АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-45663/23

16 февраля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            16 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва) помощником судьи Волантыревой А. Ф. (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "Бизнес стандарт" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, об определении размера рыночной стоимости

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности 13.04.2023 (участвует онлайн);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 23.03.2023 (до перерыва)

установил:

акционерное общество "Бизнес стандарт" обратилось в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании недостоверной величины рыночной стоимости, об определении размера рыночной стоимости.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель департамента представил отзыв на иск, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на достоверность проведенной оценки.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и акционерным обществом «Бизнес стандарт» (арендатор) заключен договор аренды № 38365 от 02.09.2022 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073506:11, площадью 4914 кв. м, имеющего адресный ориентир: 

<

...> «б», для завершения строительства складской базы.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендная плата определена в размере 4 362 315 рублей.

Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке № 081-22-Р от 07.07.2022, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

АО Бизнес Стандарт считает данную величину арендной платы не достоверной (завышенной).

Рассмотрев требования общества, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении в виду следующего.

В соответствии с п. 11 Приложения № 1 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в п.п. 1-9 Приложения, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки, в целях передачи в аренду.

Оценка объектов муниципальной собственности производится в соответствии с порядком, установленным постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2013 № 215 «Об утверждении Порядка проведения мероприятий по организации работ по оценке, необходимой для исполнения муниципальных услуг и функций в городе Ростов-на-Дону». Обеспечение мероприятий по оценке объектов оценки осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Результатом оценки объектов оценки является отчет об оценке рыночной стоимости имущества или рыночной стоимости прав на имущество, выполненный независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством.

17.01.2022 заключен муниципальный контракт №04А/2022 с ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», в рамках которого получен отчет об оценке №081-22-Р от 07.07.2022.

Согласно указанному отчету, определена рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком с кадастровым номером 61:44:0073506:11, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 4 914 кв.м, с видом разрешенного использования - для завершения строительства складской базы, в размере 888,00 руб. за 1 кв.м, а за весь участок - 4 362 315,00 рублей.

02.09.2022 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и акционерным обществом «Бизнес стандарт» (арендатор) заключен договор аренды. Сторонами согласован размер арендной платы в соответствии с отчетом об оценке №081-22-Р от 07.07.2022.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Сторонами заключен договор на основании отчета об оценке №081-22-Р от 07.07.2022, следовательно, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска является ненадлежащим способом защиты.

Установление достоверное величины рыночной оценки при наличии заключенного договора на основании данной оценки создаст правовую неопределенность и не будет способствовать защите нарушенного права.

Согласно разъяснениям, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из изложенного следует, что истец может оспорить результаты оценки в рамках рассмотрения спора о взыскании арендной платы, об оспаривании договора, о внесении изменений в договор и т.п.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В производстве Арбитражного суда Костромской области находится дело № А31-11111/2023 по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к акционерному обществу «Бизнес стандарт» о взыскании задолженности за период с 05.05.2022 по 02.08.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2022 по 13.09.2023, процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.09.2023 по день фактического исполнения обязательства. Требования департамента основаны на фактическом пользовании ответчиком земельным участком с кадастровым номером 61:44:0073506:11 до заключения спорного договора аренды. При этом, размер платы определен департаментом на основании отчета об оценке №081-22-Р от 07.07.2022.

В рамках дела № А31-11111/2023 акционерное общество «Бизнес стандарт» оспорило отчет об оценке, заявило ходатайство о назначении экспертизы.

Определением от 30 января 2024 года в рамках дела № А31-11111/2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Из изложенного следует, что истец в настоящее время реализует право на судебную защиту в части определения недостоверной величины оценки.

При таких обстоятельствах, в рамках настоящего дела истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

При этом, истец не лишен права на иск, соответствующий требованиям закона и могущий обеспечить защиту нарушенного права.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся судебные расходы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко