АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А36-4212/2018

г. Калуга

21 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена           21.05.2019

Постановление в полном объёме изготовлено            21.05.2019

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

судей

Л.В. Леоновой

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи

ФИО2

ФИО3

при участии в заседании:

от истца: 

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла

от ответчика: 

ЗАО "Паллада торг"

ФИО4 - представитель

(дов-ть от 26.02.2019)

ФИО5 - представитель

(дов-ть от 21.12.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Орловского областного суда кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А36-4212/2018,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к закрытому акционерному обществу "Паллада торг" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 814 568 руб. 43 коп. и пени в размере 166 920 руб. 60 коп.( дело № А36-4212/2018).

Кроме того истцом заявлен иск к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в размере 867 837 руб. 08 коп. и пени в размере 263 368 руб. 90 коп.(дело № А36-9082/2018).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 03.08.2018 данные дела объединены в одно производство с присвоением делу № А 36-4212/2018.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 (судья Хорошилов А.А.), оставленным без изменений постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 (судьи Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю., Ушакова И.В.), в удовлетворении заявленных требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что наличие чужого имущества в арендованном помещении свидетельствует о том, что помещение не было полностью освобождено, арендатор пользовался спорным имуществом с целью его освобождения от имущества, мусора, установки входной распашной двери, устранения протечки канализации, в связи с чем делать выводы о фактическом возврате помещения арендодателю недопустимо и требования истца подлежат удовлетворению.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения жалобы, представители сторон в суд округа не явились. С учетом требований ст. 284 АПК РФ, кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра №4408 от 26.10.2005, между Управлением муниципального имущества города Орла (арендодатель) и ОАО "Магазин Москва" (арендатор) 01.01.2006 был заключен договор № 02159 аренды нежилого помещения N 215 продовольственного магазина, общей площадью по литеру «А»-1268,3 кв.м, в том числе по первому этажу-740,5 кв.м, по подвалу-527,88 кв.м, (с указанием конкретных помещений в п.1.1 договора), расположенного по адресу: 

<

...>, сроком  по 31.12.2010.

В этот же день помещение передано арендатору по акту приема- передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2006.

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Орел, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N 57/001/50/2017-2509.

Годовая арендная плата составляет 1 031 925 руб.88 коп. и уплачивается помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение 3). Днем оплаты считается день поступления средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Орловской области. При этом арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа (п.3.1 договора).

12.11.2007 между УМИЗ города Орла, ОАО «Магазин «Москва» и ЗАО «Паллада торг» заключено соглашение, сроком до 31.12.2017, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.01.2006 N 02159 перешли с 01.01.2007 к ЗАО "Паллада торг".

В соответствии с п.1.1 соглашения размер годовой арендной платы составляет 2 528 025 руб. 48 коп.

В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от 23.10.2012 оплата арендных платежей производится помесячно не позднее последнего числа расчетного месяца.

Согласно п. 3.2, 3.3 договора перерасчет арендной платы производится на основании постановления Орловского городского Совета народных депутатов, после утверждения базовой ставки расчета арендной платы. В случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора

09.12.2014 в адрес арендатора было направлено уведомление N 7/5722 об увеличении размера арендной платы с 01.01.2015  до 7 199 103 руб. 04 коп. в год.

В соответствии с п.5.1 договора он считается прекращенным по истечении 30 дней с момента направления одной из сторон другой стороне предупреждения об отказе от договора.

10.07.2017 ЗАО "Паллада торг" уведомило истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 02159 с 10.08.2017, а также о необходимости направления арендодателем 10.08.2017 своего полномочного представителя для приемки арендуемого помещения и подписания акта возврата нежилого помещения.

17.07.2017 в ответе на данное уведомление, истец сообщил арендатору о необходимости подготовки технической документации для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в связи с проведенной перепланировкой и изменением площади, поскольку в соответствии с пунктом 2.2.17 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 02159 помещение должно быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил.

Из письма от 20.07.2017 следует, что соглашаясь с требованием арендодателя, ЗАО "Паллада торг" просило истца рассмотреть возможность расторжения действующего договора с 31.07.2017. 

Ссылаясь на п.5.1 договора истец отказал ответчику в приемке помещения 31.07.2017.

Учитывая что уведомление с отказом от продолжения арендных отношений поступило УМИЗ 10.07.2017, арендованное помещение должно быть принято истцом по акту приема-передачи 10.08.2017.

При обследовании Управлением имущественных отношений г.Орла 09.08.2017 арендованного помещения,  расположенного по адресу: 

<

...>, было установлено, что помещение не до конца освобождено от имущества арендатора и субарендатора: стоит банкомат ПАО ВТБ-24, помещение захламлено, имеются повреждения подвесного потолка, облицовки колонн и стен, демонтированы двери, в том числе двери главного входа, имеется протечка коммуникаций, необходима дезинсекция подвального помещения (обработка от блох), демонтированы система видеонаблюдения, система кондиционирования и т.д.

На основании акта обследования помещения УМИЗ письмом N 7/5/51 от 11.08.2017 уведомило арендатора, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято, процедура приема помещения в муниципальную казну будет осуществляться комиссией с учетом всех пунктов акта приема-передачи выполненных работ по капитальному ремонту помещения. Арендная плата по договору аренды будет начисляться до подписания акта приема-передачи помещения.

В связи с неявкой представителя УМИЗ для подписания акта приема-передачи помещения, ЗАО "Паллада торг" письмом от 10.08.2017 направило в адрес истца акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 02159 и комплект ключей от арендуемого помещения. Указанное письмо вручено УМИЗ 11.08.2017, что истцом не оспаривается.

Письмом от 15.08.2017 N 5204 УМИЗ сообщило арендатору о том, что до устранения выявленных недостатков помещение не может быть принято арендодателем.

26.09.2017 на основании заявления ЗАО "Паллада торг" в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о прекращении аренды в отношении помещения N 215, расположенного по адресу: 

<

...>.

В связи с неуплатой арендной платы за период с октября 2017 года по февраль 2018 года УМИЗ направило ответчику претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате в сумме 2 682 405 руб. 51 коп., пени в сумме 430 289 руб. 50 коп. за период с 01.11.2017 по 12.02.2018.

В связи с оставлением указанной претензии без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ, а также руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Факт передачи имущества в аренду установлен и сторонами не оспаривается. В соответствии с положениями ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из материалов дела, в соответствии с требованиями п. 5.1 договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 02159, ЗАО "Паллада торг" 10.07.2017 направило в адрес Управления уведомление о расторжении договора с 10.08.2017 с просьбой направить представителя для подписания акта приема- передачи. Данное письмо получено истцом 10.07.2017.

10.08.2018 ответчик направил в адрес УМИЗ с сопроводительным письмом акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.01.2006 N 02159, акт и комплект ключей от арендуемого помещения.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) "О разрешении споров, вытекающих из обязательственных отношений", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016, учитывая, что положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В данном случае, по условиям договора аренды № 02159 от 01.01.2006, досрочно расторгнуть договор вправе каждая из его сторон, направив другой стороне уведомление.

Как установлено судами инстанций и следует из материалов дела, ответчик в одностороннем порядке расторг указанный договор аренды с 10.08.2017.

Согласно ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

        В соответствии с положениями п.13 и п.38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 16 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам по себе факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно абз. 2 п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Между тем, пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 16 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель лишается права на получение арендных платежей после прекращения договорных отношений только в случае, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, как верно указали суды инстанций, определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендатора. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом.

Кассационная коллегия полагает, что оценив субъективное поведение арендодателя после 10.08.2017, поставившего условием принятия помещений исправление недостатков, выявленных в ходе осмотра в августе 2017 года, как имеющее признаки уклонения от исполнения обязанности и, усмотрев в действиях истца признаки недобросовестного поведения, суды инстанций пришли к правильному выводу, что у истца была объективная возможность доступа в спорные помещения и использования их по своему усмотрению.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, иной подход в данном случае и при данных обстоятельствах в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, означал бы принуждение ответчика к пользованию спорными помещениями вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, 

Кроме того, с учетом абз. 2 ст. 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, иное толкование норм действующего законодательства об аренде создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия считает, что судами инстанций сделаны законные и обоснованные выводы об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы о неисполнении арендатором обязательств по приведению имущества в надлежащее состояние, кассационной коллегией отклоняются, поскольку, как верно указал суд апелляционной инстанции, неисполнение арендатором обязательства, предусмотренного ст. 622 ГК РФ, по приведению арендованного имущества в надлежащее состояние, имеет иные юридические последствия.

Кассационная коллегия считает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 13.09.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А36-4212/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий:Л.В. ФИО1

Судьи:                                                                                                    Л.В. Леонова

                                                                                                                ФИО2