела продаж Застройщика при реализации прав на квартиры и нежилые помещения, собственными силами или с привлечением третьих лиц, оказать информационно-консультативные и маркетинговые услуги по поиску ц привлечению физических и юридических лиц — потенциальных Клиентов (Дольщиков, Покупателей) для заключения с Заказчиком гражданско-правовых сделок направленных на приобретение Клиентом прав в отношении любых объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений, парковочных мест) Заказчика в строящемся доме «Жилой комплекс по ул. Ленина, 90/1 в г. Краснодаре.

Застройщиком указанного строящегося жилого дома выступает ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП».

Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края 25.05.2018г. было выдано заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, статьями 20, 21 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и соответственно с этой даты застройщик получил право на заключение договоров участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1.3. Договора, заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право на осуществление действий, определённых настоящим Договором. Заказчик не вправе привлекать третьих лиц для выполнения действий и услуг по привлечению) приобретателей квартир, нежилых помещений, парковочных мест Объекта, не вправе заключать договоры с полномочиями аналогичными настоящему договору с иными исполнителями (агентами, риэлтерскими компаниями и др.). Заказчик вправе самостоятельно осуществлять отчуждение прав на квартиры, нежилые помещения и парковочные места в качестве взаимозачёта по договорам хозяйственной деятельности Застройщика. Заказчик вправе самостоятельно осуществлять поиск Приобретателей (третьих лиц) на квартиры, нежилые помещения и парковочные места Объекта и отчуждать права на них, но не более чем 10% от общего количества помещений строящегося Объекта.

Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в период действия Договора возмездного оказания услуг от 08.09.2017г., ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП» самостоятельно, без участия ИП ФИО2, заключило 26 ДДУ.

Согласно проектной декларации № 18-23-000556-04 от 24.05.2018г., раздел 15.3. «Об основных характеристиках нежилых помещений», на первом этаже запланировано создание 9 (девяти) офисных помещений различной площади: от 13,29 кв.м. до 75,69 кв.м (страницы 50, 52, 53).

ДДУ №. 32 от 04.06.2019г. (порядковый номер в таблице 17) заключён в отношении офисного помещений проектной  площадью 245,98 кв.м. Цена договора составила 7 625 380,00 руб.

В его состав вошли следующие нежилые помещения.

1. офисные помещения в количестве 5 штук:

- офисное помещение с условным номером 1,8 проектной площадью 29.68  кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,9 проектной площадью 16,85 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером. 1,10 проектной площадью 75.69 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,26 проектной площадью 16,85 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,27 проектной площадью 19,71 кв.м.

2. Иные нежилые помещения в количестве 7 штук:

- тамбур входа с условным номером 1,7 проектной площадью 8,35 кв.м.;

- коридор с условным номером 1,11 проектной площадью 20,37 кв..м.;

- санузел с условным номером 1,12 проектной площадью 2,75 кв.м.;

- санузел с условным номером 1,13 проектной площадью 4,03 кв.м.;

- санузел с условным номером 1,14 проектной площадью 6,51 кв.м.;

- кладовая уборочного инвентаря с условным номером 1,15 проектной площадью 2,82 кв.м.;

- вестибюль с условным номером 1,16 проектной площадью 42,37 кв.м.

ДДУ № 33 от.04.06.2019г. (порядковый номер в таблице 18) заключён в отношении офисного помещения проектной площадью 126,39 кв.м. Цена договора составила 3 918 090,00 руб.

В его состав вошли следующие нежилые помещения:

1. офисные помещения в количестве 4 штук:

- офисное помещение с условным номером 1,22 проектной площадью 27,49 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,23 проектной площадью 13,29 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,24 проектной площадью 20,62 кв.м.;

- офисное помещение с условным номером 1,25 проектной площадью 39,80 кв.м.;

2. иные нежилые помещения в количестве 5 штук:

- санузел с условным номером 1,19 проектной площадью 4,03 кв.м.

- санузел с условным номером 1,20 проектной площадью 2,75 кв.м.

- коридор с условным номером 1,21 проектной площадью 8,78 кв.м.

-  помещение персонала с условным номером 1,17 проектной площадью 6,50 кв.м.

-  кладовая уборочного инвентаря с условным номером 1,18 проектной площадью 3,13 кв.м.

Согласно пункту 15.1. (лист 40) проектной декларации № 18-23-000556-04 от 24.05.2018 многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (Дом с ротондами): общее количество жилых и нежилых помещений составляет 144 помещения.

Из них: жилых помещений - 46; машино мест - 59; иных нежилых помещений - 39.

В состав понятия «иные нежилые помещения» вошли 9 офисных помещений (страницы 50, 52, 53 Проектной декларации).

На текущий момент, согласно ДДУ № 32 от 04.06.2019г. и ДДУ № 33 от 04.06.2019г. отчуждены все имеющиеся, согласно проектной декларации № 18-23-000556-04 от 24.05.2018г., офисные помещения в количестве 9 единиц, а также иные нежилые помещения, отчуждённые совместно с офисными помещениями в количестве 12 единиц.

Учитывая, что 9 офисных помещений и 12 единиц иных нежилых помещений (санузел, кладовая и т.д:) были отчуждены согласно ДДУ за номерами 32 и 33 как 2 (два) самостоятельных объекта (офисных помещения), общее количество помещений строящегося Объекта, подлежащих отчуждению посредством заключения ДДУ, составляет 107 шт., из них: квартир - 46; парковочных мест (машино мест) - 59; офисных помещений - 2.

В отношении оставшихся 18 иных нежилых помещений (лестница, тамбур входа, колясочная и т.д.) (39 - (9 + 12) = 18) отсутствует возможность заключения ДДУ, и они не должны учитываться при расчёте общего количества помещений в целях применения п.1.3. Договора возмездного оказания услуг от 08.09.2017 года.

Согласно п. 1.3 Договора заказчик вправе самостоятельно осуществлять поиск Приобретателей на квартиры, нежилые помещения, парковочные места объекта и отчуждать права на них, но не более чем 10% от общего количества помещений строящегося объекта.

10% от общего количества помещений в строящемся объекте, подлежащих отчуждению посредством заключения ДДУ, составляет - 11 помещений (107 х 10 : 100% = 10,7).

В период действия Договора возмездного оказания услуг от 08.09.2017 ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП» в нарушении п. 1.3. Договора возмездного оказания услуг заключило 17 договоров участия в долевом строительстве  на общую сумму 75 773 680,00 руб. (порядковые номера таблицы 10 - 26).

Согласно пункта 4.2. договора, при нарушении заказчиком п. 1.3. настоящего договора и самостоятельном проведении продаж прав более чем на 10% помещений объекта третьим лицам или привлечении иных исполнителей (агентов) для ч оказания услуг, связанных с поиском приобретателей на помещения объекта заказчик уплачивает исполнителю вознаграждение, исходя из расчёта 5% от суммы договора, заключенного между заказчиком и приобретателем.

Размер вознаграждения ИП ФИО2 составляет 3 788 624 руб., рассчитанный исходя из условий Договора возмездного оказания услуг от 08.09.2017.

75 773 680 руб. х 5% = 3 788 624 руб.

Таким образом, ООО «СТРОЙФИНАНСГРУП» допустило нарушение условий Договора возмездного оказания услуг, выразившееся в осуществлении самостоятельных действий, направленных на реализацию указанных помещений, право по совершению которых, было предоставлено ИП ФИО2

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим. 

Согласно части 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

ИП ФИО2 указывает, что истцом по встречному иску оказаны дополнительные услуги по рекламно – маркетинговому продвижению объекта на общую сумму 1 348 375 руб. 

Однако, доводы предпринимателя в указанной части подлежат отклонению судом, поскольку условиями заключенного договора не предусмотрено дополнительное компенсирование расходов исполнителя при осуществлении им деятельности по исполнению условий договора. 

Суд также отмечает, что между обществом и предпринимателем отсутствуют подписанные акты приемки оказанных услуг, подтверждающие принятие данных расходов исполнителя к компенсации заказчиком. 

Довод ИП ФИО2 относительно оплаты налогов на сумму 80 902 руб. исходя из системы упрощенного налогообложения и ставки в размере 6% отклоняется судом как несостоятельный, поскольку указанное требование не основано ни на законе, ни на условиях договора.

Из материалов дела следует, что ООО «Стройфинансгруп» оплачено 2 461 455 руб., между тем акты оказанных услуг представлены на сумму 1 055 322,40 руб., а именно информационно – консультационные услуги на сумму 91 500 руб., а также риэлтерские услуги на сумму 963 832,40 руб. 

Таким образом, ФИО2 не оказаны оплаченные ООО «Стройфинансгруп» услуги на сумму 1 406 132,60 руб.

Однако, ФИО2 подан встречный иск о взыскании причитающего договорного штрафа в соответствии с п. 4.2 договора, начисленного в связи с нарушением ООО «Стройфинансгруп» п. 1.3 договора оказания услуг.

Истец частично согласился с обоснованностью начисления штрафа и уменьшил первоначальные исковые требования на 433 615 руб., указав, что ООО «СТРОИФИНАНСГРУП» самостоятельно заключены договоры на отчуждение следующих объектов дольщиками, не являющимися контрагентами по хозяйственным договорам  застройщика:

№ п/п

Дольщик

Договор

Объект

Цена, руб.

1.

Манвелян

№1 от 31.05.18

квартира

2.

ФИО5

№4от 19.11.18

квартира

3.

ФИО6

№10 от 19,11.18

квартира

4.

ФИО7

№13 от 28.12.18

квартира

5.

ФИО7

№14 от 28.12.18

квартира

6.

Згама

№16 от 23.01.19

квартира

7.

ФИО8

№17 от 08.02.19

квартира

8.

Станишевская

№19 от 27.05.19

квартира

9. 10.

ФИО9

№33 от 04.06.19

офис (1.22)

офис (1.23)

11.

офис (1.24)

12.

офис (1.25)

13.

ФИО10

№36 от 16.10.19

квартира

14.

ФИО11

№ 2-М от 03.02.20

м/место

15.

ФИО12

№40 от 05.02.20

квартира

4 669 700

16.

Душейко

№41 от 23.04.20

квартира

4 002 600

Кроме того, ООО «СТРОИФИНАНСГРУП» следующие объекты самостоятельно отчуждены истцом по первоначальному иску ООО «Финансэкострой» и ОАО «Стройсервис»:

№ п/п

Дольщик

Договор

Объект

Основание взаимозачета

1.

ООО «Финансэкострой»

№5 от 01.10.18

квартира № 19

договор ген. подряда № 1 от 19.10.17

2.

квартира № 20

3.

квартира № 25

4.

№20 от 13.03.19

квартира

5.

№21 от 02.04.19

квартира

6.

№23 от 17.04.19

квартира

7.

№25 от 17.04.19

квартира

8.

№26 от 22.04.19

квартира

9.

№27 от 25.04.19

квартира

10.

№31 от 14.05.19

квартира

11.

ОАО «Стройсервис»

№32 от 04.06.19

офис (1,8)

инвестиционный договор от 14.04.2015

12.

офис (1,9)

13.

офис (1,10)

14.

офис (1,26)

15.

офис (1,27)

16.

ООО «Финансэкострой»

№34 от 30.08.19

квартира

договор ген. подряда № 1 от 19.10.17

17.

№35 от 04.09.19

квартира

18.

№38 от 21.11.19

квартира

ООО «Финансэкострой», которое является генеральным подрядчиком на основании заключенного между ними договора генерального подряда № 1 от 19.10.2017, представленного истцом в материалы дела, что соответствует п. 1.3 договора от 08.09.2017 и подтверждается справкой ООО «Финансэкострой».

ОАО «Стройсервис» по договору № 32 долевого участия в строительстве жилого дома от 04.06.2019 отчуждены нежилые помещения общей площадью 245,98 кв.м, в которую входит 5 офисных помещений, остальные нежилые помещения (тамбур входа, санузлы, кладовая уборочного инвентаря, вестибюль) не указаны в п. 1.3 договора от 08.09.2017 как объекты возмездных услуг предпринимателя, за отчуждение которых в случае, указанном в данном пункте договора, предприниматель имеет право требовать выплаты вознаграждения.

Как следует из п.п. 1.1 и 1.2 инвестиционного договора от 14.04.2015, заключенного между истцом по первоначальному иску (инвестор-застройщик) и ОАО «Стройсервис» (соинвестор), истец обязуется за счет собственных и привлеченных средств произвести новое строительство многоэтажного жилого дома с встроенными помещениями первого этажа по адресу: г. Краснодар, ЦВО, ул. им. Ленина, 90/1 и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать часть встроенных нежилых помещений первого этажа объекта общей площадью 250 кв.м в собственность соинвестора в порядке, установленным данным договором, а соинвестор обязуется инвестировать в указанное строительство средства в размере 10 000 000 руб.

Согласно сведениям проектных деклараций, размещенных на сайте ЕИСЖС, на разных этапах строительства в период действия договора от 08.09.2017 общее количество помещений строящегося дома составляет от 144 до 147.

Таким образом, 10% от общего количества помещений строящегося дома, учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора и ст. 431 ГК РФ о том, что при толковании условий договора следует принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, составляет 14 помещений. При этом доводы предпринимателя о том, что все нежилые помещения в доме не могут приниматься во внимание при подсчете общего количества помещений в силу их неликвидности и невозможности отчуждения, опровергаются п. 1.1 договора № 32 долевого участия в строительстве жилого дома от 04.06.2019, заключенного обществом с ОАО «Стройсервис», согласно которому объектом отчуждения являются не только офисные помещения, квартиры и парковочные места, но и иные нежилые помещения - тамбур входа, санузлы, кладовая уборочного инвентаря, вестибюль.

Следовательно, предприниматель имеет право на получение вознаграждения в размере 5% от суммы договора, самостоятельно заключенного застройщиком с дольщиком (пункт 4.2 договора от 08.09.2017) в случае самостоятельной продажи 15 и более объектов.

Как видно из сведений, содержащихся в ЕГРН, дольщикам, не являющимся контрагентами по хозяйственным договорам застройщика, отчуждено самостоятельно с превышением установленного п. 1.3 договора количества объектов 2 квартиры (по договорам № 40 от 05.02.20 с ФИО12 и № 41 от 23.04.20 с ФИО13) на общую сумму 8 672 300 руб., 5% от которых составляет 433 615 руб.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд предлагал истцу представить правовую позицию с учетом имеющихся в деле доказательств, а также уточнению встречного искового заявления. Истец расчет ответчика не опроверг. 

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2022 N 304-ЭС17-18149(15), сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа).

Согласно сложившейся судебной практике из встречного характера обязательств сторон договора, в котором закреплены взаимообусловленные обязанности сторон в пользу друг друга и положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взаимные денежные обязательства сторон, вытекающие из общего правового основания, могут быть сальдированы.

На основании изложенного, с учетом не исполненной обязанности ООО «Стройфинансгруп» по оплате причитающегося ИП ФИО2 договорного штрафа, исковые первоначальные исковые требования не предлежат удовлетворению.

С учетом вышеуказанного, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 2 382 491,40руб. (3 788 624 руб. – 1 406 132,60 руб., как разница оплаченных истцом и оказанных ответчиком услуг).

Проценты за пользование чужими денежными средствами по первоначальному иску не подлежат взысканию, в связи с отказом в основном требовании о взыскании задолженности. При этом, следует отметить, что обязанность ООО «Стройфинансгруп» по уплате договорного штрафа возникла ранее периода начисления отыскиваемых истцом процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины суд принимает во внимание требование ст. 110 АПК РФ.

Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 (с изм. от 30.06.2015) «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

С учетом того, что первоначальные требования уточнены до 1 233 422,48 руб., государственная пошлина за рассмотрение которых составляет, 25 334 руб. Принимая во внимание, что обществом при обращении в суд оплачена государственная пошлина оплачена в размере 30 045 руб., из федерального бюджета Российской Федерации подлежит возврата государственная пошлина в размере 4 711 руб.

Принимая во внимание, что встречный иск удовлетворен частично, государственная пошлина в размере: 2 382 491,40 / 3 438 159  х 40 191 руб. = 27 850,58 руб.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230829400032) о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 4 711 руб., о чем выдать справку. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройфинансгруп» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230829400032) задолженность в размере 2 382 491,40 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 850,58 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья            А.В. Николаев