АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-12118/2023

 

г.Нижний Новгород                                                                                           22 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Леонова Андрея Владимировича,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии представителей заявителя – ФИО2, доверенность от 04.05.2023, администрации города Нижнего Новгорода – ФИО3, доверенность от 30.11.2023, комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – ФИО3, доверенность от 10.01.2024, и в отсутствие представителей надлежащим образом извещенного третьего лица,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление (уточненное) 

общества с ограниченной ответственностью «Скала» (ОГРН1055233056614, ИНН5258056159), г.Н.Новгород, о признании недействительным постановления администрации города Нижнего Новгорода №2180 от 13.04.2023 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410" в части:

- установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) - 1 225 128 рублей и не установления начальной цены аукциона в размере полутора процентов кадастровой стоимости выставленного на аукцион земельного участка;

- установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона равного 3 годам и не установления срока, на который подлежит заключению договор аренды равного 49 (сорока девяти) лет;

- не установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок населения, в том числе владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание,

при привлечении к участию в деле в качестве заинтересованного лица комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода,

при привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Консалтинг-спектр", г.Н.Новгород, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Скала» (далее – заявитель, Общество, ООО «Скала») обратилось в суд с указанным заявлением.

Заявитель в ходе судебного заседания поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, правовых позициях. Общество полагает, что обжалуемым постановлением нарушаются его права и законные интересы, как инициатора и потенциального участника аукциона на право аренды спорного земельного участка в результате установления администрацией г.Н.Новгорода не соответствующего разрешенному использованию земельного участка срока аренды, начальной цены торгов и не установления особых условий использования спорного земельного участка в проекте договора аренды. 

Заинтересованные лица возражают против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве. Кроме того, указывают на то, что права и законные интересы заявителя вынесенным постановлением не нарушаются ввиду не подачи им заявки на участие в аукционе, а сами действия заявителя по оспариванию постановления направлены на воспрепятствование реализации на торгах спорного земельного участка. 

ООО "Консалтинг-спектр" о дате судебного заседания извещено надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило. В соответствии с письменным отзывом названное лицо считает заявленные Обществом требования необоснованными. 

Судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником здания магазина (торгового центра «Скала»), площадью 1855 кв.м.., кадастровый номер 52:18:0060215:58,  по адресу: 

<

...>, а также земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060215:20, 52:18:0060215:43, на которых расположено указанное здание магазина.

В период с 06.03.2017 по 23.12.2021 между администрацией г.Н.Новгорода и ООО «Скала» действовал договор аренды № 17678/06 от 06.03.2017 смежного земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, площадью 2128 кв.м., сроком на пять лет, в целях организации бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра. Арендованный по указанному договору земельный участок непосредственно прилегает к принадлежащим на праве собственности земельным участкам заявителя, и использовался для эксплуатации расположенного на них здания торгового центра.

В связи с окончанием срока действия договора аренды и отсутствием оснований для заключения договора аренды без торгов ООО «Скала» обратилось в комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (КУГИиЗР администрации г.Н.Новгорода) с заявлением Исх. №158 от 28.10.2022 об организации аукциона на право аренды данного земельного участка  с существующим видом разрешенного использования земельного участка: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра.

В заявлении об организации аукциона ООО «Скала» просило определить срок аренды земельного участка в размере 49 лет с учетом разрешенного вида использования земельного участка. 

Дополнительно к заявлению ООО «Скала» направлено в КУГИиЗР администрации г.Н.Новгорода письмо Исх. №5 от 20.03.2023 с просьбой установления в проекте договора аренды для победителя торгов особых условий использования земельного участка, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на арендуемый земельный участок населения, в том числе владельцев здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителей и транспортных средств, прибывающих в здание, с учетом того, что доступ в указанное здание торгового центра осуществляется с использованием земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44, данный земельный участок необходим для обслуживания здания, доступа пожарной техники, ее беспрепятственного разворота.

По результатам рассмотрения обращений ООО «Скала» администрацией г.Н.Новгорода принято постановление №2180 от 13.04.2023 «о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410», согласно которому принято решение:

- провести 19.05.2023 аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, площадью 2128 кв.м., сроком на 3 года, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра, установив начальную цену предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) в размере 1 225 128 рублей, определенную по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлена на основании отчета об оценке №10 от 16.01.2023 рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО «Консалтинг-Спектр», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44) составляет 9 281 269,77 рублей, а рыночная стоимость права пользования в год - 1 225 128 рублей.

Полагая, что указанное постановление является незаконным и необоснованным, Общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд полагает постановление администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410» незаконным и необоснованным в обжалуемой заявителем части в силу следующего. 

Пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. 

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Как следует из материалов дела, начальная цена аукциона на право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 (годовой размер арендной платы)  определена обжалуемым постановлением администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 в размере 1 225 128 рублей исходя из проведенной по инициативе КУГИиЗР администрации г.Н.Новгорода оценки, результаты которой представлены в отчете об оценке №10 от 16.01.2023 ООО «Консалтинг-Спектр».

Между тем, указанный отчет об оценке №10 от 16.01.2023 ООО «Консалтинг-Спектр» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Проводя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки  оценщик допустил существенное нарушение федерального стандарта оценки «Виды стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (далее - ФСО II), согласно пункта 6 которого наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

С учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 юридически допустимый вариант использования объекта оценки – под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра. 

Вопреки исходным данным, в п.12.2 отчета при анализе наиболее эффективного использования оцениваемого имущества оценщиком указывается разрешенное использование оцениваемого земельного участка  – для размещения открытой платной автостоянки, а также указывается, что вариантом использования имущества, обеспечивающим максимальную эффективность участков будет являться их использование коммерческого назначения.  

Указанные вывод оценщика о наиболее эффективном использовании оцениваемого имущества и предполагаемом варианте его использования противоречит юридически разрешённому и фактическому использованию объекта оценки - спорного земельного участка.

 

В результате некорректного определения оценщиком наиболее эффективного использования земельного участка при проведении оценки использовались объекты – аналоги, никоим образом не соответствующие по виду разрешенного использования оцениваемому земельному участку. 

В частности, на стр. 32-35 отчёта об оценке приведены оферты по продаже прав на следующие земельные участки:

- объект-аналог №1 - земельный участок под строительство автостоянки с возможностью размещения автосервиса;

- объект-аналог №2 - земельный участок под бытовое обслуживание;

- объект-аналог №3 - земельный участок для размещения объектов торговли и для размещения объектов специального и коммунально-бытового назначения;

- объект-аналог №4 - земельный участок промышленного назначения;

- объект-аналог №5 - земельный участок под строительство торгово-офисного здания с полученным разрешением на строительство.

Виды разрешённого использования всех приведенных в отчете объектов-аналогов не совпадают с разрешённым видом использования объекта оценки. Использование данных аналогов для оценки рыночной величины ежегодной арендной платы за объект оценки с разрешённым видом использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра, представляющей собой гостевую стоянку автомобильного транспорта в жилой зоне - опровергает достоверность результатов оценки.

Подготовленный по инициативе КУГИиЗР администрации г.Н.Новгорода отчет об оценке ООО «Консалтинг-Спектр» №10 от 16.01.2023 рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 также не соответствует требованиям п.14 ФСО II, согласно которому рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка. При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка.

Положения п.14 ФСО II не предусматривают возможности привязки рыночной стоимости объекта оценки к стоящему рядом объекту недвижимого имущества, не входящему в объём прав, передаваемых по договору аренды, поскольку – это учёт условия, специфического для конкретных сторон сделки (в данном случае – собственника торгового центра), так как это условие не доступно другим гипотетическим участникам рынка. 

В нарушение указанного положения п.14 ФСО II оценщик при проведении сравнения оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами (стр.50 отчета) указывает корректировку на назначение (0,98), приведенную на стр.40 отчета, и соответствующую описанию вида разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м., тем самым, принимая во внимание специфического условия – нахождение рядом принадлежащего ООО «Скала» торгового центра «Скала», что также не позволяет считать полученные оценщиком результаты оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 достоверными. 

Допущенные в отчете ООО «Консалтинг-Спектр» №10 от 16.01.2023 существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки не позволяют считать обоснованной определенную в отчете рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44. 

Между тем, ООО «Скала» в материалы дела представлен отчет ООО «Дзержинская оценочная палата» №20-10/23 от 08.11.2023 «об оценке рыночной стоимости права аренды (владения и пользования) на земельный участок, общей площадью 2 128 кв.м., кадастровый номер 52:18:0060215:44, расположенного по адресу; Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, дом 1», согласно которому условия предоставления Объекта оценки в аренду, определяемые проектом договора аренды, разрешённый вариант его использования, рыночный характер формирования арендной платы не позволяют сделать вывод о наличии у его гипотетического арендатора коммерческой выгоды в виде положительного денежного потока.

Бесплатный характер использования не позволяет взимать плату за парковку личного автотранспорта, так, как например, взимается плата за парковку на выделенных участках проезжей части автодорог по Постановлению Администрации города Нижнего Новгорода №4836 от 21.12.2020 «О мерах по реализации положения о порядке создания и использования парковок (парковочных мест) на платной основе, расположенных на автомобильных дорогах общего пользования местного значения на территории городского округа города Нижнего Новгорода».

Открытый характер парковки не предполагает установки ограждений и иных конструкций, препятствующих использованию парковок общего пользования. Соответственно, парковке собственного транспорта арендатора будут мешать паркующийся личный автотранспорт жителей микрорайона и посетителей торгового центра.

Строительство на территории Объекта оценки запрещено, что не позволяет организовать на нём инфраструктуру охраны и обслуживания автотранспорта.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 Федеральных стандартов оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ред. от 30.11.2022) при определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

Следовательно, определять рыночную стоимость Объекта оценки с учетом находящегося рядом с ним здания торгового центра, не входящего в объём прав, передаваемых по договору аренды – это учёт условия, специфического для конкретных сторон сделки (в данном случае – собственника торгового центра), так как это условие не доступны другим гипотетическим участникам рынка.

Синергетический эффект от сочетания парковки и расположенного рядом торгового центра возникает только у собственника торгового центра и не доступен для других участников рынка, следовательно, при определении рыночной стоимости Объекта оценки учитываться не должен. 

В результате, оценщиком ООО «Дзержинская оценочная палата» в отчете №20-10/23 от 08.11.2023 «об оценке рыночной стоимости права аренды (владения и пользования) на земельный участок, общей площадью 2 128 кв.м, кадастровый номер 52:18:0060215:44, расположенного по адресу; Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, дом 1» сделан вывод о том, что физически возможного, юридически разрешённого и финансово оправданного варианта использования Объекта оценки при рыночных условиях формирования величины арендной ставки не существует. Это, в свою очередь, означает, что рыночной стоимости права аренды (владения и пользования) на Объект оценки в объеме и условиях, описанных в проекте договора аренды земельного участка между Собственником и Арендатором объекта оценки не существует – или в целочисленном выражении, она равна нулю.

Выводы представленного отчета ООО «Дзержинская оценочная палата» №20-10/23 от 08.11.2023 являются логически последовательными, оснований им не доверять у суда не имеется.

Также судом отмечается, что наличие у земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 вида разрешенного использования в виде «бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра» влечет невозможность извлечения арендатором прибыли от использования указанного земельного участка, что соответственно, исключает возможность рыночной оценки объема прав аренды.

С учетом этого и на основании отчета ООО «Дзержинская оценочная палата» №20-10/23 от 08.11.2023 суд приходит к выводу о невозможности определения рыночной стоимости права аренды с учетом разрешенного использования выставленного на торги спорного земельного участка. 

 

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 утверждены 28.10.2022 согласно представленной заявителем выписки из ЕГРН, что позволяет использовать кадастровую стоимость для определения начальной цены предмета аукциона в указанном случае.

Учитывая невозможность установить рыночную стоимости спорного земельного участка суд приходит к выводу о не соответствии закону постановления администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 в части установления начальной цены аукциона (годового размера арендной платы) в размере определенной исходя из отчета ООО «Консалтинг-Спектр» №10 от 16.01.2023 рыночной стоимости права годовой аренды в размере 1 225 128 рублей.

Суд приходит к выводу, что при надлежащем осуществлении полномочий администрацией г.Н.Новгорода должен был быть избран иной предусмотренный п.14 ст.39 ЗК РФ механизм определения начальной цены предмета аукциона в виде установления начальной цены в размере полутора процентов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

При этом, заинтересованными лицами не предоставлено каких-либо доказательств необходимости установления начальной цены предмета аукциона в большем размере, равно как и не предоставлено допустимых и достоверных доказательств возможности определения рыночной стоимости права аренды при заведомом отсутствии возможности для арендатора извлекать прибыль от использования земельного участка без привязки к близлежащему торговому центру при открытом и бесплатном характере парковки.  

Не соответствует закону постановление администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 также в части установления трехлетнего срока аренды земельного участка. 

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ не предусмотрено каких-либо специальных сроков на случай аренды земельного участка под организацию бесплатной открытой парковки у торгового центра. 

Следовательно, в силу прямого указания подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды подлежит заключению на срок до 49 лет. 

Конкретный же срок аренды земельного участка в пределах 49 лет должен быть выбран не произвольно, а исходя из целевого назначения земельного участка (его разрешенного использования). 

Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление принято по результатам рассмотрения заявления ООО «Скала» об организации аукциона на право аренды земельного участка с максимально допустимым сроком аренды 49 лет. 

При этом, назначение спорного земельного участка связано с эксплуатацией объекта капитального строительства – здания торгового центра – под открытую бесплатную парковку у торгового центра, что свидетельствует о непосредственной связи выставленного на аукцион земельного участка с объектом капитального строительства, предполагает их совместное и неразрывное использование. 

Действующим земельным законодательством не предполагается произвольного изменения разрешенного использования земельных участков. 

В соответствии с Приложением №7 к Методическим указаниям «О государственной кадастровой оценке», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 №358 срок службы зданий и сооружений массового строительства в обычных условиях эксплуатации – 80 лет. 

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 05.08.2016 №1207-р утвержден проект межевания территории в районе дома №1 по улице Германа Лопатина в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода в целях эксплуатации здания магазина, принадлежащего ООО «Скала», в отношении трех земельных участков: 52:18:0060215:20, площадью 899 кв.м., 52:18:0060215:43, площадью 1539 кв.м. (принадлежат ООО «Скала» на праве собственности), 52:18:0060215:44, площадью 2128 кв.м. (спорный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности г.Н.Новгорода).

Утвержденный Правительством Нижегородской области проект межевания предусматривает единственно возможный вариант использования территории, занимаемой указанными тремя земельными участками, поскольку они неразрывно связаны между собой и использование в отдельности каждого из них не представляется возможным, как ввиду их конфигурации, так и в силу взаимного расположения земельных участков.

Таким образом, вид разрешенного использования – открытая бесплатная парковка у торгового центра является единственно возможным видом использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44 с учетом утвержденной градостроительной документации. 

По смыслу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, во взаимосвязи с ее статьями 8, 17, 34 и 35, возможные ограничения свободы предпринимательской деятельности, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц.

Заинтересованными лицами в ходе судебного разбирательства выбор 3 летнего срока аренды при принятии обжалуемого постановления администрации никак не обоснован, равно как и не предоставили заинтересованные лица пояснений, с чем связано ограничение испрашиваемого ООО «Скала» в заявлении об организации аукциона 49 летнего срока аренды, из чего судом делается вывод о произвольном и ничем не обусловленном установлении администрацией срока аренды в обжалуемом постановлении. 

Заинтересованные лица по настоящему делу не представили доказательств того, что имеются какие-либо ограничения, препятствующие заключению договора аренды земельного участка на 49 лет.

С учетом системного толкования п/п 17 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, ч.3 ст.55 Конституции РФ, недопустимо произвольное и ничем не мотивированное со стороны администрации ограничение срока аренды земельного участка.

Произвольное ограничение срока аренды заинтересованными лицами при вынесении обжалуемого постановления ухудшает не только положение потенциальных арендаторов, но и не соответствует разрешенному использованию земельного участка, связанному с эксплуатацией объектов капитального строительства - торгового центра, противоречит разработанной и утвержденной распоряжением Правительства Нижегородской области от 05.08.2016 №1207-р градостроительной документации - проекту межевания территории в районе дома №1 по улице Германа Лопатина в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода.

Тем самым, произвольное ограничение заинтересованными лицами срока аренды земельного участка фактически противоречит и публичным интересам органа местного самоуправления в сфере социально-экономического развития города и развития экономической деятельности, обеспечения доступности товаров для населения, с учетом того, что проект межевания территории в районе дома №1 по улице Германа Лопатина в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода разрабатывался, в том числе, в целях обеспечения потребностей населения в доступе к зданию торгового центра, расположенного по указанному адресу. 

С учетом непосредственной связи разрешенного использования спорного земельного участка с эксплуатацией объекта недвижимости, не допустимости использования земельного участка в иных целях, у администрации не имелось объективных, добросовестных и соответствующих закону оснований для ограничения максимального 49-летнего срока аренды.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходи к выводу, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям ст.10 ГК РФ, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ в части установленного в постановлении срока аренды выставленного на торги земельного участка в размере 3 лет. При надлежащем осуществлении полномочий администрации надлежало предусмотреть в постановлении 49-летний срок аренды.

Доводы заинтересованных лиц о том, что установление срока аренды земельного участка в данном случае является правом администрации г.Н.Новгорода, как собственника земельного участка, не могут служить достаточным обоснованием правомерности принятого администрацией г.Н.Новгорода, как органом местного самоуправления, решения о выборе конкретного срока аренды.

Суд отклоняет как необоснованные доводы заинтересованных лиц о возможности произвольного и ничем не обусловленного установления администрацией г.Н.Новгорода срока аренды земельного участка.

Реализуя публично-правовые интересы заинтересованные лица обязаны были установить срок аренды с учетом разрешенного использования земельного участка и утвержденной градостроительной документации, что заинтересованными лицами сделано не было.

Учитывая разрешенное использование земельного участка и недопустимость его одностороннего изменения арендатором, у администрации г.Н.Новгорода отсутствовали препятствия для установления срока аренды земельного участка равного 49 лет. Установление такого срока аренды позволило бы обеспечить, как интересы муниципального образования, так и интересы собственника торгового центра, а также интересы неограниченного круга лиц - посетителей торгового центра с учетом утвержденной градостроительной документации. 

Не соответствует закону постановление администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 также в части не установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.

Здание торгового центра «Скала» с кадастровым номером 52:18:0060215:58 принадлежит ООО «Скала» на праве собственности. Доступ в здание торгового центра осуществляется с использованием являющегося предметом аукциона земельного участка. Кроме того, данный земельный участок необходим для обслуживания здания, доступа пожарной техники, ее беспрепятственного разворота. 

В связи с этим, при подготовке проекта договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060215:44 ООО «Скала» письмом Исх. № 5 от 20.03.2023 просило администрацию г.Н.Новгорода включить в состав особых условий договора обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.  

Включение соответствующих условий в договор аренды напрямую связано с назначением предлагающегося в аренду земельного участка, необходимо для исключения нарушений прав собственника ООО «Скала», арендаторов помещений в здании, а также посетителей торгового центра.

В приложенном в состав аукционной документации проекте договора аренды соответствующие условия администрацией не включены.

Заинтересованными лицами не представлено в процессе судебного разбирательства каких-либо пояснений о причинах отказа Обществу во включении данных особых условий в проект договора аренды. 

Обеспечение беспрепятственного доступа на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в указанное здание, с учетом неопределенности результатов аукциона на предоставление права аренды спорного земельного участка, создает условия для нарушения прав и законных интересов ООО «Скала», как собственника здания торгового центра «Скала», с учетом того, что земельные участки с кадастровыми номерами  52:18:0060215:20, 52:18:0060215:43, на которых расположено здание, являются смежными со спорным земельным участком.

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Осуществляя полномочия по организации аукциона и установлению условий последующей аренды, действуя добросовестно, заинтересованные лица в силу ст.10 ГК РФ обязаны были учесть интересы ООО «Скала», как собственника смежных земельных участков и расположенного на них здания. 

Заинтересованными лицами не представлено в материалы дела сведений о каких-либо обоснованных препятствиях в установлении испрашиваемых Обществом особых условий аренды земельного участка, равно как и не усматривается судом противоречий между испрашиваемыми Обществом особыми условиями и разрешенным использованием самого земельного участка, и без того, предполагающего бесплатный и открытый характер использования.  

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии положениям ст.10 ГК РФ постановления администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 в части не установления администрацией г.Н.Новгорода особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложении №2 к документации об аукционе). 

Доводы заинтересованных лиц о том, что обжалуемое постановление администрации г.Н.Новгорода №2180 от 13.04.2023 не нарушает права и законные интересы ООО «Скала», поскольку последнее не подавало заявки на участие в аукционе отклоняются судом как необоснованные.

ООО «Скала» является инициатором процедуры торгов спорного земельного участка. Так, обществом подано в КУГИиЗР администрации заявление Исх. №158 от 28.10.2022 об организации аукциона, и именно, по результатам рассмотрения указанного заявления и было вынесено обжалуемое постановление. 

Обстоятельство не подачи заявки на участие в аукционе не может свидетельствовать об отсутствии у Общества законного интереса в обжаловании постановления администрации г.Н.Новгорода. Кроме того, процедура аукциона была приостановлена судом в рамках принятых по настоящему делу определением от 02.05.2023 обеспечительных мер, и будет возобновлена после рассмотрения разрешения по существу настоящего спора. Соответственно, и право ООО «Скала» на участие в аукционе не представляется возможным считать исчерпанным. 

Отклоняет суд как необоснованные и доводы заинтересованных лиц о злоупотреблении ООО «Скала» гражданскими правами путем подачи рассматриваемого заявления в целях воспрепятствования реализации спорного земельного участка на торгах, поскольку заявленные Обществом в рамках настоящего дела требования на отмену аукциона не направлены, и касаются исключительно условий его проведения, что исключает изложенные заинтересованными лицами обстоятельства нарушения Обществом требований ст.10 ГК РФ.

Доводы третьего лица о соблюдении им условий заключенного с КУГИиЗР  муниципального контракта от 09.01.2024 и не согласовании заказчиком каких-либо «особых условий» относительно объекта оценки в заявке №1 к муниципальному контракту не имеют отношения к предмету настоящего спора, который непосредственно с качеством оказанных третьим лицом КУГИиЗР услуг не связан.

В то же время, в части, касающейся предмета заявленных требований, а именно, в части исходной информации о земельном участке, который являлся предметом оценки, доводы третьего лица суд воспринимает критически, поскольку разрешенное использование указанного земельного участка является одной из неотъемлемых характеристик земельного участка. 

Согласно п.4 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

Соответственно, разрешенное использование оцениваемого земельного участка являлось общедоступной информации и не могло не быть известно ООО «Консалтинг-Спектр» на момент проведения оценки, указывается в самом отчете об оценке №10 от 16.01.2023 (титульный лист, стр.19 отчета).  

Как следует из приложенного к отчету письма - заявки Исх. №Сл-03-02-841766/22 от 22.11.2022 (стр.61 отчета) КУГИиЗР просило организовать работу по оценке арендной платы земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44.

Соответственно, не усматривается препятствий для проведения оценки с учетом общедоступной информации о разрешенном виде использования земельного участка для целей его последующей аренды. 

Декларативное указание третьим лицом на соблюдение всех требований действующих стандартов об оценке не опровергает ранее изложенные ООО «Скала» в пояснениях по делу доводы о допущенных оценочной компанией нарушениях, в том числе требований федерального стандарта оценки «Виды стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 (далее - ФСО II), согласно пункта 6 которого наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Игнорируя указанные требования ФСО II в п.12.2 отчета ООО «Консалтинг-Спектр» при анализе наиболее эффективного использования оцениваемого имущества оценщиком указывается разрешенное использование оцениваемого земельного участка  – для размещения открытой платной автостоянки, а также указывается, что вариантом использования имущества, обеспечивающим максимальную эффективность участков будет являться их использование коммерческого назначения.  

В результате некорректного определения оценщиком наиболее эффективного использования земельного участка при проведении оценки использовались объекты – аналоги, никоим образом не соответствующие по виду разрешенного использования оцениваемому земельному участку. 

Виды разрешённого использования всех приведенных в отчете объектов-аналогов не совпадают с разрешённым видом использования объекта оценки. Использование данных аналогов для оценки рыночной величины ежегодной арендной платы за объект оценки с разрешённым видом использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра, представляющей собой гостевую стоянку автомобильного транспорта в жилой зоне - опровергает достоверность результатов оценки.

Как указано выше, в обоснование правовой позиции о невозможности определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом существующего у него вида разрешенного использования ООО «Скала» представлен в материалы дела отчет ООО «ДОП» №20-10/23 от 08.11.2023, который наравне с отчетом об оценке ООО «Консалтинг-Спектр» №10 от 16.01.2023 является доказательством по делу и подлежит оценке судом. 

Доводы третьего лица о том, что оценщик ООО «ДОП» якобы выходит за пределы полномочий оценщика поскольку дает правовой анализ проекта договора аренды земельного участка несостоятельны и противоречат содержанию представленного в материалы дела отчета об оценке ООО «ДОП» №20-10/23 от 08.11.2023, согласно которого оценщиком никакого «правового анализа» именно проекта договора аренды не осуществляется, а проект договора аренды используется лишь в качестве источника исходных данных, необходимых для проведения оценки, что вполне укладывается в компетенцию оценщика. 

Третьим лицом не представлено каких-либо пояснений о том, каким образом использование оценщиком ООО «ДОП» данной общедоступной информации могло исказить результаты проведенного исследования. 

При этом, оценщиком ООО «ДОП» обоснованно делается вывод о том, что условия предоставления Объекта оценки в аренду, определяемые проектом договора аренды, разрешённый вариант его использования, рыночный характер формирования арендной платы не позволяют сделать вывод о наличии у его гипотетического арендатора коммерческой выгоды в виде положительного денежного потока:

1. Бесплатный характер использования не позволяет взимать плату за парковку личного автотранспорта, так, как например, взимается плата за парковку на выделенных участках проезжей части автодорог по Постановлению Администрации города Нижнего Новгорода №4836 от 21.12.2020  «О мерах по реализации положения о порядке создания и использования парковок (парковочных мест) на платной основе, расположенных на автомобильных дорогах общего пользования местного значения на территории городского округа города Нижнего Новгорода…»

2. Открытый характер парковки не предполагает установки ограждений и иных конструкций, препятствующих использованию парковок общего пользования. Соответственно, парковке собственного транспорта арендатора будут мешать паркующийся личный автотранспорт жителей микрорайона и посетителей торгового центра.

3. Строительство на территории Объекта оценки запрещено, что не позволяет организовать на нём инфраструктуру охраны и обслуживания автотранспорта.

Оценщиком ООО «ДОП» в отчете (стр.32-33) отмечается, что в соответствии с абзацем 2 пункта 14 Федеральных стандартов оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ред. от 30.11.2022) при определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия. 

Следовательно, определять рыночную стоимость Объекта оценки с учетом находящегося рядом с ним здания торгового центра, не входящего в объём прав, передаваемых по договору аренды – это учёт условия, специфического для конкретных сторон сделки (в данном случае – собственника торгового центра), так как это условие не доступны другим гипотетическим участникам рынка. 

Синергетический эффект от сочетания парковки и расположенного рядом торгового центра возникает только у собственника торгового центра и не доступен для других участников рынка, следовательно, при определении рыночной стоимости Объекта оценки учитываться не должен.

Все изложенные обстоятельства были известны не только оценщику ООО «ДОП», но и оценщику ООО «Консалтинг-Спектр», но не были учтены последним, что привело к многочисленным нарушениям при проведении оценки и исказило результат оценки рыночной стоимости права аренды. 

Напротив, учет изложенных исходных данных оценщиком ООО «ДОП» и применение всех требований федеральных стандартов оценки позволили достоверно установить невозможность определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом имеющегося у него разрешенного использования. 

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с указанными обстоятельствами в соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым обязать администрацию города Нижнего Новгорода в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в постановление администрации города Нижнего Новгорода №2180 от 13.04.2023 в части:

- установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44;

- установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона, - 49 лет;

- установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлине в размере 3000 рублей подлежат взысканию с заинтересованных лиц в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью "Скала" (ОГРН1055233056614, ИНН5258056159), г.Н.Новгород, удовлетворить.

Признать незаконным постановления администрации города Нижнего Новгорода №2180 от 13.04.2023 "О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Германа Лопатина, дом 1, кадастровый номер 52:18:0060215:44, с видом разрешенного использования: под организацию бесплатной открытой парковки автотранспорта у торгового центра и отмене постановления администрации города от 14.03.2023 №1410" в части:

- установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) - 1 225 128 рублей и не установления начальной цены аукциона в размере полутора процентов кадастровой стоимости выставленного на аукцион земельного участка;

- установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона равного 3 годам и не установления срока, на который подлежит заключению договор аренды равного 49 (сорока девяти) лет;

- не установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок населения, в том числе владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.

Обязать администрацию города Нижнего Новгорода в течение тридцати дней со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения изменений в постановление администрации города Нижнего Новгорода №2180 от 13.04.2023 г. в части:

- установления начальной цены аукциона (размера ежегодной арендной платы) в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060215:44;

- установления срока, на который подлежит заключению договор аренды по результатам аукциона, - 49 лет;

- установления особых условий использования земельного участка в проекте договора аренды (приложение №2 к документации об аукционе), подлежащего заключению с победителем аукциона, предусматривающих обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок владельцам здания с кадастровым номером 52:18:0060215:58, посетителям и транспортным средствам, прибывающим в здание.

Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода (603082, НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ, НИЖНИЙ НОВГОРОД ГОРОД, КРЕМЛЬ ТЕРРИТОРИЯ, 5, ОГРН1025203032579, ИНН5253001036) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Скала" (ОГРН1055233056614, ИНН5258056159), 

<

...> рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступит в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

 

Судья                                                                                                                                               А.В.Леонов