АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13397/2018

г. Тюмень

18 марта 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Авдеевой Я.В., рассмотрев единолично в открытом судебном заседании дело по иску

МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 к МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе о обязании произвести зачет, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области

при ведении протокола секретарем ФИО2

при участии в заседании:

от МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе: ФИО3 – по доверенности № 196/01-Д от 12.07.2018 года;

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО4 – по доверенности от 14.11.2018 года;

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее - Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате 875 664 рублей 78 копеек, пени 544 025 рублей 11 копеек, общая сумма задолженности 1 419 689 рублей 89 копеек по договору аренды недвижимого объекта историко-культурного наследия №2475 от 13.02.2003 на двухэтажное здание - памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: 

<

...>.

Предприниматель обратился в суд со встречным исковым заявлением к Управлению о признании права на зачет в счет арендной платы по договору на аренду недвижимого объекта историко-культурного наследия №2475 от 13.02.2003г. сумму произведенных арендатором затрат в размере 1 946 485 рублей.

Определением суда от 21.11.2018 встречное исковое заявление было принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела, в связи с уточнением расчетов и позиций по спору, Управление уточняло заявленные требования.

Так, протокольным определением от 04.03.2018 судом принято увеличение Управлением суммы исковых требований до 4 326 545 рублей 04 копеек, в том числе по основному долгу до 1 437 203 рублей 18 копеек за период до 31.12.2017 года, 636 160 рублей 06 копеек за период с 01.01.2018 года по 25.06.2018 года и неустойки до 544 025 рублей 11 копеек за период с 01.01.2018 года по 25.06.2018 года.

Протокольным определением от 11.03.2018 судом принято уменьшение Управлением суммы исковых требований до 2 055 813 рублей 54 копеек, в том числе по основному долгу до 1 511 788 рублей 43 копейки за период с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года и неустойку до 544 025 рублей 11 копеек за период с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года.

В судебном заседании 11.03.2019 (после перерыва) представители сторон поддержали заявленные ими по искам требования в полном объеме: Управление считает, что Предпринимателем не выполнены договорные обязательства по внесению арендных платежей, в то время как Предприниматель в обоснование своих требований указывает на неисполнение Управлением встречных договорных обязательств по уменьшению арендной платы в связи с выполнением им ремонтных работ.

Определением суда от 05.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (л.д.90 т.1, далее - Комитет).

Представитель третьего лица в судебное заседание своих представителей не направил, о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен. В материалы дела представлены отзывы третьего лица на иски, согласно которым в отношении первоначального иска указано на то, что: по предмету спора Комитет информацией не располагает, судебный акт, принятый Арбитражным судом Тюменской области при рассмотрении первоначального иска по существу, не может повлиять на права и обязанности Комитета по отношению к одной из сторон спора (л.д.93-94 т.1). В отношении встречного иска Комитет указывает, что право на льготу, предусмотренную пунктом 2 статьи 14 Закона № 73-ФЗ, может возникнуть у истца лишь в случае соблюдения им при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия требований Закона № 73-ФЗ. О необходимости соблюдения требований законодательства при проведении работ по сохранению памятника говорится и в пункте 4.1 охранного обязательства, однако документы, подтверждающие этот факт, в материалах дела отсутствуют, не располагает указанными документами и Комитет, таким образом, проведенные истцом на памятнике в апреле — июне 2018 года строительно-ремонтные работы выполнены в нарушение требований статьи 45 Закона № 73-ФЗ. пункта 4 охранного обязательства (л.д.154-155 т.2).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Двухэтажное здание памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: 

<

...> является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.66 т.1).

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0216004:671, категория земель, земли населенных пунктов, площадью 1426 кв.м., адрес объекта: 

<

...> также находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.08.2009г. серии 72 №НЛ 471636 (л.д.65 т.1).

Между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (в настоящее время полномочия по распоряжению федеральным имуществом осуществляет Управление) и Предпринимателем заключен договор аренды №2475 от 13.02.2003 на двухэтажное здание - памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: 

<

...> (л.д.17-29 т.1 далее - договор).

Пунктом 1.1. Арендодатель при участии Балансодержателя и Госоргана сдает, Арендатор принимает в аренду (срочное пользование) недвижимое имущество -двухэтажное здание памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: 

<

...>. Общая площадь имущества 227,2 кв. м. Срок договора до 26.09.2008 года.

Во исполнение договора, по акту - приема передачи арендатору передано имущество в аренду (л.д.27,28 т.1).

Дополнительным соглашением от 24.11.2008 года к договору аренды от 13.02.2003 № 2475 внесены изменения в договор аренды п. 6.1. изложен в следующей редакции «на основании Отчета об оценке № 118-078 от 14.07.2008 г., выполненного ООО «СибЭксперт» арендная плата за имущество площадью 227, 2 кв.м. с 08.07.2008 г. устанавливается в размере 128 686, 08 руб. в месяц, в том числе арендная плата без НДС 109 056,00 руб. 19 630,08 руб.» (л.д.30-32 т.1).

Также внесены изменения в пункт 9.2, срок договора определен до 26.09.2013 г.

09 февраля 2010 году между Управлением и Предпринимателем заключено дополнительное соглашение к договору на аренду недвижимого объекта историко-культурного наследия от 13.02.2003 года № 2475 (л.д.33-39 т.1).

По неоспоренной позиции Управления в адрес Предпринимателя было направлено Дополнительное соглашение от 09.02.2010 (исх. 4470/03 от 29.07.2010 г.) для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Тюменской области, подписанное всеми сторонами, при этом, зарегистрированное соглашение в адрес МТУ не поступало.

Управлением в адрес Предпринимателя направлялось Уведомление от 27.12.2017 г. № 6271/01 с требованием в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность за период с 27.08.2009 г. по 27.12.2017 г. сумма задолженности по арендной плате составляет 875 664 рубля 78 коп., пени 544 025 рубля 11 коп., общая сумма задолженности 1 419 689 рублей 89 коп.

Поскольку требования Управления об уплате арендной платы остались без ответа и удовлетворения, неуплата Предпринимателем задолженности в добровольном порядке послужила основанием для обращения в суд с иском о взыскании указанной суммы.

Исследовав материалы дела суд установил, что согласно приложению № 1 к договору и акту технического состояния памятника архитектуры (Приложение №1 к договору) и акту - приема передачи объект аренды был передан со 100% износом, с остаточной стоимостью 0 рублей, с необходимостью проведения реставрационных работ.

В пункте 6.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.11.2008 года) стороны согласовали что, в случае выполнения АРЕНДАТОРОМ ремонта ИМУЩЕСТВА: ремонтно-реставрационных, согласованных с госорганом и подтвержденных финансовыми документами, стоимость выполненных работ может быть зачтена в счет арендной платы. В ином случае Арендная плата перечисляется АРЕНДАТОРОМ ежемесячно вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 7.1 договора стороны установили, что за просрочку перечисления арендной платы АРЕНДАТОР уплачивает пеню в размере 0,5 процента не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п.6.2. настоящего договора.

Дополнительным соглашением от 24.11.2008 года к договору стороны дополнили договор условием, согласно которому Комитет обязан составить и заключить «Охранное обязательство по использованию недвижимого объекта культурного наследия, памятника истории и культуры», «Акт технического состояния памятника истории и культуры местного значения и определения плана работы по памятнику» (Приложение № 1).

Согласно Охранному обязательству от 09.11.2008 года, подписанному между Предпринимателем и Комитетом (л.д.40-49 т.1), между его подписантами установлен порядок пользования Предпринимателем объектом аренды и условия проведения ремонтно-реставрационных работ, согласован план ремонтно-реставрационных работ на период 2009-2011 годы.

По неоспоренному утверждению Управления, Решением Комиссии Территориального управления по определению условий сдачи в аренду государственного имущества от 07.05.2004г. в счет арендной платы, начисленной по договору аренды от 13.03.2003г. №2475 за период с 28.09.2002г. по 31.12.2004г. (включительно по состоянию на 01.06.2004г.) зачтена сумма затрат в размере 250 000 рублей. Также решением комиссии Территориального управления по определению условий сдачи в аренду государственного имущества 2008 года в счет арендной платы, начисленной по договору аренды и подлежащей перечислению в федеральный бюджет, зачтена сумма затрат арендатора в размере 12 052 056 рублей (с учетом суммы 250 000 руб., зачтенной ранее решением Комиссии от 07.05.2004, суммы 90 000 руб., зачтенной решением Комиссии от 31.03.2005г., суммы 90 000 руб., зачтенной решением Комиссии от 18.01.2006г.). В 2008 года согласно протоколу комиссии сумма затрат арендатора составляет 2 052 056 руб.

Сумма зачета в размере 12 052 056 руб. руб. 00 коп. отражена в представленном Расчете арендной платы. Таким образом, всего в счет арендной платы зачтено 12 052 056 руб. 00 коп. Данные платежи были приняты к зачету до 01.03.2017 г.

Управление, полагая, что Предприниматель, пользуясь арендованным имуществом, с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года не вносил без всяких правовых оснований арендные платежи по договору, обратилось в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, Предприниматель считает, что Управление не надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору в части уменьшения размера арендной платы на сумму произведенных им реставрационных работ, вследствие чего обязанность по внесению Предпринимателем арендных платежей подлежит прекращению вследствие произведения зачета в счет арендной платы по договору на аренду недвижимого объекта историко-культурного наследия №2475 от 13.02.2003г. на суммы произведенных арендатором затрат.

Позиция Предпринимателя основана на следующих обстоятельствах и доказательствах.

В исполнение условий дополнительного соглашения к договору от 13.02.2003г №2475, Предпринимателем было дано Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия №187 09 ноября 2008г., согласно требованиям которого арендатор обязался содержать здание в надлежащем техническом состоянии, нести связанные с этим и установленные законодательством расходы.

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и производству за свой счет текшего ремонта, если иное не установлено законом или договором аренды.

В апреле - июне 2018г. Предпринимателем в арендуемом памятнике были проведены строительно-ремонтные работы, демонтаж и монтаж теплового узла. Работы необходимо было провести в кратчайшие сроки, в связи с тем, что ранее установленный тепловой узел находился в неисправном состоянии и в случае невозможности его восстановления до начала отопительного сезона, памятнику был бы причинен значительный ущерб. Всего на проведение работ мной было затрачено 1 946 485 рублей, что подтверждается Договором №02/04 от 02.04.2018г. на оказание услуг по производству ремонтных работ в нежилом помещении.

Согласно не получившим возражения пояснениям Комитета, изложенным в отзыве на встречный иск, 08.06.2018 Предпринимателем в соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги «Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия» подано заявление о предоставлении соответствующей государственной услуги.

13.06.2018 должностным лицом Комитета составлен акт технического состояния памятника с учетом мнения истца (отражено в опросном листе от 14.06.2018). 17.07.2018 в адрес арендатора для согласования направлено задание на проведение работ по сохранению памятника от 16.07.2018 № 01-36-18 (письмо Комитета от 17.07.2018 № 1445/01), в котором истцу указывалось на необходимость возвращения в Комитет в срок до 15.08.2018 одного экземпляра согласованного задания. На сегодняшний день согласованное истцом задание в Комитет не поступило. Иные документы, необходимые истцу для проведения работ по сохранению памятника, истцом в Комитете также не запрашивались.

После проведения ремонта, Предприниматель обратился в Управление с обращением о зачете произведенных затрат в стоимость арендной платы (л.д.118 т.1). Однако, Управлением в удовлетворении данного заявления было отказано по причине отсутствия регламентации в законодательстве порядка возмещения затрат (л.д.119 т.1).

В соответствии с Актом приема-передачи нежилого помещения, подписанного 25.06.2018 г., Предприниматель передал нежилые помещения по адресу: 

<

...> Управлению.

Условие об уменьшении размера арендной платы на сумму реставрационных работ стороны согласовали в пункте 6.2 договора.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что требования по первоначальному иску, равно как и требования по встречному иску подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились на основании договора аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Последствия истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя регулируются пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды с Предпринимателем заключен до введения в действие Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", соответственно после истечения срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя и фактического пользования имуществом арендатором, он считается заключенным на неопределенный срок.

В этой связи судом принимаются в качестве состоятельных доводы Управления о том, что последствия истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя регулируются пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с чем, возобновление договора на неопределенный срок по смыслу статьи 153 ГК РФ не является сделкой, которая может быть признана недействительной.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, из содержания пункта 2 статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата может устанавливаться в различных формах, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается.

В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или не совершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что Предпринимателю по спорному договору в 2003 году было передано двухэтажное здание - памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: 

<

...>.

Материалы дела также свидетельствуют, что договор прошел государственную. регистрацию.

Прошедшим государственную регистрацию Дополнительным соглашением от 24.11.2008 года к договору аренды от 13.02.2003 № 2475 внесены изменения в договор аренды п. 6.1. изложен в следующей редакции «на основании Отчета об оценке № 118-078 от 14.07.2008 г.. выполненного ООО «СибЭксперт» арендная плата за имущество площадью 227, 2 кв.м. с 08.07.2008 г. устанавливается в размере 128 686, 08 руб. в месяц, в том числе арендная плата без НДС 109 056,00 руб. 19 630,08 руб.»

Таким образом, согласно уточненному расчету Управления задолженность по арендной плате за период с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года составила 1 511 788 рублей 43 копейки.

Предпринимателем данный расчет Управления оспорен не был, контррасчет в материалы дела не представлен.

Суд, изучив уточненный расчет основного долга по первоначальному иску, находит его составленным арифметически верно, с учетом условий договора и действующего законодательства.

Доказательств оплаты арендатором сложившейся задолженности, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии на стороне арендатора обязательства  по оплате арендных платежей в заявленном Управлением размере 1 511 788 рублей 43 копейки за период с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года.

Возражения Предпринимателя относительно того, что Управлением пропущен срок исковой давности, поскольку заявлено о взыскании задолженности по оплате аренды по договору за период с 27.08.2009г. по 27.12.2009г, между тем, исковое заявление подано только 23 августа 2018г., судом отклоняются ввиду того, что как следует из пояснений Управления и представленного в материалы дела расчета арендной платы, сумма зачета в размере 12 052 056 руб. руб. 00 коп. нашла свое отражение при определении суммы задолженности.

Таким образом, всего в счет арендной платы зачтено 12 052 056 руб. руб. 00 коп. Данные платежи были приняты к зачету до 01.03.2017 г. Соответственно срок исковой давности Управлением не пропущен.

Вместе с тем, согласно пункту 6.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.11.2008 года) стороны согласовали что, в случае выполнения АРЕНДАТОРОМ ремонта ИМУЩЕСТВА: ремонтно-реставрационных, согласованных с госорганом и подтвержденных финансовыми документами, стоимость выполненных работ может быть зачтена в счет арендной платы. В ином случае Арендная плата перечисляется АРЕНДАТОРОМ ежемесячно вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 3.2.1 Охранного обязательства, Предприниматель также принял на себя обязательство содержать здание в надлежащем техническом состоянии, нести связанные с этим и установленные законодательством расходы, а также обеспечивать охранные и противопожарные меры. Своевременно производить работы по сохранению объекта культурного наследия в сроки, предусмотренные актом технического состояния (приложение к Обязательству), а также разовыми предписаниями госоргана.

В соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и производству за свой счет текшего ремонта, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 2 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) под сохранением объекта культурного наследия понимаются направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Подпунктом 1 пункта 1 ст. 47.3  Закона №73-ФЗ также определено, что при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Возражая против встречного искового требования, Комитет указывает на то, что проведенные истцом на памятнике в апреле — июне 2018 года строительно-ремонтные работы выполнены в нарушение требований статьи 45 Закона № 73-ФЗ. пункта 4 охранного обязательства.

Обосновывая требования встречного иска, Предприниматель называет в качестве основания проведения ремонтных работ на объекте договора аренды без проведения регламентированных законом процедур с Комитетом, необходимость принятия решения о срочной замене теплоузла, со ссылкой на соблюдение им принципа разумности и добросовестности, с целью сохранения находившегося у него в аренде памятника культуры.

Согласно его пояснениям, ранее установленный в здании теплоузел работал крайне не эффективно, что могло привести к порче памятника, т.к. здание построено из деревянного бруса, соответственно в межсезонье и зимой в целях предотвращения сырости в помещении, возникновения плесени деревянных конструкций и пр. необходимо поддерживать комфортную температуру в помещении.

В подтверждение данных обстоятельств Предпринимателем в материалы дела представлен Отчет по обследованию ИТП (индивидуальный тепловой пункт) здания, выполненного ООО «ГАЗКОМПЛЕКТ» (л.д.4-6 т.2), согласно которому ремонт теплоузла являлся нецелесообразным решением проблемы и требовалась полная замена ИТП.

Наличие у ООО «ГАЗКОМПЛЕКТ» квалифицированных специалистов, имеющих возможность проведения соответствующих обследований, Предприниматель подтвердил представлением в материалы дела Выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ГАЗКОМПЛЕКТ», согласно которой основным видом деятельности организации является строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения. Также среди видов деятельности данной организации указано и на монтаж отопительных систем и на предоставление технических консультаций в этих областях. Кроме того, в материалы дела Предпринимателем представлено письмо ООО «ГАЗКОМПЛЕКТ» о составлении отчета работником его организации ФИО5 и документы, в подтверждение наличия у него допуска и профильного образования.

В этой связи суд отмечает, что данные утверждения Предпринимателя, Управлением и Комитетом документально не опровергнуты, обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии необходимости в принятии срочных мер для предотвращения ухудшения состояния памятника  - не представлено.

Согласно неоспоренным пояснениям Предпринимателя, данным в ходе судебного разбирательства, после многократных попыток зарегистрировать свое обращение к Комитету с заявлением о предоставлении государственной услуги «Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия» в течение весны 2018 года, такое заявление в установленном порядке было зарегистрировано только 08.06.2018 года.

После чего, согласно сведениям самого Комитета только 17.07.2018 в адрес арендатора для согласования направлено задание на проведение работ по сохранению памятника от 16.07.2018 № 01-36-18 (письмо Комитета от 17.07.2018 № 1445/01), в котором истцу указывалось на необходимость возвращения в Комитет в срок до 15.08.2018 одного экземпляра согласованного задания.

Материалы дела содержат указанное задание (л.д.27-36 т.2), включающее в себя изготовление исходной разрешительной документации, комплексных научных исследований, изготовление объемной проектной документации и отчетной документации.

Ознакомившись с содержанием данного задания, суд соглашается с доводами Предпринимателя о том, что его выполнение исключает возможность проведения ремонтных работ теплового узла объекта аренды в кротчайшие сроки, что привело бы к ситуации, когда объект аренды, возвращенный Предпринимателем из аренды в июне 2018 года Управлению, остался бы с неисправной системой отопления по состоянию на зимний период 2018-2019 годов.

В силу положений ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке. По смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество.

С учетом изложенных обстоятельств, суд полагает, что действуя добросовестно и осмотрительно, с целью предупреждения наступления последствий, влекущих ухудшение состояния объекта культурного наследия, во исполнение возложенных на Предпринимателя законом и договором обязательств содержать здание в надлежащем техническом состоянии и нести связанные с этим и установленные законодательством расходы, арендатором правомерно были проведены необходимые ремонтные работы в отсутствие разрешительной документации Комитета. И эти работы, по мнению суда, отвечают признакам самозащиты права.

С учетом изложенного, суд полагает, что возражения Комитета относительно отсутствия правовых оснований для удовлетворения встречного иска исключительно по причине несоблюдения арендатором всего порядка проведения ремонтных работ, подлежат отклонению. Иных возражений против удовлетворения встречного иска ни Управлением, ни Комитетом не заявлено.

В связи с выполнением Предпринимателем ремонтных работ на объекте, арендатор заявляет о понесенных им расходах в сумме 1 946 485 рублей.

Данное обстоятельство подтверждено представлением в материалы дела копией договора №02/04 от 02.04.2018г. на оказание услуг по производству ремонтных работ в нежилом помещении, Актом сдачи-приемки выполненных работ от 11.05.2018г., копиями квитанций к ПКО от 02.04.2018г., от 02.05.2018г., от 11.05,2018г., и копиями соответствующих им расходных кассовых ордеров, отчетом об оценке № 1108/2019 рыночной стоимости инженерного сооружения (теплового узла) в нежилом здании, являющегося необъемлемой частью системы инженерного обеспечения строения, выполненным ООО «Импульс».

Каких либо возражений относительно стоимости проведенных Предпринимателем на объекте аренды ремонтных работ, Управлением и Комитетом не заявлено, документов, опровергающих доводы предпринимателя, в материалы дела не представлено, правом, предоставленным статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участники спора не воспользовались, ходатайства о проведении экспертизы по объемам и стоимости выполненных Предпринимателем работ, также не заявили.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что в рамках настоящего спора предпринимателем подтвержден факт несения им расходов на производство ремонтных работ на объекте аренды в сумме 1 946 485 рублей.

Оценив в совокупности материалы дела и приняв во внимание вышеуказанные заявления сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил.

Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу частей 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, в том числе ходатайства о назначении экспертизы, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В силу статей 67, 68, 7, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Управление и Комитет не представили суду доказательств, не позволяющих принять к зачету произведенные Предпринимателем затраты на восстановление памятника.

Суд устанавливает факт исполнения Предпринимателем обязательства в части задолженности по арендным платежам в сумме 1 511 788 рублей 43 копейки и прекращения исполнения данного обязательства зачётом стоимости выполненных в соответствии с условиями договора работ на сумму арендной платы за заявленный Управлением период.

При этом суд отмечает, что право арендатора на такую компенсацию установлено законом и договором; праву арендатора корреспондирует обязанность арендодателя в силу статьи 307 ГК РФ. Сторонами условие о возможности зачёта согласовано, законом оно также предусмотрено.

С учетом изложенного, в исковых требованиях Управления в части взыскания задолженности надлежит отказать.

Встречные исковые требования о признании права на уменьшение арендной платы по договору и прекращении обязательств исполнением зачетом в части 1 511 788 рублей 43 копейки, ввиду вышеизложенного суд считает обоснованными по праву.

В связи с тем, что и договором и законом предусмотрено право арендатора на уменьшение исключительно арендной платы по договору на суммы понесенных затрат на ремонтные работы, принимая во внимание прекращение действия договора с 25.06.2018 года и отсутствие задолженности у арендатора по арендным платежам свыше суммы 1 511 788 рублей 43 копейки, в удовлетворении встречного иска в части требования о признании права на зачет в счет арендной платы по договору на аренду недвижимого объекта историко-культурного наследия №2475 от 13.02.2003г. сумму произведенных арендатором затрат в размере 434 696 рублей 97 копеек (1 946 485 рублей - 1 511 788 рублей 43 копейки) надлежит отказать.

Управлением также заявлено требование о взыскании с Предпринимателя неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 544 025 рублей 11 копеек за период с 10.04.2017 года по 25.06.2018 года.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой. На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 7.1. договора за просрочку перечисления арендной платы АРЕНДАТОР уплачивает пеню в размере 0,5 процента не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п.6.2. настоящего договора.

Факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы по договору подтвержден документально, доказательства внесения арендной платы за спорный период в надлежащие сроки в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание допущенные арендатором просрочки исполнения обязательств по оплате, суд считает, что требование Управления о взыскании неустойки за указанный им период имеет под собой правовые основания.

Проверив расчет неустойки, суд полагает, что расчет выполнен арифметически правильно, в соответствии с условиями договора, фактическими обстоятельствами дела и действующим законодательством, период начисления неустойки подтвержден документально.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Предприниматель заявил ходатайство о снижении размера неустойки.

Суд полагает, что ходатайство ответчика о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры неустойки, они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд учитывает компенсационную природу неустойки, ее высокий процент, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в рамках действующего между сторонами договора.

Множество опубликованных в общедоступных информационных ресурсах и правовых системах судебных актов по спорам о применении договорной неустойки за нарушение денежного обязательства позволяет сделать вывод о сложившемся обычае делового оборота в сфере свободного определения сторонами ставки неустойки за аналогичные нарушения в размере, приближенном к 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что, заявляя о применении к Предпринимателю гражданской ответственности в виде неустойки Управлением заявлена высокая ставка неустойки – 0,5%, суд полагает необходимым уменьшить размер ответственности арендатора до 108 805 рублей 02 копейки, что приближено к размеру неустойки 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

Принимая во внимание изложенное, суд считает требование Управления о взыскании неустойки подлежащим частичному удовлетворению, в размере 108 805 рублей 02 копейки.

Подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Предприниматель при подаче встречного иска оплатил государственную пошлину в надлежащем размере.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных расходов (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Учитывая частичное удовлетворение первоначального и  встречного иска, судебные расходы подлежат отнесению на стороны спора в соответствующем размере с учетом вышеприведенных положений норм права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 106, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе 108 805 рублей 02 копейки неустойки за просрочку исполнения обязательств.

В остальной части первоначальных требований отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Признать обязательства индивидуального предпринимателя ФИО1 по уплате арендной платы за период с апреля 2017 года по 25.06.2018 прекращенными исполнением: зачетом средств в сумме 1 511 788 руб. 43 коп., затраченных на работы по сохранению объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с МТУ Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 4 264 рубля 00 копеек государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Авдеева Я.В.