АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А03-18487/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  17 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» на решение от 04.05.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья Гуляев А.С.) и постановление от 01.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., ФИО2) по делу № А03-18487/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» (656037, 

<

...> зд. 154/1, помещ./офис Н11/607, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к управлению имущественных отношений Алтайского края, (656049, Алтайский край, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 313222515600020, ИНН 

<

***>) о признании недействительным аукциона, проведенного управлением имущественных отношений Алтайского края 21.12.2020 (лот № 4) на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1,7362 га, кадастровый номер 22:63:030425:14, расположенного в 

<

...>; о признании недействительным договора аренды указанного земельного участка, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» (далее – ООО «Алтпромснаб», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - управление), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель, второй ответчик) о признании недействительным аукциона, проведенного управлением 21.12.2020 (лот № 4) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030425:14, площадью 1,7362 га, расположенного в 

<

...> с целью строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению; признании недействительным договора аренды указанного земельного участка, заключенного с ИП ФИО3 

Требования истца мотивированы тем, что аукцион является недействительным, поскольку смежная граница двух земельных участков подлежит уточнению, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:14 (далее – земельный участок № 14) не мог быть выставлен на аукцион до разрешения указанного обстоятельства. 

Решением от 04.05.2022 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 01.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что при наличии спорного договора общество лишено возможности согласовать изменение границ земельного участка, на котором осуществляется строительство; разрешение на строительство (в частности, в отношении смежного земельного участка) изначально выдано компетентным органом на условиях и с учетом измененного земельного участка заявителя, то есть с заступом планируемого к строительству здания на смежный участок. Также истец указывает на нарушение порядка проведения аукциона по предоставлению земельного участка в аренду, поскольку данный земельный участок не мог быть предметом аукциона, а также на отсутствие в извещении о торгах (аукционе и прочего) обязательных сведений, предусмотренных законом о предмете этих торгов (аукционе и прочего);  выводы суда, о том, что заступ строящегося объекта истца на смежный земельный участок является следствием нарушения земельных и градостроительных норм самим истцом несостоятельны, поскольку ООО «Алтпромснаб» указанные нормы не нарушены; на момент начала строительства вся проектная документация прошла экспертизу и утверждена с учетом уменьшенной площади земельного участка. 

ИП ФИО3 представил в материалы дела отзыв, в котором выразил несогласие с доводами, изложенными в кассационной жалобе; считает выводы судов обоснованными и законными.

 Управление в своем отзыве также возражало против доводов кассационной жалобы; просило кассационную жалобу оставить без удовлетворения, принятые судебные акты – без изменения.

 Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

 Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.12.2020 управлением проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка № 14, расположенного в 

<

...>, лот № 4, с целью строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению. 

По итогам указанного аукциона победителем признан ИП ФИО3, с которым заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2021 № 447-а (далее – договор № 447-а). 

ООО «Алтпромснаб» является арендатором смежного земельного участка 22:63:030425:12, расположенного по адресу 

<

...>. (далее – земельный участок № 12). 

На основании постановления администрации города Барнаула от 01.12.2006 № 3366 истцом согласован акт от 01.06.2005 № 711 о выборе земельного участка площадью 0,96 га, расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании архитектурно-планировочных требований, комитетом по архитектуре и развитию города Барнаула (далее - Комитет) 18.12.2006 утверждено архитектурно-планировочное задание № 4248 со сроком до 01.12.2009, которым, в том числе определены характеристики земельного участка с площадью 0,96 га, выделенного для проектирования и строительства объекта истца. 

16.07.2007 между ООО «Алтпромснаб» и главным управлением имущественных отношений Алтайского края (далее - главное управление) заключен договор аренды земельного участка № 137-з (далее – договор № 137-з) площадью 0,9062 га, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 22:63:030425:12, государственная собственность на который не разграничена, согласно распоряжению главного управления от 06.06.2007 № 1169, для строительства многоярусных гаражей с комплексом сервисных услуг. 

Срок действия договора № 137-з неоднократно продлевался; договор № 137-з является действующим в редакции дополнительных соглашений от 16.09.2009, 12.04.2011, 24.04.2012, 15.03.2013, 15.10.2015.  

30.10.2007 проектная документация на строительство многоярусных гаражей с комплексом сервисных услуг по ул. Власихинская, 156А в г. Барнауле передана истцом для проведения государственной экспертизы. 

Согласно письму комитета от 05.12.2007 проектная документация на соответствие требованиям архитектурно-планировочного задания согласована без замечаний. 

27.03.2008 краевым государственным учреждением «Государственная экспертиза Алтайского края» утверждено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство указанного объекта (№ 22-1-4-0067-08).

На основании разрешений на строительство объекта (от 04.04.2008 № RU22302000- 44, от 21.10.2010 № RU22302000-161, от 19.12.2012 № RU22302000-346, от 09.02.2015 № RU22302000-47, от 06.02.2017 № 22-RU22302000-27-2017 в связи с продлением срока действия), от 16.01.2019 № 22-RU22302000-09-2019 (продлено до 03.05.2022) истцом начато строительство. 

Согласно проектной документации расстояние от стены строящегося объекта заявителя до части границы со смежным земельным участком № 14, расположенным по адресу: 

<

...>, составляло 5,76 м. 

Часть постройки строящегося истцом объекта имеет заступ на смежный земельный участок № 14 ответчиков. 

Истец в октябре 2021 года с целью согласования местоположения границ смежных земельных участков, находящихся по адресам: 

<

...> (земельный участок № 12) и ул. Власихинская, 160 (земельный участок № 14), обращался в управление, представив межевой план от 22.09.2021, а также акт согласования местоположения границ земельного участка № 12.  

Из ответа управления от 28.10.2021 № 48/10856 истцу стало известно о передаче смежного земельного участка № 14, расположенного по адресу: Алтайский край, 

<

...>, в аренду ИП ФИО3, по итогам аукциона, проведенного 21.12.2020. 

Истец, полагая, что заключение оспариваемого договора аренды противоречит нормам гражданского и земельного законодательства, поскольку предметом аукциона является земельный участок, границы которого подлежат уточнению (в части смежной границы земельных участков), что нарушает права истца на согласование смежной границы между участками в настоящее время и существенно затрудняет дальнейшее строительства объекта, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Руководствуясь статьями 129, 168, 449 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьями 39.6, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 43, 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), разъяснениям, изложенным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - Обзор), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца подлежащего защите интереса, поскольку его обращение в суд с настоящим иском вызвано не необходимостью восстановления каких-либо нарушенных прав при проведении процедуры торгов, а желанием продолжать пользоваться смежным земельным участком, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

По правилам пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Следовательно, как верно отмечено судами, истцу следует доказать факт нарушения законодательства, действовавшего в период проведения конкурса, а также нарушение защищаемого права или интереса.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона в случае если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона) государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в ЕГРН описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка).

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок № 14 поставлен на кадастровый учет, доказательств нарушения пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ истец не представил. 

Оба земельных участка (как спорный № 14, так и земельный участок № 12) находятся у истца и второго ответчика на праве аренды. 

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 137-з заключенного между истцом и главным управлением, границы земельного участка № 12 определены, истцу предоставлен конкретный земельный участок под строительство.

Согласно пунктам 4.4.11 и 4.4.12 договора № 137-з истец обязан установить ограждение согласно границам предоставленного участка; не ущемлять права смежных землепользователей. 

Следовательно, ни истец, ни арендатор смежного земельного участка не вправе распоряжаться данным земельным участком, в том числе на время строительства и окончания строительства.

Суд первой инстанции указал, что представленное в материалы дела письмо общества с ограниченной ответственностью «Брик-1» (далее - ООО «Брик-1») от 12.04.2007 № 1-4, согласно которому ООО «Брик-1» как арендатор земельного участка дало разрешение на проектирование, строительство по границе смежных земельных участков, также разрешил использование части территории на период строительства, а также пользование указанной части территории по окончании строительства объектов для их технического обслуживания, не подтверждает получение прав на использование такого участка для строительства в установленном законом порядке, поскольку ООО «Брик-1» не являлось арендодателем спорного земельного участка, а пользовалось земельным участком на правах аренды, и как арендатор не имело право распоряжаться земельным участком.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истец не имел законных прав на строительство на смежном земельном участке, поэтому его права не нарушены и не будут восстановлены признанием договора аренды ответчиков недействительным, так как признание договора аренды, заключенного по результатам аукциона, не влечет автоматическое заключение договора аренды на земельный участок с истцом и его безусловное право на получение данного земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 12573/11, признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. В данном случае истец не указал, каким образом будут восстановлены его права, если он не являлся участником аукциона и не изъявлял желание заключить договор аренды на спорный земельный участок.

Земельный участок, предоставленный на праве аренды ИП ФИО3 на основании договора аренды от 27.01.2021 № 447-а и протокола о результатах аукциона от 21.12.2021 № 57/4, для строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению, сроком на 8 лет и 8 месяцев с 27.01.2021, согласно сведениям ЕГРН поставлен на государственный кадастровый учет 26.09.2007, при этом в особых отметках не указано о наличии необходимости уточнения границ земельного участка. Соответственно, границы земельного участка являются установленными в соответствии с земельным законодательством, в представленной в дело выписке из ЕГРН имеются сведения о характерных точках границ земельного участка. 

По сведениям ЕГРН смежный земельный участок, принадлежащий истцу, поставлен на государственный кадастровый учет 14.05.2007, в особых отметках также отсутствуют сведения о необходимости уточнения границ земельного участка. 

В границах смежного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030425:39, степенью готовности 22%, площадью 858,7 кв.м. 

Суд первой инстанции указал, что ответ комитета от 05.12.2007, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство объекта № 22-1-4-0067-08 от 27.03.2008, на которые ссылается истец, не могут служить доказательством того обстоятельства, что фактически возводимый истцом объект на земельном участке соответствует проектной документации и начатое строительство не нарушает действующие нормы земельного и градостроительного законодательства.

До настоящего времени объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, соответственно, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом при возведении объекта недвижимости не допущено нарушений, а также отсутствуют заступы частью объекта недвижимости на территорию земельного участка, предоставленного ИП ФИО3 в аренду.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что часть спорного земельного участка не предоставлялась истцу для строительства, а была им занята без полученного в установленном порядке разрешения собственника земельного участка.

Истцом не доказано получение на законном основании прав на строительство на смежном земельном участке, в связи с чем оснований для вывода о нарушении оспариваемым договором его прав и законных интересов не имеется. 

Вопреки доводам подателя жалобы, наличие согласия предыдущего арендатора смежного земельного участка в отсутствие согласия его собственника не свидетельствует о лигитимности использования спорного земельного участка. Сведений о том, что до проведения оспариваемых торгов общество предпринимало какие-либо меры для оформления своего землепользования любым, предусмотренным законом способом, включая процедуру предоставления земельного участка либо уточнения границ, в материалы дела не представлено.

Более того, суд кассационной инстанции учитывает вступивший в законную силу судебный акт по делу № А03-9681/2012, которым ООО «Алтпромснаб» было обязано снести, в том числе часть фундамента объекта капитального строительства – гаражного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>, признанного судами самовольной постройкой. При рассмотрении данного спора судами оценены обстоятельства, на которые ссылается общество в кассационной жалобе, касающиеся согласования бывшим арендатором смежного земельного участка размещения принадлежащего истцу объекта и выданных на основании данного согласования заключения государственной экспертизы проектной документации и разрешения на строительство, которые признаны недостаточными для отказа в сносе самовольной постройки ввиду отсутствия согласия собственника земельного участка и надлежащего оформления землепользования. 

Также несостоятельно утверждение подателя жалобы о нарушении оспариваемыми торгами его права землепользования, поскольку действующее законодательство (статья 39.6 ЗК РФ) не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта, в порядке статьи 621 ГК РФ. 

Суд первой инстанции верно отметил, что обращение истца в суд с настоящим иском вызвано не необходимостью восстановления каких-либо нарушенных прав при проведении процедуры торгов, а желанием продолжать пользоваться смежным земельным участком, поскольку доводы истца сводятся к тому, что ему недостаточно для строительства того земельного участка, который он получил по договору аренды № 137-з от 16.07.2007, и при строительстве он нуждается в занятии части смежного земельного участка, права на который у него отсутствуют.

Учитывая изложенное, суды обоснованно признали недоказанным нарушение прав истца и отказали в удовлетворении заявленных требований. 

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Ввиду того, что при принятии кассационной жалобы к производству ООО «Алтпромснаб» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, она в силу статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 04.05.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 01.08.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-18487/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» (656037, 

<

...> зд. 154/1, помещ./офис Н11/607, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. ФИО4

Д.С. Дерхо