﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-68649/2020

Дело № А49-7585/2019

г. Казань

18 января 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей  Александрова В.В., Королёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Арслановой Г.Ф.,

при участии в Арбитражном суде Пензенской области представителя:

истца – Галицкой С.А. (доверенность от 29.10.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены, 

рассмотрев в открытом  судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сидорова Дмитрия Александровича 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020

по делу № А49-7585/2019 

по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 к индивидуальному предпринимателю Сидорову Дмитрию Александровичу об урегулировании разногласий возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Пензенского отделения № 8624 (далее – истец, ПАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском, с учетом уточнений,  к индивидуальному предпринимателю Сидорову Дмитрию Александровичу (далее – ответчик, ИП Сидоров Д.А.)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения от 29.03.2019 № 1/Г, расположенного в нежилом здании по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, кадастровый номер 58:07:0180336:227, о принятии пунктов 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора аренды нежилого помещения от 29.03.2019 № 1/Г и приложения № 1 к договору аренды в редакции истца, дополнении договора аренды нежилого помещения пунктами 4.6, 5.5 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.06.2020, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020, исковые требования удовлетворены частично. Пункт 1.1 принят в следующей редакции: «Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 210,8 кв.м, состоящее из: - комнаты № 1 площадью 25,5 кв.м (общая площадь 32,1 кв.м); - комнаты № 3 площадью 87,8 кв.м; - комнаты № 5 площадью 57,5 кв.м; - комнаты № 6 площадью 2,9 кв.м; - комнаты № 7 площадью 6,0 кв.м; - комнаты № 8 площадью 4,7 кв.м; - комнаты № 10 площадью 3,3 кв.м; - комнаты № 11 площадью 14,2 кв.м; - комнаты № 12 площадью 8,9 кв.м;, расположенное на первом этаже нежилого здания, общей площадью 1228,5 кв.м, кадастровый/условный номер: 58:12:1801008:773 адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором». Пункт 4.2 принят в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы составляет: 135 (сто тридцать пять) рублей 00 копеек за 1 кв.м площади помещения в месяц, НДС не облагается на основании статьи 346.11(12) главы 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения согласно Информационному письму (Форма № 26.2-7) от 05.05.2012 № 92, выданному ИФНС России по г. Заречному Пензенской области. В случае утраты арендодателем права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, стоимость услуг по настоящему договору рассматривается как включающая в себя НДС. Постоянная часть арендной платы за месяц за всю площадь помещения составляет 28 458 руб. НДС не облагается». Пункт 4.7 принят в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы по договору может ежегодно по соглашению сторон увеличиваться, но не чаще одного раза в год, на индекс потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации». Пункт 4.8 принят в следующей редакции: «Переменная арендная плата представляет собой плату за пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией. Плата за пользование электроэнергией, водоснабжением, водоотведением осуществляется арендатором по прямым договорам с поставщиками услуг». Приложение к договору принято в редакции истца. Требования истца о включении в договор пунктов 4.6 и 5.5 оставлены без удовлетворения. 

Дополнительным решением от 15.07.2020 производство по делу в части урегулированных сторонами разногласий было прекращено, абзац 2 пункта 4.2 договора принят в следующей редакции: «Постоянная часть арендной платы включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади».

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что аукционная документация, размещенная на сайте Российского аукционного дома, не содержит плана помещений подлежащих передаче в аренду.  

В судебном заседании представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание  представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, АО «Российский аукционный дом», действуя в соответствии с договорами поручения от 07.07.2017 № РАД-507/2017, от 08.06.2017 № РАД-449/2017, от 24.08.2017 № РАД-651/2017, заключенными с истцом, разместило уведомление о проведении 20.12.2018 торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ПАО «Сбербанк России» (лоты № 1, № 2, № 3). 

В состав лота № 3 вошло следующее имущество: Объект 1: Нежилое здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1, площадь 1228,5 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровым номером 58:07:0180336:227; Объект 2: Нежилое здание, назначение: нежилое, площадь 65 кв.м, этаж: 1. расположенное по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, бокс 1, с кадастровым номером 58:07:0180336:223; Объект 3: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей, площадью 1745 кв.м, расположенный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, 76, кадастровый номер 58:07:0180336:226.

Согласно информации, содержащейся в данном уведомлении, имущество находится на торгах для передачи помещений в аренду. 

Обязательным условием заключения договора купли-продажи по лоту № 3 является заключение с победителем (единственным участником) аукциона договора аренды нежилых помещений сроком на 10 лет, общей площадью не более 211 кв.м на 1 этаже Объекта 1 для размещения дополнительного офиса № 8624/0392. 

Арендная ставка составляет 25 % от стоимости 1 кв.м реализуемого Объекта 1, но не более рыночной оценки арендной ставки. 

ИП Сидоров Д.А. 11.12.2018 подал заявку на участие в аукционе (для физических лиц) № 141 по продаже единым лотом.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 20.12.2018 победителем по лоту № 3 признан ИП Сидоров Д.А. 

Гарантийным письмом от 27.12.2018 ИП Сидоров Д.А. обязался заключить с ПАО «Сбербанк России» договор аренды нежилых помещений общей площадью не более 211 кв.м на 1 этаже нежилого здание площадь 1228,5 кв.м, расположенного по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, с кадастровый номером 58:07:0180336:227 сроком на 10 лет по ставке арендной платы 25 % от стоимости 1 кв.м в месяц реализуемого нежилого здания без учета коммунальных услуг, но не менее 135 руб., после государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание.

Между истцом и ответчиком 27.12.2018 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 06/2018.

Согласно пункту 5.4 данного договора после регистрации права собственности покупателя на имущество стороны обязуются подписать договор аренды части здания 1 общей площадью 210,8 кв.м, срок аренды 10 лет, для целей осуществления банковской деятельности. Размер арендной платы за пользование помещениями – 135 руб. за 1 кв.м площади помещения в месяц, НДС не облагается. Арендная плата за пользование помещением за месяц за всю площадь – 28 458 руб., НДС не облагается. Все услуги ресурсоснабжающих, коммунальных и прочих обслуживающих организаций, необходимые для деятельности арендатора на занимаемой площади, оплачиваются арендатором отдельно по прямым договорам. 

Объекты недвижимости переданы ответчику по акту приема-передачи от 27.12.2018. 

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2019. 

Ответчик 29.03.2019 направил в адрес истца проект договора долгосрочной аренды от 29.03.2019 № 1/Г, который подписан истцом с протоколом разногласий по пунктам: 1.1, 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.2, 4.3, 4.7, 4.8, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9 и Приложений №№ 1, 2, 3, 4. Также истцом предлагалось дополнить договор пунктами 2.5, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.2.3, 3.3.13, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, подп. 3.4.6.1, подп. 3.4.6.2, подп. 3.4.6.3, подп. 3.4.7, 3.4.8, 3.5, 4.6, 5.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10.

Поскольку договор долгосрочной аренды нежилого помещения  с протоколом разногласий ответчиком подписан не был, истец обратился в арбитражный суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 421, 429, 431, 445, 446, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований.

В ходе рассмотрения дела стороны урегулировали разногласия в добровольном порядке по пунктам договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 29.03.2019 № 1/Г: 2.1, 2.4, 3.1.3, 3.1.6, 3.1.7, 3.3.1, 3.3.5, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.11, 4.3, 4.9, 5.2, 6.1, 7.3, 8.1, 8.2, 8.7, 9, Приложениям №№ 2, 3, 4, и по дополнению договора пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.1.11, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.8, 3.5, 6.2, 6.3, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 8.8, 8.9, 10, подписав протоколы согласования разногласий. 

Неурегулированными остались разногласия по пунктам 1.1, 4.2, 4.7, 4.8 договора, Приложение № 1 (План помещения) к договору и по дополнению договора долгосрочной аренды нежилого помещения пунктами 4.6, 5.5.

Принимая пункт 1.1 договора аренды и Приложения № 1 к нему в редакции Банка, суд исходил из того, что ответчику было известно о целевом использовании спорных помещений истцом. Имущество выставлялось на торги под условием обратной аренды помещений для осуществления банковской деятельности. Условия о целевом использовании помещений согласованы сторонами в пункте 5.4 договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком № 06/2018 от 27.12.2018.

На момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ИП Сидорову Д.А. было известно, какие конкретно помещения подлежат передачи Банку в обратную аренду.

Данные обстоятельства подтверждаются информационными сообщениями о торгах, размещенными на сайтах www.penza.kp.ru, ОАО «Российский аукционный дом», презентацией,  фотоматериалами,  заключением ЦБ РФ от 11.09.2015 о соответствии указанного помещения требованиям ЦБ для совершения операций с ценностями и направленными в территориальное подразделение ЦБ РФ для получения данного подтверждения документами (планом расположения помещений для совершения операций с ценностями, сертификатами соответствия на оборудование (в том числе защитное) помещений для совершения операций с ценностями), договором подряда от 18.12.2014  № 392-СМР, заключенным между Банком и ООО «АСК-Строй».

В презентации, подготовленной Банком для информирования потенциальных покупателей о реализуемом здании, расположенном по адресу: Пензенская область, Городищенский р-н, г. Городище, ул. Московская, стр. 76, указано размещение дополнительного офиса № 8624/0392 при обратной аренде, четко определены границы подлежащих передаче в аренду помещений, расположенных на первом этаже здания, указанные границы соответствуют границам арендуемых помещений в протоколе разногласий, составленном Банком.

Приняв участие в аукционе при наличии данной информации, ИП Сидоров Д.А. тем самым выразил волю на последующую передачу в аренду помещений, указанных Банком.

Воля Банка была направлена на заключение договора обратной аренды для размещения дополнительного офиса № 8624/0392 Пензенского отделения № 8624 ПАО «Сбербанк России» на первом этаже здания на площадях, указанных в пункте 1.1 договора аренды и Приложения № 1 к нему в редакции Банка, и на которых Банк осуществляет банковскую деятельность по обслуживанию клиентов, и никогда не была направлена на получение в аренду иных помещений, тем более расположенных на втором этаже здания, большая часть которых находится в аренде у сторонних организаций.

Данное обстоятельство - обременение помещений, расположенных на втором этаже правами третьих лиц, доводилось до сведения потенциальных участников торгов, в том числе в информационных сообщениях о продаже недвижимости ПАО «Сбербанк России», размещенных на сайтах www.penza.kp.ru, ОАО «Российский аукционный дом».

Кроме того судом учтено соответствие передаваемых в аренду помещений их назначению - для осуществления банковской деятельности, размещения дополнительного офиса № 8624/0392 ПАО «Сбербанк России»  на основании Федерального Закона  от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Дополнительный офис является внутренним структурным подразделением кредитной организации (филиала) и на него также распространяются требования, установленные Банком России, к помещениям для осуществления банковских операций. 

Доказательств, что помещения, расположенные на втором этаже здания (более того, находящиеся в аренде у третьих лиц) и предлагаемые к аренде ИП Сидоровым Д.А., пригодны для использования их по назначению - для осуществления банковской деятельности, ответчиком не представлено. 

Разногласия, возникшие между истцом и ответчиком, по пунктам 4.2, 4.7, 4.8 судом урегулированы.

Требования истца о включении в договор долгосрочной аренды нежилого помещения пунктов 4.6 и 5.5 оставлены без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции согласился с  выводами суда первой инстанции. 

При этом отклонил довод ответчика о нерентабельности его предпринимательской деятельности по сдаче в аренду указанного помещения в связи с принятием оспариваемой редакции пункта 1.1 договора аренды в редакции Банка.

ИП Сидоров Д.А. до участия в торгах заблаговременно и в полном объеме ознакомился с недвижимом имуществом ПАО «Сбербанк России» подлежащем продаже, и условиях, на которых оно подлежит продаже, в том числе с условием последующей передачи помещений, расположенных именно на 1 этаже здания в аренду Банку с целью осуществления банковской деятельности, для размещения дополнительного офиса Банка № 8624/0392, размером арендной платы и т.д. 

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, заявкой от 11.12.2018 на участие в торгах, где ответчик в пункте 4 подтвердил, что ознакомился с состоянием имущества, подлежащего реализации на торгах, и документацией к нему, обязался выполнять правила и условия проведения торгов, указанные в информационном сообщении, опубликованном на сайте www.penza.kp.ru 19.11.2018 (пункт 2.1). 

Условие о передаче в обратную аренду помещений, расположенных на первом этаже здания, было едино для всех потенциальных участников торгов по продаже недвижимости Банка. 

Обязательство по результатам торгов передать в аренду Банку помещения, расположенные именно на первом этаже здания, ответчик письменно подтвердил в своем гарантийном письме от 27.12.2018. 

ИП Сидоров Д.А., являясь профессиональным участником рынка аренды недвижимого имущества, действуя разумно, принимая решение принять участие в торгах по продаже недвижимого имущества Банка, обязательным условием которых являлось последующая передача помещений конкретной площади на первом этаже здания в аренду для размещения дополнительного офиса Банка, не мог не нтересоваться какие конкретно помещения подлежат передаче в обратную аренду Банку. 

Более того, ИП Сидоров Д.А. приобрел объекты недвижимости по минимальной цене 4 487 600 руб. (с учетом НДС), что составляет лишь 40 %  от его рыночной стоимости – 11 219 000 руб. 

Также апелляционный суд признал несостоятельной ссылку ответчика о нарушении действиями Банка Федерального Закона  от 26.07.2006 « 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Суд указал, что сфера применения настоящего закона не распространяется на правоотношения, возникшие между Банком и ИП Сидоровым Д.А. при заключении конкретного договора аренды для размещения дополнительного офиса Банка, правоотношения сторон не связаны с обращением товаров (в понятии указанного закона) на товарном рынке.

Переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 по делу № А49-7585/2019 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				Р.А. Нафикова

Судьи								В.В. Александров

									Н.Н. Королёва