АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-6234/2020 

Дата принятия решения – 27 апреля 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 26 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 9388955 руб. 28 коп. долга, 256094 руб. 74 коп. процентов,

и по встречному иску Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу  с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005г. 9388955 руб. 28 коп.,

с участием:

от истца – ФИО2, директор, выписка, 

от ответчика – ФИО3, доверенность от 22.01.2021г.,

                         ФИО4, доверенность от 22.01.2021г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (далее – ответчик) - о взыскании 9388955 руб. 28 коп. долга, 256094 руб. 74 коп. процентов.

Определением от 07.07.2020г. судом принято встречное исковое заявление Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу  с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 15.02.2005г. 9388955 руб. 28 коп..

В судебном заседании 17.09.2020г. суд предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы по вопросу определения вида выполненных работ, отнесения их к текущему или капитальному ремонту.

Стороны выразили согласие на проведение экспертизы, а также согласие оплатить данную экспертизу 50/50.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.11.2020г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.03.2021г. производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 26.04.2021г. истец требования поддержал, встречный иск не признал.

Ответчик требования не признал, встречный иск полагает подлежащим удовлетворению.

Исследовав представленные документы, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 15.02.2005г. был заключен договор аренды №47/ф (т.1л.д.36-38), по которому ответчик получил в аренду 4-этажное нежилое здание с закрытой автостоянкой, расположенное по адресу: 

<

...>. Объект принят ответчиком по акту приёма-передачи от 15.02.2005г. (т.1 л.д.39-45).

Размер ежемесячной арендной платы установлен сторонами в 4931832 руб. 54 коп., исходя из пункта 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения №3 от 01.07.2016г.

Согласно пункту 4.3 договора, ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчётным, арендодатель направляет арендатору акт выполненных работ и счёт-фактуру для оплаты, а арендатор оплачивает указанные документы в течение 5 рабочих дней (пункт 4.4 договора).

Неоплата части арендной платы за август 2019г. и октябрь 2019г., послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик, не оспаривая факт неоплаты, заявил встречный иск о зачёте стоимости проведенного им капитального ремонта ввиду отказа истца произвести такой зачёт.

Суд полагает необходимым провести такой зачёт в силу следующего.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса.

Поскольку все виды работ, указанные ответчиком в представленных им первичных документах, относятся к капитальному ремонту, оснований считать их неотделимыми улучшениями не имеется.

Кроме того доводы истца о том, что произведенные ответчиком работы относятся к неотделимым улучшениям, судом отклоняется, поскольку опровергаются заключением судебной экспертизы. Экспертом дан исчерпывающий ответ относительно отнесения видов работ к текущему или капитальному ремонту. 

Довод истца о ненадлежащем содержании объекта аренды ответчиком и отсутствии текущего ремонта, судом отклоняются, как не подтвержденный документально в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии  с пунктом 2.3.6 договора, арендатор обязуется поддерживать помещения в исправном состоянии, своевременно производить текущий ремонт, а также нести иные расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Между тем, договор не регламентирует порядок осуществления текущего ремонта, необходимости оформления каких-либо документов, подтверждающих его проведение и надлежащее содержание объекта. Также договор не содержит обязанности арендатора поручать проведение текущих работ лицензированным организациям.

Ссылка истца на пункт 2.3.12 договора судом отклоняется, поскольку заключение соответствующих договоров предусматривалось на обеспечение соответствующих услуг, а не на текущий ремонт указанных систем.

Ответчик в заседании 26.04.2021г. пояснил, что текущее обслуживание осуществлялось работником, состоящим в штате ответчика, на регулярной основе, что исключает составление каких-либо актов об обслуживании, актов периодического контроля и т.п.

В силу пункта 2.2.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль за обеспечением имущественной сохранности помещения, а также за его качественным состоянием, целевым использованием в соответствии с пунктом 1.1 договора. 

Истцом не представлено документов, подтверждающих установление им ненадлежащего содержания объекта аренды в ходе проведения контрольных осмотров (акты, предписания и пр.). 

В представленных в материалы дела письмах истец указывает ответчику лишь на необходимость заключения соответствующих договоров, но не на отсутствие надлежащего обслуживания оборудования собственными силами.

 Судом также учтено, что последний раз ремонт систем вентиляции и отопления имел место более 10 лет назад, следовательно, с учётом эксплуатации систем, одним лишь текущим ремонтом невозможно было поддерживать надлежащую их работоспособность. 

Довод истца об отсутствии согласования с ним видов и стоимости работ, судом отклоняется, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

В пункте 2.1.4 договора стороны предусмотрели, что капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и зачесть его в счет арендной платы. 

При этом, какого-либо согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

Необходимость проведения ремонта систем отопления и вентиляции усматривается из писем арендатора: №79 от 18.08.2016г., №71 от 10.07.2017г., №74 от 31.07.2017г. (т.1 л.д.90-96). Данные работы отнесены к капитальному ремонту, что подтверждено также заключением судебной экспертизы, однако, никаких действий по проведении такого ремонта арендодателем предпринято не было. Более того, в проведении ремонта письмом №40 от 16.04.2019г. (т.1 л.д.118) отказано по мотиву их отсутствия в финансовом плане на 2019г.

Перед проведением капитального ремонта, истец был письменно уведомлен ответчиком о его необходимости (т.1 л.д.116), подрядной организацией составлен акт технического обследования от 15.04.2019г. (т.1 л.д.117), подтверждающий состояние системы вентиляции, а в  проведении осмотра 22.04.2019г. также принимал участие директор истца (т.1 л.д.119).

Факт проведения капитального ремонта, а также оплата проведенных работ ответчиком, подтверждена представленными им договорами подряда №2121/ф от 07.09.2018г. (т.1 л.д.97-101, 129-132), актами о приёмке выполненных работ, накладными (т.1 л.д.102-106, 135-137), справками по форме КС-3 (т.1 л.д.107-110) и платёжными поручениями (т.1 л.д.111-114, 133-134). 

Довод истца об отсутствии неотложной необходимости для проведения капитального ремонта, судом отклоняется, поскольку указанные работы производились перед отопительным сезоном и перед летним сезоном. Принимая во внимание специфику объекта, его офисное назначение, использование большим количеством людей, суд пришёл к выводу, что в данном случае капитальный ремонт и системы отопления и системы вентиляции были вызваны неотложной необходимостью, поскольку, в случае отсутствия ремонта арендуемый объект перестал бы отвечать  требованиям, предъявляемым к помещениям, используемым в целях, определенных договором. 

Довод истца об отнесении объекта аренды к объектам культурного наследия, и  необходимости согласовывать работы с соответствующими ведомствами, судом не принимается, в силу следующего.

Согласно статье 42 Федерального закона от 25 июня 2002г. N 73-ФЗ"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ремонт памятника - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. 

Поскольку в данном случае изменения особенностей, составляющих предмет охраны, не производилось, отсутствовала необходимость проведения каких-либо дополнительных согласований, установленных вышеуказанным законом.

Таким образом, требования о зачёте стоимости проведенного  капитального ремонта являются обоснованными, а встречные исковые требования – подлежащими удовлетворению.

Требование же истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в денежном выражении удовлетворению не подлежит, поскольку данная сумма засчитывается судом из расходов, понесенных ответчиком при проведении капитального ремонта. 

Ввиду отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности, требование о взыскании процентов, начисленных истцом, также не подлежит удовлетворению.

Судом также принят во внимание пункт 15 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 11.06.2020г. "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", согласно которому обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). 

Судебные расходы по проведению судебной экспертизы в соответствии со статьёй 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд полагает возможным отнести на обе стороны в том виде, в каком они были понесены, так как удовлетворением встречного иска, суд также фактически удовлетворил требования по первоначальному иску, поскольку арендная плата в размере 9388955 руб. 28 коп. ответчиком денежными средствами не оплачивалась. Задолженность ответчика перед истцом по аренде имелась, но, была зачтена судебным актом. 

Госпошлина по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на истца, по встречному иску – на ответчика по встречному иску. Излишне оплаченная госпошлина подлежит возврату из бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Произвести зачёт стоимости капитального ремонта на сумму 9388955 руб. 28 коп.  в счёт платежей по договору аренды №47/ф от 15.02.2015г. за август 2019 и октябрь 2019г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дом Кекина", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Выдать Некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) справку на возврат из бюджета 63945 руб. излишне оплаченной госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева