ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-235134/2016

1 ноября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена   24 октября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 1 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.

судей: Ананьиной Е.А., Кузнецова  В.В.

при участии в заседании: 

от заявителя: АО "Научно-производственный центр "Эльфа"

ФИО1, ФИО2 по доверенности от 6 октября 2017года ;

от заинтересованного лица: ДГИ г. Москвы

 ФИО3 по доверенности от 30 декабря 2016 года;

от третьих лиц: ООО "Фото.Арт"

 ФИО4 по доверенности от 9 октября  2017 года ;

рассмотрев 24 октября 2017 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Фото.Арт" и ДГИ г. Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 05 мая 2017 года, 

принятое судьей  Махлаевой Т.И., 

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 11 июля 2017 года, 

принятое судьями Марковой Т.Т., Румянцевым П.В., Лепихиным Д.В., 

по заявлению АО "Научно-производственный центр "Эльфа" (ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения ДГИ г. Москвы (ОГРН 

<

***>)

третье лицо: ООО "Фото.Арт" 

УСТАНОВИЛ:

АО "Научно-производственный центр "Эльфа" ( далее по тексту-АО "НПЦ "Эльфа")  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества г. Москвы N ДГИ-1-81393/16-1 от 20 октября 2016 года  об отказе АО "Научно-производственный центр "Эльфа" в предоставлении государственной услуги "предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке" и обязать  Департамент городского имущества г. Москвы   в течение месяца с даты вступления решения в законную силу подготовить и направить АО "Научно-производственный центр "Эльфа" проект соглашения о вступлении АО "Научно-производственный центр "Эльфа" на сторону арендатора в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N М-04-033989 от 14 октября 2008 года .

В качестве третьего лица в деле участвует ЗАО "Фото.Арт".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2017 года , оставленным  без изменения  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2017 года, заявленные требования удовлетворены.

Департамент городского имущества г. Москвы  не согласившись с выводами суда первой  инстанции и апелляционного суда, настаивает на отмене состоявшихся по делу судебных актов по основаниям не соответствия выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным  применением норм материального права. По мнению заявителя кассационной жалобы, оснований для вступления в договор аренды не было, поскольку на испрашиваемом земельном участке каких-либо объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности АО «НПЦ «Эльфа» не имеется. Удовлетворяя требования, суд первой инстанции в решении ссылается на предоставленную в материалы дела заявителем, экспертизу, проведенную ООО «Сервис Гео», согласно которой часть контура здания пересекает границы смежных земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0003003:133 и 77:04:0003003:3226. В представленном Департаментом кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 77:04:003003:133 от 21 декабря 2016 года № 77/501/16-1491633 также не имеется сведений о расположенных на нем строениях, принадлежащих АО «НПЦ «Эльфа». Соответственно внесение изменений в договор аренды от 14 октября 2008 года № М-04-033989 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003003:133 не представляется возможным ввиду того, что АО «НПЦ «Эльфа» не является надлежащим лицом, имеющим право на предоставление земельного участка, указанным в статье 39.20 ЗК РФ. Удовлетворяя требования, суд первой инстанции, вышел за пределы рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ и сделал вывод относительно факта нахождения части строения 2, на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:133, при том, что установление данного факта не было предметом рассмотрения в данном деле.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,  ЗАО "Фото.Арт"   обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить,  указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что суды неправомерно применили пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку факт неделимости участка не доказан. 

В судебном заседании представители Департамента городского имущества г. Москвы , ЗАО "Фото.Арт"  поддержали доводы и требования кассационных жалоб.

         Представитель  АО "Научно-производственный центр "Эльфа",  в  судебном заседании и представленном отзыве,  возражая против удовлетворения кассационных жалоб  указал на законность и обоснованность судебных актов и отсутствие оснований к их отмене.

Арбитражный суд  Московского округа, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, принятых арбитражными судами, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, находит судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из установленных судами фактических обстоятельств по делу усматривается, что АО "Научно-производственный центр "Эльфа" на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:04:0003003:1132), которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:3226. 

Административное здание АО "НПЦ "Эльфа" северным фасадом расположено на земельном участке  с адресным ориентиром Москва, улица Угрешская, дом 14, строение 3, с кадастровым номером 77:04:0003003:133, которое находится во владении ЗАО "Фото.Арт" .   

ЗАО "Фото.арт" является собственником административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:133, который принадлежит ему на праве аренды на основании договора аренды N М-04-033989 от 14 октября 2008 года, заключенного между обществом и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы со сроком действия до 27 сентября 2057 года .

АО «НПЦ «Эльфа» обратился в Департамент с письмом от 22 сентября 2016  года   по вопросу внесения изменений в договор аренды от 14 октября 2008  года№ М-04-033989 земельного участка по адресу: 

<

...>.

Решением Департамента, оформленным письмом от  20 октября 2016 года N ДГИ-1-81393/16-1 обществу отказано в предоставлении государственной услуги, с указанием на то, что нежилое здание по адресу: 

<

...>, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Фото.Арт" расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:133, при этом здания, принадлежащее АО "НПЦ "Эльфа" расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:3226 по адресу: Москва, улица Угрешская, дом 14, строения 2 и 3 и внесение запрашиваемых изменений в договор аренды от 14 октября 2008 года N М-04-033989,  заключенный на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:133 по адресу: 

<

...> с ЗАО «Фото.Арт» для эксплуатации здания под административно-складские цели сроком до 22 сентября 2057 года, не представляется возможным. При этом, заявителю предложено заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003003:3226

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции, основываясь на предоставленном в материалы дела заявителем заключении эксперта  ООО «Сервис Гео», пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку часть контура здания пересекает границы смежных земельных участков с кадастровыми номерами 77:04:0003003:133 и 77:04:0003003:3226 Договор аренды испрашиваемого земельного участка, по мнению судов,  может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников помещений в здании, расположенном на этом земельном участке, так и одного из них и для заключения такого договора не требуется совместного обращения (заявлений) всех собственников помещений в здании. Признано незаконными оспариваемое решение Департамента городского имущества г. Москвы   об отказе в предоставлении земельного участка в аренду правообладателям зданий. Вопрос о регистрации правоотношений на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:3226 не является препятствием для приобретения заявителем права владения и пользования частью земельного участка, пропорциональной площади объектов, принадлежащих обществу.

Выводы судов ошибочны, ошибочность указанных выводов связана  как с неправильным применением норм материального права, так и несоответствием выводов судебных инстанций  фактическим обстоятельствам по делу.

В силу статьи  13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части  1 статьи 198, части  2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года  № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия (бездействия) незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, действием или бездействием гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По правилам части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

Из системного толкования указанных норм следует, что законность ненормативного акта в судебном порядке может быть проверена по заявлению лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Между тем, суды установив, что здание  АО «НПЦ «Эльфа» расположено  на земельном участке сформированном для его эксплуатации с кадастровым номером 77:04:0003003:3226, лишь северным фасадом на 12 кв.м.  налагается на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:133,   владельцем которого является  ЗАО "Фото.Арт",  заявитель , не разрешая вопрос  о регистрации правоотношении на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:3226, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности строение 2 по ул. Угрешской дом 14, несмотря на предложение Департамента городского имущества г. Москвы, обращается за восстановлением права, полагая, что нарушено  оно отказом департамента о вступлении НПЦ "Эльфа" на сторону арендатора в договор аренды  смежного земельного участка с  множественностью лиц на стороне арендатора, в отношении смежного участка принадлежащего третьему лицу. 

Апелляционный суд, отклоняя доводы Департамента, указал на то, что вопрос о регистрации правоотношении на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:3226 не является препятствием для приобретения заявителем права владения и пользования частью земельного участка, пропорциональной площади объектов, принадлежащих обществу. В то же время, признавая незаконным отказ департамента не указал вопреки требованиям вышеуказанных норм, каким образом нарушены права заявителя  оспариваемым ненормативным актом.

Соответственно вывод судов о нарушении права заявителя оспариваемым отказом является преждевременным.

Обязывая Департамент городского имущества г. Москвы в месячный срок с даты вступления решения в законную силу подготовить и направить АО НПЦ "Эльфа" проект соглашения о вступлении НПЦ "Эльфа" на стороне арендатора в договор аренды земельного участка с  множественностью лиц на стороне арендатора N М-04-033989 от 14 октября 2008 года, в отношении Земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003003:133, по адресу: 

<

...> - между Департаментом и ЗАО "Фото.Арт" суд первой инстанции исходил из того, что уже заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-04-033989 от 14 октября 2008 года  на срок до 27 сентября 2057 года. 

Доводы департамента о том, что договор с множественностью лиц на стороне арендатора на указанный земельный участок никогда не заключался, не опровергнуты судами. 

Суд, при этом, не устанавливая  фактических обстоятельств,  признал надлежащим способом приобретения Обществом права аренды на Земельный участок является вступление в Договор аренды на стороне арендатора.

Между тем,  судами не установлено и не следует из материалов дела, что  на испрашиваемом земельном участке имеются  какие-либо объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности АО «НПЦ «Эльфа». В  представленном Департаментом кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 77:04:003003:133 от 21 декабря 2016 года № 77/501/16-1491633 также не имеется сведений о расположенных на нем строениях, принадлежащих АО «НПЦ «Эльфа».

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года  «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 01 января 2017 года) в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а именно вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;  описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке вобъеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастранедвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение илиобъект незавершенного строительства;кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположенопомещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличииэтажности), описание местоположения этого помещения в пределах данногоэтажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей частиздания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии снастоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимостиявляется земельный участок, здание или помещение.

Более того, абзацем 3 пункта 4 стати 8 Федерального закона от 13 и юля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего в настоящее время, также установлено, что кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, а именно описание местоположения объекта недвижимости.

  Согласно  кадастровому паспорту на здание от 21декабря 2016 года № 77/5201/16-1493006 и кадастрового паспорта на здание от 21декабря 2016 года № 77/501/16-1493011, строения 2, 3, расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0003003:3226.

Не дана  также оценка судами,  имеющемуся в материалах дела, ответу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на запрос ЗАО «Фото.Арт» , в котором  сообщено об отсутствии сведений о значении координат характерных точек контура здания АО НПЦ «Эльфа» на арендуемом нами земельном участке.  

При таких обстоятельствах, при наличии противоречивых сведений относительно нахождения здания АО НПЦ «Эльфа» на спорном земельном участке вывод судов о нарушении прав общества оспариваемым отказом нельзя признать обоснованным.

 Не установив   является ли  АО «НПЦ «Эльфа»   надлежащим лицом имеющим право на предоставление земельного участка, указанным в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд  в то же время обязал внести  изменения в  существующий договор аренды от 14 октября 2008 № М-04-033989 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003003:133 .

В то время как, исходя из системного толкования статей 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. 

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Однако, указанная норма права регулирует отношения, связанные с оформлением договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора исключительно в том случае, если земельный участок является неделимым.

При этом, для заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо наличие следующих условий: принадлежность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, нескольким лицам; неделимость данного земельного участка, выраженная, в том числе невозможностью раздела земельного участка ввиду неразрывности функциональных особенностей объектов либо невозможности выдела части участка исходя из градостроительных особенностей земельного участка.

Таким образом, рассматривая вопрос о возможности преобразовать спорный договор аренды земельного участка в договор аренды с множественностью лиц, суд должен установить является ли земельный участок делимым либо неделимым.

Делимость определяется возможностью разделить земельный участок на части, обеспечивающие возможность эксплуатировать здание, строение, находящееся на выделяемых частях.

Вынося решение, суд руководствовался пунктом  2 статьи  39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,  не устанавливая, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003003:133 является неделимым.

АО «НПЦ «Эльфа»   не представлено никаких документов, подтверждающих невозможность разделения земельного участка, Доказательств  нахождения на спорном земельном участке имущественного комплекса или наличия иных обстоятельств невозможности осуществить выдел части земельного участка, необходимой для эксплуатации непосредственно здания в материалах дела отсутствуют, судом указанные обстоятельства не исследовались,  в то же время, не устанавливая факта  невозможности разделения земельного участка нельзя признать правомерным   применение положений  статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

 В связи с чем, суд кассационной инстанции лишен возможности проверить и опровергнуть доводы департамента о делимости участка и неправомерности применения судами пунктом  2 статьи  39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того следует отметить, что судебные акты приняты с учетом экспертного заключения, которому судом не дана критическая оценка, суд лишь исходил из того, что  оснований не доверять эксперту у суда отсутствуют, заключение является надлежащим доказательством заявленных требований.  

 При этом, не дана оценка доводам заинтересованного и третьего лица ЗАО «Фото.Арт» относительно допущенных экспертом ошибок, неточностей    недопустимости данного доказательства , поскольку  в исследовательской части кадастровый инженер указывает, что сведения о координатах поворотных точек и углов получены в виде Кадастровых выписок о земельных участках и зданиях. В выводах эксперт также указывает, что анализ координат поворотных точек границ смежных земельных участков и здания проведен на основании сведений, полученных из сведений Государственного кадастра недвижимости. То есть, фактического измерения координат поворотных точек инженер не проводилось. 

 Судом не рассматривался при таких, условиях вопрос целесообразности назначения судебной экспертизы с выходом экспертов на местность для фактического определения   положения   здания,   имеющего   кадастровый   номер   77:04:0003003:1132.  

При таких обстоятельствах,  кассационная инстанция считает, что судебные акты приняты при неполно выясненных фактических обстоятельствах дела, выводы судов, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что могло привести к принятию неправомерного судебного акта, в связи с чем,  в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, они подлежат отмене.

 Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду в соответствии со статьей 168 Арбит-ражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оценить все доводы лиц, участвующих в деле, имеющиеся в деле доказательства, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, при установлении наличия доказательств нарушения прав заявителя, разрешить  вопрос целесообразности назначения судебной экспертизы,    правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2017 года по делу № А40-235134/2016 отменить дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  города Москвы.

Председательствующий-

судьяР.Р. Латыпова

судьяЕ.ФИО5

судьяВ.В.Кузнецов