185/2018-50939(1) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10702/2018

г. Челябинск

17 августа 2018 года

Дело № А07-26524/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  регионального отделения общероссийской общественной организации «Центр  противодействия коррупции в органах государственной власти» по Республике  Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от  30.05.2018 по делу № А07-26524/2017 (судья Нурисламова И.Н.).  

Управление земельных и имущественных отношений Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО  Администрации ГО г. Уфа, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд  Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональному отделению  общероссийской общественной организации «Центр противодействия  коррупции в органах государственной власти» по Республике Башкортостан  (далее – общественная организация, ответчик) о взыскании задолженности по  арендной плате в размере 49 252 руб. 39 коп., пени за период с 10.01.2018 по  31.05.2018 в размере 23 321 руб. 66 коп., о расторжении договора аренды   № 29887 от 10.02.2017; об обязании освободить занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 1 этаж: № 45-47, 47а, 48, расположенные по  адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, пр. Октября, д. 121, корп.1а, Литера  А, общей площадью 58,7 кв.м (с учетом уточнения исковых требований, л.д.  200).  

Региональное отделение общероссийской общественной организации  «Центр противодействия коррупции в органах государственной власти» по  Республике Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики  Башкортостан со встречным исковым заявлением к Управлению земельных и  имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа  Республики Башкортостан о признании договора аренды от 10.02.2017 № 29887  недействительным, об обязании Управления заключить договор аренды с  отделением.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2018  (резолютивная часть от 23.05.2018) исковые требования Управления  удовлетворены, с общественной организации взыскана задолженность по  арендным платежам в размере 49 252 руб. 39 коп., пени в размере 23 231 руб. 66  коп., договор аренды № 29887 от 10.02.2017 расторгнут, на общественную  организацию возложена обязанность освободить занимаемые помещения  муниципального нежилого фонда 1 этаж: № 45-47, 47а, 48, расположенные по  адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, пр. Октября, д. 121, корп. 1а, Литера  А, общей площадью 58,7 кв.м. В удовлетворении встречного искового  заявления отказано.  

С указанным решением не согласилось региональное отделение  общероссийской общественной организации «Центр противодействия  коррупции в органах государственной власти» по Республике Башкортостан  (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной  жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу  новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на  нарушение судом первой инстанции норм процессуального права.  

Апеллянт полагает, что в нарушение статей 8, 9 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации суд лишил ответчика права  заявлять возражения по иску, поскольку судом было принято уточнение  исковых требований о взыскании задолженности за иной период, нежели  первоначально заявлялось истцом, и судом не было предоставлено времени для  подготовки ответчиком возражений, в тот же день судом была оглашена  резолютивная часть решения.  

Суд пришел к неправильному выводу о подписании договора аренды  уполномоченным лицом, поскольку полномочия ФИО2 не  подтверждены доверенностью, а суд в обоснование наличия у указанного лица  полномочий принял во внимание утративший силу документ, не указанный в  качестве основания для полномочий ФИО2 в договоре аренды.  

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от  истца в суд апелляционной инстанции не поступил.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание  представители не явились.  

В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного  разбирательства судом отказано на основании части 3 статьи 158 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

В отсутствие иных возражений лиц, участвующих в деле, и в  соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена  без участия неявившихся лиц.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой  инстанции, между Управлением (арендодатель) и Региональным отделением  

(арендатор) оформлен договор аренды № 29887 от 10.02.2017 объекта  муниципального нежилого фонда, согласно п.1.1 которого арендодатель  передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование  помещение муниципального нежилого фонда 1 этаж: № 45-47, 47а, 48  расположенное по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, пр. Октября, д.  121, корп. 1а, Литера А, общей площадью 58,7 кв.м, для использования под  офис некоммерческой организации (л.д. 8-13).  

Согласно п. 1.2 договора условия договора распространяются на  взаимоотношения сторон, возникшие с 06.02.2017 по 05.02.2020.  

Годовая арендная плата по договору определяется на основании рыночно  обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом  муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом № 188 от 21.08.2016,  выполненным ООО Консалтинговая компания «Альте» (п. 3.1 договора).  

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором  ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.  

При невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной  платы, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый  день просрочки (п. 4.1 договора).  

Согласно п. 5.2 договора договор может быть расторгнут досрочно по  требованию арендодателя, в том числе, при неуплате или просрочки  арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков,  установленных п. 3.3 договора. Частичное внесение арендной платы  приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором  арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием  досрочного расторжения договора.  

По акту приема-передачи от 06.02.2017 нежилое помещение  муниципального нежилого фонда передано в пользование отделения (л.д. 16).  

 Согласно расчету годовой арендной платы размер арендной платы в  месяц составляет 20 893 руб. 20 коп., арендная плата подлежит уплате  арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа  оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в  договоре, без выставления арендатору счета на оплату (л.д.14).  

31.05.2017 Управлением в адрес Регионального отделения направлено  уведомление № УЗ-4585 с требованием погасить задолженность по арендной  плате в размере 21 961 руб. 74 коп. (л.д. 26-28).  

04.07.2017 Управлением в адрес Регионального отделения направлено  уведомление № УЗ-5434 о расторжении договора аренды № 29887 от 10.02.2017,  а также погашении задолженности в размере 33 338 руб. (л.д. 23-26).  

Оставленные без удовлетворения уведомления Управления послужили  основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми  требованиями.  

Ссылаясь на то, что договор аренды № 29887 от 10.02.2017 заключен от  имени Управления неуправомоченным лицом, общественная организация  обратилась в суд со встречным иском.  

Удовлетворяя в полном объеме требования истца по первоначальному  иску, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела  

подтверждается факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной  платы. Данное обстоятельство суд также признал существенным нарушением  условий договора, расторг договор аренды, и в силу утраты ответчиком  правового титула арендатора имущества возложил на него обязанность по  освобождению нежилого помещения.  

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции  исходил из того, что оспариваемый договор подписан от имени Управления  уполномоченным лицом.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в  порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле  доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, пришел к  следующим выводам.  

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения  заключается в письменной форме путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора  аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды  здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.  

На основании пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или  сооружения должен предусматривать размер арендной платы.  

Из материалов дела усматривается, что между Управлением и  Региональным отделением заключен договор аренды № 29887 от 10.02.2017  объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому арендодатель  передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование  помещение муниципального нежилого фонда 1 этаж: № 45-47, 47а, 48  расположенное по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, пр. Октября, д.  121, корп. 1а, Литера А, общей площадью 58,7 кв.м, для использования под  офис некоммерческой организации (л.д. 8-13).  

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия  и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Отчетом № 188 от 13.08.2016 об оценке рыночной стоимости ставки  годовой арендной платы за объект недвижимости, подготовленным обществом  «Консалтинговая компания «Альте» (л.д. 68-146), рыночная стоимость  арендной платы за объект, расположенный по адресу: Республика  Башкортостан, г.Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д.121/1а,  площадь 58,7 кв.м, определена в размере 295 848 руб.  

Согласно расчету годовой арендной платы размер арендной платы в  месяц составляет 20 893 руб. 20 коп., арендная плата подлежит уплате  арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа  

оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в  договоре, без выставления арендатору счета на оплату (л.д. 14).  

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных законом.  

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно  ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65  АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления  последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в  частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).  

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате  арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на  арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд  первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о  взыскании суммы основного долга.  

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей по договору   № 29887 от 10.02.2017 в полном объеме ответчиком в материалы дела не  представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об  удовлетворении требований истца по первоначальному иску о взыскании  задолженности по арендной плате.  

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно п. 4.1 договора, при невнесении арендатором в установленные  договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,1% с  просроченной суммы за каждый день просрочки  

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате  арендной платы подтвержден, ответчиком не опровергнут, суд первой  инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности  правопритязаний истца.  

Довод апеллянта о лишении его при рассмотрении судом первой  инстанции права заявить возражения по иску в связи с тем, что судом было  принято уточнение исковых требований о взыскании задолженности за иной  период, нежели первоначально заявлялось истцом, и судом не было  предоставлено времени для подготовки ответчиком возражений, в тот же день  судом была оглашена резолютивная часть решения, подлежат отклонению,  поскольку из материалов дела следует, что заявление об уточнении исковых  требований было направлено Управлением в адрес ответчика 15.05.2017 (л.д.  199-200). Указанное уточнение поступило в суд 17.05.2017, судебное  заседание, в котором была оглашена резолютивная часть решения, было  

назначено на 23.05.2018, то есть у ответчика, располагавшего сведениями о  возбужденном судебном процессе (л.д. 171, 187), имелась реальная  возможность ознакомиться с уточненными требованиями и подготовить  соответствующие возражения. Таким образом, ответчик в силу части 2 статьи 9  АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или несовершения  им процессуальных действий.  

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по  основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом  (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка);  требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть  предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.  

Согласно пункту 1 статьи 174 ГК РФ если полномочия лица на  совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или  представительстве юридического лица либо полномочия действующего от  имени юридического лица без доверенности органа юридического лица  ограничены учредительными документами юридического лица или иными  регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они  определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться  очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении  такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может  быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого  установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона  сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.  

Таким образом, сделка, совершенная от имени юридического лица с  превышением полномочий, является оспоримой, и в силу изложенных норм,  может быть признана недействительной по иску лица, в чьих интересах  установлены ограничения.  

Общественная организация таким лицом не является, и ею в силу части 1  статьи 4 АПК РФ не доказан правовой интерес, преследуемый путем подачи  встречного иска. Оспаривание полномочий другой стороны сделки, при том,  что самим Управлением полномочия ФИО2 не оспариваются, не  входит в сферу правового интереса арендатора.  

Указанный вывод согласуется с правовой позиций, сформированной в  пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды».  

Более того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о  недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на  недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если  его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам  полагаться на действительность сделки.  

Поскольку ответчик принял помещение в пользование и владение по акту  приема-передачи, подписанному тем же лицом от имени Управления (л.д. 16),  при рассмотрении требований, обусловленных обязательственными  правопритязаниями арендодателя по оплате арендной платы ответчик не вправе  

ссылаться на недействительность договора по мотиву его подписания  неуполномоченным лицом со стороны арендодателя.  

С учетом изложенных мотивов, в удовлетворении встречного иска  отказано судом первой инстанции обоснован, доводы апелляционной жалобы о  неправомерности выводов суда первой инстанции о наличии у ФИО2 полномочий на подписание договора аренды от имени Управления  подлежат отклонению без оценки по существу.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным,  отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не  имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не  установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по  апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110  АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения  относятся на апеллянта.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2018 по делу   № А07-26524/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу  регионального отделения общероссийской общественной организации «Центр  противодействия коррупции в органах государственной власти» по Республике  Башкортостан – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская 

Судьи Л.П. Ермолаева  

И.Ю. Соколова