АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

04 мая 2017 года

Дело №

А55-838/2017

Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2017 года. Полный текст решения изготовлен 04 мая 2017 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршиковой О.В.

рассмотрев в судебном заседании  02 мая 2017 года  дело по заявлению

МП "СОН" в лице к/у ФИО2

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле третьих лиц:

- ФИО3,

- индивидуального предпринимателя ФИО4,

- Саморегулируемая организацию оценщиков Некоммерческого партнерства  саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»,

- Территориальное управление Росимущества в Самарской области

о признании незаконным ненормативного акта

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО5 по дов. от 30.03.2017 г., к/у ФИО2 по паспорту,

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

от третьих лиц -  не явились, извещены,

установил:

Заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать недействительным отказ Росреестра по Самарской области №63/001/319/2016-9288 от 19.12.2016 г. в регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилого помещения 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592. Обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанный объект недвижимости. 

       Представитель заявителя заявленные требования поддерживает.

       Заинтересованное лицо возражает относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.   

       ФИО3 в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Поддерживает доводы, изложенные в заявление, считает отказ Росреестра незаконным.

       ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

       НП СРО «Сообщество профессионалов оценки» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. о чем свидетельствует почтовое уведомление №59128. Отзыв на заявление не представили.

       ТУ Росимущества в Самарской области в судебное заседание не явилось, представив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления.

        В соответствии с частью 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

 Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

 Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 24.04.2015 г. по делу №А55-5080/2006 МП г. Самары «Служба обслуживания населения» (МП «СОН») признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

  Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2015 г. по делу А55-5080/2006 конкурсным управляющим МП «СОН» утвержден ФИО2

  На электронной площадке "РУССИА ОНЛАЙН" (http://www.rus-on.ru/) 19.09.2016 г.  было размещено сообщение о проведении открытых торгов по продаже имущества должника МП «СОН»: нежилого помещения 1 этаж: комнаты N 1.2, площадью 22,70 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592 (Лот № 1). Недвижимое имущество продавалось МП «СОН» на торгах в порядке реализации конкурсной массы должника.

По результатам торгов был определен победитель согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов от 07.10.2016 г.

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 07.10.2016 г., между МП «СОН» (продавец) и гражданином ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №1 от 17.10.2016 г.

 По условиям договора ФИО3 приобрел в собственность нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592  по цене 307 000 (триста семь тысяч) руб. 00 коп.

 Указанный объект принадлежит МП «СОН» на праве хозяйственного ведения на основании Приказа Комитета по управлению имуществом города Самары от 25.11.2005 г. №1431 «О передаче нежилых помещений в хозяйственное ведение муниципальному предприятию города Самара «Служба обслуживания населения» (т. 1 л.д. 26).

  Права продавца подтверждаются Свидетельством о регистрации права серии 63-АН№182783 от 17.11.2014 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области (т.1 л.д. 16).

Указанный объект имущества оплачен покупателем в полном объеме согласно заключенному договору. 01.11.2016 г. сторонами подписан передаточный акт (т.1 л.д. 27).

09.12.2016 г. МП «СОН» и ФИО3 обратились в Управление Росреестр по Самарской области за государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592.

Управлением Росреестр по Самарской области сообщением от 19.12.2016 г. №63/001/319/2016-9288 отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в связи с предоставлением отчета, не соответствующего стандартам оценки и законодательства об оценочной деятельности.

МП г. Самары «Служба обслуживания населения», полагая, что отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконен и необоснован, нарушает его права и законные интересы в экономической сфере, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Статьей 139 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника.

В силу пункта 2 статьи 130 Закона N 127-ФЗ отчет оценщика об оценке имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества (далее также - отчет об оценке), более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков (далее - орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков).

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом

В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом.

Заключение государственного финансового контрольного органа - документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке, содержащий мотивированное мнение о соответствии отчета об оценке стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 130 Закона N 127-ФЗ отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии отчета об оценке.

В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника.

Согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 130 Закона N 127-ФЗ в случае, если указанная саморегулируемая организация оценщиков представила экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету или отчет об оценке был переработан оценщиком с учетом полученного экспертного заключения, арбитражный управляющий направляет указанное экспертное заключение по отчету об оценке и переработанный отчет об оценке в уполномоченный орган и собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 130 Закона N 127-ФЗ начальная цена продажи имущества должника устанавливается собранием кредиторов или комитетом кредиторов в соответствии с отчетом об оценке.

Для определения стоимости спорного нежилого помещения и последующей реализации его на торгах МП «СОН» привлекался оценщик. Оценщиком был подготовлен Отчет об оценке №ОЦ-2015.05/02 от 31.08.2016 г. (т.2 л.д. 1-80). Данный Отчет направлялся в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества в Самарской области), от которого поступило отрицательное мотивированное заключение №12340 от 02.10.2015 г. (т. 1 л.д. 142-151).

После этого оценщиком был подготовлен переработанный Отчет об оценке №ОЦ-2015.05/02 от 12.01.2016 г. (т. 2 л.д. 81-125).

На основании переработанного Отчета Конкурсным управляющим было подготовлено Положение о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества МП «СОН». Указанное Положение представлялось собранию кредиторов МП «СОН» для утверждения. Решением собрания кредиторов МП «СОН» от 27.01.2016 предложение Конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и условиях реализации - продажи (проведении торгов) имущества МП «СОН» было утверждено.

Таким образом, Законом о банкротстве прямо не предусмотрено, что получение от ТУ Росимущества в Самарской области отрицательного заключения ведет к невозможности реализации активов должника.

Аналогичной позиции придерживается Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении N КА-А41/6199-10 от 02 июля 2010 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Величина рыночной стоимости, полученной оценщиком, носит для общего собрания кредиторов рекомендательный характер и решение об установлении начальной продажной цены имущества принимает собрание кредиторов (комитет кредиторов). Согласно действующему законодательству о банкротстве, отчет независимого оценщика по рыночной цене имущества является лишь необходимой предпосылкой к определению собранием кредиторов продажной цены имущества на торгах.

Как указано выше, собрание кредиторов одобрило сделку.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В Управление Росреестра по Самарской области были представлены: договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2016 г., заключенный между МП «СОН» и ФИО3, а также акт приема-передачи от 01.11.2016 г.

Указанный договор подписывался по результатам проведения открытых торгов в рамках осуществления процедуры конкурсного производства в отношении МП «СОН».

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03, органам государственной регистрации не предоставлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Вследствие чего, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Отчеты об оценке, положения о торгах, протоколы об утверждении этих положений, документация собраний кредиторов, публикации о торгах - это документы, нарушения при составлении или утверждении которых могут являться основаниями для оспаривания результатов торгов заинтересованными лицами в установленном законом порядке.

Управление не относится к таким заинтересованным лицам, не обладает полномочиями определять действительность или недействительность оспоримых сделок.

Поскольку сделка купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2016 г. является оспоримой и не признана недействительной по решению суда, заинтересованными лицами не оспорены и не признаны недействительными   положения о торгах, протоколы об утверждении этих положений, принятые в рамках  процедуры несостоятельности (банкротстве) МП «СОН»,    у Управления отсутствовали основания для отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Данный вывод суда основан на сложившейся по данному вопросу судебной практике, нашедшей свое выражение, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2016 № Ф06-7659/2016,  от 22 октября 2015 г. N Ф06-1707/2015, от 13 апреля 2015 г. N Ф06-21906/2013 (определение Верховного Суда РФ  от 7 августа 2015 г. N 306-КГ15-9091),  Арбитражного суда Московского округа от 28 января 2013 г. по делу N А40-37490/12-28-343, Арбитражного суда Уральского от 10 марта 2017 г. N Ф09-12293/16 и др. 

Ссылки Управления на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2015 по делу № А55-20621/2015 не могут  быть признаны судом состоятельными, поскольку в рамках указанного дела оценивались иные обстоятельства и доказательства.

          Также следует отметить, что в данном случае отсутствуют основания полагать, что   утвержденный собранием кредиторов порядок продажи указанного объекта недвижимости   привел  к ущемлению чьих-либо прав, поскольку фактическая цена реализации значительно ниже цены, определенной оценщиком и кредиторами. 

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Самарской области следует признать незаконным.

В силу статьи 201 АПК РФ суд полагает необходимым   в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя обязать  заинтересованное лицо по вступлению решения суда в законную силу осуществить государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества- нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592 .

          Поскольку заявителю определением суда от 18.01.2017 г. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат взысканию с  заинтересованного лица в доход федерального бюджета.

         Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

       Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592, выраженный в сообщении №63/001/319/2016-9288 от 19.12.2016 г.

       Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, 1 этаж: комнаты №1,2, площадью 22,70 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 63-63-01/073/2007-592.

         Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в доход федерального бюджета   государственную пошлину в размере 3 000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1