Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                         дело № А21-5435/2024

« 23 » сентября  2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена  « 18 »  сентября    2024 года

Мотивированное решение изготовлено  « 23 »  сентября    2024 года

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании обеспечительного платежа

и встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)

о взыскании убытков, арендной платы, неустойки,

 

при участии:

от истца – ФИО2 по  доверенности от 28.05.2024, паспорту, диплому

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 26.03.2024, паспорту, диплому,

 

общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее – ООО «Дельфин», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1,  предприниматель, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды № б/н от 28.06.2017,заключенного между ООО «Дельфин и ИП ФИО1 и взыскании внесенного обеспечительного платежа в размере 105 000 руб.

       В ходе судебного разбирательства ИП ФИО1 предъявил встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании с ООО «Дельфин» убытков в размере 4 919 085,60 руб., задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 28.06.2017  в размере 1 443 314 руб. за период с февраля по сентябрь 2024 года и неустойки в размере 171 647,54 руб. по состоянию на 18.09.2024.

      В судебном заседании представитель истца по первоначальным требованиям настаивал на удовлетворении иска в полном объеме, указав, что поскольку имущество, принятое в аренду арендатором не могло быть использовано по назначению и в целях, согласованных сторонами договора, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, такой договор подлежит расторжению с возвращением внесенного обеспечительного платежа. В удовлетворении встречных требований просил отказать в полном объеме, указав на отсутствие обязанности вносить арендную плату в виду невозможности использования имущества, по причине, за которую арендатор не отвечает.   

       Представитель ответчика по первоначальным требованиям не согласился  с иском Общества. Встречное исковое заявление представитель предпринимателя поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, со ссылкой на заключение специалиста № 022-М-24 от 29.05.2024 по определению стоимости необходимых ремонтно-восстановительных  работ и положения договора аренды указывая на то, что арендатор в силу условий заключенного договора принял на себя обязательства по  возмещению арендодателю  ущерба.

        Рассмотрев материалы дела,  выслушав доводы и возражения сторон, суд

установил:

28.06.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № б/н аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 97,2 кв.м. (из всего торгового павильона площадью 142,4 кв.м.) (далее – договор аренды).

Согласно  п. 1.3 договора аренды помещение предоставляется арендатору для осуществления розничной торговли преимущественно продуктами питания, включая алкогольные напитки и табачные изделия, а также промышленными товарами на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 1.8 договора аренды срок его действия установлен с  01.08.2017 по 30.08.2022.

Дополнительным соглашением к договору аренды срок действия договора продлен до 01.05.2027.

Согласно п. 4.1 договора аренды арендатор вносит арендную плату в размере 105 000 руб. за каждый месяц.

Подпунктом 4.1.1 договора аренды установлено, что в течение трех календарных дней от даты подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вносит арендодателю обеспечительный платеж в размере 105 000 руб. за последний месяц аренды и арендную плату в размере 105 000 руб. за период с 01.08.2017 по 31.08.2017.

Согласно материалам уголовного дела 22.01.2024 в 03 час. 01 мин. произошло возгорание торгового павильона, расположенного  по адресу: 

<

...>. В результате пожара огнем повреждены помещения магазина «Биржалис» и «Кант Маркет» с  электропроводкой и мебелью, торговые залы с продукцией закопчены по всей площади (постановление о передаче сообщения о преступлении по подследственности от 25.01.2024 КРПС № 23 от 22.01.2024).

Поскольку при таких обстоятельствах арендатор не мог использовать арендуемую часть помещения в соответствии с условиями договора аренды, истец, со ссылкой на пп. 10, 10.1, 10.4 договора аренды,  направил ответчику претензию от 28.03.2024 о расторжении договора аренды.

Предприниматель оставил претензию без удовлетворения, что явилось основанием для предъявления Обществом рассматриваемого иска в суд.

В свою очередь, ИП ФИО1 предъявил встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Дельфин» убытков в размере 4 919 085,60 руб., ссылаясь на пп. 3.4.4, 3.4.7, 3.4.10, 5.2, 5.3 договора аренды и  заключения специалиста № 022-М-24 от 29.05.2024, а также просил суд взыскать с Общества задолженность по арендной плате за 8 месяцев (февраль – сентябрь 2024 года) в размере 1 443 314 руб. и неустойку, предусмотренную п. 5.1 договора аренды в размере 171 647,54 руб. по состоянию на 18.09.2024.

Суд, рассмотрев материалы дела, в силу статей 67, 68, 71 АПК РФ исследовав и оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, считает, что первоначальные требования Общества  подлежат удовлетворению, а встречный иск отклонению, исходя из ниже следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

С учетом существа встречных требований сторон судом также приняты во внимание правовые позиции, изложенные в пунктах 14, 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 10.1 договора аренды он может быть расторгнут  досрочно в том числе по решению суда.

В соответствии с п. 10.4 по требованию арендатора настоящий  договор может быть расторгнут в случаях, когда:

- объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии непригодном для использования по назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора,

- арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно письменно уведомив об \том арендодателя за 60 календарных дней.

Общество направляло 28.03.2024 в адрес предпринимателя претензию о досрочном расторжении договора аренды. Таким образом, досудебный порядок, предусмотренный для требования о расторжении договора, истцом соблюден.

Ответчиком меры к расторжению спорного договора в добровольном порядке не предприняты, что свидетельствовало об отсутствии у ответчика намерений по мирному урегулированию спора.

Из постановления о передаче сообщения о преступлении по подследственности от 25.01.2024 следует, что поджог был совершен неустановленным лицом, путем обливания ЛВЖ двери магазина «Биржалис», очаг возгорания  располагался в правой части от входа № 3 торгового павильона. Из показаний ИП ФИО4, ранее уже была неудачная попытка поджога.

Исходя из установленных обстоятельств, лицо, осуществившее поджог имело своей целью причинение неблагоприятных последствий не истцу (магазин «Кант Маркет») по настоящему делу, а иному лицу – ИП ФИО4 (магазин «Биржалис»).

На основании постановления следователя СО ОМВД России по Московскому району г. Калининград капитана юстиции ФИО5 от 22.01.2024  возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 167 УК РФ.

В связи с пожаром у истца возникло право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды на основании пункта 4 статья 620 ГК РФ, поскольку из материалов дела, в том числе фотоматериалов, со всей очевидностью следует невозможность использования арендуемого им нежилого помещения по своему назначению.

Следует отметить, что позиция ИП ФИО1 со ссылкой на положения ГК РФ и условия пп. 3.4.4, 3.4.7, 3.4.10, 5.2, 5.3 договора аренды и в этой связи на наличие у ООО «Дельфин» обязательств по уплате аренды за период с февраля по сентябрь 2024 года с учетом конкретных обстоятельств дела является неправомерной, которая заявлена без учета невозможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора в тот период, что освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы в указанном ответчиком период, поскольку невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает.

Поскольку факт невозможности использования истцом части арендуемого нежилого помещения с 22.01.2024 в связи с пожаром установлен судом, и в этой связи у истца имеется право требовать расторжения договора аренды с ответчиком, а также отсутствует обязанность уплачивать арендную плату за период  с февраля  по сентябрь 2024 года, суд полагает требование истца о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению, а требования ответчика о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по сентябрь 2024 года и неустойки, признаются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

В виду расторжения договора аренды, при отсутствии у суда сведений о наличии задолженности у арендатора по арендным платежам до 22.01.2024, удовлетворению подлежит требование Общества о взыскании с предпринимателя денежных средств в размере 105 000 руб., внесенных в качестве обеспечительного платежа при заключении договора аренды.

Требования предпринимателя о взыскании с Общества убытков, связанных с восстановлением поврежденного имущества удовлетворению не  подлежат исходя из ниже следующего.

Пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения лица к такому виду ответственности необходима совокупность следующих условий: факт наступления вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда по нарушению договорных обязательств и наступившими последствиями, размер причиненного вреда и вина причинителя вреда.

Недоказанность любого из приведенных элементов ведет к отказу в заявленных требованиях.

Факт причинения вреда ИП ФИО1 в виде повреждения принадлежащего ему нежилого здания, в результате пожара подтверждены материалами проверки сообщения о пожаре, постановлением о возбуждении уголовного дела от 22.01.2024.

Наличие вины ООО «Дельфин»  в причинении ИП ФИО1 убытков истец по встречному иску обосновывает ненадлежащим исполнением арендатором части нежилого здания обязанности по обеспечению сохранности переданного в аренду имущества (пп. 3.4.1,  3.4.7, 3.4.10 договора аренды).

Между сторонами спора возникли обязательственные отношения по передаче во временное возмездное пользование (аренду) недвижимого имущества, основанные на договоре.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, из указанных норм, а также условий договора аренды следует, что Общество как арендатор обязано было поддерживать часть арендуемого нежилого здание в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

В то же время, истцом в обоснование заявленных требований в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства ненадлежащего исполнения либо неисполнения арендатором приведенных выше обязательств. Кроме того, истцом по встречному иску в материалы дела не представлены документы, подтверждающие неисполнение арендатором обязанности по содержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии до 22.01.2024, когда произошел пожар.

Доказательства, свидетельствующие о том, что действия (бездействие) ООО «Дельфин» послужили прямой либо косвенной причиной пожара, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, истцом по встречному иску не доказано, что ответчиком допущено нарушение исполнения обязательств по договору аренды в части непринятия им мер по содержанию переданного в аренду имущества, что привело к причинению ущерба ИП ФИО1 в виде затрат на ремонтно-восстановительные работы нежилого помещения, то есть истцом не доказана вина ответчика и наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступлением последствий в виде возникновения у истца убытков.

При этом, довод предпринимателя со ссылкой на пп. 3.4.10 договора аренды о том, что арендатор в силу условий заключенного договора принял на себя обязательства по  возмещению арендодателю  ущерба, судом отклонен, поскольку указанный пункт следует трактовать совместно с подпунктами, содержащимися в п. 3.4 договора аренды, то есть обязанность принятия мер к устранению указанных в данном подпункте последствий за свой счет наступает у арендатора в случае  неисполнения им обязательств по договору аренды в части содержания помещения надлежащем состоянии.

Учитывая отсутствие виновных действий (бездействия) арендатора, повлекших либо способствовавших событию пожара, а также отсутствие в материалах настоящего дела доказательств неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды в части содержания помещения ненадлежащем состоянии, возложение на ответчика ответственности в виде возмещения убытков является необоснованным.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска о возмещения ущерба в размере стоимости восстановительных работ 4 919 085,60 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор  аренды нежилого помещения б/н от 28.06.2017, заключенный между ООО «Дельфин» и ИП ФИО1.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Дельфин» 105 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 10 150 руб.

В удовлетворении встречного иска -  отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

 

Судья                                                                                              А.В. Брызгалова