Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41053/2022

13 декабря 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  07 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  13 декабря 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: Жилищный Комитет (адрес: Россия, 191011, Санкт-Петербург, площадь Островского, 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.03.2004, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сэл» (адрес: Россия, 195030, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Ржевка, ш.Революции, д. 83, литера А, офис 305, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.06.2004, ИНН: 

<

***>)

о взыскании, расторжении договора и обязании передать помещения, и по встречному иску о внесении изменений в условия договора и взыскании убытков,  

при участии: 

- от истца: представитель не явился, извещен,

- от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 11.05.2022,

установил:

Жилищный Комитет (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сэл» (далее – Общество) о взыскании штрафа за нарушение пункта 3.2.3 договора купли-продажи жилых помещений от 12.02.2021 № ЖК/10/2021 в размере 388 888 руб. 85 коп., расторжении договора купли-продажи жилых помещений от 12.02.2021 № ЖК/10/2021 и обязании Общества в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по акту приема-передачи жилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, квартиры 1, 2.

Определением от 06.06.2022 к производству принято встречное исковое заявление к Комитету, в котором Общество просит внести изменения в пункт 4.6 договора купли-продажи жилых помещений от 12.02.2021 № ЖК/10/2021, изложив абзац первый пункта 4.6 договора от 12.02.2021 № ЖК/10/2021 в следующей редакции: «В случае неисполнения Покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3, в срок более 25 (двадцати пяти) месяцев с момента заключения Договора, данный Договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.»; взыскать с Комитета убытки в размере 1 874 143, руб. 93 коп.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы встречного искового заявления, просил в удовлетворении требований Комитета отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениям к нему, также просил снизить размер штрафа, применив положения, предусмотренные статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель Комитета не явился, направил возражения на встречное исковое заявление, просил в его удовлетворении отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Общества, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, Комитетом 02.02.2021 во исполнение распоряжения Жилищного Комитета от 27.11.2020 № 1173-р проведен конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, город ФИО4, ФИО5, улица дом 56, литера А, квартиры 1, 2.

На основании протокола о результатах конкурса от 02.02.2021, с победителем конкурса Обществом, в лице генерального директора ФИО3 (покупатель)  и Комитетом (продавец) 12.02.2021 заключен договор № ЖК/10/2021 купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по результатам конкурса (далее - договор).

В качестве условия конкурса было определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения районной межведомственной комиссии администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 57 о признании жилых помещений непригодными для проживания.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения районной межведомственной комиссии администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 57 в срок не позднее 12 (двенадцати) месяцев со дня заключения договора, при этом данное обязательство считается выполненным с момента предоставления Жилищному Комитету в соответствии с пунктом 3.2.7 договора акта приемочной комиссии районной межведомственной комиссии ФИО4 ского района Санкт-Петербурга о соответствии выполненных работ согласованному проекту в течение 5 (пяти) дней со дня его подписания.

Из искового заявления следует, что до настоящего времени покупателем не выполнены условия конкурса, а именно не проведены работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений, а также не предоставлен акт приемочной комиссии районной межведомственной комиссии ФИО4 ского района Санкт-Петербурга о приеме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ.

Таким образом, как указывает истец, до настоящего времени покупателем не исполнены обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора.

Согласно пункту 4.4 договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5% от цены продажи жилых помещений, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 388 888 руб. 85 коп.

В соответствии с пунктом 4.6 договора, стороны договора пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более одного месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. Жилые помещения возвращаются в государственную собственность Санкт-Петербурга (поскольку переход права собственности зарегистрирован не был, жилые помещения передаются продавцу по акту приема-передачи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования). Средства, вложенные покупателем в неотъемлемые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

В целях урегулирования во внесудебном порядке вопроса о расторжении договора и оплате штрафа, возникшего в результате ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору, 09.03.2022 (исх. № 01-29-1712/22-0-0) Комитетом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора и о необходимости оплатить штраф, предусмотренный пунктом 4.5 договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора и образцом заполнения платежного документа. Однако указанное требование оставлено Обществом без удовлетворения.

Ссылаясь на наличие нарушений условий договора, Жилищный Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование встречных исковых требований, Общество ссылается на то, что пунктом 4.6 договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора в срок более 1 месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность продавца в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.1 договора (оплата цены договора) и при предоставлении покупателем заключенного договора на возмещение расходов за предоставленные коммунальные услуги, потребляемые в период производства работ, предусмотренного пунктом 3.2.9 договора, уведомить Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство ФИО4 ского района» о необходимости передачи покупателю жилых помещений по акту приема-передачи, подготовить акт приема-передачи жилых помещений, организовать передачу жилых помещений покупателю по акту приема-передачи жилых помещений.

При этом, при заключении указанного договора стороны исходили из наличия возможности заключить с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, договор на возмещение расходов за предоставленные коммунальные услуги, потребляемые в период производства работ: водоснабжение, водоотведение и т.д. в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней (пункт 3.2.9 договора).

Однако, как указывает Общество, после заключения договора, в ходе его исполнения, выяснились обстоятельства, препятствующие заключению указанного в пункте 3.2.9 договора на возмещение расходов за предоставленные коммунальные услуги, о чем Комитет был поставлен в известность.

На совещании по вопросам содействия в заключении с ресурсоснабжающими организациями договоров на возмещение расходов за предоставленные коммунальные услуги, потребляемые в период производства ремонтно-восстановительных работ от 19.05.2021, Комитетом было принято решение инициировать обращение в адрес Администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга о получении технических условий на присоединение дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, кв. 1, 2, к инженерным сетям, а также направить заявки о возможности подключения указанного дома к инженерным сетям в ресурсоснабжающие организации (протокол от 19.05.2021 № 62).

Ответственным за направление обращений в ресурсоснабжающие организации о подключении многоквартирного дома к инженерным сетям назначена Администрация ФИО4 ского района Санкт-Петербурга.

Как следует из письма Администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 27.07.2021 № 07-36-8432/21-0-1, дом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, исключен из государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства и из лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами управляющих организаций. Администрацией ФИО4 ского района во исполнение пункта 7 Протокола от 19.05.2021 № 62 было направлено письмо в адрес Комитета по энергетике и инженерному обеспечению с просьбой оказать содействие в подключении данного дома к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций.

По информации Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, величина платы за подключение (технологическое присоединение) к инженерным сетям устанавливается в соответствии с распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга, действующим на момент заключения договора на подключение, либо в индивидуальном порядке. Ориентировочная стоимость предоставления технических условий и подключения к инженерным сетям: электрическая энергия от 800 000 руб. в зависимости от требуемой мощности на здание; тепловая энергия - в случае отсутствия подключаемой тепловой нагрузки на здание, расходы на проведение мероприятий по подключению объекта устанавливаются индивидуальном порядке; водоснабжение и водоотведение от 200 000 руб. только подключение, за исключением расходов на прокладку сетей; газоснабжение от 70 000 руб. только подключение.

Согласно письму Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» от 27.04.2021 № 58-52/20901 заключить договор теплоснабжения на дом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, не представляется возможным, поскольку данный дом отключен от систем теплоснабжения. Для подключения дома к системам теплоснабжения рекомендовано обратиться в Департамент перспективного развития для получения технических условий на подключение.

Таким образом, как считает Общество, Комитетом был признан факт невозможности заключения договора с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, ввиду ее фактического отсутствия, а также необходимость получения технических условий на подключение к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций.

По мнению Общества, данные обстоятельства повлияли на срок выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений, предусмотренный пунктом 3.2.3 договора. То есть к выполнению восстановительных работ покупатель смог приступить только после получения помещения по акту приема передачи. В настоящем деле покупатель получить помещения не мог по объективным обстоятельствам, не зависящим от его воли. В частности условия пункта 3.1.1 договора, предусматривали передачу помещения покупателю лишь после оплаты договора и заключения договора на коммунальное обслуживание, в то время как такие договоры заключить было невозможно из-за отключения домов от сетей.

Об отсутствии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом и необходимости получения технических условий на подключение к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций, Обществу не было известно ни во время участия в конкурсе, поскольку данная информация отсутствовала в конкурсной документации, ни на момент заключения договора.  

Согласно письму Жилищного комитета он был готов передать помещения лишь с 31.05.2021.

Несмотря на указанные обстоятельства, Общество указывает, что добросовестно исполняет взятое на себя обязательство по устранению непригодных для проживания состояния жилых помещений в указанном доме, несет дополнительные затраты, необходимые для исполнения договора и заинтересовано в сохранении действия договора, поскольку большая часть строительно-монтажных работ к настоящему моменту уже выполнена, и покупателем понесены существенные расходы.

Таким образом, Общество ссылается на то, что 12-месячный срок на проведение восстановительных работ был сокращен ввиду объективных обстоятельств, не зависящих от воли Общества и подлежит исчислению не с даты заключения договора купли-продажи, а с момента, когда покупатель фактически получил возможность выполнять восстановительные работы, то есть с даты получения по акту приема-передачи имущества от продавца. К моменту подачи настоящего иска 12-месячный срок, предусмотренный пунктом 3.2.3 договора, не истек, и Жилищный Комитет не имел права требовать уплаты штрафа, так как после заключения договора изменились обстоятельства, которые стороны не предусмотрели при заключении договора и на которые они не рассчитывали.

Общество ссылается на то, что текст договора содержит следующие формулировки:

- «условия Конкурса» (пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.2.3, 5.2 договора)

-условия договора (пункт 4.1 договора от 12.02.2021 № ЖК/10/2021). Буквальное значение указанных выражений позволяет прийти к выводу, что данные выражения не являются идентичными по своему содержанию и имеют различный смысл. Так, согласно конкурсной документации продавца «Условия конкурса» - условия, установленные распоряжением Жилищного Комитета о включении жилых помещений в жилищный фонд коммерческого использования Санкт-Петербурга и продаже их на конкурсе.

В данном случае «Условия конкурса» установлены распоряжением Жилищного Комитета от 27.11.2020 № 1173-р «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах».

Согласно пункту 4.2 распоряжения Жилищного комитета от 27.11.2020 № 1173-р. «Условием конкурса по продаже жилых помещений является выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений (с учетом заключения районной межведомственной комиссии администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 05.05.2006 No 57) в срок не позднее 2-х лет со дня заключения договора.»

Согласно пункту 2.5.5 «Конкурсное предложение претендента, содержащееся в заявке на участие в Конкурсе, должно соответствовать следующим требованиям при заполнении условий исполнения договора купли-продажи жилого(ых) помещения(й) жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга:

-предлагаемая цена жилого(ых) помещения(й) указывается в рублях и копейках, цифрами (после запятой два десятичных знака) и прописью. Если имеются расхождения между цифрами и прописью, то преимущество имеет цена, указанная прописью;

-предлагаемая цена продажи жилого(ых) помещения(й) не может быть ниже начальной цены продажи жилого(ых) помещения(й) по лоту;

 -предлагаемый срок выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого(ых) помещения(й) указывается цифрами и прописью в месяцах (количество месяцев) в целых единицах (без десятичных знаков);

-предлагаемый срок выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого(ых) помещения(й) не может быть больше максимального срока, установленного в Извещении и конкурсной документации.

Таким образом, условия договора определяются конкурсным предложением претендента, содержащееся в заявке на участие в конкурсе.

Обществу в заявке на участие в конкурсе предложен срок выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений - 12 месяцев со дня заключения договора.

Таким образом, условием конкурса является выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в срок не позднее 2-х лет со дня заключения договора, в то время как условием договора является выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в срок не позднее 12 месяцев со дня заключения договора.

Правовым последствием нарушения покупателем условия договора, предусмотренного пунктом 3.2.3 договора, является наступление ответственности в виде штрафа (пункт 4.4 договора).

Расторжение же договора за просрочку исполнения договорного обязательства в данном случае не является соразмерной санкцией за нарушение ответчиком условий договора и не является существенным нарушением условий договора, так как согласно конкурсной документации для Правительства Санкт-Петербурга существенным является срок в два года с даты заключения договора. При сложившихся обстоятельствах расторжение договора приводит к нарушению баланса интересов в пользу Продавца. Тем более что, согласно пункту 5.2 договора покупатель имеет право на приобретение помещений в собственность если выполнит условия конкурса в течение двух лет.

Учитывая изложенное, просрочка покупателем обязательства, указанного в пункте 3.2.3 договора на срок более тринадцати месяцев, в качестве основания для расторжения договора (пункт 4.6 договора), лишает покупателя возможности завершить начатые работы, что противоречит обычаям делового оборота в сфере подрядных строительно-монтажных работ, а также лишает его возможности зарегистрировать право собственности на объект, как предписано пунктом 5.2. договора.

Учитывая изложенное, Общество полагает, что имеются все условия для изменения договора и исполнения договора на иных условиях, в соответствии с существенным изменением обстоятельств. Так как из описанного выше следует, что стороны договора в момент его заключения исходили из того, что у покупателя дополнительно не возникнет необходимости получения технических условий на подключение к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций при выполнении срочных восстановительных работ.

Общество указывает, что расторжение же договора противоречит общественным интересам и влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Общество полагает, что позднее начало восстановительных работ, повлиявшее на исполнение предполагаемых им сроков, вызвано незаконными действиями Жилищного Комитета, в результате чего по его вине Общество терпит убытки в размере 1 874 143 руб. 93 коп.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, организация обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что покупателем были нарушены пункты 3.2.3 и 3.2.7 договора, в установленный договором срок ответчиком не был представлен в Жилищный комитет акт приемочной комиссии районной межведомственной комиссии ФИО4 ского района Санкт-Петербурга о соответствии выполненных работ согласованному проекту. Согласно пункту 4.4 договора, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5% от цены продажи жилых помещений, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 388 888 руб. 85 коп.

Расчет штрафа произведен истцом в соответствии с условиями Договора, судом проверен  и  признан правильным.

В свою очередь, при рассмотрении дела судом установлено, что 19.10.2022 между ООО «СЭЛ» и межведомственной комиссией ФИО4 ского района Санкт-Петербурга  подписан акт № 07/22 приемки выполнения работ по устранению аварийного состояния несущих конструктивных элементов квартир с перепланировкой и переустройством жилых помещений по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4, ФИО5 улица, д.56, лит А, квартиры 1 и 2. Согласно вышеуказанному акту № 07/22 от 19.10.2022- работы по устранению аварийного состояния несущих конструктивных элементов квартир, выполненные на основании проектной документации, согласованной межведомственной комиссией ФИО4 ского района Санкт-Петербурга, приняты.

 Акт от 19.10.2022 направлен в адрес Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга 21.10.2022, таким образом, Общество исполнило обязательство по договору купли-продажи от 12.02.2021.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки.

Вместе с тем положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Из анализа пунктов 75, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.10.2004 № 293-О, от 15.01.2015 № 6-О и № 7-О, следует, что основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства, которая должна быть доказана лицом, заявляющим о снижении размера неустойки.

Ответчик в обоснование требования о взыскании штрафа ссылался на явную несоразмерность штрафа последствиям нарушения обязательства, ходатайствовал о его уменьшении на основании статьи 333 ГК РФ.  

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу № 5-КГ14-131).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, значительный размер установленного договором штрафа (5%), характер и объем нарушения, незначительность допущенной просрочки, исходя из недопустимости использования штрафа в качестве средства обогащения, суд считает, что имеются предусмотренные статьей 333 ГК РФ основания для уменьшения заявленного ко взысканию штрафа до суммы в размере 150 000 руб., которая, по мнению суда, с учетом фактических обстоятельств дела является справедливой и достаточной компенсацией возможных потерь кредитора.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца следует взыскать 150 000 руб. штрафа, правовых оснований для удовлетворения остальной части не имеется.

Кроме этого истцом заявлены требования о расторжении договора купли-продажи жилых помещений и обязании Общества в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Комитету по акту приема-передачи жилые помещения.

В соответствии с пунктом 4.6 договора, стороны договора пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более одного месяца по отношению к установленному сроку, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. Жилые помещения возвращаются в государственную собственность Санкт-Петербурга (поскольку переход права собственности зарегистрирован не был, жилые помещения передаются продавцу по акту приема-передачи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования). Средства, вложенные покупателем в неотъемлемые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Частью 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о расторжении договора и обязании передать по акту приема-передачи жилые помещения.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что Обществом приняло меры по устранению нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, иных нарушений обязательств по договору им не допущено. Приняв во внимание, в том числе, условия договора купли-продажи, суд приходит к выводу о  том, что при отсутствии доказательств нанесения ответчиком ущерба Комитету, последующее выполнение Обществом обязательств, не может являться существенным нарушением договора, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствуют. В данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Что касается требований Общества о внесении изменений в договор и взыскании убытков, суд приходит к следующему.

Требование о внесении изменений в пункт 4.6 Договора не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (абзац 2 пункта 4 статьи 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1.2 Положения о порядке проведения торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, утверждённого постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.01.2009 № 12 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятия решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга на торгах и проведении торгов по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» критериями определения победителя конкурса являются цена и срок выполнения условий конкурса.

Срок проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения определяется покупателем и является одним из критериев выявления победителя конкурса, и соответственно, существенным условием договора.

Вышеуказанный договор заключен 12.02.2021, на основании протокола о результатах конкурса от 02.02.2021, с победителем конкурса – Обществом, в лице генерального директора ФИО3.

В качестве условия конкурса было определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения районной межведомственной комиссии администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 57 о признании жилых помещений непригодными для проживания.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора покупатель принял на себя обязательство по выполнению условий конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения районной межведомственной комиссии администрации ФИО4 ского района Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 57 в срок не позднее 12 месяцев со дня заключения договора, при этом данное обязательство считается выполненным с момента предоставления Жилищному комитету в соответствии с пунктом 3.2.7 договора акта приемочной комиссии районной межведомственной комиссии ФИО4 ского района Санкт-Петербурга о соответствии выполненных работ согласованному проекту.

Законодательством установлены только исключительные условия, при которых допускается изменение условий договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, а именно (пункт 8 статьи 448 ГК РФ):

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По смыслу данного правового регулирования, изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены, сроков на торгах (и соответственно самого условия о цене, сроке), не допускается.

Нормами действующего законодательства, положениями заключенного сторонами договора не установлено право стороны договора на изменение условий договора первоначально сформированных по итогам торгов и в силу пункта 4.5 договора он подлежит расторжению.

Согласно протоколу о результатах конкурса срок выполнения условий конкурса установлен, а именно выполнить работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее 12 месяцев со дня объявления победителя конкурса. Указанный срок определен как в документации конкурса, так и в договоре и соответственно само по себе произвольное изменение сроков исполнения обязательств (существенных условий договора) противоречит правовой природе конкурса.

 Таким образом, срок исполнения обязательств, определенный по итогам торгов, не может стать регулируемым, а соответственно увеличение данного срока в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения торгов, может привести к нарушению прав иных лиц (участников конкурса), а также могло повлиять на число участников торгов и их предложения по цене договора, срокам исполнения обязательств.

Заявленные Обществом требования о взыскании с Жилищного комитета убытков в размере 1 874 143 руб. 93 коп. не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В силу статьи 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействии) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В статье 1069 ГК РФ установлено, что вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Для применения ответственности, предусмотренной названными статьями, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер данных убытков.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем возмещения убытков.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанных норм способы защиты (в том числе путем возмещения убытков) подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения неправомерными действиями ответчика прав истца, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, а также размер убытков.

В обоснование указанных требований Общество ссылается на то, что данные убытки возникли в результате незаконных действий Жилищного комитета.

В свою очередь, Общество не указывает, какие конкретно действия Жилищного комитета, повлекли за собой возникновение убытков данного Общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Учитывая указанные нормы права, Общество после выявления обстоятельств (необходимости подключения дома к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций, получения технических условий на данное подключение) имело право потребовать расторжения договора либо его изменения на основании статьи 451 ГК РФ.

В свою очередь, Общество после выявления обстоятельств (необходимости подключения дома к инженерным сетям ресурсоснабжающих организаций, получения технических условий на данное подключение) начало исполнять договор, не обращалось в Жилищный комитет о внесении изменений в договор либо его расторжении, и соответственно, согласилось исполнять договор с учетом выявленных обстоятельств.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения встречного иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Сэл» в пользу Жилищного Комитета штраф за нарушение пункта 3.2.3 договора купли-продажи жилых помещений от 12.02.2021 № ЖК/10/2021 в размере 150 000 руб.

В остальной части в иске Жилищного Комитета отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сэл» в доход федерального бюджета 5500 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска  ООО «Сэл» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.