ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А09-12793/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2017

Постановление изготовлено в полном объеме 13.06.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» – ФИО2 (доверенность от 01.08.2016), от ответчика – управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации –       ФИО3 (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2017 по делу № А09-12793/2014 (судья Назаров А.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «НАШ ЛОМБАРД-ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – ответчик, управление) о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 777,8 кв. м в размере 6 427 122 рублей (с учетом уточнений исковых требований). 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, 09.06.2010 между обществом (арендатором) и управлением (арендодателем) на основании протокола аукциона от 04.06.2010 № 1/24 был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска № 141ВД-2010, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина, д. 72, общей площадью 1502,3 кв. м, из них арендуемая площадь составляет 777,8 кв. м, на 1-м этаже 5-ти этажного жилого здания, условный номер 32:28:2:0:24:72:А:Н.

Срок действия данного договора аренды был установлен до 08.06.2015.

Указанный договор 27.05.2011 прошел обязательную процедуру государственной регистрации. 

По акту приема-передачи от 09.06.2010 истец принял нежилое помещение                       (т. 1, л. 49). 

Соглашением от 05.12.2012 стороны расторгли договор аренды (зарегистрировано в управлении Росреестра 08.05.2013). 

Ссылаясь на необходимость возмещения стоимости произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого помещения в сумме 907 740 рублей, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. 

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь выводами проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, установившей необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения и стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений, признал за истцом право на возмещение их стоимости за счет ответчика, в связи с чем в полном объеме удовлетворил исковые требования.

Вместе с тем судом области не было учтено следующее. 

В качестве правового обоснования возмещении стоимости произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого помещения истец ссылается на невозможность использования объекта аренды по назначению в отсутствие осуществления ремонта.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Аукцион на право заключения договора аренды проводился 04.06.2010                      (т. 1, л. 41 – 43). 

Договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска                               № 141ВД-2010 был заключен с истцом  09.06.2010 . 

Соответственно, истец в рамках проведения аукциона на право заключения договора имел возможность проверить состояние объекта, в том числе до подписания самого договора аренды. 

Письмом от 07.06.2010 № 1/10 общество обратилось к управлению с просьбой отразить в акте приема-передачи помещения необходимость проведения капитального ремонта и недостатки (т. 1, л. 59). 

По акту приема-передачи от 09.06.2010 истец принял нежилое помещение в технически удовлетворительном состоянии (т. 1, л. 49).

В этот же день истец передал ответчику письмо с описанием недостатков, подтверждающих необходимость проведения капительного ремонта (т. 1, л. 52). 

В последующих в адрес ответчика письмах от 15.07.2010 № 3/10 от 01.03.2011                № 07/11-03 (т. 1, л. 54 – 55) истец уже требовал проведения капительного ремонта. 

Из вышеприведенных обстоятельств следует, что истец уже до момента заключения договора располагал сведениями о реальном состоянии помещения, на право заключения договора аренды которого участвовал в аукционе. 

Из материалов дела следует, что истец впервые обратился к ответчику с просьбой разрешить проведение капительного ремонта 02.03.2011 (т. 1, д. 5).

Отказ в удовлетворении просьбы был изложен ответчиком в письме от 07.04.2012 № 29-08-3523 (т. 1, л. 66 – 67).

Представленный истцом в доказательство несения расходов на проведение ремонтных работ договор подряда датирован 01.03.2011 (т. 1, л. 68 – 71). 

Из вышеизложенного следует, что истец приступил к реализации права на проведение капительного ремонта до получения от ответчика ответа на свое обращение и в отсутствие выраженного согласия на его проведение. 

Необходимо отметить, что в результате проведения строительных работ площадь нежилого помещения была уменьшена с 777,8 кв. м до 750 кв. м (т. 6, л. 88).

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 6.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать объект исключительно в целях, определенных в пункте 1.1 договора, и в соответствии с его условиями. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендуемое нежилое помещение предназначалось для использования под складирование продукции. 

В пункте 6.1.2 договора стороны установили, что арендатор вправе самостоятельно за счет собственных средств определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания, не влекущие перепланировки объекта или его других неотделимых улучшений.  Своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт объекта (пункт 6.2.7 договора). 

Из этого же пункта договора видно, что в случае необходимости проведения капитального ремонта или реконструкции объекта порядок, сроки и условия проведения указанных работ устанавливаются дополнительным соглашением к настоящему договору, и подписывается обеими сторонами.

Причем пунктом 6.2.8 договора установлено, что арендатор не имеет право производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт, реконструкцию и другие неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя.                         

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора истцу для проведения капительного ремонта помещения требовалось обязательное согласие арендодателя. 

Ссылка общества на то, что арендуемое помещение было передано ему в неудовлетворительном состоянии, препятствующем его использованию по целевому назначению, ввиду чего требовалось проведение неотложного капитального ремонта,   отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку представленный в материалы дела акт приема-передачи нежилого помещения от 09.06.2010 не содержит сведений о необходимости проведения капитального ремонта (т. 1, л. 49).

Также необходимо указать на наличие в материалах дела документов, подтверждающих проведение ремонтных работ в спорном нежилом помещении предыдущим арендатором. 

Кроме того, по условиям пункта 6.2.20 договора в случае прекращения договора аренды на любых законных основаниях арендатор обязан вернуть арендодателю имущество со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.  

Таким образом, договором не предусмотрена компенсация затрат арендатора за неотделимые улучшения в случае прекращения указанного договора по любым основаниям.

Факт производства истцом в арендуемом помещении неотделимых улучшений в отсутствие согласия ответчика на их проведения истцом не отрицался.

Проведение капитального ремонта в отсутствие согласия на то собственника помещения (арендодателя) в силу положений пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации является риском арендатора. 

С учетом сказанного у истца отсутствуют правовые основания для предъявления требования о взыскании с арендатора стоимости неотделимых улучшений. 

В то же время суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.   

В силу статей 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности для защиты права лица, право которого нарушено, составляет три года, течение которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

 Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

    Из материалов дела следует, что стороны расторгли договор аренды соглашением от 05.12.2012.

Следовательно, с учетом положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ у арендатора именно с этого времени возникло право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.  

 Поскольку истец обратился в Арбитражный суд Брянской области 13.11.2014                       (т. 1, л. 3 – 10), установленный статьей 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям не является пропущенным. 

Между тем при выше изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следовало отказать. 

Неправильное применение судом области норм материального права повлекло принятие незаконного судебного акта, в связи с чем в силу подпункта 4 пункта 1 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемый судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового решения. 

Руководствуясь частью 5 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2017 по делу № А09-12793/2014 отменить. 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.Н. Тимашкова

М.В. Токарева

Л.А. Капустина