Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-3594/2022

г. Благовещенск

29 ноября 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 29.11.2022. Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2022.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной  М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312282710900030, ИНН  

<

***>)

к администрации Новочесноковского сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 01.06.2022, удостоверение адвоката № 327;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – истец) к администрации Новочесноковского сельсовета (далее – ответчик) о признании права собственности на склад с гаражом.

Требование обосновано нормами ст. 222 ГК РФ и обстоятельствами возведения истцом на арендованном земельном участке здания склада с гаражом без получения разрешения на строительство.

В ходе рассмотрения спора истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просил:

   - признать реестровую ошибку в определении целевого использования земельногоучастка как земли поселений, 

-  исправить реестровую ошибку, путем внесении записи о целевом использовании участка как земли поселений.

-  признать право собственности ИП ГКФХ ФИО2, на объект недвижимости склад гараж расположенный по адресу Амурская область Михайловский район с. Новочесноково расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58.

Суд на основании ст. 49 АПК РФ отказал в принятии уточненных исковых требований в части рассмотрения спора о наличии и исправлении реестровой ошибки в целевом назначении земельного участка (отнесения его к иной категории земель), ввиду заявления самостоятельных исковых требований, которые не относятся к предмету настоящего спора и могут быть заявлены в порядке нового искового заявления.

Определением от 09.06.2022 в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию  в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В судебном заседании 22.11.2022 истец настаивал на удовлетворении исковых требований, привёл доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание 22.11.2022 не явились, отзывов не представили, о месте и времени его проведения уведомлены в порядке ст. 123 АПК РФ. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие ответчика и третьего лица. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения истца, проверив обстоятельства дела  в  порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел  к следующим выводам.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Признание  права  собственности  в  судебном порядке является исключительным способом защиты  прав, который может быть применен  в  случае невозможности приобретения права  в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление  земельного  участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация  права на такой объект (статья 219 ГК РФ). 

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно  части  1  статьи  65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

На основании договора аренды  земельного участка  № 98  от 04.06.2013   администрацией Михайловского района передан в аренду ИП ФИО2 земельный участок  (из категории земель - земли населённых пунктов) общей площадью 3971±551 м², с кадастровым номером: 28:18:021109:58, по адресу: Амурская область, Михайловский    район,    с.    Новочесноково. 

Срок аренды согласно пункту 2.1. договора  составляет период с 12.04.2013 по 12.04.2033.

Указанный земельный участок предоставлен истцу для целевого использования  под животноводческую ферму КРС.

В настоящее время согласно выписке из ЕГРН от 12.04.2022 земельный участок с кадастровым номером: 28:18:021109:58 относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

ИП ФИО2 в 2013 году возвёл на предоставленном земельном участке одноэтажный объект недвижимого имущества   склад- гараж, общей площадью 893,9 м².

Ссылаясь на невозможность регистрации  права собственности  на самовольтно возведенное здание, а также на соблюдение градостроительных, строительных норм и правил, и полагая, что спорный объект не нарушает права  и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился  в арбитражный суд с рассматриваемым иском,  удовлетворяя который суд исходил из следующего.

Согласно выписке (уведомления об отсутствии) из ЕГРН от 13.04.2022 сведения об объекте недвижимости склад- гараж на земельном участке с кадастровым номером: 28:18:021109:58 отсутствуют.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ  самовольной  постройкой  является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм         и правил.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания  права  собственности  на  самовольную  постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение  постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления от 29.04.2010 № 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

При этом согласно правовой позиции, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, возможно признание права собственности на объект, возведенный на арендуемом земельном участке. 

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, суд учитывает условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как установлено судом, земельный участок под спорным объектом изначально предоставлен  истцу  с целевым назначением – для   строительства животноводческой фермы КРС.  

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 Земельного кодекса РФ, Законом  об  организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом  Российской Федерации.

Исходя из установленного п. 3 ст. 17 Конституции РФ принципа осуществления  прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита  права собственности  и иных вещных  прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Таким образом, истец обладал правом на земельный участок, допускающим строительство на нем нежилого здания, согласно волеизъявлению собственника земельного участка, а из доводов ответчика следует, что спорный объект являются самовольной постройкой лишь по формальному основанию – построен в отсутствие получения разрешения на возведение объекта, при этом  срок действия договора аренды не истёк.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Суду также необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. 

При этом положения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. 

Ответчиком представлена справка № 58 от 15.07.2022, в котором указана, что земельный участок с кадастровым номером 28:18:021109:58 фактически относится к категории земли поселений, в Росреестр были ошибочно поданы сведения о целевом назначении – земли сельскохозяйственного назначения. 

Истцом получен технический паспорт на здание склад с гаражом. Выполненный Константиновским  производственным участком АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 25.04.2022.

Администрация Новочесноковского сельсовета представила ответ на запрос ИП ФИО2 (письмо № 01-05-1459 от 28.04.2022), в котором указала, что не имеет возможности предоставить запрашиваемые документы (проектную документацию, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию) по объекту склад, расположенный по адресу:  село Новочесноково, Михайловского района Амурской области, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58, по причине их отсутствия в документах архивного хранения администрации Михайловского района.

Истцом не отрицалось, что за получением разрешительной документации в администрацию Новочесноковского сельсовета он не обращался.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительнотехнические экспертизы.

С целью проверки соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, иным обязательным нормам и правилам, создания сохранением построек угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца была назначена  строительная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Перед экспертом на разрешение поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект недвижимого имущества – склад гараж, общей площадью 893,9 кв.м., количество этажей - 1, расположенный по адресу: Амурская обл., Михайловский район, с. Новочесноково, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58 градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и правилам, установленным действующим законодательством?

2. Создает ли спорный объект недвижимого имущества склад гараж, общей площадью 893,9 кв.м., количество этажей - 1, расположенный по адресу: Амурская обл., Михайловский район, с. Новочесноково, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58 угрозу жизни и здоровью граждан?

Представленное заключение эксперта № 2022-09/000659 от 30.09.2022 содержит следующие выводы. 

По первому вопросу экспертом сделал вывод о том, что объект недвижимого имущества - склад гараж, общей площадью 893,9 м², количество этажей 1, расположенный по адресу: Амурская область, Михайловский район, с. Новочесноково, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58 соответствует действующим строительным нормам и градостроительным правилам по Федеральному закону от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»;

по техническому состоянию  строительные конструкции здания склада- гаража на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58, расположенном по адресу: Амурская область, Михайловский район, с. Новочесноково отвечают требованиям механической безопасности согласно гл.7, Федерального закона от 30.12.2009   № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений"; соответствует требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям и помещениям Федеральным Законом от 22.07.2008г. № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

По второму вопросу эксперт указал, что сохранение склада -гаража, расположенного по адресу: Амурская область, Михайловский район,  с. Новочесноково,    на    земельном    участке    с кадастровым номером 28:18:021109:58, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При соотношении назначения объекта (склада-гараж) с назначением земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения и целью предоставления в аренду, эксперт в заключении отмечает, что документально объект не соответствует виду разрешённого использования, обозначенного органом государственной регистрации в реестре недвижимости - под животноводческую ферму КРС.

Однако, данный земельный участок, согласно государственной регистрации кадастра и картографии № 28:18:021109:58, относиться к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В силу Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", обозначается перечень видов деятельности входящих в разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения и включает в себя содержание видов использования с кодами 1.1 -1.20, в том числе (код 1.15) -размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также согласно коду 1.18 - Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

В результате эксперт пришел к выводу, что объект недвижимого имущества - склад гараж, общей площадью 893,9м2 , количество этажей 1, расположенный по адресу: Амурская область, Михайловский район, с. Новочесноково, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58 - при изменении существующего вида разрешенного использования (под животноводческую ферму КРС) на вид заявленного и фактического использования - склад гараж, не будет противоречить действующему градостроительному регламенту по Федеральному закону от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации".

Заключение № 2022-09/000659 от 30.09.2022 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ; выполнено экспертом, имеющим соответствующее специальное образование, стаж работы по специальности, с учетом анализа представленных документов и исследования объекта экспертизы, заключение не содержит противоречий, прошито и пронумеровано, заверено печатью экспертной организации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение последовательное, выводы в нем однозначные, оно согласуется с иными представленными по делу доказательствами, в связи с чем признается судом достоверным, допустимым доказательством.

 Экспертное заключение является доказательством того, что сохранение  спорного объекта  капитального строительства в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью проживающих лиц.  Объект соответствует требованиям  действующих градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил. 

Кроме того как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Передача в аренду истцу земельного участка осуществлена именно с целью строительства объекта недвижимого имущества.

Относимых допустимых и достоверных доказательств, опровергающих указанные выводы, администрацией в материалы дела в силу положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Администрация  Новочесноковского сельсовета и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области возражений по выводам эксперта  не представили.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном  ст. 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами права, суд приходит к выводу о том, истец осуществил строительство объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке, не нарушая норм и требований градостроительных регламентов, а единственными признаками  самовольной  постройки в настоящем случае являются отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию. 

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при выполнении проекта, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Данный подход поддержан в разъяснениях Верховного Суда РФ, в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), в котором указано. Что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, судом признается подтвержденным, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах в их совокупности  признание права собственности на объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.

Вышеназванные обстоятельства являются достаточным основанием для признания  права  собственности  ИП ФИО2 на спорный объект недвижимости.

Исковые требования ИП ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Госпошлина по иску в силу ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  составляет 6000 руб. и была уплачена по платежному поручению № 125 от 28.04.2022.   

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

Определением от 31.08.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-техническая экспертиза» (эксперт ФИО4).

Обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-техническая экспертиза» выставлен счёт на оплату экспертизы № 38 от 30.09.2022 на сумму 20 000 руб.  

При назначении по делу экспертизы   ИП ФИО2 для последующей оплаты услуг эксперта  внёс на депозитный счёт арбитражного суда 20 000 руб. (платежное поручение № 336 от 23.08.2022). Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации.

В судебном заседании 22.11.2022 представитель истца просил понесенные расходы, в том числе на проведение судебной экспертизой   отнести на ИП ФИО2. 

С учётом изложенного, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб. и оплате стоимости услуг эксперта в размере 20 000 руб. отнесены судом на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 312282710900030, ИНН  

<

***>) право собственности на  объект недвижимого имущества – склад гараж, общей площадью 893,9 кв.м., количество этажей - 1, расположенный по адресу: Амурская обл., Михайловский район, с. Новочесноково, на земельном участке с кадастровым номером 28:18:021109:58.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-техническая экспертиза» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) денежные средства за проведение экспертизы в размере 20 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                          М.В. Сутырина