﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-54009/2019

Дело № А55-36688/2018

г. Казань

05 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2019 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Томет» - Маклашова И.В., доверенность от 15.01.2019, 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019

по делу № А55-36688/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Томет» (ОГРН 1026303947680) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (ОГРН 1126320021607),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Томет» (далее – заявитель, общество «Томет», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301142:514 на основании договора залога (ипотеки) от 18.12.2017 № 167, выраженного в письме от 10.09.2018 № 63/009/345/2018-2502 и обязании Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301142:514 на основании вышеназванного договора залога (ипотеки)

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Альянс Инвест» (далее – общество «Альянс Инвест»). 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019, заявленные требования удовлетворены. 

Не согласившись с судебными актами суда первой и апелляционной инстанций, регистрирующий орган обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества возражал на доводы кассационной жалобы регистрирующего органа. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Альянс Инвест» (продавец) и обществом «Томет» (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей вещи от 30.09.2014 № 8, в редакции дополнительных соглашений № 1 от 02.03.2015, № 2 от 10.11.2016, № 3 от 18.12.2017 (далее - договор купли-продажи от 30.09.2014). 

В обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи от 30.09.2014 между вышеуказанными сторонами заключен договор залога (ипотеки) от 18.12.2017 № 167 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301142:514, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти (далее – договор залога от 18.12.2017),

Общество «Томет» 30.05.2018 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора залога от 18.12.2017.

Уведомлением от 07.06.2018 № 63/009/345/2018-2502 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию договора залога от 18.12.2017 на основании пунктов 5,7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Поскольку обществом в установленный срок не устранены причины приостановления государственной регистрации прав, регистрирующий орган уведомлением от 10.09.2018 № 63/009/345/2018-2502 отказал заявителю в государственной регистрации договора залога от 18.12.2017.

Основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации ипотеки послужили следующие причины. 

На государственную регистрацию ипотеки представлен договор залога от 18.12.2017, заключенный между обществом «Альянс Инвест» и обществом «Томет», по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в ипотеку (залог) предмет ипотеки в обеспечение исполнения всех обеспечиваемых ипотекой обязательств. 

Согласно условиям договора ипотекой обеспечиваются обязательства залогодателя по возврату залогодержателю перечисленных залогодержателем залогодателю денежных средств по договору купли-продажи от 30.09.2014, уплате залогодержателю неустойки, процентов, указанных в пункте 10.3 договора купли-продажи от 30.09.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 30.09.2014 общество «Томет» обязалось уплатить обществу «Альянс Инвест» денежные средства в качестве оплаты за передачу обществу «Альянс Инвест» обществом «Томет» в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301142:514 и объекта - «Три многоквартирных жилых дома со встроенными нежилыми помещениями, паркингом, а также здания многоцелевого использования с транспортными и (или) инженерными сетями и сооружениями на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0301142:514», а общество «Альянс Инвест» обязался передать в собственность общества «Томет» земельный участок и объект.

По мнению регистрирующего органа, представленный на регистрацию договор ипотеки не содержит в соответствии со статьей 9 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно условиям договора купли-продажи вещи в будущем обязательством общества «Альянс Инвест» является передача земельного участка и объекта, а не возврат залогодержателю денежных средств, уплата залогодержателю неустойки, процентов, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, тогда как статьей 1 Закона об ипотеке определено, что залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству.

Также Управление Росреестра по Самарской области считает, что представленный на государственную регистрацию договор ипотеки, являющийся основанием для государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости, по содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, и является незаключенным.

Общество «Томет», полагая, что отказ в регистрации договора залога от 18.12.2017 противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящим заявлением. 

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что пунктами 2.2. - 2.4 договора залога предусмотрено, что ипотекой обеспечиваются, среди прочего, следующие денежные обязательства залогодателя перед залогодержателем по договору купли-продажи, которые возникнут в будущем: обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи (в том числе цену договора купли-продажи) в случае не передачи залогодателем залогодержателю недвижимого имущества в установленный договором купли-продажи срок по требованию залогодателя независимо оттого, был ли расторгнут договор (пункт 10.3 договора купли-продажи); обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи (в том числе цену договора купли-продажи) в случае одностороннего отказа залогодержателя от исполнения договора купли-продажи или его расторжения (абзац 2 пункта 7.4 договора купли -продажи); обязательство залогодателя возвратить залогодержателю все перечисленные залогодержателем залогодателю денежные средства по договору купли-продажи в случае признания договора купли-продажи недействительным (пункт 2.4 договора ипотеки). 

Учитывая изложенное, суды обоснованно посчитали правомерным довод заявителя о том, что в указанных случаях у залогодателя возникают денежные обязательства по возврату залогодержателю всех перечисленных по договору купли -продажи денежных средств, в том числе цены земельного участка, трех многоквартирных домов и подземной автостоянки, то есть возникают обязательства по уплате залогодержателю цены договора - основной суммы долга.

Суды правомерно отметили, что в договоре залога и договоре купли-продажи имеются обязательства, исполнение которых выражается в уплате залогодержателю основной суммы долга.

Как установлено судами, сроки исполнения, а также порядки определения сумм (размеров) указанных обязательств указаны в пунктах 3.7 - 3.9, 7.2-7.5, 10.1-10.10 договора купли – продажи. 

Согласно пункту 2.11 договора залога при увеличении размера любого обязательства из обеспечиваемых ипотекой обязательств на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму ипотека обеспечивает соответствующее обязательство залогодателя в новом увеличенном размере, но в любом случае в размере не более чем 10 000 000 000 руб. 

Пунктом 2.12 договора залога предусмотрено, что при увеличении сроков исполнения любого обязательства из обеспечиваемых ипотекой обязательств на согласованные залогодателем и залогодержателем сроки ипотека обеспечивает соответствующие обязательства залогодателя в увеличенные сроки, но в любом случае не более чем до 01 января 2035 года.

При исследовании представленного в материалы дела договора залога от 18.12.2017 суды установили, что представленный договор залога содержит все существенные условия договора о залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 ГК РФ, а именно: предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, на основании чего признали, что представленный договор залога соответствует установленным нормам законодательства, является заключенным. 

В силу пункта 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Данная норма прямо предусматривает случай, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (то есть на момент внесения такой записи обеспечиваемые обязательства еще не возникли). 

Суды правомерно отклонили довод регистрирующего органа о том, что запись об ипотеке может быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости только при условии, что обеспеченные ипотекой обязательства на момент внесения записи возникли, как противоречащий вышеназванной норме законодательства. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что обществом представлены в регистрирующий орган все необходимые документы для государственной регистрации договора залога, правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления общества у регистрирующего органа не имелось. 

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные обществом требования.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют обстоятельствам дела, установленным в результате исследования и оценки всех представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии с частью 4 статьи 288АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу № А55-36688/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи								     В.А. Петрушкин

 

В.А. Карпова