АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71-16863/2020

г. Ижевск

09 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля  2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2021года. 

         Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г.Яцинюк,  при составлении  протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи помощником судьи А.Р. Григорьевой, рассмотрев в  открытом судебном заседании  дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Эрида», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования «Город Ижевск», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьих лиц: 

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва  в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

3. общество с ограниченной ответственностью  Группа Заводов «Металлкомплект», г. Екатеринбург (ОГРН 

<

***>)

4. общество с ограниченной ответственностью  Завод Профнастила  «Металлкомплект», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>)

5. общество с ограниченной ответственностью  «Бизнес-Эксперт», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>)

6. общество с ограниченной ответственностью  «СКАНТЕК+», г. Ижевск  (ОГРН 

<

***>)

7. общество с ограниченной ответственностью  «Компания Технолайн», г.  Ижевск(ОГРН 

<

***>)

- о признании Постановления Администрации муниципального образования «Город Ижевск» № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе» недействительным с момента его принятия 

          и  обязании Администрацию муниципального образования «Город Ижевска» совершить действия, направленные на восстановление положения общества с ограниченной ответственностью «Эрида», существовавшего до издания постановления № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе», путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6

При участии:

от заявителя: ФИО1 - представитель по доверенности от 30.12.2020, паспорт, диплом (копия в деле) № 50204 от 05.07.2000

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 25.12.2020, паспорт, диплом (копия в деле) № 1584 от 10.07.2017

от третьих лиц: 1. не явились (уведомление), 2. не явились (уведомление), 3. ФИО1 - представитель по доверенности от 30.12.2020, паспорт, диплом (копия в деле) № 50204 от 05.07.2000, 4. ФИО1 - представитель по доверенности от 01.01.2021, паспорт, диплом (копия в деле) № 50204 от 05.07.2000, 5. ФИО1 - представитель по доверенности от 08.06.2021, паспорт, диплом (копия в деле) № 50204 от 05.07.2000, 6. не явились (уведомление), 7. не явились (уведомление)

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эрида», г. Ижевск (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Администрации муниципального образования «Город Ижевск», г. Ижевск (далее – ответчик, Администрация) о признании Постановления Администрации муниципального образования «Город Ижевск» № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе» недействительным с момента его принятия   и  обязании Администрацию муниципального образования «Город Ижевска» совершить действия, направленные на восстановление положения общества с ограниченной ответственностью «Эрида», существовавшего до издания постановления № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе», путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6.

Третьи лица - 1, 2, 6, 7  надлежащим образом извещенные о времени и месте   судебного заседания, в том числе посредством размещения  соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»),  явку представителей в судебное заседание   не  обеспечили.

Дело на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ)  рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель заявителя требования поддержала. Указала  на то, что  Постановлением Администрации г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г., установлен вид разрешенного использования земельного участка площадью 13601 кв.м. с кадастровым номером 18:26:040591:6, расположенного по адресу: 

<

...> в Ленинском районе в территориальной зоне многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки (ПД-1): Магазины (код 4.4.), Деловое управление (код 4.1.). Соответствующие изменения были внесены в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН). ООО «Эрида» об изменении видов разрешенного использования указанного земельного участка узнало 10.12.2020 г. при получении выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:040591:6 через ФГИС ЕГРН. Копия оспариваемого постановления получена ООО «Эрида» 14.12.2020 г. Как указано в Постановлении Администрации г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г., оно принято на основании Акта проверки использования земельного участка от 24.09.2020 г., выполненного отделом подготовки правоустанавливающих документов на земельные участки Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска. ООО «Эрида» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>: нежилое здание (наименование: производственный корпус-литер Т, административно-бытовой корпус - литер С, площадь 6 797,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей -3, с кадастровым номером 18:26:040591:76; - нежилое здание (наименование: здание газораспределительной станции, площадь - 63,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей -1, с кадастровым номером 18:26:040591:60. Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 13601 +/- 40.82 кв. м., с кадастровым номером 18:26:040591:6; адрес: 

<

...>. ООО «Эрида» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:0006 площадью 13 601 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды земли № 2311 от 29.10.2002 г., дополнительных соглашений к Договору аренды № 2311/1 от 101.12.2003 г., № 2311/2 от 13.07.2007 г., № 2311/3 от 12.07.2012 г., № 2311/4 от 26.04.2018 г. В соответствии с п. 1.5. договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2311/2 от 13.07.2007 г., земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации и обслуживания производственных зданий. Вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора аренды земельного участка, изменение которого в одностороннем порядке не допускается и приводит к увеличению размера арендных обязательств. Учитывая, что цель предоставления земельного участка в аренду, указанная в договоре аренды, соответствует виду его разрешенного использования, отраженному на момент заключения договора аренды в кадастре недвижимости, а также фактическому использованию земельного участка, и между сторонами существуют обязательственные отношения, в рамках которых стороны определили вид использования арендуемого земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением предусмотренного действующим законодательством порядка изменения условий действующего договора аренды, установленного гражданским законодательством.   В соответствии с п. 6.3. договора аренды в редакции Соглашения № 2311/2 от 13.07.2007 г., дополнения и изменения, вносимые в договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного п. 2.7. договора аренды. Пункт 2.7. договора в редакции Соглашения № 2311/2 от 13.07.2007 г., предусматривается возможность изменения Арендодателем арендной платы не чаще одного раза в год без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в договор. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6-9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Следовательно, установление вида разрешенного использования земельных участков возможно только при утверждении Правил землепользования и застройки. Вместе с тем, для земельного участка вид разрешенного использования был установлен «для эксплуатации и обслуживания производственных зданий». Следовательно, оспариваемым постановлением вид разрешенного использования спорного земельного участка не установлен,  а изменен Администрацией в одностороннем порядке. Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, и собственник и арендатор земельного участка ограничены в праве выбора видов использования земельного участка положениями п. 1 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. ООО «Эрида» получен проект дополнительного соглашения № 2311/изм от 10.02.2021 г. «О внесении изменений в договор аренды земли (порядковый номер № 2311 от 29.10.2002 г., per. № 18-01/26-89/2002-223 от 10.11.2002 г.)», в соответствии с которым изменяются вид разрешенного использования земельного участка. ООО «Эрида» письмом исх. № Э/Ю-38 от 21.04.2021 г. уведомило Администрацию г. Ижевска о том, что предложение подписать указанное дополнительное соглашение отклоняется до вступления в силу решения Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу № А71-16863/2020. В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, и такие изменения не внесены в договор в судебном порядке, то правовые основания для одностороннего изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду ООО «Эрида» отсутствуют. Кроме того, отсутствуют доказательства фактического использования земельного участка в соответствии с видами разрешенного использования, утвержденными оспариваемым Постановлением: «Магазины (код 4.4.), «Деловое управление (код 4.1.)». Ссылка Администрации г. Ижевска  на то, что в здании с кадастровым номером 18:26:040591:76 предлагаются в аренду помещения различной площади, в том числе под размещения офисов на основании выведенных с интернета скриншотов, не может являться  доказательством  фактического использования земельного участка  с нарушением вида  разрешенного  использования, установленного договором. Указанное доказательство не может являться относимым  и допустимым  доказательством  в  силу ст. ст. 67, 68 АПК РФ. Доказательств использования объектов и недвижимости, расположенных на земельном участке и/или земельного участка в качестве магазинов и/или для делового управления, Администрацией г. Ижевска не представлено. Акт проверки использования земельного участка от 24.09.2021 г., который стал основанием для вынесения оспариваемого постановления, составлен без непосредственного выезда по месту расположения участка и его непосредственного осмотра.  Доказательства, подтверждающие нахождение на момент проведения проверки и на текущий момент офисов компании «Технолайн» и ООО «СканТек+» в здании, расположенном на земельном участке, не имеется,  как не имеется доказательств наличия в зданиях магазинов. Проведение проверки использования земельного участка без проверки информации, размещенной в сети Интернет путем проведения непосредственного осмотра земельного участка, запроса объяснений у ООО «Эрида», ООО «СканТек+», ООО «Компания Технолайн» и других, повлекло составление необоснованного Акта проверки и принятие незаконного Постановления. 28.06.2021 г. проведен совместный осмотр земельного участка и объектов заявителя, расположенных на нем, с участием представителей Заявителя и Администрации г. Ижевска, по результатам осмотра Администрацией г. Ижевска составлен акт планового (рейдового) осмотра, обследования № 407. Акт на согласование и подписание представителю ООО «Эрида представлен не был. ООО «Эрида» не согласно с выводами, сделанными в акте планового (рейдового) осмотра, обследования № 407 от 28.06.2021 г. в части вывода о том, что «проведенными 28.06.2021 г. мероприятиями по контролю использования территории земельного участка с К№ 18:26:040591:6, но адресу: г. Ижевск. ФИО3, 39 установлено, что данная территория используется для производства и складирования металлопрофиля, для оптовой продажи металлопрофиля, а также выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «Шинглас» и мансардных окон компании «Факро». Все виды использования зданий, расположенных на земельном участке, зафиксированные при проведении осмотра, соответствуют виду разрешенного использования, закрепленному в договоре аренды: «Для эксплуатации и обслуживания производственных зданий», поскольку тесно связаны с производственным процессом, являются видами, обслуживающими основной вид деятельности: производство, его необходимыми стадиями. При этом, в соответствии с фототаблицей к акту осмотра, помещения для использования сотрудниками, работающими на производстве (туалеты, женская и мужская раздевалки, сушилка, комната отдыха, кабинет технического директора) эксплуатируются фактически. Кроме того, трехэтажное здание (литер С) имеет непосредственный выход в производственные помещения (литер Т), что также обеспечивает возможность свободного использования указанных помещений сотрудниками, работающими на производстве, и подтверждает доводы заявителя относительно того, что трехэтажное здание литер «С» используется в качестве вспомогательного для основного здания -производственного литер «Т». Вывод Администрации г. Ижевска о том, что «выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «Шинглас» и мансардных окон компании «Факро» не соответствует результатам осмотра, зафиксированным в фототаблице, противоречит им. В акте осмотра и в фототаблице к акту осмотра отсутствует информация, позволившая придти к выводу о том, что «выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «Шинглас» и мансардных окон компании «Факро». Размещение в демонстрационном зале стендов с продукцией «Шинглас» и «Факро» не свидетельствует о том, что в зданиях, расположенных на спорном земельном участке ведется продажа указанной продукции. Указанный факт свидетельствует только о том, что в спорных помещениях демонстрируется продукция «Шинглас» и «Факро».

Указывая на то, что постановление Администрации г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г. с момента его принятия не соответствует ст. 421, 422, 450, 451 ГК РФ, нарушает права и законные интересы ООО «Эрида» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а именно: принятие оспариваемого Постановления повлекло незаконное изменение кадастровой стоимости в сторону его значительного увеличения, и, как следствие, существенное повышение арендной платы за пользование земельным участком; привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному, заявитель обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республик с настоящим заявлением.

Возражая против заявленных требований и указывая на законность принятого постановления Администрацией г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г., ответчик указал на то, что согласно ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. На территории муниципального образования «Город Ижевск» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 44 Устава г. Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 16 июня 2005 г. № 333, Администрация г. Ижевска осуществляет управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, на территории муниципального образования «Город Ижевск» до разграничения государственной собственности на землю. Между Администрацией г. Ижевска и ООО «Эрида» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования «Для эксплуатации и обслуживания производственных зданий», сроком до 15.06.2017 г. В связи с отсутствием возражений со стороны Администрации г. Ижевска, в соответствии п. 6.5 договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Постановлением Администрации г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г. «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе» установлен вид разрешенного использования - «Магазины» (код 4.4), «Деловое управление» (код 4.1) (далее - Постановление). При принятии данного Постановления Администрация г. Ижевска руководствовалась выпиской из ЕГРН об объекте  от 21.09.2020 № 99/2020/349231263,  акта проверки использования земельного участка  от 24.09.2020, Земельным кодексом РФ,  Градостроительным кодексом РФ,  Приказом Министерства  экономического развития Российской Федерации  от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования  земельных участков, Правилами землепользования и застройки города Ижевска, утвержденными решением Городской думы г. Ижевска от 27.11.2007 № 344, Уставом города Ижевска.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства с учетом вида территориальной зоны определяются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки города Ижевска  являются результатом градостроительного зонирования территории города Ижевска - разделения на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительного регламента. В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014г. № 540. Из анализа норм земельного и градостроительного законодательства следует, что решение об установлении вида разрешенного использования земельного участка принимается органом местного самоуправления с учетом: -классификатора; -градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок; -фактического использования земельного участка. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке   расположено   трехэтажное   нежилое   здание   с   кадастровым   номером 18:26:040591:76, площадью 6797,3 кв.м., назначение: Производственный корпус - литер Т, административно-бытовой корпус - литер С. В тоже время, согласно сведениям из сети Интернет, фактически часть данного здания используется для размещения офисов (фирма по автоматизации торговли Компания Технолайн, офис IT-компании СканТек+) (скриншот с сайта 2ГИС прилагается). Кроме того, необходимо отметить, что юридическим адресом ООО «СканТек+» указано: 

<

...>, одним из видов деятельности является продажа компьютерной и офисной техники (выписка прилагается), расположенная по данному адресу ООО «Компания Технолайн» также осуществляет данный вид деятельности (выписка прилагается). Также в вышеуказанном здании предлагаются в аренду помещения различной площади в том числе, под размещения офисов (скриншоты прилагаются). В соответствии с Правилами земельный участок расположен в территориальной зоне многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки с целью развития объектов общественно-делового назначения в сочетании с многоэтажной жилой застройкой преимущественно в центральной части города и вдоль основных транспортных магистралей (ПД-1). Для данной территориальной зоны вид разрешенного использования земельного участка - Магазины (код 4.4) - Деловое управление (код 4.1) - являются разрешенными видами использования. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть определен из фактического назначения объектов недвижимости, расположенных на нем. Согласно п. 4.2.2 Договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.5 Договора. На стороне  арендатора имело место нарушение условий договора аренды, действия Администрации г. Ижевска связаны исключительно на приведение в соответствие фактического землепользования со сведениями ЕГРН. В адрес заявителя был направлен проект соглашения о внесении изменений в договор аренды, в настоящее время данное соглашение заявителем не подписано. Муниципальный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также принятыми в соответствии сними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи. Органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений. Согласно п.2.9 Положения об Управлении имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска, утвержденного решением Городской Думы г. Ижевска от 06.06.2006 г. № 116, Управление является функциональным органом -структурным подразделением Администрации г. Ижевска, осуществляющим функции управления в области земельных отношений и наделено полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля в границах муниципального образования "Город Ижевск". 28.06.2021 на основании определения суда от  17.06.2021  специалистами Отдела муниципального земельного контроля, проведены мероприятия по контролю использования территории земельного участка с К№ 18:26:040591:6, по адресу: 

<

...> в присутствии главного специалиста-эксперта юридического отдела ФИО4, представителя ООО «Эрида» (ОГРН 

<

***>. ИНН 

<

***>) - ФИО1, составлен  Акт планового (рейдового) осмотра, обследования № 407, осмотром  установлено, что данная территория используется для производства и складирования металлопрофиля, для оптовой продажи металлопрофиля. а также выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «SHINGLAS» и мансардных окон компании «FAKRO».

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств,  оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности,  заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьями 65, 71, 82, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 307, 309, 310, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 7, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", приказом Минэкономразвития от 01.09.2014  № 540 (в редакции на дату принятия постановления  № 1530/1 от 05.10.2020) суд  исходит из того, что ответчик  не доказал законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, ст. ст.  7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла данной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются не только несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, но и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Вид разрешенного использования земельного участка является существенным условием договора аренды земельного участка, изменение которого в одностороннем порядке не допускается и приводит к увеличению размера арендных обязательств.

Учитывая, что цель предоставления земельного участка в аренду, указанная в Договоре аренды, соответствует виду его разрешенного использования, отраженному на момент заключения договора аренды в кадастре недвижимости, а также фактическому использованию земельного участка, и между сторонами существуют обязательственные отношения, в рамках которых стороны определили вид использования арендуемого земельного участка, считаю, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением предусмотренного действующим законодательством порядка изменения условий действующего договора аренды, установленного гражданским законодательством.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

ООО «Эрида» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>:

-нежилое здание (наименование: производственный корпус-литер Т, административно-бытовой корпус - литер С, площадь 6 797,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей -3) с кадастровым номером 18:26:040591:76;

-нежилое здание (наименование: здание газораспределительной станции, площадь - 63,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей -1) с кадастровым номером 18:26:040591:60.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 13601 +/- 40,82 кв.м., с кадастровым номером 18:26:040591:6 по  адресу: 

<

...>.

В соответствии со сведениями ЕГРН, объект с кадастровым номером 18:26:040591:76 имеет адрес 

<

...>.

При этом, объект состоит из производственного корпуса - литер Т и административно-бытового корпуса - литер С.

В соответствии с техническим паспортом объекта от 21.04.2009 г., в литере Т расположены помещения под номерами № 1-30 на первом этаже, № 1-3 на антресольном этаже; в литере С на первом этаже № 1-24, на втором этаже № 1-16, на третьем этаже № 1-18. При этом в качестве назначение «кабинет» имеют только помещения № 2, № 3, на втором этаже литеры С и помещения № 2-12 на третьем этаже литеры С.

ООО «Эрида» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:0006, площадью 13601 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды земли № 2311 от 29.10.2002 г., дополнительных соглашений к Договору аренды № 2311/1 от 101.12.2003 г., № 2311/2 от 13.07.2007 г., № 2311/3 от 12.07.2012 г., № 2311/4 от 26.04.2018 г.

В соответствии с п. 1.5. Договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2311/2 от 13.07.2007 г., земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации и обслуживания производственных зданий.

До принятия оспариваемого постановления земельный участок имел следующие характеристики: «Категория земель: Земли населённых пунктов», «Виды разрешенного использования: Для эксплуатации и обслуживания производственных зданий».

В соответствии с п. 6.3. Договора аренды в редакции Соглашения № 2311/2 от 13.07.2007 г., дополнения и изменения, вносимые в Договор аренды, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме случая, предусмотренного п. 2.7. Договора аренды.

Администрация г. Ижевска постановлением в одностороннем порядке № 1530/1 от 05.10.2020 г.  установила (изменила)  для заявителя иной вид разрешенного использования земельного участка площадью 13601 кв.м. с кадастровым номером 18:26:040591:6, расположенного по адресу: 

<

...> в Ленинском районе, расположенного в территориальной зоне многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки (ПД-1), а именно  с «для эксплуатации и обслуживания производственных зданий»    на «Магазины» (код 4.4.)   и «Деловое управление» (код 4.1.). Соответствующие изменения внесены в Государственный кадастр недвижимости. 

Как указано в Постановлении Администрации г. Ижевска № 1530/1 от 05.10.2020 г., оно принято на основании Акта проверки использования земельного участка от 24.09.2020 г., выполненного отделом подготовки правоустанавливающих документов на земельные участки Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска, то есть в одностороннем порядке. 

Из Акта следует, что  Управлением произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером  18:26:040591:6, расположенного по адресу: 

<

...>. Установлено, что на  территории расположено  3-х этажное нежилое здание, в котором  размещены: производственное предприятие «Группа заводов «Металлкомплект», офисы компаний «Технолайн» и IТ- компании «СканТек», приобщено фото (л.д. 161, т.1).

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что  выезда на место не производилось, данные были взяты с Интернет ресурсов,   какие-либо предписания заявителю об использовании земельного участка  в нарушение установленного вида разрешенного использования не выносились,  проверки с участием Росреестра по УР не проводились, соглашение о внесении изменении в договор аренды  по виду разрешенного использования  до принятия оспариваемого постановления не составлялось и в адрес заявителя не направлялось (проект дополнительного соглашения № 2311/изм от 10.02.2021 г. «О внесении изменений в договор аренды земли (порядковый номер № 2311 от 29.10.2002 г., per. № 18-01/26-89/2002-223 от 10.11.2002 г.)» по изменению вида разрешенного использования направлен ответчиком в адрес заявителя  только 18.02.2021, то есть после принятия оспариваемого  постановления и после подачи заявления в суд. 

В постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал исчерпывающие разъяснения относительно практики применения норм материального права при разрешении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности и переданного в аренду частному лицу.

Согласно части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданско-правовые отношения.

В рассматриваемом случае в связи с наличием договорных отношений с Обществом изменение вида использования земельного участка (в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендодатель так же как и арендатор земельного участка, не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели предусмотрено условиями договора, в том числе, и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Таким образом, при наличии действующего договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в отсутствие соответствующего договорного регулирования (в пунктах основного договора либо путем подписания дополнительных соглашений) ни арендатор, ни арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после 15.06.2017 заявитель  продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ  договор № 2311 от 29.10.2002 возобновлен на неопределенный срок и является действующим, что ответчик не оспаривает.

Условий о том, что арендатор либо арендодатель вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке (ст. ст.  1, 421 ГК РФ), договор аренды  не содержит.

Фактическое использование земельного участка может быть изменено в соответствии с градостроительным законодательством, что подлежит отражению в Государственном кадастра недвижимости.

В таком случае изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка производится на основании заявления заинтересованного лица и представления необходимых для кадастрового учета документов, с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

В рамках этой же процедуры в органы кадастрового учета вправе обратиться заявители в случаях, когда ими не оспаривается предыдущий вид использования, но его формулировка нуждается в уточнении.

Вместе с тем, в данном случае подлежат соблюдению в совокупности два условия: сведения о виде разрешенного использования, вносимые в Государственный кадастр недвижимости, должны соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

Из вышеизложенного следует, что фактическое использование заявителем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и, как следствие, земельного участка, на котором эти объекты расположены, имеет правовое значение при рассмотрении настоящих правоотношений.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории и определение правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и исходя из разрешенного использования таких земель в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Положениями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и с видом разрешенного использования.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с "Классификатором", утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац третий пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации введен Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования должен быть определен в соответствии с правилами землепользования и застройки.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положениями части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки не требуется.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6, установленный оспариваемым  постановлением  №  1530/1 от 05.10.2020  - «Магазины» (код 4.4.)   и «Деловое управление» (код 4.1.)  не соответствует фактическому использованию обозначенного земельного участка.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого постановления) утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому вид разрешенного использования "деловое управление" (4.1) устанавливается при размещении объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) и  вид разрешенного использования «магазины» (4.4) устанавливается при размещении объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что земельный участок с кадастровым номером 18:26:040591:6 используется для размещения объектов управленческой деятельности или объектов для продажи товаров.

Ссылка ответчика на скриншоты с Интернет сайтов в подтверждение использования заявителем земельного участка  с нарушением вида разрешенного использования судом отклоняется, поскольку  указанные доказательства  не отвечают признакам относимости и допустимости доказательств, установленных  ст. 67, 68 АПК РФ.    Акт проверки использования земельного участка от 24.09.2021 г. составлен  без непосредственного выезда по месту расположения земельного участка и его непосредственного осмотра.

Акт осмотра №  № 407 от 28.06.2021 (совместный) не  подтверждает факт использования заявителем земельного участка  с нарушением вида разрешенного использования.

Все виды использования зданий, расположенных на земельном участке, зафиксированные при проведении осмотра, соответствуют виду разрешенного использования, закрепленному в договоре аренды: «Для эксплуатации и обслуживания производственных зданий», поскольку тесно связаны с производственным процессом, являются видами, обслуживающими основной вид деятельности: производство, его необходимыми стадиями.

При этом, в соответствии с фототаблицей к акту осмотра, помещения для использования сотрудниками, работающими на производстве (туалеты, женская и мужская раздевалки, сушилка, комната отдыха, кабинет технического директора) эксплуатируются фактически. Кроме того, трехэтажное здание (литер С) имеет непосредственный выход в производственные помещения (литер Т), что также обеспечивает возможность свободного использования указанных помещений сотрудниками, работающими на производстве, и подтверждает доводы заявителя относительно того, что трехэтажное здание литер «С» используется в качестве вспомогательного для основного здания -производственного литер «Т».

Вывод Администрации г. Ижевска о том, что «выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «Шинглас» и мансардных окон компании «Факро» не соответствует результатам осмотра, зафиксированным в фототаблице, противоречит им.

В акте осмотра и в фототаблице к акту осмотра отсутствует информация, позволившая придти к выводу о том, что «выявлены признаки продажи: гибкой черепицы компании «Шинглас» и мансардных окон компании «Факро».

Размещение в демонстрационном зале стендов с продукцией «Шинглас» и «Факро» не свидетельствует о том, что в зданиях, расположенных на спорном земельном участке ведется продажа указанной продукции. Указанный факт свидетельствует только о том, что в спорных помещениях демонстрируется продукция «Шинглас» и «Факро».

Из вышеизложенного следует, что одностороннее изменение ответчиком  условий договора от 29.10.2002 № 2311 аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6 в части вида разрешенного использования с «для эксплуатации и обслуживания производственных зданий»    на «Магазины» (код 4.4.)   и «Деловое управление» (код 4.1.), совершенное путем издания постановления от 05.10.2020 № 1530/1 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе»  не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и иным нормативным правовым актам, и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере осуществления предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований.

Принятие оспариваемого Постановления повлекло незаконное изменение кадастровой стоимости в сторону его значительного увеличения, и, как следствие, существенное повышение арендной платы за пользование земельным участком, что 

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении предпринимательской деятельности.

Вопреки требованиям статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не доказал законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта.

Позиция органа местного самоуправления по данному вопросу основана на неверном толковании обстоятельств дела и норм действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ) с возложением на Администрацию обязанности   восстановить права и законные интересы заявителя путем  обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6 в десятидневный срок со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат возмещению заявителю.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Заявление  удовлетворить. 

Признать   Постановление Администрации муниципального образования «Город Ижевск» № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе» недействительным с момента его принятия. 

          Обязать Администрацию муниципального образования «Город Ижевск» совершить действия, направленные на восстановление положения общества с ограниченной ответственностью «Эрида», существовавшего до издания постановления № 1530/1 от 05.10.2020 «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: 

<

...> в Ленинском районе»  путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:26:040591:6 в десятидневный срок со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Ижевск», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эрида», г. Ижевск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3000 руб. 00 коп. возмещение  расходов по госпошлине.

          Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья                                                        Н.Г. Яцинюк