﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-51626/2019

Дело № А12-35433/2018

г. Казань

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буланкина Николая Михайловича – Гюрджяна А.И., доверенность от 01.08.2019,

общества с ограниченной ответственностью «Российская инновационная топливно - энергетическая компания» - Карабановой Е.В., доверенность от 01.11.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буланкина Николая Михайловича

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.04.2019 (судья Пятернина Е.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 

по делу № А12-35433/2018

по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Буланкина Николая Михайловича (ИНН 343200007901, ОГРНИП 304345635500292) к администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 1023405564973, ИНН 3432004801) о признании недействительными постановлений, с участием в деле заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Российская инновационная топливно - энергетическая компания» (ОГРН 1186313094681, ИНН 6317130144),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Буланкин Николай Михайлович (далее – заявитель, ИП глава КФХ Буланкин Н.М., предприниматель, глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительными постановлений администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация) «О прекращении договоров аренды земельных участков с ИП главой КФХ Буланкиным Николаем Михайловичем» от 30.05.2018 № 383, от 11.09.2018 № 659. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), общество с ограниченной ответственностью «Российская инновационная топливно-энергетическая компания» (далее – общество «РИТЭК»). 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.04.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, ИП Буланкин Н.М. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, полагая, что судами неправильно применены положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку уведомлений (соглашений) о расторжении договоров аренды в установленный названной нормой трехмесячный срок арендатору не направлялось (не заключалось), арендодатель не был вправе отказываться от договоров аренды посредством издания постановлений. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные им кассационной жалобе, а представитель общества «РИТЭК» возражал относительно этих доводов, приведенных в кассационной жалобе, по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов, направлении дела на новое рассмотрение в силу следующего. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2013 между администрацией Фроловского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены: 

- договор аренды № 65 земельного участка общей площадью 1 575 357 кв.м. с кадастровым номером 34:32:090005:618, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Лычакского сельского поселения;

- договор аренды № 66 земельного участка общей площадью 2 207 399 кв.м. с кадастровым номером 34:32:030003:1534, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Терновского сельского поселения;

- договор аренды № 67 земельного участка общей площадью 802 968 кв.м. с кадастровым номером 34:32:020004:1586, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Терновского сельского поселения;

- договор аренды № 68 земельного участка общей площадью 806 253 кв.м., с кадастровым номером 34:32:040004:776, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Дудаченского сельского поселения.

Указанные земельные участки были предоставлены предпринимателю в аренду для использования в качестве пастбища для выпаса скота.

Договоры заключены на срок с 01.04.2013 по 01.04.2018, прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Пунктами 4.2.7 и 4.1.3 договоров аренды предусмотрено, что после окончания срока действия договоров арендатор обязан передать участки по акту приема-передачи арендодателю; по истечении срока действия договоров аренды арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора.

Судами установлено, что 21.03.2018 глава хозяйства обратился в администрацию с заявлениями №№ 28, 29, 30, 31 о продлении действия вышеуказанных договоров аренды.

30 марта 2018 года в администрацию поступили заявления главы хозяйства №№ 27, 28, 29, 30 о предоставлении в аренду сроком на три года земельных участков с кадастровыми номерами 34:32:040004:776, 34:32:030003:1534, 34:32:020004:1586, 34:32:090005:618. При этом указано, что заявления от 21.03.2018 заявитель просит считать утратившими силу. 

07.06.2018 предприниматель направил в администрацию письмо (исх. № 31), в котором сообщил администрации, что поскольку продолжает пользоваться арендованным по договору аренды от 01.04.2013 № 67 земельным участком и после 01.04.2018 в отсутствие возражений со стороны администрации, продолжает вносить плату за него (внес арендную плату за период с 01.04.2018 по 01.04.2020 платежными поручениями от 23.05.2018 № 339 и 30.05.2018 № 355), которые арендодателем приняты без возражений, а администрация не уведомила предпринимателя о расторжении договора аренды, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Учитывая изложенное, предприниматель просит принять во внимание, что его письмо о перезаключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 67 от 01.04.2013 на новый срок не имеет юридической силы.

30 мая 2018 года и 11 сентября 2018 года администрация приняла постановления № 383 и № 659 о прекращении с главой хозяйства договоров аренды от 01.04.2013 № 65, 66, 67, 68 земельных участков с кадастровыми номерами 34:32:090005:618, 34:32:030003:1534, 34:32:020004:1586, 34:32:040004:776.

ИП Буланкин Н.М., полагая, что данные постановления являются незаконными, и нарушают его права и законные интересы, поскольку расторжение договоров аренды осуществлено с нарушением порядка, установленного законодательством, в одностороннем порядке, путем издания ненормативных актов, при этом он как арендатор, занимающийся животноводством (разведением поголовья крупного рогатого скота и реализующим продукцию через собственную оптовую торговую сеть), что подтверждается данными статистической формы № 2 рег (животноводство), согласно которым на конец 2018 года в его хозяйстве имеется 887 голов крупного рогатого скота) продолжает пользоваться арендуемыми земельными участками в соответствии с видом разрешенного использования - для выпаса скота, в отсутствие возражений арендодателя, продолжает вносить арендную плату (арендная плата внесена до 2020 года), а арендодатель принимает указанную плату без возражений, названные постановления в его адрес не направлены, ему в установленном порядке не вручены, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, признали указанные постановления соответствующими закону.

Суд первой инстанции, признавая оспариваемые постановления соответствующими закону, исходил из следующего: по смыслу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, для того, чтобы договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, необходимо наличие в совокупности двух условий: факт продолжения использования арендованного имущества арендатором, отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды; указанная совокупность необходимых условий для признания договора возобновленным на неопределенный срок отсутствует, поскольку арендодатель выразил свою волю на расторжение договоров путем принятия оспариваемых постановлений о прекращении договоров аренды, а арендатор обязанность, предусмотренную пунктом 4.1.3. договора не исполнил; не направление оспариваемых постановлений в адрес предпринимателя не свидетельствует об их незаконности.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, исходил из следующего: земельные участки предоставлены в аренду на основании договоров аренды со сроком действия до 01.04.2018; пунктами 4.2.7 и 4.1.3 договоров аренды предусмотрено, что после окончания срока действия договоров арендатор обязан передать участки по акту приема-передачи арендодателю; по истечении срока действия договоров аренды арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора; арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договоры на новый срок с нарушением срока, предусмотренного пунктами 4.1.3. вышеназванных договоров, менее чем за 30 дней; даже если согласиться с доводами арендатора о том, что спорные договоры возобновлены на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельными участками, уплачивать арендную плату, а арендодатель принимал данную плату, сами по себе оспариваемые постановления не нарушают прав предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку арендодатель вправе отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в любое время; вопрос о прекращении вышеуказанных договоров аренды, как и вопрос о том, был ли предупрежден заявитель об отказе арендодателя от договоров и в какой срок, находится за рамками настоящего спора.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами судов, полагает, что они являются преждевременными.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в порядке и по основаниям, предусмотренном этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, спорные договоры аренды заключены на срок до 01.04.2018. До истечения срока действия спорных договоров аренды ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора, арендатор продолжил использование арендуемого имущества без возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, они считаются продленными на неопределенный срок.

Согласно статье 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктами 67-68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №  25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если в юридически значимом сообщении содержится информация о сделке (об одностороннем отказе от исполнения обязательств), бремя доказывания направления такого сообщения лежит на лице, направившем сообщение, которое считается доставленным, если оно получено лицом, которому оно направлено.

Таким образом, в целях установления факта прекращения договора арендодатель должен доказать факт направления и вручения уведомления об одностороннем отказе, с этими обстоятельствами закон связывает наступление юридических последствий.

Судебные инстанции не учитывали отсутствие факта направления такого уведомления в адрес арендатора. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление арендатору уведомления, из содержания которого усматривалась бы воля арендодателя на отказ от договора аренды, а также доказательств его направления (вручения).

При отсутствии доказательств направления уведомления об отказе от договора правовые последствия в виде прекращения договора аренды могли не наступить. 

В нарушение принципов гражданского законодательства, регулирующего порядок заключения (расторжения) договоров, публичное образование посчитало достаточным принятие оспариваемого постановления о прекращении договора.

Поскольку отношения сторон после заключения договора аренды регулируются нормами гражданского законодательства, самостоятельное принятие ненормативных актов по вопросам прекращения заключенных договоров, без доказательств направления соответствующих уведомлений не допустимо.

До подачи настоящего искового заявления в суд, арендодатель уведомления об отказе от договоров аренды предпринимателю не направлял, с требованием о расторжении договоров аренды в судебном порядке не обращался.

Согласно приведенным предпринимателем в судах первой и апелляционной инстанции доводам и представленным доказательствам, несмотря на истечение сроков действия договоров аренды, заключенных до 01.04.2018, он продолжал непрерывно владеть и пользоваться названными земельными участками после истечения срока действия таких договоров и по состоянию на день разрешения спора в суде при отсутствии возражений со стороны администрации как арендодателя, исполнял обязанности арендатора, в том числе по внесению арендной платы до 2020 года, которую арендодатель принимал, при этом каких-либо действий, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не совершал, в связи с чем письмом от 07.06.2018 предприниматель уведомил арендодателя о продлении договоров на неопределенный срок.

Учитывая приведенные нормы права, указанные обстоятельства являются существенными и юридически значимыми для правильного разрешения спора сторон.

Между тем наличие либо отсутствие указанных обстоятельств судами не установлено, в судебных актах отсутствуют какие-либо выводы относительно таких обстоятельств, в связи с чем оспариваемые судебные акты нельзя признать соответствующими части 3 статьи 15 АПК РФ.

Кроме этого, при рассмотрении спора судами не принято во внимание, что в результате заключения договоров аренды земельных участков между сторонами прекратились публично-правовые отношения по предоставлению земельных участков, возникли гражданско-правовые отношения по владению и пользованию этими участками, основанные в силу статьи 1 ГК РФ на признании равенства участников регулируемых им отношений. 

Следовательно, вопросы изменения условий заключенных договоров аренды, их прекращения либо понуждения заключения новых договоров должны разрешаться как между сторонами, так и судом с учетом положений статей 445, 450, 452 ГК РФ не в административном порядке путем издания постановления, а в исковом производстве.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 № 15951/09, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2015 № 306-КГ15-1310, от 22.09.2015 № 306-КГ15-8356.

Не учитывая данные принципы, администрация ошибочно полагает, что являясь исполнительным органом местного самоуправления, вправе прекратить возникшие арендные правоотношения путем издания ненормативного акта.

Ссылка общество «РИТЭК» в отзыве на исковое заявление и кассационную жалобу на недопустимость применения к спорным правоотношениям положений Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не принимается кассационной инстанцией.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее.

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды муниципального имущества заключен 01.04.2013, т.е. до вступления в законную силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Земельный кодекс Российской Федерации введена указанная статья, следовательно, правила о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом споре подлежат применению, поскольку земельные участки переданы предпринимателю в аренду по договорам до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, т.е. до 01.03.2015 и законодательство не содержит прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу положений части 2 статьи 287 АПК РФ лишен возможности устранить указанные недостатки, судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, оценить все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также имеющиеся в деле доказательства, при необходимости в порядке части 2 статьи 66 АПК РФ предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, и по итогам оценки доказательств принять законное и обоснованное решение, надлежащим образом применив нормы материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числе понесенные в связи с рассмотрением кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу № А12-35433/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     А.Ф. Фатхутдинова