Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                           

РЕШЕНИЕ

№ А32-29992/2022

г. Краснодар

14 июля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2023 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации МО г-к Сочи,  

к ООО «СТРАТЕГИЯ», г. Сочи

к ИП ФИО2, г. Сочи

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, ФИО3, ООО «ЮГ-ТРЕВЕЛ М»

о сносе самовольно возведенного строения,

 

при участии:

от истца: не явился;

от ответчиков:

от ООО «СТРАТЕГИЯ»: ФИО4 по доверенности, ФИО5 по доверенности;

от ИП ФИО2: ФИО6 по доверенности;

от третьих лиц: не явились;

от Управления госохраны: ФИО7 по доверенности,

 

после перерыва:

от истца: не явился;

от ответчиков:

от ООО «СТРАТЕГИЯ»: ФИО4 по доверенности, ФИО5 по доверенности;

от ИП ФИО2: ФИО8 по доверенности;

от третьих лиц: не явились;

от Управления госохраны: не явились. 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «СТРАТЕГИЯ», к ИП ФИО2 о сносе самовольно возведенного объекта строительства переменной этажностью 1-2 этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9 

Исковые требования обоснованы нормами ст. 222 ГК РФ и мотивированы возведением объекта капитального строительства, без разрешительной документации в нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Ответчики против удовлетворения требований возражали, пояснив, что спорный объект не является новым строительством, введён в гражданский оборот в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими сиятельствами о праве собственности на объект, выданными на основании разрешения на строительство № RU23309-885 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-455 предыдущим собственником объекта. Произведенные работы внутри объекта являются его перепланировкой с заменой некоторых конструкций, ввиду их износа, на более прочные, что подпадает под понятия перепланировки и капитального ремонта и не требует получения на строительство. 

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представители ответчиков в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

Представитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО3, ООО «ЮГ-ТРЕВЕЛ М» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены в порядке ст. 123 АПК РФ.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 19.06.2023 объявлялся перерыв до 14 час. 10 мин. 26.06.2023, по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителей ответчика. 

Лица, участвующие в деле уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. 

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Ответчики в судебном заседании против требований возражали по доводам отзыва.

Выслушав представителей сторон, исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования администрации МО г. Сочи не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец, в ходе проведения мероприятий муниципального земельного контроля управлением муниципального контроля было выявлено, что земельный участок площадью 605 кв. м. с кадастровым номером 23:49:0000000:225, расположен по адресу: Краснодарский край, город-курорт Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, д.3, стр.9, относится к «землям населенных пунктов» с видом разрешенного использования - «Центр курортного отдыха». При проведении осмотра установлено, что в предполагаемых границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположены объекты капитального строительства визуально переменной этажностью 1-2 этажа. Участок не огорожен. Согласно схемы замеров, выполненной МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» от 09.03.2022 установлено, что часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, на землях неразграниченной государственной собственности общая площадь занятия составляет - 5,4 кв.м. А также часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, на землях смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:100, общая площадь занятия составляет - 7,2 кв.м.

По результатам обследования составлен акт осмотра земельного участка от 09.03.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 площадью 605 кв.м, расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - Центр курортного отдыха. Земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, передан на правах аренды ООО «Стратегия» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и ФИО2 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2015 № 4900010103 и Договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 14.03.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2022.

Согласно п. 1.1 Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2015 № 4900010103 (далее - договор аренды) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 имеет вид разрешенного использования - «Центр курортного отдыха», что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2022. 

Также, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в границах территорий исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 06.02.2003 № 558-К3 «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края», в границах зоны охраны памятника архитектуры: здание библиотеки имени А.С. Пушкина - 100 м, Памятник монументального искусства - Памятник А.С. Пушкину - 40 м, памятник истории: Памятник воинам, павшим в русско-турецких войнах («Пушка и якорь») - 40 м.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в водоохранной зоне Черного моря - 500 м; в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «КС» - первой группы опасности (оползни, воздействие на здание, разрушение подпорных стен, лестницы); в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов (Санаторий «Черноморье», Санаторий имени Мориса Тереза); в границах территорий особого ценного значения.

Согласно п. 1.3 Договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Также, п. 5.2.14 договора аренды устанавливает обязанность арендатора возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительный и иных правил, нормативов.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 15.04.2022 следует, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи администрацией города Сочи выдавалось ООО «Юг-Тревел» разрешение № RU 23309-885 от 08.09.2009 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 объекта: «Реконструкция кафе «Бриз» в центр курортного отдыха площадью застройки 440 кв.м, общей площадью 704,6 кв.м, этажностью - 1, эксплуатируемая кровля.

Также, администрацией города Сочи выдавалось ООО «Юг-Тревел» разрешение № RU 23309-455 от 24.02.2010 на ввод объекта в эксплуатацию со следующими показателями: общая площадь - 731,0 кв.м, количество этажей - 1, эксплуатируемая кровля.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2022 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 находится объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, наименование: нежилое здание, назначение: Центр курортного отдыха "Бриз", общая площадь - 935.3 кв.м, количество этажей - 2. Права собственности на здание не зарегистрированы.

Кроме того, согласно сведений государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 05.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в территориальной зоне «ОЦ-2» - зона лечебно-оздоровительных учреждений, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%, минимальный отступ от границ земельного участка - 5 м, коэффициент использования территории - 0,6, в связи с чем максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 363 кв.м (площадь участка 605 кв.м * 0,6).

Указывая, что ответчиком возведен объект капитального строительства переменной этажности 1-2 этажа площадью застройки, превышающей площадь земельного участка на 12,6 кв.м, с несоблюдением пятиметрового отступа от границы земельного участка, предельных разрешенных параметров площади застройки и с нарушением коэффициента использования территории истец полагает, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 имеются признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. 

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. 

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск. 

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 площадью 605 кв. м, расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, отнесенный к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – центр курортного отдыха, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 11.09.2009 № 23-23-50/071/2009-537.

Указанный земельный участок принадлежит на праве аренды ООО «Стратегия» и ФИО2 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.10.2015 № 4900010103 и договора о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договору аренды) от 14.03.2016, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 28.03.2016 № 23-23/050-23/050/600/2016-1877/3.

В границах земельного участка расположен объект капитального строительства – нежилое здание площадью – 935,3 кв. м, количеством этажей – 2, год завершения строительства – 2007, с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, строен. 9. Права на здание не зарегистрированы.

В указанном здании образованы нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Стратегия» и ИП ФИО2, а именно:

- нежилое помещение № 1 площадью 66,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:11983 принадлежит на праве собственности ООО «Стратегия» (запись в ЕГРН от 29.11.2021 № 23:49:0000000:11983-23/236/2021-1);

- нежилое помещение № 3 площадью 21,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1431 принадлежит на праве собственности ООО «Стратегия» (запись в ЕГРН от 06.11.2018 № 23:49:0204029:1431-23/050/2018-1);

- нежилое помещение № 4, 5, 6, 7, 8 площадью 19,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1430 принадлежит на праве собственности ООО «Стратегия» (запись в ЕГРН от 06.11.2018 № 23:49:0204029:1430-23/050/2018-1);

- нежилое помещение № 9 площадью 52,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1428 принадлежит на праве собственности ООО «Стратегия» (запись в ЕГРН от 06.11.2018 № 23:49:0204029:1428-23/050/2018-1);

- нежилое помещение № 10 площадью 26,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1420 принадлежит на праве собственности ООО «Стратегия» (запись в ЕГРН от 06.11.2018 № 23:49:0204029:1420-23/050/2018-1);

- нежилое помещение № 11 площадью 52 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1423;

- нежилое помещение № 13, 14, 19, 19/1 площадью 244,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1433;

- помещение № 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 площадью 458 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:9846 принадлежит на праве собственности ИП ФИО2 (запись в ЕГРН от 07.04.2020 № 23:49:0000000:9846-23/050/2020-1).

Администрацией города Сочи предыдущему правообладателю земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 площадью 605 кв. м, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, ООО «Юг-Тревел» было выдано разрешение на строительство от 08.09.2009 № RU23309-885 в отношении объекта «Реконструкция кафе «Бриз» в центр курортного отдыха» со следующими параметрами: площадь застройки – 440 кв. м, общая площадь – 704,6 кв. м, строительный объем – 1 480 куб. м, этажность – 1, эксплуатируемая кровля, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, 3, сроком действия – до 15.04.2010.

После окончания строительства объект «Центр курортного отдыха» введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2010 № RU23309-455, выданного администрацией города Сочи, со следующими параметрами: строительный объем – 1 480 куб. м, общая площадь – 731 кв. м, количество зданий – 1, количество этажей – 1, эксплуатируемая кровля.

В соответствии с техническим паспортом, выполненным Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Сочинское отделение по состоянию на 08.10.2009 (инв. № 03:426:002:000047800), здание представляет собой одноэтажное строение с эксплуатируемой кровлей и состоит из 19 помещений общей площадью 731 кв. м, из которых площадь помещений первого этажа – 383,4 кв м, площадь эксплуатируемой кровли – 347,6 кв. м.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик – ИП ФИО2 указывает, что спорный объект возведен на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом впоследствии объект сохранен в перепланированном и переустроенном состоянии на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции и соответствует всем предъявляемым требованиям. Объект недвижимости не является самовольной постройкой, не нарушает ничьих прав и законных интересов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчик – ООО «Стратегия» также исковые требования оспорил, указав, что спорный объект расположен в границах находящегося в аренде земельного участка; имеются документы, подтверждающие положительное согласование истцом расположения земельного участка под спорным объектом в границах территории исторического поселения; право собственности на помещения, находящиеся в спорном здании, зарегистрированы в установленном порядке; на момент строительства спорного объекта параметры разрешенного строительства, как и сама зона «ОЦ-2» не были установлены.

Как следует из пояснений ИП ФИО2 В 2018 году ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи было приобретено право собственности на часть расположенных в вышеуказанном здании нежилых помещений, а именно на:

- нежилое помещение № 15 площадью 24,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1424 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 № 23:49:0204029:1424-23/050/2018-3);

нежилое помещение № 16 площадью 25,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1421 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 № 23:49:0204029:1421-23/050/2018-3);

- нежилое помещение № 17 площадью 54,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1425 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 № 23:49:0204029:1425-23/050/2018-3);

- нежилое помещение № 18 площадью 25,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1429 (запись в ЕГРН от 08.11.2018 № 23:49:0204029:1429-23/050/2018-3);

- нежилое помещение № 19/2, 19/3 площадью 119,9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:1432 (запись в ЕГРН от 15.11.2018 № 23:49:0204029:1432-23/050/2018-3).

Впоследствии, ИП ФИО2 обратился в Отдел ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Сочи за проведения технической инвентаризации вышеуказанных нежилых помещений, по результатам чего органом технической инвентаризации выполнен технический паспорт нежилых помещений № 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 по состоянию на 15.10.2019 (инв. № 59487), из которого установлено, что общая площадь нежилых помещений № 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 составляет 458 кв. м, при этом указано, что самовольно переоборудованная площадь составила 318,7 кв. м.

Органом технической инвентаризации в техническом паспорте от 15.10.2019 (инв. № 59487) поставлена отметка о том, что разрешение на реконструкцию или заключение об изменения, если такие изменения не затрагивают характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предоставлено. Также указано, что на переоборудование помещений № 19/3-34 общей площадью 318,7 кв. м разрешение не предъявлено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 к кадастровому инженеру ФИО9 (квалификационный аттестат № 23-10-104) для проведения кадастровых работ по изготовлению технического плана с целью дальнейшей постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, поскольку при изготовлении технического плана кадастровым инженером была допущена техническая ошибка, выразившаяся в невключении площади технического помещения без номера этажа (поверхность крыши) в общую площадь строения. Ввиду данного обстоятельства при постановке строения на государственный кадастровый учет регистрирующим органом также была допущена реестровая ошибка и не была учтена площадь технического помещения без номера этажа. Однако, письмом от 23.10.2019 кадастровым инженером ФИО9 отказано во внесении изменений в технические характеристики здания.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к кадастровому инженеру ФИО9 о возложении обязанности подготовить технический план. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, была привлечена администрация города Сочи.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 (с учетом определения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.02.2020 по делу № 2-5628/2019, которым исправлены допущенные в решении суда от 08.11.2019) по делу № 2-5628/2019 иск ФИО2 к кадастровому инженеру ФИО9 о возложении обязанности изготовить технический план – удовлетворен. Решением суда объединены нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0204029:1424, 23:49:0204029:1421, 23:49:0204029:1425, 23:49:0204029:1429, 23:49:0204029:1432. расположенные по адресу: Краснодарский край. г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, пом. № 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 в их реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 458,0 кв. м. 

Судом в рамках вышеуказанного дела установлено, что нежилые помещения № 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 общей площадью 458,0 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, соответствуют основным строительным, противопожарным, сейсмологическим, градостроительным нормам и правилам, предъявляемым к нежилым помещениям. А именно – СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10) (ред. от 03.12.2016), СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края»; нежилые помещения № 15-17, 19/2, 19/3, 20-34 общей площадью 458,0 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3 строение 9, после выполненной реконструкции, перепланировки и переустройства не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают охраняемые законом права и интересы других лиц. Исследуемое строение расположено в границах правомерного земельного участка, который принадлежит муниципальному образованию городу-курорту Сочи. Объект недвижимости используется собственником помещений в целях эксплуатации кафе, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Соответственно помещения общей площадью 458,0 кв. м, в здание с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом 3, строение 9 не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться исключительно в коммерческих целях. Согласно выводам заключения, спорное строение соответствует правилам землепользования и застройки, следовательно, не может нарушать нормы градостроительства в г. Сочи. Кроме этого, установлено, что истец не получил разрешение на реконструкцию спорного объекта, что не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска, так как подтверждено документально, что строение соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц. ФИО2 были предприняты все возможные меры к оформлению в установленном законом порядке и соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Сложившейся ситуацией создано препятствие владению и пользованию помещениями.

Данное обстоятельство на основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для настоящего спора и сторонами не оспаривается.

По результатам приведения вышеуказанного решения суда к исполнению в установленном порядке органом государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав поставлено на кадастровый учет нежилое помещение площадью 458 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:9846, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, строен. 9, пом. № 15, 15/1, 15/2, 15/3, 15/4, 16/1, 16/2, 17, 19/2, 19/3, 20-34 и зарегистрировано на него право собственности ФИО2 (запись в ЕГРН от 07.04.2020 № 23:49:0000000:9846-23/050/2020-1).

В обоснование своих доводов истец ссылается на то, что часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 на землях неразграниченной государственной собственности (общая площадь занятия составляет 5,4 кв. м). Также, часть элементов конструкции здания расположены за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 на землях смежного муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:100 (общая площадь занятия составляет 7,2 кв. м). 

Учитывая позицию истца, а также приведенные обстоятельства, предметом доказывания по настоящему делу является установление действительных (фактических) строительно-технических характеристик объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, включая его площадь застройки, общую площадь, количество этажей, и соответствия параметров указанного объекта разрешительной и правоустанавливающей документации, сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а также проверки доводов о расположении части объекта за пределами правомерного земельного участка, и установлению того, угрожает ли строение жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 12.12.2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Новая Экспертиза» ФИО10, ФИО11, ФИО12

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

«1. Описать фактическое расположение спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 переменной этажностью 1-2 этажа в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9 отступа от границ земельного участка, заступа при наличии, а также относительно близлежащих объектов. 

2. Описать технико-экономические показатели спорного объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.). 

3. Установить проводилась ли реконструкция объекта с кадастровым номером 23:49:0204029:1047 переменной этажностью 1-2 этажа в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9. При положительном ответе определить: в чем заключается реконструкция по сравнению с техническими характеристиками до ее проведения исходя из представленной технической и проектной документации? Возможно ли приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции (перепланировки, переустройства) без риска гибели объекта? 

4. Соответствует ли спорный объект разрешительной, технической и правоустанавливающей документации (в том числе разрешению на строительство №RU 23309-885 от 08.09.2008, а также разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23309-455 от 24.10.2010), градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, на настоящий момент и дату строительства? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?»

Заключением эксперта № 35-23 от 02.05.2023 установлено следующее: 

1. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, полностью (без заступов) расположен в границах земельного участка с КН 23:49:0000000:225.

Фактический (реальный) отступ спорного объекта переменной этажностью 1-2 этажа от границ земельного участка, на котором он расположен, составляет по периметру от 0,00 м до 1,17 м.

Фактическое (реальное) расположение спорного объекта относительно близлежащих к нему объектов определено по данным натурного обследования следующим образом: 

До здания с функциональным назначением «Туалет» (не является ОКС - см. исследование по второму-третьему вопросам) со стороны северо-западной межевой границы - 0,32 м,

До здания с функциональным назначением «Магазины» со стороны юго-западной межевой границы - 6,43 м,

До здания с функциональным назначением «Кафе» со стороны юго-западной межевой границы - 7,64 м,

До здания с функциональным назначением «Кафе» со стороны юго-восточной межевой границы - 3,22 м.

2. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, обладает следующими фактическими характеристиками: переменная этажность 1-2 (количество этажей 1-2 с устройством эксплуатируемой кровли над каждой из частей разноуровневого здания), площадь застройки нежилого здания 497,7 кв.м, габаритные размеры помещений и планировочные решения одноэтажной части соответствуют данным технических паспортов от 10.02.2023 (сведения (актуальны на дату осмотра), габаритные размеры помещений и планировочные решения двухэтажной части соответствуют данным технического паспорта от 107.02.2023 (сведения актуальны на дату осмотра), находятся в материалах дела и не дублируются в выводной части заключения ввиду объемности данных, по функциональному назначению объекта - центр курортного отдыха: в одноэтажной части с эксплуатируемой кровлей сгруппированы помещения магазинов, бутиков (к которой относятся помещения№№ 1,3,6,7,9,10,11,1 1/1,12,12/1,13,19, 19/1,19/2,19/3 по ТП); в двухэтажной части здания с эксплуатируемой кровлей сгруппированы помещения кафе (к которой относятся помещения №№ 15-17,19/2,19/3,20-34 по ТП), по конструктивному устройству - смешанный каркас, возведенный на монолитной ж.б. плите. Описаны конструктивные элементы и инженерно-техническое благоустройство одноэтажной части здания. 

3. Исследуемый спорный объект с КН 23:49:0204029:1047 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, в период эксплуатации был реконструирован, т.к. были изменены его основные технико-экономические показатели, а именно: этажность и количество этажей (за счет возведения в габаритах кафе надстройки второго этажа), площадь застройки (за счет организации наружной лестницы со стороны правого бокового фасада (относительно главного, обращенного в сторону береговой линии), для доступа в помещения второго этажа (дополнительный вход/выход), что естественным образом привело к увеличению общей площади здания и его строительного объема.

Техническая возможность приведения объекта к первоначальному состоянию возможна, однако, эксперты указывают на то, что физическая гибель здания при демонтаже не исключена.

4. Исследуемый спорный объект не соответствует параметрам, указанным в Разрешении на строительство № RU 23309-885 от 08.09.2008, а также Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23309-455 от 24.10.2010 (в части этажности, площади застройки, строительного объема и общей площади здания центра курортного отдыха), т.к. имела место реконструкция объекта в процессе эксплуатации, что было установлено при ответе на предыдущий вопрос суда. При этом отклонение от установленных в указанных выше документах параметров определяется следующим образом:

Общая площадь здания и строительный объем превышены на величину площади и строительного объема надстройки второго этажа в габаритах кафе,

Площадь застройки превышена на величину пристройки боковой лестницы,

Этажность и количество этажей превышено на 1 эт. (по месту возведения надстройки над кафе, т.е. над частью изначального здания центра курортного отдыха).

При этом исследуемый объект, с учетом реконструированной части, соответствует в полной мере техдокументации, а именно: актуальным сведениям техпаспортов от 2023, в части планировочных решений, конструктивного устройства, инженерно-технического благоустройства.

Также спорный объект исследования, с учетом произведенной реконструкции, соответствует параметрам, в которых нежилые помещения, образующие здание, сохранены в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии на основании решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 по делу № 2-5628/2019, с учетом исправленных описок определением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.02.2020 по делу № 2-5628/2019, а также соответствует актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости, указанным в Выписке ЕГРН от 15.06.2022 (см. том №1, л.д.29), в том числе, о функции объекта, его площади, этажности.

Отклонения спорного объекта исследования от градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил (с учетом выводов актуальных на дату проведения экспертизы Расчетов величины пожарного риска на объекте: «Центр курортного отдыха «Бриз» по адресу: 

<

...>», 2023г.) не выявлены. Также не выявлены отклонения от параметров, установленных документацией по планировке территории, Генеральным планом муниципального образования и правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (стр.50 Заключения).

5. Фактическое строительно-техническое состояние объекта исследования, т.е. после произведенной реконструкции, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Следовательно, спорный объект в реконструированном виде является безопасным, согласно требованиям ФЗ РФ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», по совокупности следующих оснований:

Фактическое на момент осмотра техническое состояние спорного объекта исследования (строительных конструкций и инженерных сетей) оценивается по СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» как работоспособное, дефекты, снижающие эксплуатационные качества, не выявлены; 

Объект исследования соответствует действующим нормативным требованиям, в том числе, механической безопасности, пожарной безопасности исанитарно-эпидемиологического благополучия (что было выявлено экспертным исследованием ранее - см. ответ по четвертому поставленному судом вопросу).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 35-23 от 02.05.2023 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено. 

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 35-23 от 02.05.2023, выполненное ООО «Новая Экспертиза» (эксперты ФИО10, ФИО11, ФИО12) принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из определения Конституционного суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П следует, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

В п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ" следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с абз.2 п. 24 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Таким образом, экспертным исследованием установлено, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, находится в пределах параметров, установленных в разрешительной документации и разрешении на ввод объекта в эксплуатацию с учетом сохранения нежилых помещений в здании с переустроенном и перепланированном состоянии на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2019 по делу № 2-5628/2019, рассмотренного при участии администрации города Сочи в качестве третьего лицо, а также возведено с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», не создает технических препятствий в пользовании рядом расположенными земельными участками и строениями, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом в случае выполнение демонтажа части здания физическая гибель всего здания не исключена.

Следует критически отнестись к установленным в акте осмотра земельного участка от 09.03.2022 на основании замеров, выполненных МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана», обстоятельствам того, что часть элементов конструкций здания расположены за пределами границ правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225, на землях неразграниченной государственной собственности площадью занятия – 5,4 кв. м, а также того, что часть конструкций здания расположены на землях смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:100 площадью занятия – 7,2 кв. м, поскольку указанные обстоятельства объективно опровергаются результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы. При этом, как следует из самого акта осмотра земельного участка от 09.03.2022, осмотр проводился в отсутствие правообладателей объекта и иных заинтересованных лиц, лишенных возможности представлять пояснения и участвовать в процессе осмотра земельного участка; в акте отсутствуют сведения о лицах, выполнявших геодезическую съемку, их квалификации и наличии квалификационного аттестата кадастрового инженера, примененном спутниковом и ином геодезическом оборудовании, поверке и сертификации указанного оборудования.

Суд также отклоняет доводы истца о наличии признаков самовольной постройки на том основании земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в территориальной зоне «ОЦ-1» – зона лечебно-оздоровительных учреждений, для которой установлены следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки – 40 %, минимальный отступ от границ земельного участка – 5 м, коэффициент использования территории – 0,6, в связи с чем, максимальная площадь всех помещений на земельном участке не может превышать 363 кв. м (площадь участка 605 кв. м * 0,6). Однако, ответчиком возведен объект капитального строительства переменной этажности 1-2 этажа площадью застройки, превышающей площадь земельного участка на 12,6 кв. м, с несоблюдением пятиметрового отступа от границы земельного участка, предельных разрешенных параметров площади застройки и с нарушением коэффициента использования территории.

Как установлено судом, изначально строительство объекта осуществлялось на основании выданного администрацией города Сочи разрешения на строительство от 08.09.2009 № RU23309-885 в отношении объекта «Реконструкция кафе «Бриз» в центр курортного отдыха» со следующими параметрами: площадь застройки – 440 кв. м, общая площадь – 704,6 кв. м, строительный объем – 1 480 куб. м, этажность – 1, эксплуатируемая кровля, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, 3, сроком действия – до 15.04.2010.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Установленные при экспертном исследовании основного спорного объекта  примыкающие объекты увеличившие площадь застройки (за счет организации наружной лестницы со стороны правого бокового фасада (относительно главного, обращенного в сторону береговой линии), для доступа в помещения второго этажа (дополнительный вход/выход), что естественным образом привело к увеличению общей площади здания и его строительного объема,  по своей сути являются примыкающими к исследуемому зданию конструкциями, которые необходимы для эксплуатации как основного объекта, так и способствуют проходу граждан на уровень выше по естественному ландшафту местности. Территория совместного пользования определяется как часть земельного участка для обеспечения смежных землепользователей доступом к землям общего пользования.  

 

В свою очередь, Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которыми установлен градостроительный регламент в отношении вышеуказанного земельного участка, включающий в себя среди прочего пятиметровые отступы от границ земельного участка, а также коэффициент использования территории – 0,6, утверждены решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, то есть после выдачи разрешения на строительство объекта, в связи с чем, введенные правилами землепользования и застройки ограничения, с учетом недопустимости обратной силы закона, не могут распространяться на рассматриваемый объект.

В свою очередь, факт возможного несоответствия параметров объекта капитального строительства действующему в настоящий момент градостроительному регламенту (отступы от границ земельного участка, коэффициент использования территории, площадь застройки и т.п.) не может являться основанием для приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, поскольку в силу закона такой объект может использоваться неограниченно долго.

Так, в силу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Указанным требованиям федерального законодательства корреспондирует пункт 2 параграфа 1.6. Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, согласно которому земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Вместе с тем, с целью использования нежилых помещений в соответствии с их назначением, а именно в качестве центра курортного отдыха и кафе, ИП ФИО2 осуществлялся ремонт и восстановление помещений, что в соответствии с нормами градостроительного законодательства характеризуется как капитальный ремонт, поскольку работы включали в себя восстановление поврежденных конструктивных элементов, замену их на аналогичные, без изменения конструктивных характеристик здания с заменой их отдельных участков и прокладкой новых внутренних инженерных сетей.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В свою очередь, согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со сводом правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» несущие конструкции – строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Таким образом, отличие реконструкции от капитального ремонта состоит в том, что реконструкция имеет целью изменение параметров объекта, а при капитальном ремонте производится замена или восстановление неисправных или поврежденных элементов на более прочные и долговечные. При этом в отношении несущих строительных конструкций, капитальным ремонтом признается только замена или восстановление не самих конструкций, а их отдельных элементов. В случае же, если проводимые работы не относятся к замене или восстановлению строительных конструкций, а носят характер косметического ремонта (например, мелкий ремонт, реставрация, починка, выполнение внутренней отделки, покраска или побелка стен), такие действия не являются ни реконструкцией, ни капитальным ремонтом, и градостроительным законодательством не регулируются.

Вопреки позиции администрации города Сочи, из представленных материалов дела однозначно не следует, что ответчиком были выполнены работы по строительству или реконструкции, в результате которой возник новый объект. Указанное не подтверждается документально зафиксированными доказательствами, в том числе, актом проверки и фотоматериалами, из которых нельзя сделать достоверный и однозначный вывод о параметрах спорного объекта, его этажности, площади, назначении и соответствии правоустанавливающим документам. При том, проведенной по делу экспертизой установлено, что объект полностью соответствует как параметрам ЕГРН, так и разрешительной документации с учетом вступившего в законную силу решения суда.

Согласно пункту 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство и реконструкцию не требуется в случае капитального ремонта объекта капитального строительства.

С учетом пояснений и представленных в экспертном исследовании фотоматериалов, судом установлено обустройство эксплуатируемой кровли крышей из ПВХ- временных конструкций, что естественным образом увеличило площадь здания, однако не привело к изменению его габаритов.

Заявляя иск о сносе самовольной постройки, истец среди прочих доводов указал, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в границах территорий исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 06.02.2003 № 558-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края», в границах зоны охраны памятника архитектуры: здание библиотеки имени А.С. Пушкина – 100 м, памятник монументального искусства – Памятник А.С. Пушкину – 40 м, памятник истории: памятник воинам, павшим в русско-турецких войнах («Пушка и якорь») – 40 м. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 расположен в водоохранной зоне Черного моря – 500 м; в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера: «КС» - первой группы опасности (оползни, воздействие на здание, разрушение подпорных стен, лестницы); в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов (Санаторий «Черноморье», Санаторий имени Мориса Тереза); в границах территорий особого ценного значения.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГрК РФ зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее – объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Могут устанавливаться ограничения прав на землю, в т.ч. ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (части 1, 2 статьи 56 ЗК РФ).

Охранная зона объекта культурного наследия – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (пункт 2 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Границами зон охраны объекта культурного наследия являются линии, обозначающие территорию, за пределами которой осуществление градостроительной, хозяйственной и иной деятельности не оказывает прямое или косвенное негативное воздействие на сохранность данного объекта культурного наследия в его исторической среде. Обозначение указанных линий, а также координат характерных точек границ зон охраны объекта культурного наследия на картах (схемах) должно позволять однозначно определить границы зон охраны объекта культурного наследия с нормативным значением точности, предусмотренным для ведения государственного кадастра недвижимости (пункт 6 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972).

Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира (часть 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации).

Запреты осуществления определенных видов хозяйственной или иной деятельности перечислены в части 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации.

Администрацией Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление и дополнительные пояснения, из которых следует, что в 2006 году управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей департамента культуры Краснодарского края ООО «Юг-Тревел» выдано заключение о согласовании проекта границ земельного участка площадью 605 кв. м на Приморской набережной Центрального района г. Сочи (территория кафе «Бриз»). Управлением указано о том, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалов архива управления на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, отсутствуют. Однако, рассматриваемый земельный участок расположен на территории исторического поселения г. Сочи. Управлением указано, что в настоящее время предмет охраны исторического поселения город Сочи не утвержден. Поскольку предмет охраны исторического поселения г. Сочи не утвержден, управление не может выдать заключение о соответствии или несоответствии проектной документации объекта капитального строительства или описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения. На сегодняшний момент управление может представлять только информацию о наличии (отсутствии) объектов культурного наследия, границ территории, зон или защитных зон на испрашиваемом земельном участке. 

Строительство, а также эксплуатация объектов курортного отдыха среди запретов, охранными зонами объектов культурного наследия, водоохранным зонами, а также иными зонами с особыми условиями использования территории, установленными в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Центральный, ул. Приморская, д. 3, стр. 9, не предусмотрены.

На основании изложенного, администрацией города Сочи не указано, какие именно ограничения по использованию земельного участка нарушены нахождением здания на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225, и каким образом указанное связано с необходимостью применения к зданию правовых последствий в виде сноса как для самовольной постройки.

Также суд считает необходимым отметить, что в силу Обзора (пункт 7) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. 

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, с заключениями судебной экспертизы суд пришел к выводу, что незначительное превышение допустимого расхождения в разрешительных документах (в части площади застройки за счет обустройства перекрытия эксплуатируемой кровли и обустройства примыкающей лестницы) существующего строения не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса основного строения расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве аренды, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права.  Снос самовольной постройки является крайней мерой и допустим лишь при отсутствии других способов защиты права истца (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14). 

В соответствии со ст. 9 ГК РФ Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом ст.10 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет запрет на снос объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью, отведенной под него земли. Таким образом, законом предусмотрен механизм оформления прав на земельный участок для собственников недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке, в связи с чем правовых оснований признания здания самовольной постройкой по причине незначительного нарушения границ земельного участка вспомогательными постройками не имеется (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А57-9123/2012,  А13-6223/2013).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. 

Истец, требуя сноса спорного объекта, не указал, по какой причине им заявлена такая крайняя мера как снос объекта, а также каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

С учетом того, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что доводы администрации положенные в основу иска не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство (реконструкции), а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по делу № 306-ЭС19-15447 и от 19.12.2019 №308-ЭС19-14740, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.01.2020 по делу №А32-31838/2018, от 08.06.2020 по делу №А53- 24685/2018.

Более того, администрация не представила доказательств нарушений публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также обстоятельств, подтверждающих необходимость, соразмерность требований и разумность  сноса спорного объекта, при условии его расположения на земельном участке ответчика. (Аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2017 № 41-КГ17-15, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу № А32-7379/2016).

Несмотря на наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск в силу факта формального нарушения этого порядка - отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии доказательств наличия у ответчика прав на земельный участок и соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, подлежат применению в совокупности при наличии доказательств нарушения  прав и интересов истца.

Вместе с тем, из заявленного иска, дополнительных пояснений  и представленных истцом доказательств не следует в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом снос объекта может привести к восстановлению нарушенного права.

В совокупности наличие разрешительной документации, отсутствии нарушений, угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц влечет невозможность удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, поскольку нарушения с стороны ответчиков не выявлены, объекты легализованы в установленном законом порядке, арендатором предприняты надлежащие своевременные меры для ввода объектов в гражданский оборот, его действия признаются судом добросовестными. 

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования администрации об обязании снести самовольно возведенный объекта строительства переменной этажностью 1-2 этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9, удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 15.07.2022 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде:

- наложения ареста на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9;

- запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия с объектом недвижимости с кадастровым номером 23:49:0204029:1047, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9;

- наложения ареста на право аренды ООО «СТРАТЕГИЯ» и ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9;

- запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять какие-либо регистрационные действия, направленные на передачу от ООО «СТРАТЕГИЯ» и ИП ФИО2 в пользу других лиц права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:225 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, д.3, стр.9.

Пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» определено, что, исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

В связи с отказом в удовлетворении иска по настоящему делу, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от 15.07.2022 по данному делу. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на администрацию муниципального образования город Краснодар.

Также в соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата госпошлины относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 15.07.2022 по данному делу отменить.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                           В.А. Язвенко