Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-21325/2019

28 ноября 2019 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  28 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, 

<

...>/Б, Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д.20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ГЕНИС» (адрес:  Россия 196653, г Колпино, 

<

...> ОГРН:  

<

***>);

о взыскании задолженности,

встречный иск о зачете,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 26.12.2018),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 20.05.2019), ФИО4 (доверенность от 20.05.2019), 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕНИС» (далее – ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.12.2011 №06/ЗКС-03385 2 626 151 руб. 63 коп. неустойки за период с 30.09.2016 по 27.11.2018.

В материалы дела от ответчика поступило встречное исковое заявление о произведении взаимозачета денежных средств в размере 2 626 151 руб. 63 коп. перечисленных ООО «Генис» - Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга платежными поручениями от 11.12.2017 №149, от 15.01.2018 №6, от 15.01.2018 №7, от 30.03.2018 №83, от 27.06.2018 №193, от 03.10.2018 №336, от 24.12.2018 №409 и о признании обязательства по уплате неустойки в размере 2 626 151,63 руб. прекращенным путем зачета встречных требований. 

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО5 от 27.06.2019 дело передано в производство судье А.О. Варениковой в связи с назначением ФИО6 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа.

Определением от 28.06.2019 судом к производству принят встречный иск.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, возражал на встречный иск, ссылаясь на отсутствие у Общества переплаты по договору.

Общество возражало на исковые требования, указывая, что арендная плата по договору должна рассчитываться на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон №1379).

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

16.12.2011 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодателем) и Обществом  (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 06/ЗКС-03385, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:37:17114А:8, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 1.

Пунктами 1.1, 1.2 Договора установлено, что земельный участок относится к землям населенных пунктов и предоставлен для реализации инвестиционного проекта про проектированию и строительству  объекта розничной торговли, объекта бытового обслуживания, многоэтажного гаража (торгово-бытовой комплекс с многоярусным паркингом).

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014 №1)  второй этап – производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, должен быть выполнен до 15.12.2015.

Согласно пункту 8.2 договора в случае нарушения условий пункта 5.2.2 арендатору начисляются пени в размере 0,02% от суммы, указанной в пункте 4.1, 4.1.1 договора.

В силу положений пункта 9.1 договор действует до 15.12.2015.

Как указывает истец, в нарушение условий пункта 8.2 Общество не ввело объект строительства в эксплуатацию, в связи с чем за период с 30.09.2016 по 27.11.2018 ему был начислено 2 626 151,63 руб. пеней.

Претензия об уплате пеней была направлена Обществу 27.11.2018.

Поскольку требование об уплате пеней исполнено не было, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Общество, возражая на иск, ссылается на то, что в соответствии с условиями пункта 4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014), по истечении срока действия договора, указанного в пункте 9.1 настоящего договора, и при условии выплаты арендатором в полном объеме аренной платы, указанной в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2011 №1607 и платежа на срок завершения строительства, указанного в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2014 №1208 и определенной в п.4.1, 4.1.1 договора, а также неустойки (штрафа, пени) и иных платежей, размер аренной платы за участок определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, устанавливающими порядок определения размера арендной платы за участки.

Поскольку срок действия договора истек, а Общество продолжило пользоваться земельным участком, договор был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем ответчик полагает, что арендная плата за земельный участок должна была рассчитываться в соответствии с положениями Закона №1379. В этом случае размер арендной платы, подлежащей внесению Обществом за период с 16.12.2017 по 30.06.2019 составит 2 696 872,71 руб. Однако фактически Обществом внесено 9 053 658,49 руб. арендной платы, что свидетельствует о наличии переплаты по договору. Письмом от 15.05.2019 Общество просило Комитет зачесть имеющуюся переплату в счет погашения долга по пени. Следовательно, как полагает ответчик, какая-либо задолженность перед Комитетом у него отсутсвует.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Комитета не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что условиями договора аренды, заключенного между сторонами, предусмотрена возможность взыскания с арендатора пеней в случае нарушения им сроков ввода объекта в эксплуатацию.

Также из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается, что арендатором было нарушено данное условие договора и объект в эксплуатацию не введен.

Следовательно, данное обстоятельство является основанием для начисления пеней в размере 2 626 151,63 руб. за период с 30.09.2016 по 27.11.2018.

Ответчик, не оспаривая право Комитета на взыскание пеней, ссылается на наличие у него переплаты по арендной плате, которая по его заявлению подлежала зачету в счет погашения пеней.

Комитет возражал на данные доводы ответчика, ссылаясь на отсутствие переплаты.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как видно из спорного договора, размер арендной платы за пользование земельным участком на инвестиционных условиях установлен на период действия договора (до 15.12.2015). В последующем, в силу прямого указания пункта 4.6 договора, размер арендной платы подлежит исчислению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания пункта 4.6 договора однозначно следует, что по истечении срока действия договора размер арендной платы определяется не на основании цены арендной платы, установленной договором, а на основании нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы в Санкт-Петербурге.

При этом суд отклоняет доводы истца о том, что приведенное положение договора предполагает, что размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», поскольку названный Закона не сдержит норм, регулирующих порядок определения размера арендной платы в Санкт-Петербурге. 

Фактически в Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление №1379).

Согласно Постановлению №1379 арендная плата определяется исходя из базовой ставки арендной платы с применением различных коэффициентов: Kmp (коэффициент местоположения), Кф (коэффициент функционального использования территории), Кк (корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов K1...Kn, применяемых в отношении определенных видов функционального использования), Кн – код функционального использования территории. 

Как указанно в пункте 2.7 Постановления №1379, при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением.

Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП "ГУИОН"), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. 

Поскольку в рассматриваемом случае ведомость инвентаризации земельного участка не предоставлялась, расчет арендной платы должен производиться с применением коэффициента Кн18,0.

Соответственно, с учетом приведенной методики размер арендной платы составит 423 223,27 руб. в квартал в первом полугодии 2018 года, 437 330,71 руб. во втором полугодии  в 2018 года и в 2019 году. Соответственно, сумма арендной платы, подлежащей внесению за период с 16.12.2017 по 30.06.2019 составит 2 671 009,07 руб.

Однако Обществом фактически уплачено за названный период 9 053 658,49 руб., что свидетельствует о наличии переплаты в размере 6 382 649,42 руб.

Комитет полагает, что Обществом не были соблюдены условия для перехода на оплату арендной платы по Постановлению №1379, поскольку на момент окончания срока действия договора у Общества имелась задолженность по арендной плате.

Действительно, из материалов дела усматривается, что Комитет обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества задолженности, и в рамках дела №А56-77719/2015 с ответчика в пользу Комитета была взыскана арендная плата. Между тем в последующем, какая-либо задолженность ответчиком была погашена, что отражено в решении по делу №А56-39826/2017. Следовательно, у Общества появились основания для применения при расчетах по договору Постановления №1379.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее.

Судом установлено наличие у Общества переплаты по договору. Также из направленного в адрес Комитета письма от 15.05.2019 усматривается, что Общество заявило о зачете имеющейся переплаты в счет погашения пеней. Таким образом, Обществом был произведен зачет в одностороннем порядке на сумму 2 272 151,63 руб., в связи с чем оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Что касается встречного иска. 

Общество просит суд зачесть сумму пени в счет имеющейся у него переплаты.

Между тем, как видно из приведенных норм, зачет – это односторонняя сделка. О зачете может заявить только лицо, которое имеет встречное требование к своему кредитору. Суд не является стороной спорных отношений, в то же время Общество реализовало предусмотренное статьей 410 ГК РФ право и заявило о зачете имеющейся переплаты в счет погашения задолженности по пени. Указанный зачет признан судом состоявшимся. Следовательно, какие-либо основания у суда для проведения зачета отсутствуют. 

С учетом удовлетворения встречного иска в части признания зачета состоявшимся, взысканию с Комитета в пользу Общества подлежит 6 000 руб. пошлины. Поскольку Обществом уплачено при подаче иска 36 131 руб. пошлины, требование о проведении зачета признано необоснованным, а частично иск удовлетворен, возврату Обществу из федерального бюджета подлежит 24 131 руб. излишне уплаченной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

1.                         Признать обязательство ООО «ГЕНИС» по уплате неустойки в размере 2 626 151,63 руб. прекращенным путем зачета встречных требований.

2.                         В удовлетворении первоначального иска отказать.

3.                         В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

4.                         Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ООО «ГЕНИС» 6 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

5.                         Возвратить ООО «ГЕНИС» из федерального бюджета 24 131 руб. излишне уплаченной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.