АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-1589/2017

18  сентября 2017 года

г. Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2017г.

Полный текст решения изготовлен  18 сентября 2017г.

 

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи  Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев  в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП   316057100137840,   ИНН 

<

***>)  к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   об обязании его заключить с ним  договор аренды нежилого помещения литер "Т" площадью 21 кв.м., регистрационный номер 05-05-01/001/2009-328, расположенного по адресу: 

<

...> на новый срок (с учетом уточнения),

с участием в судебном заседании

от истца: ФИО2 и представитель ФИО3 (доверенность от 23.05.2017),

от ответчика: представитель ФИО4  (доверенность от 13.06.2017),

от третьего лица - ГБУ РД "Республиканская клиническая больница": представитель ФИО5 (доверенность от 18.08.17), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее- предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Комитету   по земельным  и  имущественным отношения Республики Дагестан (Указом Главы Республики Дагестан от 22.02.2017 преобразовано в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, далее- министерство) о признании незаконным решения Комитета по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, оформленное письмом от 15.02.2017 №13-03681/03/17 об отказе в реализации преимущественного права  на приобретение объекта недвижимости литер "Т" площадью 21 кв.м.; об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки стоимости нежилого помещения литер "Т" площадью 21 кв.м., (регистрационный №05-05-01/001/2009-328), расположенного  по адресу: 

<

...>; об обязании с даты принятия отчета об оценке указанного объекта принять решение об условиях приватизации данного недвижимого имущества и понудить его к заключению договора купли-продажи указанного  нежилого помещения и  взыскании  расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.

В  последующем истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просит обязать ответчика заключить договор аренды нежилого помещения площадью 21 кв.м., литер "Т", регистрационный номер 05-05-01/001/2009-328, расположенного по адресу: 

<

...> на новый срок.

Ответчик   в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать. 14.08.2017 от него поступило дополнение к отзыву, которое подписано заместителем министра ФИО6, в котором просит удовлетворить измененные исковые требования истца. 04.09.2017 от министерства поступило заявление  об отзыве согласия на заключение договора аренды нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем ФИО2, подписанное и.о. министра  ФИО7, в котором просит возвратить без рассмотрения  согласие  министерства  на заключение  с предпринимателем договора, поскольку  собственником и балансодержателем ГБУ "Республиканская клиническая больница" принято решение об ином использовании спорного имущества, в частности для медицинских нужд больницы и населения Республики Дагестан. Его представитель в судебном заседании также просил не рассмотреть  согласие, указанное в дополнении к отзыву на  исковое заявление от 10.08.2017. Просил в иске отказать.

Третье лицо - ГБУ РД "Республиканская клиническая больница" в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему просит в иске отказать, мотивировав это тем, что пункт 7.5 договора содержит условие о том, что  по истечении его срока  арендатор не имеет преимущественное право на продление договора на новый срок, что соотносится с положениями ч.9 ст. 17.1 Федерального закона №135 "О защите конкуренции", в связи  с этим заключение договора аренды спорного объекта недвижимости возможно  исключительно по итогам конкурса или аукциона. Согласно сложившейся  судебной практики, по смыслу ст. 610 и 621 ГК РФ по истечении срока действия договора аренды и при условии  отказа арендодателя от продления его срока действия, договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление. При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключить договор  аренды, не имеют правового значения.  Принято решение  об использовании спорного объекта  для строительства консультативно-диагностического блока.

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Арендатор в данном случае был извещен  о том, что  срок действия  договора  не будет продлен. Его представитель в судебном заседании повторила доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему,  просила в иске отказать.

Истец и его представитель в судебном заседании  повторили доводы, изложенные в исковом заявлении и в дополнении к нему. Пояснили, что спорный объект был построен за счет средств истца, который также нес расходы на его содержание. В подтверждение своих доводов ни  ответчик, ни третье лицо не представили в  дело доказательства принятия  решения  об  ином  использования  спорного объекта. Просили  удовлетворить уточненные  исковые требования и обязать ответчика заключить договор аренды нежилого помещения площадью 21 кв.м. (литер "Т", регистрационный номер 05-05-01/001/2009-328), расположенного по адресу: 

<

...> на новый срок.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании с 04.09 по 11.09.2017 объявлялись перерывы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав  представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из  материалов дела, 01.04.2009 Агентством по управлению  государственной собственностью Республики Дагестан и  ГУ "Республиканская клиническая больница"  подписано  обязательство по оперативному управлению объектами государственного нежилого фонда  Республики Дагестан №210, согласно которому  агентство передает, а пользователь принимает для пользования на праве оперативного управления  помещения  государственного нежилого  фонда  Республики Дагестан, расположенные по адресу: 

<

...>  общей площадью 45042,4 кв.м. В приложении к  обязательству указан объект "Проходная, литер "Т" общей площадью 118,7 кв.м., в состав которого входит спорный объект.

04.05.2009   Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано право оперативного управления ГУ "Республиканская клиническая больница"   выдано свидетельство о регистрации права серии 05-АА, номер202785.

24.12.2010 Управлением  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан  зарегистрировано также  право собственности Республики Дагестан на здание проходной, площадью 118,7кв.м., литер "Т", с кадастровым (или условным) номером: 05 -05-01/001/2009-328, расположенное по адресу: 

<

...> и выдано свидетельство   о госрегистрации права от 24.12.2010 серии 05-АА номер 352037. Документом - основанием для регистрации права послужили выписку  из реестра госимущества Республики Дагестан №242/10 от 15.06.2010.

31.05.2011 между Министерством по земельным  и  имущественным отношениям Республики Дагестан (арендодатель)  и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор)   при участии балансодержателя ГУ "Республиканская клиническая больница" заключен договор аренды государственного нежилого фонда  Республики Дагестан №45/1, согласно которому арендодатель обязуется по результатам аукциона на основании протокола №1.2 от 27.05.2011  предоставить  арендатору за плату во временное владение и пользование помещения  общей площадью 21,0 кв.м. (литер "Т", позиция 9, регистрационный номер 05-05-01/001/2009-328), расположенные по адресу: 

<

...> для использования под предпринимательскую деятельность со сроком действия до 31.05.2017.

Размер годовой аренды составляет 59472 руб., а ежемесячных арендных платежей - 4596  руб.(п.3.1 договора).

Согласно п.7.5 договора  по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права  на продление договора  на новый срок.

01.06.2011 истцом,  ответчиком и третьим лицом подписан и акт  приема-передачи спорного объекта.

Договор прошел госрегистрацию.

06.02.2016  ГБУ "РКБ"  обратилось в министерство с просьбой не продлевать срока действия  договора аренды, заключенного с ФИО2, поскольку  на данном земельном участке вместе с прилегающей территорией планируется строительство двухэтажного корпуса диагностики  и лабораторию.

08.04.2016 предприниматель обратился  в министерство с заявлением о продлении срока действия договора аренды, который истекает 31.05.2017.

Письмом от 06.05.2016 Комитет  по земельным   и имущественным  отношениям Республики Дагестан (правопредшественник  Министерства по земельным  и  имущественным отношениям Республики Дагестан) сообщил истцу, что удовлетворить его просьбу не представляется возможным, поскольку переданные в аренду помещения необходимо использовать для нужд ГБУ "РКБ".

Обращение предпринимателя   о принятии решения о реализации его преимущественного права путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого им помещения, а также последующего принятия решения об условиях приватизации указанного объекта в двухнедельный срок с даты  принятия отчета  об оценке, с направлением ему проекта договра  купли-продажи этого помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого помещения, ответчиком оставлено без удовлетворения, мотивировав это тем, что  действие Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее  госучреждениям на праве оперативного управления, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Как следует из акта сверки взаиморасчетов от 02.05.2017, по состоянию на  02.05.2017, за истцом числился задолженность только в размере 4725 руб.

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ утратила силу с 01.07.2013.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Министерство отказало в продлении указанного договора, выразив свою позицию об ином использовании спорного помещения, и ГБУ "РКБ" приняло решение о его использовании в целях, предусмотренных уставом.

Ошибочны доводы  истца о том, что решение собственника и балансодержателя об ином использовании имущества должны быть приняты в форме постановления, распоряжения или приказа. Форма, по которой должно быть принято решение в отношении переданного в аренду государственного имущества в случае возникновения иной цели распоряжения этим имуществом, нормативно-правовыми актами не предусмотрена, и порядок принятия такого решения не регламентирован, поэтому у собственника арендованного предпринимателем помещения отсутствовала обязанность принимать какие-либо решения и направлять их предпринимателю.

Следовательно, в силу пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предприниматель не вправе требовать заключить с ним договор аренды на новый срок от министерства, которое распорядилось спорным имуществом, закрепив его на праве оперативного управления за ГБУ "РКБ" и приняло решение об ином использовании спорного объекта недвижимости. 

Иные доводы  истца, правового значения в данном случае  не имеют. 

При таких обстоятельствах  оснований для удовлетворения  исковых требований не имеется и в иске следует отказать полностью. 

Дополнительное соглашение либо новые договоры о продлении договора аренды от 31.05.2011 по окончании срока его действия (31.05.2017) между  истцом и ответчиком не заключались, акты приема-передачи имущества в государственную казну Республики Дагестан не составлялись, что свидетельствует об использовании истцом  спорного объекта без каких-либо правовых оснований, в том числе, предусмотренных  ст. 621 ГК РФ.

Бездействие ответчика  по возврату спорного имущества после истечения срока действия договора аренды в государственную собственность свидетельствует о предоставлении истцу незаконной преференции, что является  нарушением ч.1 ст. 15 закона  о защите конкуренции.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине следует отнести на  истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                    М.С. Исаев