ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 

<

***>, факс: 

<

***> 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки Дело № А15-5878/2024 11.09.2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2025. Полный текст постановления изготовлен 11.09.2025. 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сулейманова З.М., судей: Марченко О.В., Мишина А.А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании: представителя главы ФИО2 Шабановича – ФИО3 (доверенность от 23.06.2023), представителя главы КФХ ФИО4 - ФИО5 (доверенность от 16.04.2025), представителя общества с ограниченной ответственностью «им. К. Маркса» - ФИО6 (доверенность от 23.01.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 Шабановича и главы КФХ ФИО4 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.02.2025 по делу № А15-5878/2024,  

УСТАНОВИЛ:

24.07.2023 глава КФХ ФИО7 (далее - истец) обратился в Дербентский районный  

суд РД с исковым заявлением к Администрации МО "Сельское поселение "сельсовет  

Хазарский" и ФИО4 (далее - ответчики) о признании  

недействительным договора аренды земельного участка от 04.04.2023, о применении  

последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН  

об обременении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144, об обязании  

администрацию заключить договор аренды с главой КФХ ФИО7 

Определением от 25.07.2023 исковое заявление главы КФХ ФИО7 принято к  

производству Дербентского районного суда РД.  

Определением от 08.09.2023 ФИО8 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, а именно: о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2022, заключенного между главой КФХ ФИО7 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.04.2023, заключенного между Маграмовым Кудратом Маллаевичием и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский".  

Определением от 03.10.2023 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "им.К.Маркса" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>.  

Определением от 31.10.2023 суд принял к производству уточненные исковые требования главы КФХ ФИО7, а именно: о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.04.2023, заключенного между Маграмовым Кудратом Маллаевичием и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.01.2023, заключенного между ФИО8 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", об обязании администрацию заключить с главой КФХ ФИО7 новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144.  

Определением от 07.12.2023 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "им.К.Маркса" к главе КФХ ФИО7, ИП ФИО4 и Администрации МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.04.2023, заключенного между Маграмовым Кудратом Маллаевичием и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.01.2023, заключенного между ФИО8 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2022, заключенного между главой КФХ ФИО7 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский".  

Определением от 07.12.2023 ООО "им.К.Маркса" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета  

спора.  

Определением от 12.01.2024 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Минимущество РД.  

Определением от 12.01.2024 к производству суда приняты уточнения встречного искового заявления ООО "им.К.Маркса" к главе КФХ ФИО7, ИП ФИО4 и Администрации МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 04.04.2023, заключенного между Маграмовым Кудратом Маллаевичием и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2022, заключенного между главой КФХ ФИО7 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский".  

Определением от 04.03.2024 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по РД.  

Определением от 07.03.2024 к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО4 к главе КФХ ФИО7, ФИО8, ООО "им.К.Маркса" и Администрации МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.07.2022, заключенного между главой КФХ ФИО7 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.01.2023, заключенного между ФИО8 и Администрацией МО "Сельское поселение "сельсовет Хазарский", о признании недействительным договора о сотрудничестве, заключенного между ООО "им.К.Маркса" и ФИО8.  

Определением от 07.05.2024 гражданское дело № 2-36/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд РД.  

Определением от 19.06.2024 дело принято к производству арбитражного суда с присвоением делу № А15-5878/2024.  

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по РД, Управление Росреестра по РД, Администрация МР "Дербентский район" РД, Минимущества РД, МКУ "Управление аграрно-промышленным комплексом Дербентского района" и ООО "Южная жемчужина".  

Решением суда от 24.02.2025 в удовлетворении исковых требований главы КФХ ФИО7  

Д.Ш. (о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144 от 04.04.2023, о признании недействительным договора аренды от 20.01.2023, о признании незаконным бездействия Администрации МО «сельское поселение “сельсовет Хазарский”», об обязании администрации заключить с ним новый договор аренды), ИП ФИО8 (о признании недействительными договоров аренды от 28.07.2022 и от 04.04.2023), главы КФХ ФИО4 (о признании недействительными договоров аренды от 28.07.2022, от 20.01.2023, о признании недействительным договора о сотрудничестве) – отказано полностью.  

Удовлетворены встречные исковые требования ООО «им. К.Маркса»: признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144 от 04.04.2023, заключённый между Администрацией МО «сельское поселение “сельсовет Хазарский”» и ФИО4; признан недействительным (ничтожным) договор аренды того же земельного участка от 28.07.2022, заключённый между Администрацией МО «сельское поселение “сельсовет Хазарский”» и ФИО7; из чужого незаконного владения ФИО4 истребован земельный участок с кадастровым номером 05:07:000134:144, площадью 262519 кв.м, а также многолетние виноградные насаждения, находящиеся на данном участке, в пользу ООО «им. К.Маркса»; аннулирована в ЕГРН запись о государственной регистрации права аренды за ФИО4 по данным договорам; взысканы с ФИО7 и ФИО4 в пользу ООО «им. К.Маркса» расходы по уплате государственной пошлины.  

Решение суда мотивировано тем, что на момент заключения оспариваемых договоров аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 05:07:000134:144 входил в состав земель, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования совхозу им. К.Маркса, правопреемником которого в установленном законом порядке, с учетом реорганизаций, признано ООО «им. К.Маркса»; право постоянного (бессрочного) пользования указанным участком прекращено не было и сохранялось за обществом, а последующая передача участка в аренду третьим лицам и регистрации прав аренды произошли при отсутствии правоустанавливающих оснований и с нарушением норм статей 45 и 53 Земельного кодекса РФ, что влечет ничтожность сделок аренды по статье 168 ГК РФ; доводы истцов судом признаны несостоятельными, доказательств возникновения у них преимущественного вещного права на участок не представлено; судебная коллегия пришла к выводу о незаконности владения земельным участком и виноградниками со стороны других лиц, обоснованности иска ООО «им. К.Маркса» и отсутствии оснований для удовлетворения требований иных участников процесса, а также установила, что нормы материального права и процессуальные требования истцами при обращении в суд соблюдены не были.  

С решением суда не согласились глава КФХ ФИО7 и ФИО4, апелляционные жалобы которых содержат доводы о незаконности и необоснованности принятого решения, неприменении судом ряда норм материального и процессуального права, неполноту и неправильность исследования обстоятельств дела, отсутствие надлежащей оценки доказательствам, нарушения принципа состязательности и равенства сторон.  

В апелляционных жалобах, дополнениях к ним и в судебном заседании апеллянты указывают на следующее:  

 – судом первой инстанции не дана оценка договорам аренды виноградников, заключённым между ГУП «им. Карла Маркса» и ФИО7 с актом приёма-передачи;  

– суд неправомерно принял во внимание документы ИП ФИО8 без установления их подлинности, проигнорировал сведения о фактических вложениях ФИО7 в виноградники, не исследовал оригиналы документов;  

– не применены нормы ст. 39.6 ЗК РФ о необходимости проведения торгов при заключении договоров аренды;  

– доводы ООО «им. К.Маркса» о наличии у него вещного права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, что устраняет право других лиц на его аренду и владение, необоснованны, так как с 2008 года отношения оформлены уже как аренда, и права бессрочного пользования прекратились, не могли перейти в порядке универсального правопреемства к ООО («им. К.Маркса»);  

– сам факт того, что на спорном участке ФИО4 построен и зарегистрирован жилой дом, препятствует виндикации участка без учёта судьбы объекта недвижимости;  

– суд не дал надлежащей оценки обстоятельствам передачи спорного участка в муниципальную собственность, не учёл регистрационные действия и сроки;  

– затрагиваются и другие доводы, касающиеся неверного толкования принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ), нарушения процедуры предоставления участка.  

ООО «им. К.Маркса» возражало против удовлетворения жалоб, считая решение суда первой инстанции полностью обоснованным, а заявленные доводы ошибочными, не соответствующими как положениям законодательства, так и фактическим обстоятельствам дела.  

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 – 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

Анализируя материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства, послужившие основанием возникновения рассматриваемого спора.  

Согласно архивной выписке Архивного отдела администрации города Дербента от 03.07.2023 № 07-06/2-А, протоколом № 8 заседания исполкома горсовета депутатов трудящихся от 31.03.1965 утвержден проект закрепления земель в постоянное пользование за совхозом имени К.Маркса на площади 1741,96 га. Этот земельный участок в соответствии с государственным актом от 31.03.1965 был предоставлен совхозу им. К.Маркса на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается наличием плана земель в указанном акте.  

В результате правопреемства между хозяйствующими субъектами, подтверждённого, в частности, уставом ГУП им. К.Маркса (утверждён приказом Правительства РД по виноградарству и алкогольной промышленности «Дагвино» от 18.10.2000 № 48), последнее создано по постановлению Правительства РД от 18.07.2000 № 126 как правопреемник совхоза имени К.Маркса. Регистрация ГУП была подтверждена постановлением администрации Дербентского района от 30.11.2000 № 403, которым выдано свидетельство № 674 о государственной регистрации этого предприятия с указанием в качестве учредителя Комитета Правительства РД по виноградарству и алкогольной промышленности «Дагвино».  

Переоформление прав на земельные участки происходило в дальнейшем на основании распоряжения Минимущества РД от 31.01.2008 № 33-р, согласно которому в порядке статей 3 и 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и Закона РД «О земле», ГУП им. К.Маркса были предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки с кадастровыми номерами 05:07:000090:0117 (площадью 2330,5090 га) и 05:07:000088:0178 (площадью 936,0128 га), фактически находящиеся в пользовании предприятия. На участок с кадастровым номером 05:07:000088:0178 зарегистрировано право собственности за Республикой Дагестан (свидетельство от 18.03.2008).  

Последующее реорганизационное оформление и процесс приватизации государственного имущества отражены в документах: на основании постановления Народного Собрания РД от 26.11.2020 был утвержден прогнозный план приватизации на 2021 год; распоряжением Минимущества РД от 30.12.2021 № 526-р ГУП «им. К.Маркса» преобразовано в ООО «им. К.Маркса» с единственным учредителем в лице Республики Дагестан; общество зарегистрировано в ЕГРЮЛ 27.12.2022 за ОГРН 

<

***>, правопредшественником признан ГУП РД «им. К.Маркса». В 2024 году уставный капитал ООО был увеличен дополнительным вкладом в виде многолетних виноградных насаждений (приказ Минимущества РД от 15.02.2024 № 67-р, распоряжение Правительства РД от 08.02.2024 № 37-р).  

В материалы дела включены договоры между ГУП им. К.Маркса и ФИО8 о выполнении подрядных работ по выращиванию винограда (2017–2019 гг.), заключённые на условиях ежегодного продления, а также несколько последовательных договоров аренды (2021, 2022, 2023 годы) земельного участка площадью 25 га (к/н 05:07:000134:144) между ФИО8 и администрацией МО СП «сельсовет Хазарский». В 2023 году между ФИО8 и ООО «им. К.Маркса» был заключён договор простого товарищества о совместной деятельности по выращиванию винограда на указанном участке. Все эти договорные отношения документированы актами о приёмке работ за 2023 год.  

Параллельно ГУП им. К.Маркса и глава КФХ ФИО7 заключили в декабре 2019 года договор аренды виноградников, расположенных в границах участка 05:07:000088:750 площадью 25 га, а затем 28.07.2022 администрация МО СП «сельсовет Хазарский» передала ФИО7 в аренду земельный участок 05:07:000134:144 площадью 262519 кв.м. Администрация МО СП «сельсовет Хазарский» впоследствии также заключила договоры аренды этого участка с ФИО4 — сначала на 11 месяцев (с 02.11.2022), а затем на 5 лет (с 04.04.2023).  

В 2016 году часть виноградных маточников была официально передана на баланс предприятия из другого государственного унитарного предприятия, что подтверждено актами и распоряжениями профильных органов.  

Согласно документам, земельный участок с кадастровым номером 05:07:000134:144 был образован в результате последовательного раздела земель, изначально входивших в массив совхоза им. К.Маркса: из участка 05:07:000088:178 был выделен участок 05:07:000088:750, который распоряжением Правительства РД от 03.03.2017 № 88-р передан из собственности республики в собственность муниципального образования «сельсовет Хазарский» (акт приёма- передачи от 12.04.2017), а затем в результате дальнейших разделов образован и спорный земельный участок (05:07:000134:144). Согласно выписке из ЕГРН от 07.07.2023, его собственником с 09.07.2020 является МО СП «сельсовет Хазарский», а 14.04.2023 на него зарегистрировано право аренды за ФИО4  

Таким образом, спорный участок исторически, юридически и фактически прошёл сложную цепочку преобразований, переходя из состава земель, закреплённых в бессрочном пользовании за совхозом имени К.Маркса, через правопреемство и процессы приватизации в администрацию сельсовета, включая последующие сдачи в аренду разным арендаторам.  

Основанием для обращения с первоначальным иском послужило заключение Администрацией муниципального образования «Сельское поселение “сельсовет Хазарский”» договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 05:07:000134:144 с иными лицами при наличии у истца – главы КФХ ФИО7 – правовых оснований полагать, что  

данный земельный участок должен быть предоставлен именно ему, а также необоснованный, по мнению истца, отказ администрации заключить с ним договор аренды, нерассмотрение заявления истца о предоставлении участка в аренду и наличие зарегистрированного в ЕГРН права аренды за третьими лицами. Указанные действия и бездействие органа местного самоуправления истец расценивал как нарушение своих прав и интересов, что привело к подаче иска о признании недействительными договоров аренды, применении последствий недействительности сделок, признании незаконным бездействия администрации и обязании заключить договор аренды с истцом.  

Основанием для предъявления встречного иска со стороны ООО «им. К.Маркса» послужило заключение Администрацией муниципального образования «Сельское поселение “сельсовет Хазарский”» договоров аренды в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 05:07:000134:144), который по правопреемству от совхоза им. К.Маркса находится в постоянном (бессрочном) пользовании ответчика по встречному иску – ООО «им. К.Маркса», при отсутствии прекращения соответствующего вещного права в установленном законом порядке. Общество сочло, что заключённые администрацией договоры аренды с иными лицами нарушают его права как законного землепользователя, в связи с чем обратилось с встречным иском о признании указанных договоров ничтожными, применении последствий их недействительности, истребовании земельного участка и многолетних насаждений из чужого незаконного владения, а также об аннулировании спорной регистрации в ЕГРН.  

Правовое регулирование спорных правоотношений основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также законодательства о приватизации государственного имущества.  

В силу статьи 216 ГК РФ права на имущество, в том числе вещные права, подлежат защите против любого нарушения, даже если такие нарушения не связаны с лишением владения.  

Статьей 269 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Из положений статьи 268 ГК РФ следует, что право постоянного (бессрочного) пользования относится к числу вещных прав.  

Пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в  

государственной или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.  

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре недвижимости. При этом для коммерческих организаций предусмотрена обязанность до 1 июля 2012 года переоформить права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести участки в собственность, причем для государственных и муниципальных унитарных предприятий срок переоформления не ограничен (п. 3 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, при разделе, объединении или перераспределении участка сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования на вновь образуемые земельные участки.  

Статьи 45 и 53 Земельного кодекса РФ устанавливают, что право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено по основаниям, предусмотренным законом, в том числе по инициативе правообладателя в порядке подачи заявления об отказе от права (добровольное прекращение), либо по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе в связи с изъятием участка для государственных и муниципальных нужд.  

Согласно пункту 5 статьи 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. Таким образом, при преобразовании государственного унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью права по земле, включая право постоянного (бессрочного) пользования, по общему правилу переходят к правопреемнику.  

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, прямо предусмотренных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, состав которых ограничен, в том числе случаями предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подпункт 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).  

Статьей 301 ГК РФ собственнику предоставлено право истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а статьёй 305 ГК РФ предусмотрено, что  

указанные права применимы также к лицам, владеющим имуществом на праве постоянного (бессрочного) пользования.  

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.  

В соответствии с пунктом 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожная сделка может быть признана недействительной независимо от применения последствий недействительности.  

Анализ указанных норм свидетельствует о следующей правовой позиции, принятой судом по настоящему спору:  

— если земельный участок предоставлен конкретному лицу (правопредшественнику) на праве постоянного (бессрочного) пользования, то такой участок может быть изъят из пользования исключительно в предусмотренном законом порядке и только при наличии однозначного волеизъявления правообладателя либо по иным предусмотренным законом основаниям;  

— переход данного права к правопреемнику происходит в силу закона при преобразовании предприятия;  

— сам факт перехода собственности на участок к иному публично-правовому образованию (например, муниципальному образованию) не прекращает ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования, если оно не прекращено в установленном порядке;  

— предоставление земельного участка иному лицу в аренду с нарушением действующего вещного права предыдущего пользователя противоречит закону и влечёт ничтожность такого договора аренды;  

— законный владелец вправе требовать истребования земельного участка и защиты своих прав против любых лиц, включая собственника.  

Таким образом, рассматриваемый судом спор регулируется вышеперечисленными положениями гражданского и земельного законодательства, из которых вытекает приоритет вещных прав ранее возникшего землепользования и ограниченность полномочий органа местного самоуправления при распоряжении таким участком до прекращения указанного права в установленном порядке.  

Суд первой инстанции дал объективную оценку представленным в материалы дела доказательствам и правильно установил все фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора.  

В частности, судом надлежащим образом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 05:07:000134:144 площадью 262519 кв.м. изначально входил в состав  

земель, предоставленных совхозу им. К.Маркса на правах постоянного (бессрочного) пользования по государственному акту от 31.03.1965, что подтверждается архивными и правоустанавливающими документами, включая протокол исполнительного комитета, архивную выписку, государственный акт, а также план земель.  

С учётом проведённых в последующем преобразований, проведённых в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства о реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий (постановления, приказы органов управления, учредительные документы, свидетельства о регистрации), правопреемником совхоза им. К.Маркса стало ГУП им. К.Маркса, а после проведения мероприятий по приватизации — ООО «им. К.Маркса», что подтверждено уставными документами, распоряжениями органа по управлению государственным имуществом, записями в Едином государственном реестре юридических лиц, и ни одним из участников спора не было должным образом опровергнуто.  

Более того, право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ, и подтверждённое государственным актом, сохраняется за правопреемником прежнего пользователя до его переоформления либо прекращения в порядке, установленном законом (п. 3 ст. 20 ЗК РФ, п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). По материалам дела, судебная коллегия не находит доказательств того, что указанные права были прекращены по основаниям, предусмотренным статьями 45, 53 Земельного кодекса: заявления об отказе, распоряжения уполномоченного органа о прекращении права или решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, либо изъятие участка для государственных или муниципальных нужд отсутствуют.  

Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что вследствие реорганизации унитарного предприятия права на участок должны были прекратиться, либо были переоформлены на аренду, однако эти утверждения не подтверждены ни единой надлежащей доказательственной базой. Напротив, из представленных документов прямо усматривается, что при реорганизации предприятия в ООО «им. К.Маркса» передача прав осуществлялась в порядке универсального правопреемства (п. 5 ст. 58 ГК РФ), а законодательство не предписывает прекращения указанного вещного права автоматически в силу факта регистрации прав собственности за иным субъектом публичного права на вновь образованный в результате раздела участок (п. 3 ст. 11.8 ЗК РФ). Напротив, законом предусмотрена невозможность утраты права до его официального прекращения.  

Суд правильно истолковал содержание вышеуказанных норм, приведя детальный анализ причин, по которым последующий раздел государственного земельного фонда, образование  

новых кадастровых номеров, изменение состава вещного права в части иных категорий пользователей или переоформление прав на сопредельные участки, не могут повлечь утрату ранее зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования в отсутствие явного и документально подтверждённого волеизъявления правообладателя или органа, уполномоченного распоряжаться данным земельным участком, а также без наступления предусмотренных законом событий.  

Далее, при исследовании обстоятельств передачи спорного земельного участка в собственность муниципального образования и последующего заключения с рядом третьих лиц договоров аренды (ФИО7, ФИО8, ФИО4), суд правомерно исходил из того, что в силу действующего вещного права, обладающего по своей природе абсолютностью и установленным перечнем оснований прекращения, администрация МО «сельсовет Хазарский» не была наделена полномочиями предоставлять участок третьим лицам без соблюдения требований действующего законодательства. Таким образом, заключённые договоры аренды не могли породить никаких юридических последствий для законного землепользователя (ООО «им. К.Маркса»), а совершённые действия по регистрации прав аренды в органах Росреестра не обладают вещно-правовым эффектом, в силу ничтожности самой сделки (ст. 168 ГК РФ, разъяснения, изложенные в п. 84 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).  

Судом также учтено, что права аренды земельного участка, возникшие по ничтожной сделке, не могут рассматриваться как подлежащие защите против наиболее сильного по характеру вещного права (постоянного пользования), и любые требования виндикационного характера, основанные на таком законном праве, подлежат удовлетворению по смыслу статей 301, 305 ГК РФ.  

Коллегия указывает, что ссылки апеллянтов на прекращение вещного права в результате передачи участков в муниципальную собственность либо на основания реорганизации не основаны на нормах права и опровергаются системным толкованием положений п. 3 ст. 20, п. 9 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, а также выводами высших судебных инстанций по аналогичным спорам.  

Суд правильно мотивировал невозможность возникновения у арендаторов или иных пользователей каких-либо преимущественных прав на получение данного земельного участка, учитывая также содержание статей 39.6, 39.18 ЗК РФ, которыми чётко регламентирован особый порядок предоставления земельных участков с вещными обременениями, а также порядок трансформации прав землепользования через институт торгов либо предоставления преимущественного права заключения договора аренды лицу, имеющему действующее вещное право на участок.  

Что касается возражений апеллянтов о наличии на участке жилого дома, построенного ФИО4, судебная коллегия отмечает, что в настоящем случае не были представлены доказательства законности появления указанного объекта недвижимости, а также не опровергнут тот факт, что спорный земельный участок находился на момент строительства в пользовании лица, не обладающего никакими вещно-правовыми или иными законными основаниями для владения землёй. Соотношение принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нём, реализуется только в пределах существующего и признанного за лицом правового титула на земельный участок, а в спорных обстоятельствах коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности отказа в истребовании земельного участка законному обладателю исходного вещного права.  

Доводы о длительном и добросовестном использовании земельного участка и вложениях в восстановление виноградников не могут иметь правового значения в части определения правового титула на земельный участок в отсутствие права.  

Доводы стороны апеллянта о том, что право постоянного (бессрочного) пользования ООО «им. К.Маркса» на спорный земельный участок с кадастровым номером 05:07:000134:144 прекращено в связи с приватизацией, сменой правового режима участка, либо передачей участка в муниципальную собственность, документально не подтверждены. Как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется за юридическим лицом до переоформления либо прекращения указанного права в специально установленном законом порядке. Из материалов дела не усматривается, что такое прекращение права или его переоформление имели место применительно к спорному участку.  

Доводы о невозможности универсального правопреемства и о неприменимости положений статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации к преобразованию государственного унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью, а также о необходимости обязательного включения спорного земельного участка в передаточный акт при приватизации, апелляционная инстанция считает несостоятельными. Переход прав на имущество, в том числе на земельные участки, непосредственно следует из порядка преобразования, а специальные законы, регулирующие реорганизацию и приватизацию государственных унитарных предприятий, не требуют включения права постоянного пользования в передаточный акт для возникновения универсального правопреемства по данному праву, если такое право было приобретено до преобразования и не прекращено в установленном законодательством РФ порядке.  

Ссылка апеллянта на предоставление участка в аренду на основании статей 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и 39.14 Земельного кодекса РФ также несостоятельна, поскольку льготный порядок может применяться только к земельным участкам, свободным от ранее возникших вещных прав, тогда как в рассматриваемом случае спорный участок оставался обременённым правом постоянного (бессрочного) пользования ООО «им. К.Маркса», что объективно исключает возможность его предоставления в аренду иным лицам.  

Аргумент о существовании на земельном участке возведённого ФИО4 жилого дома не имеет значения для рассматриваемого дела, поскольку возведение объекта недвижимости без наличия у застройщика надлежащего правового титула на участок (в отсутствие согласия правопреемника вещного права) не может быть признано основанием для сохранения права владения участком по смыслу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ и сложившейся судебной практики.  

Доводы о пропуске срока обращения ООО «им. К.Маркса» в суд и ссылке на недобросовестность общества или его формальное отсутствие во взаимоотношениях с муниципальным образованием при распределении права аренды, судебная коллегия отклоняет как необоснованные, поскольку ни срок исковой давности, ни критерии добросовестности в данном контексте не отменяют приоритет ранее возникших вещных прав в пределах их действия.  

Доводы о нарушении принципа состязательности, неполноте исследований доказательств и процессуальных нарушениях в первой инстанции носят общий, декларативный характер, не подтверждены конкретными фактами и материалов дела не опровергают.  

Таким образом, изложенные в дополнениях к апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильности выводов суда первой инстанции и не содержат новых обстоятельств, могущих повлиять на выводы суда по существу спора. Оснований для отмены или изменения решения по этим мотивам не имеется.  

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что доводы апеллянтов направлены преимущественно на переоценку уже установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств, не подкреплены какими-либо новыми доказательствами и не содержат аргументов, свидетельствующих об ошибочности выводов суда по существу спора.  

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал все доказательства по делу, правильно применил нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии у ООО «им. К.Маркса» права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, отсутствии законных оснований для его прекращения и ничтожности заключённых  

администрацией МО «сельсовет Хазарский» договоров аренды с третьими лицами, а также обоснованности требований о применении последствий недействительности сделок в виде истребования участка и виноградных насаждений.  

Судебная коллегия считает, что распределение судебных расходов по делу соответствует положениям главы 9 АПК РФ и произведено судом первой инстанции правильно, исходя из результатов рассмотрения дела и с учётом распределения процессуальных ролей сторон.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, возмещаются стороне, в пользу которой принят судебный акт. Поскольку исковые требования главы КФХ ФИО7, ИП ФИО8 и главы КФХ ФИО4 судом первой инстанции были оставлены без удовлетворения, понесённые ими расходы по уплате государственной пошлины обоснованно отнесены на этих лиц и взысканы в доход федерального бюджета.  

Встречные исковые требования ООО «им. К.Маркса» удовлетворены полностью, поэтому расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску подлежат взысканию с проигравшей стороны – глав КФХ ФИО7 и ФИО4 – в пользу ООО «им. К.Маркса» в равных частях.  

Таким образом, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства Российской Федерации.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.  

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.02.2025 по делу № А15-5878/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.  

Председательствующий З.М. Сулейманов 

Судьи О.В. Марченко А.А. Мишин