АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                   Дело № А14–3268/2021                                                              

11 января    2022 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)

к   Обществу с ограниченной ответственностью «Премьера», г.Воронеж (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица  – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1 (Воронежская область, Новохоперский район, с.Ярки об обязании передать имущество

при участии в заседании:

от истца - ФИО2, доверенность от 27.02.2021 

от ответчика –  не явился, извещен, ст.ст. 123, 124 АПК РФ,                                                       

от третьего лица 1 – не явился, извещен,      

от третьего лица 2- ФИО3 – дов. от 8.12.2021                                                       

                                                        УСТАНОВИЛ:  

Индивидуальный предприниматель ФИО6  (далее истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением  к Обществу с ограниченной ответственностью «Премьера» об обязании передать в собственность ФИО6:

- нежилое помещение   с кадастровым номером 36:34:0304013:3605, общей площадью 282,2 кв.м., этаж №1, цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>;                                                                                                                           

-  нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0304013:3606,  общей площадью 71 кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: 

<

...>.            

Истец также просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные нежилые помещения от Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» к ФИО6 на основании договора купли-продажи от 09.12.2020.

Ответчик отзыв на иск не представил,  исковые  требования не оспорил, представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в порядке ст.ст. 123, 124 АПК РФ.  

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж и  ФИО1.

Дело рассматривалось в порядке ст. 136 АПК РФ, в отсутствие ответчика и третьего лица 1, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

ФИО6 на основании договора купли-продажи от 09.12.2020 приобрел у ООО «Премьера» следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое помещение, кадастровый номер: 36:34:0304013:3605, общая площадь 282,2 кв.м, этаж №1, цокольный, адрес объекта: 

<

...>;

нежилое помещение, кадастровый номер: 36:34:0304013:3606, общая площадь 71 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: 

<

...>.

Общая стоимость объектов согласно договору купли-продажи составила 6 300 000 руб. Оплата была произведена полностью до подписания договора. Согласно условиям договора сумма в размере 2 858 954,65 руб. была уплачена безналичным расчетом путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца, что подтверждается платежным поручением от 9.12.2020 № 81302472 , а оставшаяся сумма в размере 3 441 045,35 руб. внесена в кассу организации наличным расчетом, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 0038 от 09.12.2020 и кассовым чеком. 

Истец считает, что передача помещений осуществлена без составления отдельного передаточного акта согласно п. 8 договора.

Истец указывает, что фактически во владение истца имущество не поступило, в настоящий момент помещения заняты ответчиком и принадлежащими ему вещами. Ключи от помещений истцу так же не переданы. По мнению истца, в сложившейся ситуации имеет место только юридически оформленная передача, не подкрепленная фактическим исполнением.

Истец указывает, что в  день полного расчета 9.12.2021  и подписания документов по сделке продавец и покупатель обратились в филиал автономного учреждения Воронежской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Советском районе с заявлениями о государственном регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Данное обстоятельство подтверждается копиями заявлений ООО «Премьера» №№MFC-03 09/2021-256460-1 и MFC-0309/2021-2563 77-1.

25.12.2020 ответчиком были поданы заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов. 

В связи с поступлением указанного заявления государственный регистратор ФИО4 приостановила регистрацию права на основании п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Истец считает, что ответчик отозвал документы с государственной регистрации в одностороннем порядке без согласования с истцом и без заключения каких-либо соглашений. Ответчик своими действиями препятствует государственной регистрации права собственности истца по исполненной сделке, из-за чего он не может оформить надлежащим образом свои права.

С связи с изложенным , истец обратился в суд с настоящим иском.

Третье лицо ФИО1 возражает против заявленных требований, представил письменные пояснения ответчика ООО «Премьера», в которых ссылается на следующие обстоятельства.

17 ноября 2020 между ООО «Премьера» в лице генерального директора ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли продажи объекта недвижимого имущества, нежилое помещение, кадастровый номер 36:34:0304013:3605, общая площадь помещения 282,2 кв.м, этаж № 1, цокольный, адрес объекта: 

<

...>; нежилое помещение, кадастровый номер 36:34:0304013:3606, общая площадь помещения 71 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: 

<

...>.

По договору об ипотеке от 18.07.2018 в период с августа по декабрь 2020 у ООО «Премьера» образовалась не погашенная задолженность перед Банком «ВТБ» в сумме 2 858 964 руб. В целях избежать обращения взыскания на помещения и для исполнения условий предварительного договора купли - продажи от 17 ноября 2020 руководитель ООО «Премьера» обратился к ФИО6 , попросил от него финансовой помощи в размере 4 300 000 руб. для погашения задолженности по ипотеке. ФИО6 согласился помочь, но в качестве гарантии возврата денежной суммы ФИО6 пожелал формально составить договор купли -продажи вышеуказанных нежилых помещений с подачей его в МФЦ «Мои Документы» в качестве гарантии.

При этом  ФИО7. переданы денежные средства в размере 4300000 руб., в договоре купли - продажи указали стоимость  в соответствии с балансовой стоимостью в размере 6 300 000 руб.

Фактически недвижимое имущество, ключи , документы не передавались.

После урегулирования ситуации с Банком «ВТБ» 09.12.2020 руководитель ООО «Премьера» и ФИО7 сдали пакет необходимых документов в МФЦ «Мои Документы». На следующий день 10.12.2020 ООО «Премьера» дополнительным пакетом внесло заявление о приостановки сделки купли - продажи от 09.12.2020 в связи с договоренностью.

В соответствии с предварительным договором купли - продажи от 17.11.2020  ООО «Премьера» по согласованию с ФИО6 издало 20.12.2020 Решение единственного участника о продаже помещений  ООО «Премьера», о расторжении договора по продаже вышеуказанных помещений с мотивировкой - в связи с не внесением в кассу предприятия 2 000 000 руб. после подачи документов в МФЦ «Мои Документы»; о выделении из кассы ООО «Премьера» под отчет директору ООО «Премьера» 4 300 000 руб. для возврата ФИО6 внесенной им суммы; в связи с чем ООО «Премьера» считает договор купли - продажи от 09.12.2020 расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с не выполнением договоренности.

25.12.2020  ООО «Премьера» был заключен Договор купли-продажи № 1/12 от 25.12.2020 с ФИО1 и передан в МФЦ «Мои Документы» для регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость в ЕГРН. После получения 25.12.2020 ООО «Премьера» от ФИО1 по договору денежных средств в полном размере, ООО «Премьера» передала ФИО1 по акту приему - передачи помещении от 25.12.2020 ключи и необходимую документацию для переоформления договоров со снабжающими организациями и часть инвентаря.

Руководитель ООО «Премьера» 31.12.2020 , 3.01.20211, 01.01.2021,2.01.2021 в соответствии с Решением единственного участника о продаже помещений принадлежащих ООО «Премьера» от 20.12.2020 возвратил выделенные на вышеуказанные цели денежные средства в размере 4 300 000 руб. ФИО6

25.01.2021 ООО «Премьера» дополнительным пакетом в МФЦ «Мои Документы» внесла заявление о прекращении сделки с ФИО6 

В связи с изложенным считает, что является надлежащим владельцем недвижимого имущества, переход права собственности на него не зарегистрирован в ЕГРН в связи с приостановлением данной регистрации. В суд с требованием об обязании зарегистрировать на него переход права собственности на спорное помещение не обращался в связи с имеющимися в ЕГРН записями о запретах совершения регистрационных действий в отношении ответчика на основании задолженности по исполнительным производствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (части 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации прав).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество. В пункте 61 указанного постановления указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

В пункте 61 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

На основании п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. 

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимости переданы ответчиком ФИО1, который в настоящее время является их владельцем. Указанное обстоятельство подтверждается третьим лицом договорами аренды от 26.08.2021 , от 28.11.2021, оплатой ФИО1 за тепловую энергию за ООО «Премьера», оплаты смены личинки замка входной двери от 11.01.2021 , договором подряда от 5.07.2021 о проведении ремонтных работ и квитанциями к приходно-кассовым ордерам от 29.07.2021 и от 5.07.2021, оплатой в декабре 2021 ФИО1 задолженности ООО «Премьера» по исполнительным производствам, оплатой за водоснабжение и теплоснабжение спорного помещения в апреле 2021, в декабре 2021.

Из содержания разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 61 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 следует, что защите подлежат права покупателя, получившего владение.

Из пояснений истца  следует, что он после заключения договора купли-продажи пользовался спорным помещением, но в настоящее время лишен владения. При этом доказательства фактического получения помещения отсутствует.

Таким образом, у истцов в настоящее время отсутствуют как титул собственника, так и фактическое владение имуществом.

Доводы истца об аффилированности ФИО8 и ответчика, поскольку ФИО1 с 23.09.2021 является участником ООО «Премьера», суд считает не имеющими правового значения в спорном случае , поскольку договор купли-продажи помещений был заключен между данными лицами 25.12.2020  , тогда же  передан в МФЦ «Мои Документы» для регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость в ЕГРН. После получения 25.12.2020 ООО «Премьера» от ФИО1 по договору денежных средств в полном размере, ООО «Премьера» передала ФИО1 по акту приему - передачи помещении от 25.12.2020.

Доводы истца об отсутствии у ФИО1 права собственности применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации , поскольку не зарегистрирован переход права собственности в ЕГРН, суд не принимает, поскольку  толкование абзацев 6 и 7 п. 61  названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 позволяет сделать вывод о применении положений абзаца 6 в спорном случае при фактическом владении помещением и отсутствии регистрации в ЕГРН.

При таких обстоятельствах, требование истца об обязании передать в собственность ФИО6 вышеназванные помещения и  произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные нежилые помещения от Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» к ФИО6 на основании договора купли-продажи от 09.12.2020 удовлетворено быть не может.

Исходя из вышеизложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Излишне оплаченная госпошлина в сумме 3000 руб. по квитанции от 3.03.2021подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12000 руб. относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                       Л.В.Романова