ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2141/2023, 10АП-2144/2023

Дело № А41-57984/2022

09 марта 2023 года

г. Москва

 

          Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года

          Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области и Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 по делу                   № А41-57984/2022.

В судебном заседании приняли участие представители 

общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» -специализированный застройщик» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023;

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023;

Администрации городского округа Балашиха Московской области -                             ФИО4 по доверенности от 09.01.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» -специализированный застройщик» (далее – истец, ООО «Главстрой-Саввино» -специализированный застройщик», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – ответчик, комитет) с исковыми требованиями (с учетом уточнения): 

считать договор № 6736 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях: 

3.2. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8741, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере не выше ставки земельного налога, действующего на территории городского округа и рассчитанного в отношении такого земельного участка. 

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору. 

Приложение № 1 к договору аренды № 6736 от 26.05.2022. 

Расчет арендной платы за земельный участок 

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап=Кс*Нс, где Кс- кадастровая стоимость земельного участка; Нс - налоговая ставка земельного налога. 

Расчет годовой арендной платы: 

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8741; 

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы; 

Кадастровая стоимость участка (действующая) - 62498196,72 руб.; 

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости- 0,3 

Расчет: 62498196,72 руб. х 0,3% - 187494,59 руб.; 

Арендная плата за земельный участок в год составляет 187494,59 (сто восемьдесят семь тысяч четыреста девяносто четыре) руб. 59 коп. 

Арендная плата в квартал составляет 46873,64 руб. (187494,59 руб.: 4 = 46873,64 руб.). 

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6736 от 26.05.2022 исключить.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – администрация).

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено частично.

Комитет и администрация обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах их податели просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателей жалобы, инвестиционный контракт от 27.08.2007 не является не является договором о развитии застроенной территории, соответственно, арендная плата должна исчисляться не в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а в общем порядке.

От истца поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители подателей жалоб поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель истца возражал против доводов жалоб. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки. 

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО «Автора» были заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52. 

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО «Аврора» передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010                          №№ 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик». 

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8741. 

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды № 6736 от 26.05.2022 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8741. 

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов. 

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами возникли разногласия по его условиям, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд. 

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Между сторонами возник спор о порядке определения арендной платы по договору.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. 

Спорный договор заключается с обществом на основании указанного ранее инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2».

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб о несоответствии инвестиционного контракта условиям договора о развитии территории. 

Так, вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764, которыми установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, договоры аренды земельных участков заключены в рамках инвестиционного контракта.

Ни комитет, ни администрация не приводят в своих жалобах обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о необходимости иной юридической квалификации названного договора.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8741 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога, из чего правомерно исходил суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта. 

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.12.2022 по делу                               № А41-57984/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области и Администрации городского округа Балашиха Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                              С.А. Коновалов     

 

                                                                                               В.Н. Семушкина