ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-13301/2017

16 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

/з.5

Резолютивная часть постановления объявлена     22 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 февраля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Серебровой А.Ю.

судей  Кротова С.М., Морозовой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1 

при участии: 

ФИО2 (по паспорту),

от конкурсного управляющего ООО «Инвестиционно строительная компания «Константа» – представитель ФИО3 (по доверенности от 01.08.2023), 

от ФИО4 – представитель ФИО5 (по доверенности от 31.07.2023), 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31588/2023) ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО2 

на определение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2023 по делу № А56-13301/2017/з.5 (судья Глумов Д.А.), принятое  по заявлению ФИО4 о признании права собственности на объект незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно строительная компания «Константа»

 

об удовлетворении заявления, 

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2017 по делу № А56-13301/2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Константа», адрес: 193091, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, дом 6, строение литер В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «ИСК «Константа», Общество), возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве).

Решением суда от 19.06.2017 ООО «ИСК «Константа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО10.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 ФИО10 отстранен от исполнения обязанностей  конкурсного управляющего Общества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2019 к ООО «ИСК «Константа» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением суда от 28.02.2019 новым конкурсным управляющим Общества утверждена ФИО11, определением от  22.08.2019 ФИО11 освобождена от полномочий конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим ООО «ИСК «Константа» утвержден ФИО12 (определение суда от 25.09.2019).

Определением от 01.09.2022 ФИО12 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена ФИО13.

ФИО4 06.07.2023 обратилась в суд о признании за ней права собственности на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства – коттедж № 111, расположенный на земельном участка с кадастровым номером 47:07:0957004:714 и на земельный участок с указанным кадастровым номером, площадью  740 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, АО «Щеглово». 

Определением от 17.08.2023 заявление удовлетворено, за ФИО4 признано право собственности в отношении указанных объектов; требование ФИО4 в размере 3 090 000 руб. исключено из реестра требований кредиторов о передаче объекта недвижимости; в четвертую очередь реестра требований кредиторов включено требование ФИО4 на сумму 1 590 000 руб. основного долга.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие основного договора купли-продажи не лишает заявителя права на обращение с требованием о признании права собственности участников, которые фактически вступили во владение жилым помещением в введенном в эксплуатацию доме, однако не смогли зарегистрировать право собственности на него в связи с введением процедуры банкротства в отношении должника.

Суд принял во внимание вынесение Всеволожским городским судом Ленинградской области ряда судебных актов о признании прав собственности в отношении объектов должника за иными гражданами, и, исходя из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех участников строительства, удовлетворил заявление кредитора.

Сохраняя денежное требование в реестре требований кредиторов, в четвертой очереди удовлетворения, суд исходил из того, что исключению подлежит денежное требование по обязательству о передаче объекта недвижимости, но, имеются основания для сохранения денежного требования, основанного на договоре об инвестиционном участии в строительстве инженерных коммуникаций от 14.08.2012 № 346/Т-ИК. 

В апелляционной жалобе ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 просят отменить определение от 17.08.2023. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на расторжение договоров, заключенных между кредитором и Обществом, на основании которых Общество приняло на себя обязательство по передаче ФИО4 объекта строительства, до возбуждения дела о банкротстве и реализацию предусмотренных договорами объектов иным лицам. Согласно позиции подателей жалобы замена подлежащего предоставлению участнику долевого строительства объекта не допускается. 

Податели жалобы отмечают, что по условиям заключенных с должником договоров, ФИО4 приобретала объект для дачного отдыха, а не жилое помещение. Объект, в отношении которого признано право собственности кредитора, указанным характеристикам не соответствует, представляет собой объект жилищного строительства, размещенный на земельном участке, предоставленном для этих целей. Стоимость указанного объекта выше объекта дачного строительства, размещенного на землях сельскохозяйственного назначения.

Спорный объект, право собственности на который признано за             ФИО4, был включен в конкурсную массу, и принятый по делу судебный акт влечет ее уменьшение.

Как указывают податели жалобы, в настоящее время назначением всех принадлежащих должнику земельных участков является индивидуальное жилищное строительство, участки сельскохозяйственного назначения для дачного строительства отсутствуют, и такого рода требования участников строительства не могут быть удовлетворены в натуре, путем передачи имущества.

В дополнениях к апелляционной жалобе ее податели ссылаются на то, что конкурсные кредиторы, за которыми признано право собственности в отношении объектов недвижимости, не расторгали договоры, заключенные с Обществом, некоторые из них произвели замену денежного требования на требование о передаче помещения. В данном случае суд сохранил в реестре денежные требования ФИО4 

Согласно позиции подателей жалобы, специальные положения Закона о банкротстве застройщиков не подлежат применению к коттеджам, а распространяются исключительно в отношении блок-секций, а за кредитором признано право собственности на коттедж. 

 Податели жалобы отмечают, что из решений Невского районного суда Санкт-Петербурга по делам № 2-515/2016 и № 2-516/2016 по требованию                 ФИО4 следует, что кредитор в одностороннем порядке отказалась от исполнения обоих, заключенных с Обществом договоров, стороны заключили соглашения об их расторжении, кредитор отказалась от передачи ей объекта незавершенного строительства – блок-секции. В отношении причитавшегося кредитору объекта недвижимости, ФИО4 отказалась от требования о признании за ней права собственности, отказ был принят постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021.

Податели жалобы также полагают, что судом не проверено наличие прав в отношении спорного объекта иных лиц, в частности участников долевого строительства, указанных в приговоре по уголовному делу № 1-40/2022, вступившему в законную силу 11.08.2023, которые не заявляли требований в деле о банкротстве.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит признать в действиях ее подателей наличие признаков злоупотребления правом. 

Конкурсный управляющий утверждает, что кредиторы – податели жалобы – также расторгли заключенные с Обществом договоры о передаче объектов недвижимости, предъявили должнику денежные требования а, впоследствии, заявили об их трансформации в требования о передаче объектов недвижимости и обратились в деле о банкротстве о признании за ними права собственности в отношении объектов, передача которых не была предусмотрена соглашениями, заключенными с должником. 

Конкурсный управляющий полагает, что к подателям жалобы подлежит применению принцип «эстоппель». 

По мнению конкурсного управляющего, трансформация требования ФИО4 из денежного в требование о передаче жилого помещения имела место на основании определения суда от 01.07.2020.

Как отмечает конкурсный управляющий, в отношении объектов недвижимости, причитающихся подателям жалобы и земельного участка, на котором они расположены, принято решение о формировании ЖСК для целей завершения строительства объектов, и права подателей жалобы обжалуемым судебным актом не затрагиваются. 

Конкурсный управляющий ссылается на то, что в аналогичной ситуации уже было принято постановление апелляционного суда о допустимости замены подлежащего передаче участнику строительства объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО4 возражает против ее удовлетворения по доводам, аналогичным позиции конкурсного управляющего.

Кредитор полагает, что право требования передачи жилого помещения подтверждено определением от 01.07.2020, которое вступило в законную силу и не обжаловано, но передача объекта долевого участия в строительстве невозможна по причине признания права на него за иными лицами.

При таких обстоятельствах, как полагает кредитор, ее требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено путем передачи ей иного объекта недвижимости, поскольку указанный способ является единственным доступным ей способом защиты права. 

Податели жалобы представили дополнительные пояснения, в которых поддержали ранее заявленные доводы, отметив, что на объект недвижимости, переданный ФИО4, наложен арест в рамках уголовного дела. 

Также, податели жалобы дополнили ее просительную часть и просили признать в действиях ФИО4 признаки злоупотребления правом, применив к ней принцип «эстоппель». 

Конкурсный управляющий представил дополнительные письменные пояснения, в которых также поддержал ранее заявленные доводы, полагая, что обращение кредитора о замене объекта недвижимости не противоречит положениям законодательства о банкротстве; для замены выбран объект, приближенный по стоимости к объектам, предусмотренным договорами между Обществом и кредитором, поскольку аналогичные объекты, свободные от притязаний иных лиц, у Общества отсутствуют. 

По результатам проведенной конкурсным управляющим оценки объектов недвижимости должника, переданный кредитору объект с земельным участком оценен в размере 2 867 000 руб. Как указывает конкурсный управляющий, объекты с характеристиками, аналогичными характеристикам объекта, предусмотренного договором между кредитором и Обществом, являются более дорогостоящими. 

ФИО4 представила дополнительные письменные пояснения по делу, в которых она поддержала позицию конкурсного управляющего, отметив, что выбор альтернативного объекта осуществлялся исходя из его стоимости. 

По утверждению кредитора, реальная стоимость выбранного объекта еще меньше, чем определена оценщиком, в силу технических недостатков строения, в котором имеются многочисленные строительные недоделки.

Дело рассмотрено судом в составе: председательствующий судья              Сереброва А.Ю., судьи Кротов С.М., Морозова Н.А. Судья Бударина Е.В. заменена на судью Кротова С.М. в порядке статьи 18 АПК РФ.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего и ФИО4 против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по мотивам, изложенным в отзывах и дополнительных письменных пояснениях к ним. 

Конкурсный кредитор ФИО2 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между Обществом и ФИО4 14.08.2012 заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости № 346/Т-ЗУ-БС и 14.08.2012 договор об инвестиционном участии в строительстве инженерных коммуникаций  № 346/Т-ИК.

По причине нарушения Обществом обязательств из указанных договоров, решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.01.2016 по делу № 2-515/16, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.01.2016 рег. № 33-11517/2016. с Общества в пользу кредитора взыскано 1 590 000 руб. по инвестиционному договору, неустойка в размере 250 000 руб., 5000 руб. компенсации морального вреда, 30 000 руб. штрафа, 10 105 руб. государственной пошлины и 20 000 руб. расходы на представителя.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 по делу № 2-516/16, частично отмененным апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда рег.№ 33-20390/2016, в пользу кредитора взыскано 1 500 000 руб. по предварительному договору; 250 000 руб. неустойки, 5000 руб. компенсации морального вреда; 100 000 руб. штрафа; 18 568 руб. возмещения расходов по уплате государственной пошлины; 12 000 руб. затраты на оценку; 20 000 руб. расходов на представителя. 

Дополнительным решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 23.05.2016 по делу № 2-516/16 в должника в пользу кредитора взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 69 272 руб. 19 коп.

Определением от 27.10.2017 по обособленному спору № А56-13301/2017/тр.7 указанные денежные требования включены в реестр  требований кредиторов Общества, в третью очередь удовлетворения с учетом сумм штрафных санкций отдельно с погашением их после осуществления расчетов по сумме основной задолженности и причитающихся процентов.

Определением от 01.07.2020, принятым в обособленном споре № А56-13301/2017/тр.253 установлено, что по условиям предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 14.08.2012 № 364//Т-ЗУ-БС, было предусмотрено заключение в будущем между Обществом и кредитором договора купли-продажи объектов недвижимости – части дома сблокированного типа и земельного участка со следующими характеристиками: блок-секция в корпусе 10, секция А, в осях А-В, 1-3, количество этажей – 2, общей проектной площадью 81,25 кв.м., жилой площадью 38,29 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0957004:205 по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский район, земли АО «Щеглово». Земельный участок площадью 300 кв.м. является невыделенной частью земельного участка общей площадью 126050 кв.м. с указанным кадастровым номером. 

По ходатайству кредитора, в связи с применением в отношении должника специальных правил о банкротстве застройщика, после включения кредитором требования в реестр требований кредиторов, требование ФИО4 в части суммы 3 090 000 руб. заменено на требование о передаче указанной выше блок-секции.                                                                    

ФИО4 08.09.2020 обратилась в суд о признании за ней права собственности на указанный выше объект.

Исходя из имеющихся решений Всеволожского городского суда Ленинградской области и принципа необходимости соблюдения равенства, определением от 24.11.2020 по обособленному спору № А56-13301/2017/тр.253пс признано право собственности в отношении спорных объектов.

Определение от 24.11.2020 было обжаловано в апелляционном порядке ФИО14 и ФИО15, которые также заявили о правах в отношении спорного объекта в связи с приобретением его 02.09.2016, в период после расторжения договора между Обществом и ФИО4

ФИО4 заявила отказ от требования о признании за ней права собственности, который принят постановлением апелляционного суда от 10.06.2021. Определение от 24.11.2020 отменено, производство по обособленному спору № А56-13301/2017/тр.253пс прекращено.

 С учетом указанных обстоятельств, ФИО4 в рамках рассматриваемого обособленного спора обратилась о признании за ней права собственности в отношении иного объекта недвижимости, принадлежащего должнику – земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:714 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства – коттеджа 111. 

В силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам  о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

При этом, по общему правилу пункта 9 статьи 201.8 Закона о банкротстве, правила настоящей статьи не применяются при рассмотрении требований участников строительства при включении их в реестр требований участников строительства.

В тоже время, исходя из нормы пунктов 8, 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, в ходе расчетов с участниками строительства, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 Пунктом 7 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрена возможность передачи жилого помещения, машино-места и нежилого помещения участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданных жилого помещения, машино-места и нежилого помещения.

Указанные положения не исключают общих правил признания за участником долевого строительства права собственности на объект строительства – наличие предусмотренных статьей 8 ГК РФ оснований для возникновения права.

Как разъяснено в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В данном случае какой-либо сделки, в том числе соглашения об отступном о предоставлении спорного объекта ФИО4 между кредитором и Обществом не заключалось. Из материалов обособленного спора не следует, что должником было получено разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта, и он приступил к расчетам с участниками долевого строительства,  к порядку проведения которых подлежит применению статья 201.11 Закона о банкротстве. 

С учетом определения от 01.07.2020, в части обязательств Общества из договора, предусматривающего приобретение кредитором объекта недвижимого имущества, в реестр требований кредиторов включено требование ФИО4 о передаче иного помещения, не спорного объекта, а не денежное требование, которое может быть погашено, как указано выше, предоставлением отступного.

Объект, в отношении которого заявлено о признании за ФИО4 права собственности ей во владение до возбуждения дела о банкротстве не передавался.

Обоснования соблюдения прав иных кредиторов – участников строительства при передаче ФИО4 спорного объекта, в частности, достаточности у должника объектов строительства для удовлетворения требований всех кредиторов – участников строительства – ни кредитор, ни конкурсный управляющий не привел. Между тем, обеспечение равенства прав всех участников долевого строительства на получение удовлетворения от застройщика, в том числе в виде исполнения им обязательств в натуре, является обязательным исходя из целей применения положений статьи 201.11 Закона о банкротстве и проведения процедуры банкротства застройщика. 

По общему правилу, специальными положениями Закона о банкротстве застройщика возможности осуществления расчетов с отдельными участниками долевого строительства путем передачи им иных объектов строительства, не тех, в отношении которых заявлены требования к должнику из договоров об участии в строительстве, или признания за ними права собственности на такие объекты не предусмотрено. 

При таких обстоятельствах, основания для передачи ФИО4 спорного объекта и возникновения права собственности на него отсутствовали.  В удовлетворении заявления следовало отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая изложенное, определение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению. В удовлетворении заявления ФИО4 следует отказать.

Ошибочно уплаченная ФИО4 при обращении в суд с апелляционной жалобой государственная пошлина подлежит возврату плательщику на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2023 по делу №А56-13301/2017/з.5 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ФИО4 из федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Ю. Сереброва

 

Судьи

 

С.М. Кротов

 

 Н.А. Морозова