АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1896/24 

Екатеринбург

30 мая 2024 г.

 

Дело № А60-12145/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу потребительского объединенного гаражно-строительного кооператива № 113  на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А60-12145/2023 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель потребительского объединенного гаражно-строительного кооператива № 113 – ФИО1 (доверенность от 22.02.2023).

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее ? Министерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к потребительскому объединенному гаражно-строительному кооперативу № 113 (далее –  кооператив) о признании отсутствующим права собственности кооператива на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права от 23.05.2016 № 66-66/001-66/001/424/2016-554/1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, администрация города Екатеринбурга. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 решение суда отменено. Исковые требования Министерства удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности кооператива на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111. Из Единого государственного реестра недвижимости исключена запись о регистрации права от 23.05.2016 № 66-66/001-66/001/424/2016-554/1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111. Из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об объекте незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111. С кооператива в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере               6000 руб., по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В кассационной жалобе кооператив просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен кооперативу 25.11.2013, то есть до 01.03.2015, соответственно, у кооператива имелось право в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» получить земельный участок для завершения строительства и дальнейшего оформления права на объект. Кооператив утверждает, что данное право было реализовано им до истечения срока действия договора аренды от 25.11.2013 посредством направления Министерству заявления, на которое получен отказ в предоставлении земельного участка в аренду, выраженный в письме от 01.03.2023 № 17-01-25/10258нз, который обжалуется  в рамках дела № А60-21799/2023. Заявитель считает, что право, которое закреплено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не связано со степенью или процентом завершенного строительством объекта, а применительно к кооперативу указанное право обусловлено тем, что договор заключен до 01.03.2015. По мнению заявителя из представленных в материалы дела доказательств, а именно проектной документации 006-015-КР на гараж для автомобилей личного пользования с объектами обслуживания, заключения № 3/265и-23 некоммерческой организации «Частное негосударственное экспертное учреждение «Независимая экспертиза» следует, что объект незавершенного строительства соответствует критерию, установленному статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.11.2013 между Министерством (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Т-394 (далее ? договор). 

Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0709013:101, местоположение: 

<

...> с разрешенным использованием – место размещения 5-этажного гаража для машин личного пользования с объектами обслуживания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 5107 кв. м (пункт 1.1. договора). 

В соответствии с пунктом 1.2. договора объектов недвижимости, расположенных на участке, не имеется. 

Участок, указанный в пункте  1.1. договора, используется арендатором исключительно в соответствии с установленным для него целевым назначением и разрешенным использованием. 

Изменение целевого назначения и разрешенного использования, предоставленного участка осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 1.3. договора). 

Срок аренды участка устанавливается с 19.06.2013 по 18.06.2016 (пункт 2.1. договора) 01.02.2023 из администрации города Екатеринбурга в Министерство поступила информация (исх. № 23.5-01/002/305) о том, что согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0709013:101 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111, находящийся в собственности ответчика (регистрационная запись от 23.05.2016 № 66-66/001-66/001/424/2016- 554/1), степень готовности объекта – 2 %. 

В результате обследования земельного участка администрацией города Екатеринбурга составлен Акт обследования от 27.01.2023 № 43/6-2023, согласно которому при обследовании установлено, что земельный участок представляет собой частично огороженную территорию, на которой расположены металлические гаражи, при въезде ? сооружение охраны. Признаков ведения строительных работ на земельном участке не выявлено. Объект незавершенного строительства в границах земельного участка отсутствует. 

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0709013:101 относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена. 

Ссылаясь на то, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве собственности ответчика об объекте, который, по мнению истца фактически отсутствует, истец обратился в суд с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права кооператива на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права от 23.05.2016 № 66-66/001-66/001/424/2016-554/1 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершённого строительства. 

Суд первой инстанции с учетом наличия в материалах дела выданного кооперативу разрешения на строительство от 25.03.2016 № RU66302000-39- 2016, действие которого продлено при рассмотрении дела до 31.12.2026; проектной документации 006-015-КР на гараж для автомобилей личного пользования с объектами обслуживания по адресу: г. Екатеринбург, Октябрьский район, проезд Гранитный, Отчета по инженерно-геодезическим изысканиям 042023-ИГДИ-003 общества с ограниченной ответственностью  «Геоизыскания»; заключения специалиста некоммерческой организации «Частное негосударственное экспертное учреждение «Независимая экспертиза» от 17.08.2023 № 3/265и-23 ФИО2; пришел к выводу, что возведенный кооперативом объект, представляющий собой свайное поле, фактически является фундаментом объекта, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Министерства оснований для предъявления требований в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22).

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, установив, что спорный объект не является объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности, при этом наличие зарегистрированного права собственности кооператива на спорный объект нарушает права Министерства, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором этот объект расположен, пришел к выводу, что требование Министерства о признании отсутствующим права собственности кооператива на объект незавершенного строительства подлежит удовлетворению и соответственно исключению из Единого государственного реестра недвижимости подлежат запись и сведения о регистрации права на объект незавершённого строительства.

  Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. 

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требования устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект. 

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476). 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в ЕГРП, в отрыве от его физических характеристик, не означает, что объект является недвижимой вещью. 

Понятие «недвижимости» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и его приняли в эксплуатацию. 

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. 

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственного кадастрового учета, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. 

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). 

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому вещь является недвижимой либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей, либо в силу своих природных свойств. При этом в последнем случае вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается судом в каждой конкретной ситуации исходя из объективных технических характеристик. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0709013:101, расположенном по адресу: 

<

...> площадью 5107 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: место размещения 5-этажного гаража для машин личного пользования с объектами обслуживания, расположен объект незавершенного строительства: нежилое здание, с кадастровым номером 66:41:0709013:111, площадью 1495 кв. м, степень готовности – 2 %, собственник кооператива, право собственности зарегистрировано 23.05.2016 № 66-66/001-66/001/424/2016-554/1. 

25.03.2016 кооперативу выдано разрешение № RU66302000-39-2016 на строительство 2-х этажного гаража площадью 1495 кв. м, срок действия которого продлен 04.10.2023 (в период рассмотрения спора судом) до 31.12.2026. 

Из проектной документации 006-015-КР на гараж для автомобилей личного пользования с объектами обслуживания по адресу: г. Екатеринбург, Октябрьский район, проезд Гранитный, следует, что монолитная железобетонная плита толщиной 400 мм опирается на кусты буровых свай. Буровые сваи диаметром 350 мм переменной длины выполняются путем устройства скважины указанным диаметром с последующим заполнением  металлическим каркасом из арматуры АIII12 и бетоном В22. 

Согласно заключению специалиста некоммерческой организации «Частное негосударственное экспертное учреждение «Независимая экспертиза» от 17.08.2023 № 3/265и-23 ФИО2, составленному с проведением 15.08.2023 экспертного осмотра гаражного кооператива, копией съемки № 392-В-3 (3976) на земельном участке расположены буровые сваи диаметром 350 мм между гаражами в рядах А и Б, Б и В. Общее количество свай согласно проекту 130 штук. Не представляется возможным перенести объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0709013:111 в гаражном кооперативе, расположенном по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0709013:101 площадью 1495 кв. м без несоразмерного ущерба для данного объекта.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции относительно наличия на земельном участке свай, такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связь с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости, поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свайного поля, которое фактически имеет место быть на земельном участке, не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства в полном объеме. 

Из представленного  заключения специалиста судом апелляционной инстанции установлено, что работы по устройству фундамента гаража для машин личного пользования с объектами обслуживания выполнены не в полном объеме, поскольку монолитная железобетонная плита, как основание фундамента гаража, на земельном участке отсутствует, отдельно стоящие сваи, в отсутствие их соединения монолитной железобетонной плитой толщиной 400 мм, в соответствии с проектом, не могут являться оконченным фундаментом, в связи с чем апелляционный  суд  пришел к выводу об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства. 

Доводы  кооператива о том, что расположенное на земельном участке свайное поле площадью 1495 кв. м само по себе является фундаментом, и, как следствие, спорным объектом недвижимого имущества, не приняты судом апелляционной инстанции.

 При этом апелляционный суд исходил из того, что согласно подпункту «г» пункта 8.1 СП 50-102-2003 «Проектирование и устройство свайных фундаментов» свайные фундаменты в зависимости от действующих нагрузок следует проектировать в виде, в том числе, сплошного свайного поля ? под тяжелые сооружения со сваями, равномерно расположенными под всем сооружением и объединенными сплошным ростверком, подошва которого опирается на грунт.  В рассматриваемом случае, отдельно стоящие сваи, не соединенные монолитной плитой в соответствии с проектом, либо ростверком, в соответствии с приведенными требованиями СП 50-102-2003, не свидетельствуют о возведении фундамента объекта. 

Поскольку строительные работы по возведению фундамента на этой стадии строительства не завершены, апелляционный суд верно указал, что они не привели к созданию объекта незавершенного строительства. 

При этом продление в период рассмотрения дела (04.10.2023) срока действия разрешения на строительство объекта недвижимого имущества от 25.03.2016 № RU66302000-39-2016, исходя из предмета и оснований заявленных требований, иных выводов не влечет.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в рассматриваемом случае спорный объект, возведение фундамента которого не завершено, не является объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности, при этом наличие зарегистрированного права собственности кооператива на спорный объект нарушает права Министерства, уполномоченного распоряжаться соответствующим земельным участком, на котором этот объект расположен, суд апелляционной инстанции обоснованно признал требование Министерства о признании отсутствующим права собственности кооператива на спорное имущество подлежащим удовлетворению. 

С учетом положений пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  правовых оснований для сохранения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на такой объект за кооперативом не имеется, сведения об указанном объекте недвижимого имущества из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению. 

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно наличия у него предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на заключение с ним договора аренды на новый срок  для завершения строительства, которое  не связано со степенью готовности объекта незавершенного строительства, так как  первоначальный договор аренды заключен до 01.03.2015, отклоняются судом кассационной инстанции как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора и не влекущие иные выводы апелляционного суда  относительно отсутствия оснований для регистрации права собственности ответчика на расположенное  на земельном участке имущество  как на объект недвижимости (объект незавершенного строительства), с учетом  его технических характеристик.  

Признание отсутствующим зарегистрированного права ответчика на спорный объект не препятствует осуществлению работ по завершению строительства при продлении  договора аренды земельного и разрешения на строительство.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным судом обстоятельствам, в части направлены  на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А60-12145/2023 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу потребительского объединенного гаражно-строительного кооператива № 113 – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева