АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

14 июня 2017 годаДело №  А65-5418/2017 

Резолютивная часть решения оглашена 06 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2017 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Сафаевой Н.Р.,

при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Силантьевой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Общества с ограниченной ответственностью  "Вариант", Республика Татарстан, г.Альметьевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 794 140  рублей 19 копеек, 

с участием:

от истца – представитель ФИО1 (паспорт, доверенность от 13.02.2017)

от ответчика – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.03.2017), ФИО3 (паспорт, доверенность от 01.03.2017)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  "Вариант", с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" о взыскании 794 140  рублей 19 копеек, из которых 620 370 рублей 95 копеек – основной долг по договору аренды недвижимого имущества № 7 от 01.04.2015г., 173 769 рублей 24 копейки – пени.

Ответчик против удовлетворения заявленного иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, ссылаясь на отсутствие просроченной задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, полагая, что расчет задолженности произведен истцом без учета согласованного сторонами снижения размера арендной платы.

В судебном заседании 30.05.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 06.06.2017.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении и письменном отзыве на иск, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению ввиду нижеследующего. 

Спорные взаимоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды № 7 недвижимого имущества от 01.04.2015, на условиях которого истец, будучи арендодателем, передал ответчику, выступившему в качестве арендатора, в аренду нежилое 2-этажное здание автосервиса общей площадью 5 577 кв.м., инв.номер 2/5525, литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, для организации в данном здании торговли продовольственными и (или) промышленными товарами.

Срок аренды стороны установили равным 7 годам с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны согласовали в разделе 3 договора. Арендная плата, включающая в себя оплату всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением стоимости потребленной электроэнергии, составила 275 000 рублей ежемесячно, которые должны были вноситься арендатором не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Оплата электроэнергии должна была производиться арендатором на основании показаний прибора учета. 

В связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендных платежей арендодатель письмом от 11.10.2016, полученным арендатором 14.10.2016, известил ответчика о расторжении договора аренды, потребовав возврата арендованного помещения в последний день месячного срока.

Акт сдачи-приема помещения от арендатора к арендодателю был подписан между сторонами 20.12.2016.

Предъявляя в суд настоящее исковое заявление, истец утверждал, что на момент фактического прекращения договорных отношений за арендатором числилась непогашенная задолженность в размере 620 370 рублей 95 копеек, из которых 570 370 рублей 95 копеек – задолженность по арендной плате за апрель, май, июнь, июль и декабрь 2016 года и 50 000 рублей – задолженность за потребленную электроэнергию.

  В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

  Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Как следует из текста договора аренды, контрагенты согласовали все существенные условия сделки, касающиеся аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

 Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что обязательства по передаче имущества арендатору арендодателем по договору аренды были исполнены надлежащим образом, в спорный период ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом в предусмотренном договором порядке.

Причиной возникновения настоящего судебного спора явились существующие разногласия сторон относительно размера арендной платы  в спорном периоде времени. Так, ответчик оплачивал арендные платежи по сниженной ставке, в частности, в апреле  и мае 2016 года –  по 150 596 рублей 80 копеек, в июне и июле 2016 года – по 150 000 рублей. При этом арендатор полагал, что стороны пришли к взаимному соглашению о снижении арендной платы, о чем свидетельствует письмо арендатора к арендодателю исх.№20/12 от 09.03.2016 с просьбой о снижении размера арендной платы с соответствующей резолюцией арендодателя, а также подписанные сторонами акты на аренду помещений №000183 от 30.04.2016, №000315 от 30.06.2016, №000376 от 30.06.2016 и счет на оплату № 183 от 05.05.2016.

Истец отрицал факт согласованного сторонами изменения арендной платы в спорном периоде времени, указывая на то, что представленные ответчиком акты были составлены ошибочно, также как и ошибочно был выставлен счет на оплату за май 2016 года на меньшую сумму. Бухгалтерская ошибка была обнаружена в августе 2016 года, после чего арендатору был выставлен счет №490 от 31.08.2016 на доплату непогашенных арендных платежей за период с апреля по июль 2016 года на общую сумму 499 403 рубля 20 копеек. 

Порядок изменения размера арендной платы стороны определили в пункте 3.4 договора, указав, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в 12 месяцев и не ранее истечения первого года аренды. Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде его увеличения не могло быть более 4% от арендной платы.

При этом в пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы) допускаются только по соглашению сторон. При этом вносимые изменения и дополнения оформляются сторонами дополнительным соглашением к договору. 

Как следует из материалов дела, в период действия договора стороны не подписывали дополнительных соглашений к нему, регулирующих вопросы изменения размера арендной платы.

Письмо арендодателя от 09.03.2016 и подписанные между сторонами акты на аренду помещений в спорном периоде времени не могут являться надлежащими доказательствами согласования сторонами измененного размера арендной платы. Так, в письме исх.№20/12 от 09.03.2016 арендатор обратился к арендодателю с просьбой рассмотреть возможность снижения арендной платы с 01.04.2016 сроком на один год до 240 000 рублей. На письме была учинена рукописная резолюцию «Разрешаю на один год», которая сама по себе не позволяет определить лицо, наложившее данную резолюцию, а также его полномочия действовать от имени арендодателя. Кроме того, подписанные сторонами акты на аренду в период  с апреля по июль 2016 года отражают различные размеры арендной платы, не соответствующие сумме, оговоренной в письме от 09.03.2016.

Последующее поведение сторон, а именно: выставление арендодателем счета №490 от 31.08.2016 на доплату непогашенных арендных платежей за период с апреля по июль 2016 года, а также погашение арендатором последующих платежей из расчета 275 000 рублей в месяц, свидетельствует о том, что между сторонами возникла неопределенность относительно размера новой ставки арендной платы и не было достигнуто в установленном договором порядке соглашение об изменении ее размера.

При указанных обстоятельствах арендная плата за указанный период времени должна была производиться арендатором исходя из первоначально согласованной в договоре ставки. 

Также между сторонами возникли разногласия относительно размера арендной платы, подлежащего внесению арендатором в декабре 2016 года. Истец произвел расчет арендной платы за указанный месяц в сумме 177 419 рублей 35 копеек по 20.12.2016 включительно, то есть по день подписания сторонами акта возврата имущества из аренды. Ответчик оплатил арендную плату за декабрь 2016 года в сумме 106 451 рубль 60 копеек, рассчитав ее по день фактического возврата арендованного имущества, утверждая при этом, что имущество было фактически возвращено арендатору задолго до 20.12.2016. Однако доказательств своим утверждениям ответчик в процессе рассмотрения дела не представил.

 Стороны при заключении договора включили в его текст условия о том, что при расторжении договора арендатор обязан возвратить нежилое здание по акту приема-передачи (п.п. 2.2.10, 4.3, 4.5). Указанные условия договора полностью соотносятся с нормами статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендуемое помещение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Следовательно, именно подписанный сторонами документ является надлежащим доказательством исполнения обязательства арендатора по возврату имущества. В этой связи суд считает правомерным начисление истцом арендной платы до 20.12.2016.

Согласно представленным в материалы дела актам энергопотребления за период действия договора арендатором было потреблено электрической энергии на общую сумму 843 566 рублей 76 копеек, из которых арендатор с прямым указанием соответствующего назначения платежа погасил 714 579 рублей 34 копейки. Заявленная истцом к взысканию сумма долга по просроченным платежам за электроэнергию составила 50 000 рублей.

Уклонение арендатора  от оплаты арендных платежей  и возмещения расходов на электроэнергию является нарушением принятых на себя обязательств, что противоречит нормам ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Исходя из указанных норм права, арендодатель, передавший в аренду имущество, вправе рассчитывать на встречное исполнение со стороны арендатора в виде своевременного погашения арендных платежей и возмещения расходов на энергопотребление. Для отказа от погашения указанных платежей у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем, из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить оплату за владение и пользование предметом аренды.

 В ходе рассмотрения дела ответчик наличие непогашенной задолженности перед истцом в заявленной в иске сумме надлежащим образом не опроверг, доказательств погашения долга по просроченным арендным платежам и платежам за электроэнергию в материалы дела не представил, обоснованных возражений против предъявленных требований не заявил.

При указанных обстоятельствах требования истца в части взыскания основного долга по договору аренды следует удовлетворить.

Помимо основного долга истцом к взысканию с ответчика также были заявлены пени в сумме 173 769 рублей 24 копейки, из которых 113 683 рубля 67 копеек – пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленные за период просрочки исполнения денежного обязательства с 11.09.2016 по 05.06.2017, и 60 085 рублей 57 копеек – пени за просрочку оплаты стоимости потребленной электроэнергии, начисленные за период просрочки с 11.10.2015 по 05.06.2017.

При расчете пени истец руководствовался пунктом 6.1 заключенного сторонами договора, согласно которому в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы и (или) возмещения (компенсации) иных платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока фактической уплаты задолженности.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера расторжения договора.

По общему правилу, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон о расторжении договора, неустойка, предусмотренная договором, за период после его расторжения начислению и взысканию не подлежит.

Исходя из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, с прекращением действия договора аренды арендодатель вправе требовать внесения платы, за время просрочки возврата арендованного имущества, а также возмещения убытков.

Согласно абзацу 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  возможность взыскания неустойки предусмотрена только за несвоевременный возврат арендованного имущества, если это было предусмотрено условиями договора аренды. Правил о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей после истечения срока действия договора аренды названная норма права не устанавливает.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 1 информационного письма от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора.

Истец, предъявляя иск, потребовал взыскать с ответчика пени, начисленные в том числе и за период после расторжения договора аренды.

Однако, учитывая факт расторжения договора аренды, отсутствие согласованного сторонами условия о возможности начисления договорной неустойки за период после расторжения договора аренды, суд пришел к выводу о том, что договорная неустойка на сумму просроченных арендных платежей за период после расторжения договора аренды с 21.12.2016 по 05.06.2017 начислению и взысканию не подлежит.

В этой связи правомерным является начисление истцом пени на сумму просроченных арендных платежей лишь за период с 11.09.2016 по 20.12.2016, а именно:

364 403 рубля 20 копеек х 0,1% х 1 (с 11.09.2016 по 12.09.2016) = 364 рубля 40 копеек

329 403 рубля 20 копеек х 0,1% х 98 (с 14.09.2016 по 20.12.2016) = 32 281 рубль 50 копеек

90 443 рубля 08 копеек х 0,1% х 7 (с 13.12.2016 по 20.12.2016) = 633 рубля 10 копеек.

Таким образом, общая сумма правомерно начисленных истцом пени составляет 33 279 рублей, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Отказывая во взыскании пени, начисленных на стоимость потребленной арендатором электроэнергии, суд исходил из того, что условия заключенного сторонами договора  не устанавливали срок исполнения денежного обязательства по возмещению стоимости потребленного энрегоресурса.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что требование об оплате задолженности по договору аренды, включающей долг по потребленной электроэнергии, было предъявлено истцом ответчику в предарбитражном уведомлении исх.№15553 от 27.12.2016, которое было получено адресатом 31.12.2016. Доказательств востребования долга по электроэнергии в более ранний период истец в материалы дела не представил. Таким образом, следует считать наступившим обязательство по погашению долга по электроэнергии 12.01.2017. Начисление пени на сумму потребленной электроэнергии за период, предшествующий этой дате,  является необоснованным, поскольку истцом не доказан факт наступления до названной даты срока исполнения денежного обязательства арендатором. После 12.01.2017 начисление пени также неправомерно, поскольку договорные отношения сторон прекратились с 20.12.2016.

При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании пени подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при частичном удовлетворении иска расходы по госпошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. Так, в силу норм статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации на истца относится госпошлина в сумме 3 340 рублей, а на ответчика – 15 542 рубля, которые необходимо взыскать со сторон настоящего спора в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167 – 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью  "Вариант", Республика Татарстан, г.Альметьевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 653 643 (шестьсот пятьдесят три тысячи шестьсот сорок девять) рубля 95 копеек, в том числе 620 370 (шестьсот двадцать тысяч триста семьдесят) рублей 95 копеек – основной долг по договору аренды недвижимого имущества № 7 от 01.04.2015г., 33 279 (тридцать три тысячи двести семьдесят девять) рублей – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  "Вариант", Республика Татарстан, г.Альметьевск в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 3 340 (три тысячи триста сорок) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 15 542 (пятнадцать тысяч пятьсот сорок два) рубля.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяН.Р. Сафаева