ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95, 

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-1391/2021

28 июня 2022 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.06.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                      Остаповой Е.А.,

судей                                                                         Евдокимова И.В.,

                                                                                  ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

при участии:

представителя Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» – ФИО3, доверенность от 01.12.2021              № 36/1-Д;

иные лица, участвующие в деле, – не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Научно проектно-конструкторское предприятие «Югрыбпроект» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 по делу № А84-1391/2021 (судья Звягольская Е.С.),

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Научно проектно-конструкторское предприятие «Югрыбпроект»

к Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополя

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города»

о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Научно проектно-конструкторское предприятие «Югрыбпроект» (далее – истец, Общество, ООО «НПКП «Югрыбпроект») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополь (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО) с иском о взыскании с Департамента из казны города Севастополя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2151599,72 руб.

Исковые требования обоснованы тем, что в 2006 году Общество в соответствии с проектно-сметной документацией, разрешением Инспекции ГАСК на выполнение строительных работ, произвело улучшения арендуемых им помещений путем проведения капитального ремонта: укрепление фундамента, восстановление отмостки, ремонт оснований приямков, гидроизоляция стен, ремонт двух санузлов, оборудование комнаты отдыха, ремонт электроосвещения, ремонт служебных кабинетов с организацией офисных кабинетов, проведены кондиционирование помещений, монтаж локальной сети. Поскольку 16.12.2019 договор аренды был расторгнут на основании вступившего в законную силу судебного акта, у Общества возникло право на возмещение Департаментом произведенных улучшений, размер стоимости которых истец определил с учетом курса гривны к рублю на 15.12.2006, индекса инфляции (потребительского индекса) стоимости возмещения прямых затрат на капитальный ремонт.

Департамент против исковых требований возражал по тем основаниям, что истцом пропущен срок исковой давности.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что истец произвел неотделимые улучшения, право на возмещение стоимости которых возникло после расторжения договора 16.12.2019, отказал в удовлетворении исковых требований поскольку истцом пропущен срок исковой давности для обращения с настоящим иском в суд, установленный статьей 786 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «НПКП «Югрыбпроект» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме исковые требования Общества о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

По мнению подателя апелляционной жалобы, статья 786 ГК Украины как противоречащая законодательству Российской Федерации судом не могла быть применена.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2022 апелляционная жалоба Общества после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления ее без движения, принята к производству, судебное разбирательство назначено на 11.05.2022.

Рассмотрение апелляционной жалобы Общества откладывалось, в судебном заседании объявлялся перерыв, очередное судебное заседание назначено на 21.06.2022.

В судебное заседание 21.06.2022 явился представитель третьего лица. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания 20.06.2022 от истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, сторонами давались устные и письменные пояснения, а имеющихся материалов дела достаточно для рассмотрения дела,  судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Рассмотрев материалы дела в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 29.07.2004 между Региональным отделением Фонда государственного имущества Украины по г. Севастополю и ООО НПКП «Югрыбпроект» был заключен договор аренды № 178 целостного имущественного комплекса государственного имущества, состав и стоимость которого согласно пункту 1.1 Договора определена в соответствии с актом оценки (Приложение № 1), протоколом о результатах инвентаризации (Приложение № 2) и передаточным балансом Арендованного имущества (Приложение № 3), составленным по состоянию на 30.04.2004, стоимость которого составляет 188600 грн. (далее – Договор) (т. 1 л.д. 26-32).

Арендованное имущество передается в аренду с целью осуществления проектно-конструкторских работ в разных областях народного хозяйства (пункт 1.8 Договора).

Пунктом 5.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно осуществлять текущий и иные виды ремонтов Арендованного имущества.

Согласно пункту 6.3 Договора арендатор имеет право с согласия арендодателя вносить изменения в состав Арендованного имущества, осуществлять его реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения, которые обуславливают повышение его стоимости.

В силу пункта 10.5 Договора в случае прекращения Договора улучшения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые возможно отделить от арендованного имущества, не причиняя ему вреда, признаются собственностью арендатора, а вопросы собственности неотделимых улучшений решаются в соответствии с условиями данного Договора и действующего законодательства.

Пунктами 4.1, 4.2 Договора предусмотрено, что амортизационные отчисления на Арендованное имущество остаются в распоряжении арендатора и используются для восстановления основных фондов. Улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет амортизационных отчислений, являются собственностью государства.

Согласно Акта приема-передачи арендованного имущества от 02.08.2004, арендодатель передал, а арендатор принял целостный имущественный комплекс Государственного предприятия СПКИ «Юнрыбпроект», расположенный по адресу: 

<

...>, в том числе здание 1974 года постройки.

Письмом от 27.01.2006  исх. № 01/14 Общество обратилось в Региональное отделение Фонда государственного имущества Украины по городу Севастополю (далее – РО ФГИУ по г. Севастополю), в котором просило разрешение на проведение улучшений арендуемых в составе целостного имущественного комплекса помещений, стоимостью согласно уточненной сметы 161,021 тыс.грн. Источниками финансирования реконструкции здания являются амортизационные отчисления и доходы от основной деятельности предприятия (т. 1 л.д. 58-59).

В ответ на данное письмо РО ФГИУ по г. Севастополю письмом от 16.02.2006 исх. № 274/01-6 сообщило о согласовании проведения улучшений арендованного имущества, а именно: восстановление отмостки, ремонт оснований приямков, гидроизоляция стен; ремонт двух санузлов; оборудование комнаты отдыха; ремонт электроосвещения; ремонт служебных помещений с организацией офисных кабинетов (т. л.д. 65).

Согласно данного письма РО ФГИУ по г. Севастополю согласовывает предельный размер стоимости улучшений помещений, арендуемых Обществом по ул. Батумская,34 в составе ЦИК, согласно представленной сметной документации в сумме 163021 грн. при условии: учета компенсации указанной суммы только в процессе приватизации имущества, арендуемого ООО «НПКП «Югрыбпроект» по ул. Батумская,34 в составе ЦИК ГП СПКИ «Югрыбпроект» по договору аренды № 178 от 29.07.2004; финансирования улучшений помещений объекта аренды за счет амортизационных отчислений, а в случае их недостаточности за счет собственных средств арендатора.

06.04.2006 ООО «НПКП «Югрыбпроект» получено Разрешение № 293 на выполнение строительных работ по капитальному ремонту помещений по ул.Батумская,34.

Согласно Акта государственной приемочной комиссии от 06.09.2006 в эксплуатацию принят законченный строительством объект – капитальный ремонт помещений ООО «НПКП «Югрыбпроект» (т. 1 л.д. 69-72).

Письмом РО ФГИУ по г. Севастополю от 15.12.2006 исх. № 3177/01-6 в ответ на письмо Общества о регистрации общей долевой собственности на 51,12 % во встроенных нежилых помещениях, арендуемых им, сообщило о том, что 16.02.2006 РО ФГИУ по г.Севастополю согласовало предельный размер сметной стоимости улучшений арендованного имущества при условии компенсации указанной суммы только в процессе приватизации имущества объекта аренды, указав, что Общество имеет право на компенсацию произведенных им за счет собственных средств улучшений арендованного имущества в соответствии с п. 2 ст. 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (т. 1 л.д. 74).

16.12.2019 договор аренды между истцом и ФГИУ по г. Севастополю расторгнут                       на основании вступившего в законную силу судебного акта - постановления Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда по делу № А84-1877/2019.

19.11.2020 Общество обратилось в ДИЗО г. Севастополя с досудебной претензией, согласно которой потребовало компенсировать стоимость неотделимых улучшений в сумме 448567,00 руб. с учетом стоимости улучшений в настоящее время (т. 1 л.д. 139-140).

Поскольку настоящий спор не был урегулирован в досудебном порядке, ООО «НПКП «Югрыбпроет» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства настоящего дела, изучив имеющиеся в деле доказательства и заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона № 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Республики Крым со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно пункту 3 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 № 7156 «О статусе города-героя Севастополя» деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом. Пунктом 6 указанного решения предусмотрено, что государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.

В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 № 56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя» от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» последнее в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.

Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Законом города Севастополя от 30.04.2014 № 6-ЗС «О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя» и Уставом города Севастополя Правительство Севастополя наделено полномочиями на формирование органов исполнительной власти и определение их полномочий.

Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 521-ПП, Департамент – исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей Департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.

Таким образом, после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на Департамент на основании действующих нормативных актов.

Исходя из вышеизложенного, Департамент является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Деятельность Общества так же была приведена в соответствие с законодательством Российской Федерации, в результате чего в Единый государственный реестр юридических лиц были внесены сведения от 05.08.2014, ОГРН 

<

***>.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что срок исковой давности истек, применив к правоотношениям сторон нормы законодательства Украины.

С данным выводом согласиться нельзя в связи со следующим.

Статьей 786 ГК Украины была установлена специальная исковая давность, которая применялась к требованиям, вытекающим из договора найма. В частности, к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи применялась исковая давность в один год (часть 1).

В силу части 2 указанной статьи течение исковой давности относительно требований нанимателя начинается с момента прекращения договора найма.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу приведенных норм, право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды, следовательно, с указанного момента начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 20.10.2017 N 306-ЭС17-15193).

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон по аренде возникли в период действия законодательства Украины и продолжили свое действие после 18.03.2014.

Поскольку Договор аренды от  29.07.2004 № 178 прекратил свое действие 16.12.2019 (то есть после 18.03.2014), срок, в течении которого лицо может обратиться за защитой своего права в суд, должен определяться согласно правилам о сроке исковой давности, установленным законом, действующим на момент возникновения права на предъявление требования, то есть ГК РФ, в соответствии с которым в отношении спорных правоотношений он составляет три года.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности для обращения с настоящим требованием, в соответствии с положениями статьи 786 ГК Украины истек, является ошибочным, поскольку, принимая во внимание вышеизложенное, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, на защиту которого направлено требование, не возникло в период действия норм статьи 786 ГК Украины.

Вместе с тем, данное обстоятельство само по себе не привело к принятию неправильного судебного акта и, с учетом статьи 270 АПК РФ, не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.  При этом судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 23 Закона № 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды был заключен сторонами в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, к правоотношениям сторон, возникшим до 18.03.2014, в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, подлежит применению законодательство Украины, а к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014 – законодательство Российской Федерации.

Согласно положениям частей 3, 4 статьи 778 ГК Украины, регламентирующей действия арендатора и арендодателя в случаях, когда арендуемое имущество улучшено арендатором, в случае если улучшение имущества совершено по согласию арендодателя, арендатор имеет право на возмещение необходимых затрат.

В соответствии с положениями пункта 1, 2 статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" в случае расторжения договора аренды, до окончания срока его действия арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, определенных договором аренды. Арендатор вправе оставить за собой проведенные улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда. Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах      увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.

Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежат.

Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 623 ГК РФ согласно которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещен возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в случае расторжения договора аренды наличие согласия арендодателя предоставляет возможность возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества, осуществленных за счет собственных средств, и арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость выполненных улучшений в установленном законодательством порядке, если другое не определенно договором аренды.

Из содержания указанных норм следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (статья 65 АПК РФ).

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 5.6 Договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора своевременно осуществлять текущий и иные виды ремонтов арендованного имущества.

По акту приема-передачи нежилые помещения переданы арендатору и приняты без претензий и возражений.

Таким образом, истец принял арендуемое имущество без замечаний и при подписании договора аренды принял на себя обязательства по осуществлению всех видов ремонтов арендуемого помещения.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Как следует из содержания письма РО ФГИУ по г. Севастополю от 16.02.2006 №274/01-6 арендодатель дал согласие на восстановление отмостки, ремонт оснований приямков, гидроизоляции стен, ремонт двух санузлов, оборудование комнаты отдыха, ремонт электроосвещения, ремонт служебных помещений с организацией офисных кабинетов, при определенном условии – учета компенсации указанной суммы только в процессе приватизации арендуемого имущества. Таким образом, арендатором не было согласовано осуществление неотделимых улучшений, дающих право на получение компенсации их стоимости по окончании договора аренды.

Письмо РО ФГИУ по г. Севастополю от 15.12.2006 содержит подтверждение согласования проведения улучшений на условиях компенсации только в процессе приватизации и не содержит согласования работ определенного вида и стоимости как неотделимых улучшений, право на возмещение стоимости которых имеет арендатор в силу закона об аренде.

Как утверждает истец и не отрицает ответчик, арендатором в 2006 году произведены: капитальный ремонт укрепления фундамента, восстановление отмостки, ремонт оснований приямков, гидроизоляция стен, ремонт двух санузлов, оборудование комнаты отдыха, ремонт электроосвещения, ремонт служебных кабинетов, с организацией офисных кабинетов, проведено кондиционирование кабинетов, монтаж локальной сети.

При этом, как следует из искового заявления, расчет стоимости неотделимых улучшений произведен истцом путем определения стоимости затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в рублях по курсу гривны на 15.12.2006, с применением индексов инфляции за последующие после ремонта 14 лет, что составило 2151599,72 руб.

Поскольку произведенные истцом работы являются выполнением им своих обязанностей, предусмотренных договором аренды, то совокупность условий, указанных в п. 2 ст. 623 ГК РФ, управомочивающих арендатора на получение стоимости неотделимых улучшений, является недоказанной.

Статьей 776 ГК Украины регулировались вопросы ремонта вещи, переданной в аренду, в частности, что текущий ремонт вещи, переданной в аренду, производится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 1). Капитальный ремонт вещи, переданной в аренду, производится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (часть 2).

В случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое оговорено в договоре (статья 785 ГК Украины).

Кроме того, поскольку иное не было предусмотрено законодательством Украины и договорами аренды спорные правоотношения регулировались также Законом Украины от 10.04.1992 N 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества", которым также было предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды, срока его действия и отказа от его продления арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.

Частью 3 статьи 25 указанного Закона кроме того, было установлено, что амортизационные отчисления остаются в распоряжении арендатора и используются на восстановление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Аналогичным образом, соответствующие правоотношения регулируются в настоящее время (применительно к спорным правоотношениям - с 18.03.2014) статьями 622, 623 ГК РФ, согласно которым при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622).

В силу пункта 4 статьи 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. При этом, согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Следует отметить, что именно согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений свидетельствует о согласии принять назад в измененном состоянии вещь, которая имеет более высокую стоимость, и является условием (предпосылкой) возмещения арендатору понесенных им расходов на неотделимые улучшения.

В то же время представленные истцом письма РО ФГИУ по г. Севастополю, как следует из их содержания, о таком согласии не свидетельствуют.

Поскольку истец принял арендуемое имущество, которое, как следует и представленного истцом технического обследования архитектурно-строительной инспекции, требует капитального ремонта, без замечаний, затраты на его капитальный ремонт после начала аренды по сути свидетельствуют о приспособлении его под нужды самого арендатора.

Решение арендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления своей деятельности, само по себе, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Под улучшением понимается такое изменение объекта, которое повышает или изменяет в положительную сторону его технические и/или функциональные характеристики. Такой правовой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.02.2020 по делу N А14-1734/2019.

В то же время, дифференцируя собственно улучшения от работ по содержанию арендованного имущества необходимо учитывать потребительскую ценность произведенных работ для владельца объекта аренды и увеличение в результате их производства стоимости объекта аренды, что прямо следовало из статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного коммунального имущества", а именно, что улучшение имущества означает проведение в нем таких изменений, благодаря которым существенно увеличивается стоимость имущества, его полезность по сравнению с состоянием, в котором оно было до передачи его нанимателю.

Именно исходя из данной нормы, действовавшей на момент производства улучшений, истец должен был определять (рассчитывать) последствия ремонтно-строительных работ на объекте аренды.

Данная норма, к тому же, позволяет дополнительно характеризовать неотделимые улучшения их добавочной функцией в отличии от восстановительной, присущей ремонтам.

Оценив представленные истцом в материалы дела доказательства, в совокупности, с учетом вышеприведенных нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что произведенный истцом ремонт не носит характер неотделимых улучшений. Материалами дела подтверждается, что характер работ заключался в проведении капитального ремонта, что в соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ является обязанностью арендатора, в связи с чем их стоимость не подлежит компенсации ответчиком.

Кроме того, следует также отметить, что обязанность арендодателя компенсировать средства, потраченные арендатором на улучшение арендованного имущества, связывается законодателем с необходимостью определения стоимости имущества с целью установления факта и объема увеличения его стоимости в результате таких улучшений, что, безусловно, приведет к увеличению арендной платы, размер которой определяется от стоимостной оценки объекта аренды и, соответственно, к необходимости внесения изменений в договор аренды в связи с изменением существенных условий договора.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом не предоставлено доказательств того, что размер арендной платы по Договору аренды N 178 от 29.07.2004 в связи с увеличением стоимости арендованного имущества в результате каких-либо улучшений пересматривался на протяжении всех последующих более чем 13 лет до окончания действия договора аренды, в течении которых арендатор использовал отремонтированное им имущество.

При таких обстоятельствах, поскольку не доказано наличие совокупности обстоятельств, являющихся основанием для компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования Общества о взыскании заявленной им стоимости неотделимых улучшений не подлежат удовлетворению.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд      

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.01.2022 по делу № А84-1391/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Научно проектно-конструкторское предприятие «Югрыбпроект», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                           Е.А. Остапова

 

Судьи                                                                                                                              И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                              ФИО1