АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело №А65-28980/2019 

 

Дата принятия решения – 04 декабря 2019 года 

Дата объявления резолютивной части – 27 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мелита-Аренда", г. Казань к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань с участием третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по РТ, г.Казань о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

с участием:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика – ФИО3, удостоверение, доверенность,

от третьего лица - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Истец – ООО "Мелита-Аренда", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском Исполнительному комитету города Казани (далее по тексту - Исполком), которым просит признать за ООО «Мелита-Аренда» право собственности на здание литера А-1-101 общей площадью 9890,3кв.м, и на здание литера А-1-101/1 общей площадью 3415кв.м (далее по тексту – спорное имущество, спорные объекты), расположенные по адресу: 

<

...>.

Определением от 07.10.2019г. суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по РТ. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте проведения судебного заседания 27.11.2019г., явку своих представителей в суд не обеспечило.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании истец поддержал иск.

Ответчик иск не признал, дал пояснения на вопросы суда и по существу заявленных требований.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ООО «Мелита-Аренда» является собственником здания - основной корпус 3-х этажное, назначение: нежилое, общая площадь 18352,3кв.м, инв. № 69/99, лит. А-1-101, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 16:50:012204:3.

Указанный объект недвижимого имущества перешел в собственность истца в результате реорганизации на основании решения единственного участника Татарского мехового торгово-промышленного ООО «Мелита» от 01.07.2010г. № 4 и разделительного баланса ООО «Мелита» по состоянию на 27.10.2010г.

Право собственности ООО «Мелита-Аренда» на здание зарегистрировано в ЕГРН 11 января 2011г. за номером 16-16-01/384/2010-414, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН 015846 от 06.05.2013г. (л.д. 10 т.1).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:012204:8 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание фабрики № 1, 3, 6, 10, общая площадь 37266кв.м, который также принадлежит на праве собственности ООО «Мелита-Аренда», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АМ №954179 от 27.03.2013г. (л.д. 27 т.1).

Как указывает истец, на момент перехода здания в собственность ООО «Мелита-Аренда» часть здания была в аварийном состоянии после пожара, который произошел 14 октября 2004г. В результате пожара был поврежден скорняжный цех ОАО «Мелита». 

Факт пожара подтверждается справкой Главного управления МЧС России по Республике Татарстан от 16.04.2018г. № 3325-2-3-6 (л.д. 52 т.1).

Поскольку у истца отсутствовала финансовая возможность для восстановления поврежденной части здания, то в 2011 году обществом было принято решение о сносе поврежденной пожаром части здания.

Так как при пожаре сгорела средняя часть здания, то в результате произведенного в 2011-2012гг. демонтажа выгоревшей части постройки, основной корпус 3-х этажного здания фактически стал двумя самостоятельными объектами (зданиями), в том числе:

- здание под литером А-1-101 общей площадью 9890,3кв.м;

- здание под литером А-1-101/1 общей площадью 3415кв.м, что в свою очередь, повлекло необходимость внесения изменений в сведения об объекте недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости. 

До начала реконструкции здания за разрешением на строительные работы в установленном законом порядке, равно как за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию после реконструкции, истец не обращался.

В судебном заседании 29.10.2019г. истец на вопрос суда подтвердил, что разрешительную документацию на демонтаж общество не получало, что отражено в протоколе судебного заседания и зафиксировано аудиозаписью судебного процесса.

В отсутствие указанной разрешительной документации АО «БТИ» отказалось принимать у ООО «Мелита-Аренда» заявление на изготовление технического плана, приняло заявку только на изготовление технических паспортов.

ООО «Мелита-Аренда» 19.03.2019г. обратилось в Управление градостроительных разрешений г. Казани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов недвижимости.

Управление градостроительных разрешений г. Казани письмом (исх. № 03-01-39 от 27.03.2019г.) отказало истцу в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно заключениям ООО «ИЦ ВСТ» ТОЗ №№ 4050-19, 4048-19 от 24 июля 2019 г. по результатам обследования технического состояния спорных объектов, строительные конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, согласно ГОСТ 31937-2011, здания соответствуют требованиям строительных норм и правил, механической безопасности, безопасности пребывания, действующих на территории РФ. 

Все несущие и ограждающие конструкции зданий не угрожают жизни и здоровью граждан. Здания пригодны для дальнейшей эксплуатации.

Истец полагает, что все три условия согласно п.3 ст. 222 ГК РФ в отношении спорных объектов соблюдены.

Внести изменения в ЕГРН и зарегистрировать право собственности на два спорных объекта недвижимого имущества, образованных в результате сноса поврежденной пожаром части основного 3-х этажного корпуса, в административном порядке не представляется возможным.

Отсутствие регистрации права собственности на спорное имущество лишает истца возможности владеть и распоряжаться спорными объектами в своей хозяйственной деятельности, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. 

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст.ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Два самостоятельных объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем истцу, не соответствует целевому назначению данного земельного участка.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу п.4 ч.17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

В исковом заявлении указано, что вместо одного разрушенного объекта фактически имеют место два самостоятельных объекта недвижимого имуещства, где площадь одного здания под литером А-1-101 составляет 9890,3кв.м, площадь здания под литером А-1-101/1 - 3415кв.м.

Согласно положениям ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.20 ч.1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч.2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно п.12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно ч.1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

ООО «Мелита-Аренда» в исковом заявлении указывает, что общество обратилось в Управление градостроительных разрешений г. Казани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию 2-х образованных в результате сноса объектов недвижимости только 19.03.2019г.

Письмом от 27.03.2019 № 0-3-01-39 Управление градостроительных разрешений            города Казани отказало выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

При этом истец в судебном заседании 29.10.2019г. на вопрос суда подтвердил, что разрешительная документация на реконструкцию объекта до начала демонтажа пострадавшего здания получена не была.

Возведение спорных объектов обществом начато до получения разрешения на строительство, а также без проектной документации. 

Данные факты истцом не оспариваются.

Таким образом, общество не представило никаких доказательств принятия надлежащих мер, направленных на получение необходимых для реконструкции документов, истец не представил доказательства того, что заявителем предпринимались попытки легализации самовольно построенных объектов в том виде, в котором они возведены и в том, в котором они планировались быть в готовом виде.

Поскольку общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольные постройки не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Пунктом 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. 

По существу требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Сам факт соответствия спорных объектов строительным нормам правового значения не имеет в том случае, если истец до начала строительства за получением разрешительной документации не обращался. 

Доказательств обращения за получением разрешительной документации до начала строительства истец не представил, равно как не доказал создание государственными органами или органами местного самоуправления препятствий в получении разрешительной документации на возведение спорного объекта.

Поскольку истец произвел реконструкцию здания без соблюдения норм действующего законодательства, без разрешения уполномоченного органа на строительство и в материалы дела не представлены доказательства того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении соответствующего разрешения или в получении такового ему было необоснованно отказано, суд приходит к выводу, что возведение спорных объектов осуществлено с нарушением действующего законодательства, поскольку предусмотренный законом порядок согласования путем получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта истцом не соблюден. 

В иске следует отказать.

Госпошлина подлежит отнесению на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судья                                                                        О.П. Спиридонова