АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А08-2392/2019

14 января 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 14 января 2022 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола 

судебного заседания

 

             помощником судьи Абрамовой К.А.,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

 

 

от иных участвующих                 в деле лиц:

ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Ютастрой», доверенность от  27.05.2020, копия диплома, паспорт; 

 

ФИО3 - представитель  Администрации города Белгорода, доверенность  № 41-38-ДОВ от 20.01.2022, копия диплома, служебное удостоверение, паспорт;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ютастрой» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу № А08-2392/2019, 

      

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Инталл-Менеджмент» (далее - ООО УК «Инталл-Менеджмент», управляющая компания, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

В деле участвуют в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «Ютастрой» (далее - ООО «Ютастрой», общество, ответчик); в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 требования администрации к обществу «Ютастрой» удовлетворены, в иске к ООО УК «Инталл-Менеджмент» отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021  решение суда области оставлено без изменений.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанцией судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ООО «Ютастрой» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на отсутствие оснований для удовлетворения требований администрации ввиду невозможности изъятия спорного имущества непосредственно у ООО «Ютастрой», поскольку объект незавершенного строительства находится в залоге у ФИО4 Указывает, что суд был обязан определить процессуальное положение ФИО4 как ответчика, поскольку он является кредитором по обеспеченному залогом обязательству и суд был обязан определить его права на компенсационные выплаты в случае изъятия объекта незавершенного строительства. Полагает, что положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности следует понимать таким образом, что изъятие объекта незавершенного строительства может быть осуществлено в судебном порядке у собственника объекта, с которым заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (предоставление земельного участка) или в случае прекращения договора аренды. Таким образом, земельный участок должен быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании суда округа  представитель ООО «Ютастрой» поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель администрации возразила против позиции  ответчика по изложенным в отзыве на жалобу основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 02.11.2016 на основании распоряжений администрации города Белгорода от 02.12.2015 № 1595, от 02.09.2016 № 1087 между истцом (арендодатель) и ООО «Арендастройинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 213, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок площадью                  8 067 кв.м с кадастровым номером 31:16:0219011:14, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - земельный участок 011:14, спорный земельный участок) для завершения строительства производственной базы.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок освоения земельного участка - до 02.12.2018.

В связи с продажей 21.02.2017 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:0219011:12 ООО УК «Инталл-Менеджмент» 10.03.2017 между уполномоченным органом и управляющей компанией заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене арендатора.

В установленный договором аренды срок ООО УК «Инталл-Менеджмент» не завершило строительство объекта, в связи с чем 10.12.2018 истец уведомил управляющую компанию о прекращении договора аренды земельного участка и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела спорный объект недвижимости передан ООО «Ютастрой» по договору купли-продажи от 01.06.2020 (переход права собственности зарегистрирован 03.06.2020), в связи с чем новый собственник привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, удовлетворяя требования администрации, суды двух инстанций, руководствуясь  положениями статей 235, 239.1, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ),  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), с учетом правовой позиции, приведенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», обоснованно исходили из наличия правовых оснований для изъятия у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой  V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                       № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды земельного участка заключен 02.11.2016 с первоначальным собственником объекта недвижимости - ООО «Арендастройинвест» без проведения торгов  в целях завершения строительства объекта на срок до 02.12.2018. 

Впоследствии право собственности на объект незавершенного строительства перешло к управляющей компании, позднее - к обществу. 

Таким образом, суд округа соглашается с позицией апелляционной коллегии о том, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01.03.2015) право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком не приведено.

В силу п. 1 ст. 239.1 ГК РФ ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Суд округа находит верным вывод судов обеих инстанций о том, что поскольку объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока спорного договора, уполномоченный орган правомерно обратился в суд к обществу в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку в ходе  судебного разбирательства ООО УК «Инталл-Менеджмент» по договору купли-продажи от 01.06.2020 продало спорный объект ООО «Ютастрой» (переход права собственности на спорный объект зарегистрирован 03.06.2020),  в иске к управляющей компании правомерно отказано.

Довод кассационной жалобы о том, что изъятие объекта незавершенного строительства возможно только у собственника объекта, с которым заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (предоставление земельного участка) или в случае прекращения договора аренды, не может быть принят судом округа  во внимание как основанный на субъективном понимании  кассатором норм права.

Отклоняя довод  общества о том, что изъятие объекта незавершенного строительства невозможно ввиду его нахождения в залоге  у учредителя управляющей компании ФИО4, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в материалы дела не представлен договор, исполнение которого обеспечено залогом, договор залога, либо доказательства государственной регистрации обременения объекта незавершенного строительства залогом в пользу ФИО4

Более того, по справедливому суждению апелляционной коллегии, наличие обременения в виде залога не препятствует изъятию спорного объекта незавершенного строительства в силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ  и пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Ссылка кассационной жалобы на решение Октябрьского районного суда города Белгорода от 30.09.2021 по делу по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Ютастрой» о взыскании денежных средств по договору займа в размере 500 000 руб. и обращении взыскания на предмет залога -  спорный объект незавершенного строительства не может быть принята судом округа во внимание, поскольку   указанный судебный акт состоялся после  рассмотрения спора  в судах первой и апелляционной инстанций.

При этом суд округа учитывает, что при совершении сделки купли-продажи  от 01.06.2020 объекта незавершенного строительства  как  покупателю, так и  залогодержателю было известно о прекращении арендных правоотношений.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушение норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 31.05.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу № А08-2392/2019  оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                         Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                      Е.В. Власов

                                                                                       

                                                                                             ФИО1