ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28834/2020-ГК

Дело № А40-323751/19

г. Москва

13 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 мая 2020 года

по делу № А40-323751/19, принятое судьей Федоровой Д.Н. (85-2030)

по иску АО «Спортивный клуб «КРАСНАЯ СТРЕЛА» (ОГРН 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)

о признании права уплачивать арендную плату в соответствии с дополнительным соглашением, об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 18.06.2020, диплом ЭВ № 003715 от 29.06.1995; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.12.2019, диплом ИВС 0072372 от 02.07.2003;

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «спортивный клуб «Красная Стрела» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) о:

- признании за АО «Спортивный клуб«КРАСНАЯ СТРЕЛА» право уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02-038036 за первый год аренды земельного участка после изменения в соответствии с дополнительным соглашением № М-02- 038036 от 08.11.2017 цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в размере 797 369 239 руб. 14 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 804 176 000 руб., применяемой с 01.01.2018;

- о признании за АО «Спортивный клуб «КРАСНАЯ СТРЕЛА» право уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02-038036 за первый год аренды земельного участка после изменения в соответствии с дополнительным соглашением от 08.11.2017 № М-02-038036 цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в рассрочку сроком на пять лет, с  ежеквартальным платежом в размере 39 868 461 руб. 96 коп. (без учета процентов за предоставление рассрочки), по следующему графику платежей (суммы платежей в графике указаны с учетом процентов за предоставление рассрочки):

- 47285088,17 руб. - в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 16.10.2017 №34296;

- 54 063 818,99 руб.- до 05 января 2018 года;

- 5 2 839 911,82 руб. - до 05 апреля 2018 года;

- 52 318 891,10 руб. - до 05 июля 2018 года;

- 51 992 843,54 руб. - до 05 октября 2018года;

- 51 296 510,81 руб. - до 05 января 2019 года;

- 50 599 631,94 руб. - до 05 апреля 2019 года;

- 49 439 077,40 руб. - до 05 июля 2019 года;

- 48 611 124,14 руб. - до 05 октября 2019 года;

- 47 773 800,63 руб. - до 05 января 2020 года;

- 47 055 133,48 руб. - до 05 апреля 2020 года;

- 46 407 543,30 руб. - до 05 июля 2020 года;

- 45 680 978,71 руб. - до 05 октября 2020 года;

- 44 857 481,13 руб. - до 05 января 2021 года;

- 44 192 278,58 руб. - до 05 апреля 2021 года;

- 43 511 237,86 руб. - до 05 июля 2021 года;

- 42 782 682,68 руб. - до 05 октября 2021 года;

- 42 006 613,03 руб. - до 05 января 2022 года;

- 41 309 734,16 руб. - до 05 апреля 2022 года;

- 40 597 017,14 руб. - до 05 июля 2022 года.

О признании за АО «Спортивный клуб «КРАСНАЯ СТРЕЛА» право уплачивать арендную плату по договору аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02-038036 за второй и последующие годы срока аренды земельного участка после изменения в соответствии с дополнительным соглашением от 08.11.2017 № М-02-038036 цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в размере (исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 804 176 000 руб., применяемой в период с 20.11.2018 по 31.12.2018, и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 684 875 000 руб., применяемой с 01.01.2019):

- за второй год срока аренды (период с 20.11.2018 по 19.11.2019) в размере 25 479 041 руб. 78 коп.;

- за третий год срока аренды (период с 20.11.2019 по 19.11.2020) в размере 50 546 250 руб. 00 коп.;

- за четвертый год срока аренды (период с 20.11.2020 по 19.11.2021) в размере 84 243 750 руб. 00 коп.;

- за пятый год срока аренды (период с 20.11.2021 по 19.11.2022) в размере 117 94 250 руб. 00 коп.;

- за шестой год срока аренды (период с 20.11.2022 по 19.11.2023) в размере 134 790 000 руб. 00 коп.;

- годовая арендная плата за период с даты истечения шестого год срока аренды (с 20.11.2023) до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в размере 168 487 500 руб. 00 коп.

Об обязании Департамент городского имущества города Москвы в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02-038036 за первый и последующие годы аренды земельного участка после изменения в соответствии с дополнительным соглашением от 08.11.2017 № М-02-038036 цели его предоставления  для осуществления строительства (реконструкции) с учетом ранее произведенных оплат по договору, исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 1 804 176 000 руб., применяющейся с 01.01.2018, и из кадастровой стоимости земельного участка равной 1 684 875 000 руб., применяющейся с 01.01.2019. 

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.2020 по делу № А40-323751/19 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, заявленные в его апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, указав на несостоятельность доводов, содержащихся в ней. Представил письменные возражения на жалобу, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, 03.09.2012 между истцом (ранее ЗАО "СПОРТИВНЫЙ КЛУБ "КРАСНАЯ СТРЕЛА", Арендатором) и Департаментом (ранее -Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодатель) заключен договор аренды земельного участка   № М-02-038036 (далее –Договор). 

В соответствии с п.1.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 08.11.2017 №М-02-038036/__ предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «участок», площадью 58 721 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:02:0010011:1, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25.05.2017 № RU77-151000-024940, а именно: размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома (2.6.0); 

- размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных  станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники) (3.1.1); 

-размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению) (3.5.1.0); 

-размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов, фитнес-центров (5.1.2); 

-устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины и т.п., трассы и спортивные стрельбища), в том числе водными видами спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря) (5.1.3). 

Пунктом 2.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 08.11.2017 №М-02-038036/__ предусмотрено, что договор заключен сроком до 16 октября 2023 года.

 По условиям п. 14.2. Дополнительного соглашения от 08.11.2017 №М-02- 038036/__ к договору стороны согласовали дополнить договор пунктами 4.7 - 4.13. Пунктами 4.11 – 4.12.7 договора арендная плата по договору аренды земельного участка от 03 сентября 2012 № М-02-038036 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 40 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 1 171 404 770 руб. 60 коп. в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06.10.2017 №77/ИСХ/17-2802240. 

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

За период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 1 171 404 770 руб. 60 коп. за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях:

 4.12.1 Рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельною участка предоставляется сроком на 5 лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта, расположенного на земельном участке, в эксплуатацию. 

 На весь срок действия рассрочки на сумму платежа начисляются проценты в размере действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

4.12.3. При наличии задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер платежа по рассрочке за два периода оплаты, распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 16.10.2017 № 34296 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02- 038036 (Северо-Восточный административный округ города Москвы) в части срока и цели предоставления земельного участка» подлежит отмене, а договор аренды расторжению в установленном порядке с последующим прекращением действия разрешения на строительство. 

4.12.4. Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными платежами. 4.12.5. Проценты начисляются ежеквартально на сумму неуплаченной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка и вносятся совместно с платежами по основному долгу. 4.12.6. 

Установить следующий график платежей: - 83 462 589,91 руб. - в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 16.10.2017 № 34296;

 - 82 217 972,34 руб. до 05 января 2018 г.; 

- 80 973 354,77 руб. до 05 апреля 2018 г.; 

- 79 728 737,20 руб. до 05 июля 2018 г.; 

- 78 484 119,63 руб. до 05 октября 2018 г.;

 - 77 239 502,06 руб. до 05 января 2019 г.;

 - 75 994 884,49 руб. до 05 апреля 2019 г.; 

- 74 750 266,92 руб. до 05 июля 2019 г.; 

- 73 505 649,36 руб. до 05 октября 2019 г.; 

- 72 261 031,79 руб. до 05 января 2020 г.;

 - 71 016 414,22 руб. до 05 апреля 2020 г.; - 69 771 796,65 руб. до 05 июля 2020 г.;

 - 68 527 179,08 руб. до 05 октября 2020 г.; - 67 282 561,51 руб. до 05 января 2021; 

- 66 037 943,94 руб. до 05 апреля 2021 г.;

 - 64 793 326,37 руб. до 05 июля 2021 г.; 

- 63 548 708,81 руб. до 05 октября 2021 г.;

 -62 304 091,24 руб. до 05 января 2022 г.; - 61 059 473,67 руб. до 05 апреля 2022.;

 - 59 814 856,10 руб. до 05 июля 2022 г. 4.12.7. 

Годовая арендная плата за второй и последующие годы аренды земельного участка после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции) вносится арендатором согласно условиям договора аренды земельного участка от 03 сентября 2012 г. № М-02-038036. 

В Приложении №1 к Дополнительному соглашению от 08.11.2017 №М-02- 038036/__ к договору содержится расчет годовом арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 822 662 097 руб. 84 коп. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.10.2017 №77/ИСХ/17-2802240. 

Общество оплачивало арендную плату в размере, согласованном данным дополнительным соглашением (платежные поручения, карточка счета). 

В связи с тем, что установленная кадастровая стоимость земельного участка (2 822 662 097 руб. 84 коп.) значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер арендной платы по договору аренды, и тем самым нарушаются права и законные интересы арендатора, истец оспорил результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке. 

Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 19.11.2018 по делу №3а-3557/2018 кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с его рыночной стоимостью в размере 1 804 176 000 руб. на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

На основании вступившего в законную силу решения суда ФГБУ «ФКП Росреестра» внесены сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 804 176 000 руб. в Единый государственный реестр недвижимости с датой применения кадастровой стоимости на период с 01.01.2018 до даты внесения сведений внесения о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2019 №77/ИСХ/19-2961911). 

По результатам очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018, кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 2 711 632 431 руб. с датой применения кадастровой стоимости с 01.01.2019.

 Поскольку кадастровая стоимость земельного участка по результатам очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (2 711 632 431 руб.) также значительно превысила рыночную стоимость земельного участка, что влияет на размер арендной платы по договору аренды, и тем самым нарушаются права и законные интересы арендатора, истец также оспорил эти результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

 Вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 25.06.2019 по делу №3а-2018/2019 кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, установлена в размере 1 684 875 000 руб. на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

На основании вступившего в законную силу решения суда ФГБУ «ФКП Росреестра» сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 684 875 000 руб. внесены в Единый государственный реестр недвижимости с датой применения кадастровой стоимости с 01.01.2019 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2019 №77/ИСХ/19-2961902). 

Арендатор обратился к арендодателю с письмом от 14.11.2019 №214-КС с приложением расчета нового размера годовой арендной платы за первый и последующий годы аренды, расчета рассроченных платежей по уплате арендной платы за первый год аренды и требованием признать право арендатора уплачивать арендную плату согласно представленным расчетам, а также просил произвести перерасчет арендной платы с учетом ранее произведенных арендатором платежей. 

Письмом от 28.11.2019 №ДГИ-1-98740/19-1 Департамент ответил отказом арендатору в перерасчете арендной платы, ссылаясь на отсутствия оснований для перерасчета арендной платы на основании решений Московского городского суда от 19.11.2018 по делу №3а-3557/2018 и от 25.06.2019 №За-2018/2019, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент не произвел расчет арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости, чем нарушены права арендатора. 

Действия Департамента по уклонению от расчета арендной платы Общества по договору аренды за первый год срока аренды в соответствии с новой кадастровой стоимостью являются недобросовестным поведением стороны договора, направленным на извлечение преимущества в виде существенно завышенной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления и в связи с пересмотром кадастровой стоимости. 

Поскольку в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП размер арендной платы за земельные участки, в том числе в случае изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией), определяется в виде процентной величины от кадастровой стоимости земельного участка, Департамент обязан руководствоваться предписанным постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП размером арендной платы, определяемым от кадастровой стоимости земельного участка, и не вправе применять другой размер арендной платы, в том числе ссылаясь на величину кадастровой стоимости, которая признана завышенной, пересмотрена и изменена в результате оспаривания кадастровой стоимости. 

При этом суд, исходя из того, что надлежащим способом защиты права арендатора на уплату арендной платы, в том числе за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанной со строительством (реконструкцией), исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оспоренной в установленном порядке, является именно иск о признании права уплачивать арендную плату за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка в определенном размере. 

В связи с чем, суд удовлетворил указанное требование истца о признании за Обществом права уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка по договору аренды, и обязал Департамент произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.09.2012 № М-02-038036 с учетом ранее произведенных оплат по договору.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции, являются верными и обоснованными в силу следующих причин.

Согласно п.1 ст.20 Закона г.Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г.Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы; Пунктом 2 и 5 ст.20 указанного закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. 

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п.1 ст.20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. 

В соответствии с п.1 ст.39.7. Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно: - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 №697)

 - принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

 - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; 

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

 - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; 

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. 

В настоящем случае, уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением Комиссии   на правоотношения, возникшие  с 2018 года, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия. 

Суд первой инстанции правомерно установил, что в настоящее время кадастровая стоимость за 2018 -2019 годы, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по дополнительному соглашению земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости. 

Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.

 Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. 

У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды. 

При установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости. 

В соответствии с п.3.1.,3.2., 3.2.1. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке: 

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы №273. 

Истец представил ответчику документ, свидетельствующий о внесении изменений в ГКН новой кадастровой стоимости. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о внесении изменений в арендные платежи, однако ответчик необоснованно отказывал истцу в перерасчете арендной платы, тем самым нарушив права и законные интересы истца. Доводы ответчика о том, что решение суда первой инстанции неисполнимо в связи с тем, что в решении суд, согласно ст.174 АПК РФ не указал лицо, обязанное совершить данные действия, а также место и срок их совершения не основаны на законе и противоречат сложившейся судебной практики. 

Как указано в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорным является первый год аренды после изменения цели предоставления земельного участка, т.е. период с 20.11.2017 по 19.11.2018.

В указанный спорный период в отношении земельного участка установлена к применению кадастровая стоимость в следующем размере:

- до 31 декабря 2017 года - 2 822 662 097,84 рублей;

-  с 1 января 2018 года до 31 декабря 2018 года - 1 804 176 000 рублей (установлена решением Московского городского суда от 19.11.2018г. по административному делу №3а-3557/2018, вступившим в законную силу 13.02.2019г., на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки).

Заявленные истцом требования о признании права уплачивать арендную плату за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления в размере 797 369 239, 14 рублей основано на расчете (исходя из кадастровой стоимости применительно к соответствующей части спорного периода, а именно: с 20.11.2017 по 31.12.2017-2 822 662 097,84 руб. и с 01.01.2018 по 19.11.2018-1 804 176 000 руб.

Поскольку указанный расчет учитывает в соответствующей части периода кадастровую стоимость земельного участка за 2017 год, довод ответчика о том, что истцом не оспаривалась кадастровая стоимость за 2017 год, не опровергает правильность представленного Истцом расчета.

В обоснование своей позиции о неизменности единожды рассчитанного размера арендной платы за первый год срока аренды Департамент  ссылался на общее правило об уплате арендной платы за первый год аренды единовременно в течение 30 календарных дней со дня принятия Департаментом решения об изменении цели предоставления земельного участка, за исключением случая предоставления арендатору рассрочки платежа.

В то же время,  ответчик не учитывает, что по своей правовой природе выплачиваемая Истцом арендная плата является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату денежной суммы, подлежащей оплате в будущем против встречного предоставления. 

В связи с этим, само по себе получение арендодателем арендной платы авансом не дает ему права на получение её в произвольно установленном размере, т.е. без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, по условиям Договора арендатор уплачивает Арендатору за временное владение и пользование земельным участком, в том числе за первый год аренды после изменения цели его предоставления, арендную плату, которая является регулируемой, а ее размер определяется по установленным в соответствии с законом ставкам в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, применяемой в соответствующий период аренды. Представленный Истцом расчет размера годовой арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления правильно учитывает действующие ставку аренды и кадастровую стоимость земельного участка в соответствующий период её применения. Расчет соответствует условиям Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 08.11.2017) и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя жалобы о том , что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права также подлежит отклонению.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Из анализа положений ст. 12 ГК РФ следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты (в частности, в случае защиты субъективного права посредством признания права следует указать конкретное нарушенное право).

Необходимость в применении такого способа защиты как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Признание права как способ его защиты по самой своей природе может быть реализовано лишь в судебном порядке посредством официального подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права.

Нарушенным правом Истца по данному делу является право уплачивать арендную плату по Договору аренды за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка в конкретном размере, установленном в соответствии с изменившейся кадастровой стоимостью земельного участка.

При этом, Департамент   не признавал изменение размера арендной платы за первый год срока аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, предъявил арендатору претензию с требованием уплатить необоснованно начисленную задолженность по оплате арендной платы и пени за просрочку по ее внесению, не учитывает в расчетах по Договору  переплату по ранее внесенным Истцом платежам (претензия от 12.11.2019 №ДГИ-И-78814/19, письмо от 28.11.2019 №ДГИ-1-98740/19-1, письмо от 16.12.2019 №ДГИ-1-98740/19-2, письмо от 27.11.2020 №ДГИ-1-115963/19-1).

Верховный суд в своем Определении от 04.04.2016 №305-ЭС16-1676 по делу №А40- 186908/2013 указал, что довод заявителя о том, что в нарушение ч.1 ст.174 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции в резолютивной части решения не указал срок исполнения обязанности, не влияет на существо судебных актов , поскольку в случае неясности, данный вопрос может быть разрешен стороной в порядке, предусмотренном ст.179 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Таким образом, между стонами в рамках настоящего дела между сторонами возник спор о конкретно определенном размере арендной платы за первый год срока аренды и о размере рассроченных платежей по её внесению, а требования истца являются требованиями о защите нарушенных прав и направлены на их реальное восстановление.

Судебной коллегией также рассмотрен довод заявителя жалобы о том, что обязанность производить перерасчет арендной платы не предусмотрена ни законом, ни Договором, его непроведение не нарушает права и законные интересы истца, и  признан несостоятельным.

Так, приказом Департамента городского имущества города Москвы от 30.10.2019 №270 утверждены правила предоставления информации по финансово-лицевым счетам арендаторов, получаемой посредством указанного сервиса на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

Таким образом, в соответствии с правовыми актами города Москве установлено обязательное для исполнения Департаментом городского имущества города Москвы требование о предоставлении арендаторам земельных участков информации о состоянии финансово-лицевых счетов по договорам аренды посредствам «личного кабинета» на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

Исходя их общих принципов гражданского права (добросовестности действий участников гражданских правоотношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав), очевидно, что сведения по финансово-лицевым счетам по договорам аренды должны быть актуальными и достоверными.

Наличие достоверной информации по финансово-лицевым счетам по Договору аренды обеспечивается путём проведения Ответчиком перерасчета арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления и отражение его результатов в «личном кабинете» на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы. Непроведение ответчиком перерасчета нарушает права истца, поскольку лишает его права на получение достоверной информации об обязательствах и расчетах по Договору аренды.

Таким образом, требование Истца об обязании Ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год срока аренды в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу основано на обязанностях Ответчика, установленных в соответствии с правовыми актами города Москвы, направлено на обеспечение необходимых условий для дальнейшего надлежащего исполнения истцом Договора аренды, является надлежащим способом защиты права с учетом существа спорных отношений.

Правомерность требования истца подтверждается сложившейся   судебной   практикой, в том числе и по аналогичному спору (дело №А40-71348/17), где Арбитражный суд г. Москвы обязал Департамент городского имущества города Москвы провести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом ранее произведенных оплат по договору. 

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный  апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2020 года по делу                 № А40-323751/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья                                                                  Панкратова Н.И.

 

Судьи:                                                                                                         Савенков О.В.

                                                                                                           Александрова Г.С.