Арбитражный суд Липецкой области

пл.Петра Великого, д.7, г.Липецк,  398019

http://lipetsk.arbitr.ru, е-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А36-13547/2017

г.  Липецк

05 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2018  года

  Полный текст решения изготовлен 05 июля 2018 года

 

            Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Мещеряковой Я.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

администрации городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2,  доверенность от 15.05.2018г., 

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 01.08.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Варан» (далее – ООО «Варан», ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> кадастровым номером 48:11:0471114:159 площадью 103,7 кв.м. и получении выкупной цены 1989933 руб. 

Иск заявлен на основании статей 31, 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определением от 06.03.2018 г. по ходатайству сторон была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в лице Липецкого филиала ФИО4

От экспертного учреждения 09.04.2018г. поступило экспертное заключение № 2862/9-3 от 05.04.2018г., в связи с чем определением от 28.05.2018г. производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 13.06.2018г. суд заслушал пояснения эксперта ФИО4

В ходе судебного заседания суд отклонил ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы, о чем вынесено соответствующее определение.

В ходе рассмотрения дела представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований с учетом стоимости имущества, определенного на основании экспертного заключения № 2862/9-3 от 05.04.2018г. в сумме 2024347,46 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Представитель ответчика возражал против иска в части размера выкупной стоимости имущества, полагая, что в указанную стоимость также должна включаться и упущенная выгода. Кроме того, представитель ответчика указывал на нарушение истцом порядка обращения с иском в суд, установленного пунктом 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, ООО «Варан» является собственником встроенного нежилого помещения (пом. I) площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 48/001/002/2017-92161 от 24.08.2017г. (л.д. 8-9, т.1).   

Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2010г. на основании договора купли-продажи встроенного помещения № 1 от 14.04.2010г., заключенного на основании Распоряжения администрации города Лебедянь № 128-р от 09.04.2010г., изданному на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Цена договора составила 645000 руб.

16.11.2006г. межведомственной комиссией Лебедянского муниципального района был составлен акт № 41 обследования многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, из которого следует, что названный дом имеющий площадь 904,2 кв.м и физический износ 73% был признан аварийным и подлежащим сносу. При этом комиссией  предложено включить указанный дом в реестр переселяемых жилых домов по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г. Лебедянь» (л.д.5-6, т.1). 

По результатам проведенного обследования 16.11.2006г. межведомственной комиссией вынесено заключение № 41 о признании многоквартирного дома № 13 по ул. Школьная, общей площадью 904,2 кв.м и физическим износом 73% аварийным и подлежащим сносу (л.д. 7, т.1).

08.08.2016г. администрацией города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области издано Постановление № 384 «Об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд городского поселения город Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области, в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Данное постановление принято на основании названных акта и заключения межведомственной комиссии № 41 от 16.11.2006г., а также областной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Липецкой области, на 2013-2017годы», утвержденной Постановлением администрации Липецкой области от 26.04.2013г. № 210 (л.д. 84-86, т.2). 

Из содержания Постановления № 384 от 08.08.2016г. усматривается, что в состав имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд включено наряду с жилыми помещениями нежилое помещение общей площадью 103,7 кв.м, с кадастровым номером 48:11:0471114:159, принадлежащее ООО «Варан».

На основании Распоряжения главы администрации города Лебедянь № 447-р от 24.11.2017г. «О введении режима чрезвычайной ситуации с установлением местного уровня реагирования на территории городского поселения город Лебедянь» с 24.11.2017г. на территории городского поселения город Лебедянь введен режим чрезвычайной ситуации в целях предупреждения чрезвычайной ситуации, влияющей на безопасность жизнедеятельности населения, в связи с многочисленными обращениями юридических и физических лиц по вопросу сноса аварийных домов. При этом перечень аварийных домов, подлежащих сносу закреплен в приложении № 2 к названному распоряжению, в том числе дома №№ 2, 4, 15, 13, расположенные по адресу: 

<

...> (л.д. 89-91, т.2).

08.12.2017г. комиссией администрации городского поселения город Лебедянь был составлен акт обследования нежилого помещения площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, на предмет возможности производства работ по сносу аварийного многоквартирного жилого дома. Из содержания данного акта следует, что комиссии не удалось провести обследование в связи с отсутствием в назначенное время собственника помещения и (или) уполномоченного лица, входные двери помещения были закрыты (л.д.  50-53, т. 4).

11.12.2017г. комиссия администрации с участием директора ООО «Варан» ФИО5 произвела обследование названного нежилого помещения и в результате осмотра установила, что в помещении № 1 ценного имущества нет, везде бытовой мусор; в помещении № 2 находится спецодежда сотрудников в количестве 2 шт, радиотелефон, ценного имущества нет, везде бытовой мусор; в помещении № 3 находятся сломанный стол и бытовой мусор, ценного имущества нет; в помещениях система сигнализации и приборы учета электрической энергии (2 шт.) находятся в исправном рабочем состоянии (л.д.  48-49, т.4).

22.09.2017г. ответчиком получено предложение истца № 2256 от 18.09.2017г.  об отчуждении принадлежащего ему помещения по рыночной стоимости. Данное письмо содержало указание на установленный срок сноса дома - до 31.12.2017г. и отчет об определении его рыночной стоимости № 55/17 (л.д. 85-87, т.1).

29.09.2017г. в адрес ответчика истцом направлено уведомление № 2354 от 29.09.2017г. о том, что переселение граждан из дома № 13 по ул. Школьная в г. Лебедянь завершено и ответчику предложено явиться 09.10.2017г. в администрацию города Лебедянь для подписания договора купли-продажи встроенного помещения по цене 1989933 руб., установленной на основании отчета независимого оценщика № 55/17 от 25.08.2017г. (л.д. 90-91, т.1). Приложением к названному уведомлению являлся проект договора купли-продажи (л.д. 92-96, т.1).

Согласно сведениям сайта ФГУП «Почта России» указанное уведомление было получено ответчиком 06.10.2017г. (л.д. 95-96, т.1).

09.10.2017г. ответчиком истцу вручено заявление о выдаче отчета об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (л.д. 97, т.1). 

10.10.2017г. названный отчет был получен лично директором ООО «Варан» ФИО5 (л.д. 98, т.1).

07.10.2017г. ответчиком получено письмо истца № 2014 от 31.08.2017г. с предложением произвести отчуждение принадлежащего ООО «Варан» помещения площадью 103,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № 55/17 в размере 1989933 руб. (л.д. 81-84, т.1).

 03.11.2017г. ответчиком в адрес истца направлено письмо с предложением заключения договора выкупа принадлежащего ООО «Варан» имущества по цене 4572000 руб., определенной ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» в экспертном исследовании № 198-48/17 от 30.10.2017г., а также произвести выплату 33000 руб. расходов ответчика по составлению данного отчета (л.д. 3-4, 7-49, т.2).

Ссылаясь на то, что ответчиком не подписан договор купли-продажи спорного помещения, находящегося в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном жилом доме, истец обратился в суд.

Оценив представленные доказательства, суд считает, что требование истца обоснованно, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению.

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентируется порядок действий государственных или муниципальных органов при возмездном изъятии (выкупе) жилых помещений у собственника и устанавливаются гарантии обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе - при сносе признанного аварийным многоквартирного жилого дома и изъятии земельного участка для муниципальных нужд в связи со сносом и реконструкцией многоквартирного жилого дома, признанного аварийным.

Принимая во внимание, что здание, в котором было расположено принадлежащее ответчику помещение, являлось многоквартирным жилым домом, а также учитывая, что действующим законодательством Российской Федерации не установлен специальный порядок изъятия нежилых помещений, признанных аварийными и подлежащих сносу, к правоотношениям сторон в отношении нежилого помещения в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном жилом доме возможно применение положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в применимой части, а именно - в части, устанавливающей последовательность действий муниципальных органов при сносе здания и изъятии земельного участка.

При этом реализация последовательности действий по сносу аварийного здания предусматривает выполнение органом местного самоуправления ряда обязательных мероприятий, направленных, в том числе, на обеспечение безопасности граждан в целях недопущения возможного обрушения аварийного помещения, гарантий прав лиц, пользующихся помещениями в зданиях, признанных аварийными и подлежащих сносу, на проведение градостроительных мероприятий после сноса аварийного здания.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006г.

В силу вышеуказанного Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется уполномоченной на то межведомственной комиссией.

Правовые последствия признания дома аварийным поставлены в зависимость от того, на каком праве граждане занимают жилые помещения в таком доме.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании данного дома аварийным, к собственникам помещений в этом доме требования о его сносе в разумный срок и за счет собственных средств. Данное требование касается не только собственников квартир, но и собственников нежилых помещений в этом доме (в том числе магазинов, расположенных на первых этажах жилых домов). Орган, который принял решение о сносе аварийного дома, обязан сообщить о таком решении его собственникам. Если собственники согласны с принятым решением, приступили к его исполнению, то они вправе на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, возвести новый жилой дом, либо произвести отчуждение данного земельного участка.

В случае, если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом каждое жилое помещение подлежит изъятию для муниципальных нужд в общем порядке, то есть путем выкупа, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Изъятие нежилых помещений осуществляется в порядке, установленном статьями 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодательство устанавливает императивные нормы по порядку изъятия имущества у собственника и предоставления компенсации собственнику.

В рассматриваемом случае спорное нежилое помещение находится на первом этаже здания, и самостоятельно осуществить меры по его сносу без сноса всего здания не представляется возможным.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимающий решение об изъятии жилого помещения, должен не менее чем за год уведомить в письменном виде собственника данного помещения о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Из материалов дела усматривается, что истец направил в адрес ответчика предложение о выкупе имущества № 2256 от 18.09.2017г. по цене 1989933 руб.

Однако ответчик со стоимостью выкупа не согласился, направив 03.11.2017г. в адрес истца предложение о заключении договора по цене 4572000 руб., при этом возражений относительно выкупа имущества не выразил.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика также не возражал против выкупа имущества, однако возражал против определенной истцом цены.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы части 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости конкретного помещения («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014г.).

В ходе рассмотрения дела, как уже указывалось ранее, представитель ответчика возражений относительно выкупа спорного помещения не высказал, оспаривая предложенную истцом цену имущества. Кроме того, из имеющихся в деле документов, усматривается, что фактически на момент рассмотрения дела, в частности по состоянию на декабрь 2017г., ответчик фактически не использует спорное помещение в коммерческой деятельности, что подтверждается актом осмотра.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование заявленной выкупной стоимости спорного имущества истцом представлен отчет № 55/17 от 25.08.2017г., из которого усматривается, что определение рыночной стоимости имущества произведено по состоянию на 23.08.2017г. (л.д. 11-80, т.1). Рыночная стоимость помещения, принадлежащего ответчику определена в названном заключении в размере 1989933 руб., при этом оценщиком учтено, что дом, в котором расположен объект исследования, признан аварийным и подлежащим сносу согласно заключению № 41 от 16.11.2006г. (л.д. 19, т.1). Кроме того, как усматривается, из отчета № 55/17 от 25.08.2017г. проведенный оценщиком осмотр свидетельствует о том, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, внутренняя отделка нежилого помещения повреждена залитием, имеются дефекты (трещины) в стенах и пр.

Ответчиком в подтверждение рыночной стоимости спорного имущества, заявленной в ответе на предложение истца, полученное 04.10.2017г., в размере 4572000 руб. представлено экспертное исследование № 198-48/17 от 30.10.2017г., выполненное экспертами ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО6 и ФИО7 (л.д. 10-49, т. 2).  

В соответствии с указанием, сделанным в выводе о рыночной стоимости объекта оценки, определение данной величины произведено на момент производства экспертного исследования, то есть на 30.10.2017г. (л.д. 31, т. 2).

Как следует из приведенного описания и характеристики объекта оценки, объектом оценки является встроенное нежилое помещение № 1, площадью 103,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. Вместе с тем из содержания названного заключения не усматривается, что при проведении соответствующих расчетов указанными экспертами принималось во внимание признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом названная информация с указанием даты расселения опубликована в открытом доступе на информационном портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» (https://www.reformagkh.ru/), а следовательно, при проведении соответствующей оценки эксперты ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» имели возможность установить технические характеристики дома, в котором находится предмет оценки. 

Кроме того, суд отмечает, что из представленного экспертного исследования № 198-48/17 от 30.10.2017г. и поручения на производство экспертного исследования, усматривается, что поручение на производство экспертного исследования выдано 27.06.2017г. со ссылкой на договор № 198-48/17 от 09.10.2017г. (л.д. 11, т.2).

Более того, ответчик по состоянию на дату подписания договора № 198-48/17 от 09.10.2017г. и подписания акта приема-сдачи работ к данному договору 30.10.2017г. достоверно знал о признании дома аварийным и подлежащим сносу, что с очевидностью следовало из уведомлений истца, полученных ответчиком 22.09.2017г. и 04.10.2017г. (дата, указана по утверждению представителя ответчика; по сайту ФГУП «Почта России» - 06.10.2017г.). Следовательно, имел возможность сообщить оценщикам существенные обстоятельства, свидетельствующие о техническом состоянии многоквартирного жилого дома, в котором расположено помещение ООО «Варан». 

При таких обстоятельствах экспертное исследование № 198-48/17 от 30.10.2017г., выполненное экспертами ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» ФИО6 и ФИО7 в части определения рыночной стоимости спорного имущества не соответствует принципам объективности и достоверности, а также не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости  (ФСО № 7)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г., и «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015г. Более того, названное заключение не содержит фактического описания объекта оценки с указанием его технического состояния.

Таким  образом, названное заключение не может быть применимо для определения выкупной стоимости спорного имущества.

В данном случае суд считает надлежащим доказательством по делу в части определения рыночной стоимости указанного в иске имущества заключение эксперта № 2862/9-3 от 05.04.2018г., выполненное в рамках проведения судебной экспертизы экспертом ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», по следующим основаниям. 

Экспертное заключение № 2862/9-3 от 05.04.2018 г. соответствует положения статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные данной нормой и статьей 11  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения и оно соответствует действующим стандартам оценки; содержит подробное описание методов проведенного исследования, имеет необходимое и достаточное обоснование и мотивировку, в том числе описательная часть заключения содержит обоснование избранного методологического подхода (метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод прямой капитализации доходов в рамках доходного подхода) и отказа от иных методов, для сравнительного исследования экспертом использованы объекты – аналоги с характеристиками наиболее приближенными к предмету исследования, выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и  методологическими условиями, с учетом представленного обзора рынка недвижимого имущества на территории Липецкой области (районных центрах). При этом экспертом применены корректировки, исходя из ретроспективности оценки. Кроме того, определение рыночной стоимости имущества произведено на дату принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества – 08.08.2016г.

Ответчик, возражая против экспертного заключения № 2862/9-3 от 05.04.2018г. и ссылаясь на допущенные в нем нарушения в том числе федеральных стандартов оценки, не представил объективных и достаточных доказательств того, что указанные им ошибки при подборе экспертом аналогов и методов привели или могли привести к какому-либо конкретному другому результату оценки. Объективных доказательств ошибочности примененных экспертом корректировок в материалы дела ответчиком также не представлено. Названные обстоятельства также не следуют из представленной ООО «Варан» Рецензии от 02.07.2018г. «на заключение эксперта № 2862/9-3, начатое «21» марта 2018 года и оконченное «05» апреля 2018 года, выполненное в рамках судебной экспертизы по делу № А36-13547/2017», составленной ФИО8, сотрудником ООО «Липецкий региональный центр судебных экспертиз».

При таких обстоятельствах при определении рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, принадлежащего ответчику, суд исходит из стоимости, определённой  в экспертном заключении № 2862/9-3 от 05.04.2018г. и равной 2388730 руб. с учетом НДС.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 1 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (пункт 1).

Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2).

Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям пункта 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пункте 4 и 5 статьи 161 Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

Из материалов дела (договоров, платежных поручений) следует, что подлежащая выплате компенсация собственнику сносимого объекта в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, не связана с реализацией каких-либо товаров (работ, услуг).

В силу пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом обложения налогом на добавленную стоимость признаются следующие операции:

1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. При этом в целях главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признаются реализацией товаров (работ, услуг);

2) передача на территории Российской Федерации товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;

3) выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

4) ввоз товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3 - 5 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации товаром для целей Налогового кодекса Российской Федерации признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации; работой - деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц; услугой - деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

В силу пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Таким образом, в данном случае отсутствует реализация товаров (работ, услуг) в смысле статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации, соответственно, отсутствует объект обложения налогом на добавленную стоимость.

Таким образом, цена выкупаемого имущества должна быть установлена без учета НДС в размере 2024347,46 руб. (2388730-(2388730 х 18/118)).

В отношении обоснованности взыскания убытков, связанных с не проведением капитального ремонта дома, в котором расположено помещение ответчика, и упущенной выгоды суд исходит из следующего.

Ответчик является коммерческой организацией, осуществляющей деятельность, носящую рисковый характер, а следовательно, действуя своей волей и в своем интересе, при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения № 1 от 14.04.2010г. должен был знать технические характеристики приобретаемого им имущества (ст.ст. 2, 9, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае суд принимает во внимание наличие на официальном сайте администрации города Лебедянь информации, адресованной жителям города и управляющим компаниям, в том числе о необходимости «до празднования 400-летия города Лебедянь рассмотреть возможность проведения текущего ремонта (покраски) фасадов многоквартирных жилых домов, в том числе аварийных, расположенных по следующим адресам, в частности: ул. Школьная, д. № 13» (на момент рассмотрения дела данная информация также присутствовала на сайте администрации – http://lebedyan.lipetsk.ru). 

Кроме того, как видно из сведений, размещенных на сайте «Реформа ЖКХ» и находящихся в открытом доступе, в разделе «Мой дом» опубликована информация о признании дома аварийным 16.11.2006г., а также имеется информация о заключении контрактов «выкупа» от 07.06.2016г. и 24.06.2016г. и на долевое строительство от 2016г.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчик не мог не знать о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также о переселении граждан из жилого дома, в котором расположено принадлежащее ему помещение.

Согласно части 2 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации  взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

Имеющийся в материалах дела договор аренды нежилого помещения от 01.03.2016г. не может достоверно и достаточно подтверждать наличие каких-либо затрат, возникших у ответчика в связи с принятием истцом постановления от 08.08.2016г., в том числе исходя из даты принятия постановления. Кроме того, в данном случае названный договор фактически заключен в пользу одного лица, поскольку со стороны арендодателя выступает физическое лицо, являющееся одновременно единственным участником ООО «Варан» и лицом, имеющим права без доверенности действовать от имени данного общества – арендатора по договору. 

Целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности, следовательно, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, жилой дом, в котором, находится помещение ответчика, уполномоченным органом муниципального района был признан аварийным и подлежащим сносу 16.11.2006г. Однако на момент подписания договора купли-продажи, названный жилой дом не был включен в областную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Липецкой области. Вместе с тем с 2013г., то есть с момента опубликования программы переселения, ответчик достоверно должен был знать о том, что жилой дом подлежал сносу.

Таким образом, ответчик, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, не мог не осознавать, что при признании дома аварийным использование помещения в коммерческих целях становится невозможным. Доказательств того, что при названных обстоятельствах ответчик имел реальную возможность получить выгоду использования приобретенного им помещения в деле не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. При этом ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты во внимание.

Следовательно, при предъявлении исковых требований о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо представить доказательства реальности получения дохода (наличия условий для извлечения дохода, проведения приготовлений, достижения договоренностей с контрагентами и пр.).

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота. Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Упущенная выгода не сводится к сумме, которую выручил бы истец, если бы его право не было нарушено, при этом при определении упущенной выгоды из суммы выручки, которую истец мог получить при реализации товара, следует исключить необходимые затраты (например, стоимость сырья, затраты на электроэнергию, коммунальные услуги, заработную плату, транспорт и т.д.). Истец должен представить соответствующий расчет с учетом данных требований. Подтверждение размера затрат, подлежащих исключению из суммы упущенной выгоды, может осуществляться первичными, в том числе бухгалтерскими, документами.

При определении упущенной выгоды также необходимо учитывать меры, предпринятые кредитором для ее получения, и приготовления, сделанные с этой целью, поскольку именно эти действия кредитора свидетельствуют о возможности реального получения дохода.

Поскольку в данном случае суд считает, что ответчик, действуя с достаточной осмотрительностью имел возможность получить информацию о состоянии приобретаемого им объекта недвижимости как на момент подписания договора купли продажи от 14.04.2010г., так и на 05.06.2013г. (дата публикации областной программы переселения – «Липецкая газета» № 109 от 05.06.2013г.), а также заявить о недействительности заключенного им договора, в том числе как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качества предмета сделки.  

Учитывая изложенное, суд полагает, что в отношении ответчика не подлежат включению в выкупную стоимость имущества, расходы, связанные с непроведением капитального ремонта жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> и упущенная выгода. 

В ходе рассмотрения дела ответчик также ссылался на то, что истцом нарушены положения пункта 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Истцом в ходе рассмотрения дела представлены доказательства уведомления ответчика о сносе дома, где расположено помещение ООО «Варан» до 31.12.2017г., в письме № 2256 от 18.09.2017г. При этом данное письмо содержало предложение произвести отчуждение спорного имущества по рыночной цене. Письмо получено ответчиком 22.09.2017г. (л.д. 85-87, т.2). Проект договора купли-продажи спорного имущества был получен ответчиком 06.10.2017г. по сведениям с сайта ФГУП «Почта России» и 04.10.2017г. – по утверждению ответчика. 

Ответчик каких-либо возражений, а также требования о предоставлении ему равноценного помещения в адрес истца не направил и 09.10.2017г. обратился к администрации с заявлением о предоставлении отчета № 55/17, в котором определена по заданию истца стоимость. В дальнейшем ответчик обратился к оценщикам для проведения оценки рыночной стоимости имущества. В ходе рассмотрения дела ответчиком встречного иска о предоставлении помещения предъявлено не было, а все заявленные по сути возражения касались только рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества.

При таких обстоятельствах суд считает, что в данном случае с учетом позиции ответчика нарушение администрацией срока урегулирования порядка выкупа спорного имущества и предъявление иска до истечения трехмесячного срока не нарушает права ООО «Варан», поскольку ответчиком оспаривается не форма реализации администрацией обязанности по выкупу имущества (предоставление помещения или денежная компенсация), не вынесенное истцом постановление об изъятии земельного участка и расположенного на нем имущества от 08.08.2016г. № 384, а размер денежной компенсации. 

 Таким образом, с учетом фактического поведения сторон суд считает, что оставление иска без рассмотрения может повлечь нарушение прав истца, как представителя муниципального образования, и необоснованное затягивание рассмотрения спора между сторонами. При этом суд также принимает во внимание введение режима чрезвычайной ситуации (л.д. 89-91, т.2).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца, поддержанному ответчиком, была проведена судебная экспертиза.

В силу части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 23 от 04.04.2014г. «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Как следует из счета № 592 от 05.04.2018г., стоимость экспертных исследований составляет 30381 руб. (л.д. 40, т.4).

Денежные средства в указанном размере были перечислены на депозитный счет суда, что подтверждается платежными поручениями № 240 от 16.02.2018г. на сумму 7995 руб. и № 2315 от 29.12.2017г. на сумму 22386 руб. (л.д. 75, 96, т. 2).

При таких обстоятельствах Липецкому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»  с депозитного счета Арбитражного суда Липецкой области подлежат перечислению денежные средства за производство экспертизы по настоящему делу.

С учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, в том числе подписания сторонами договора купли-продажи от 14.04.2010г. при наличии информации о признании в 2006г. дома аварийным и подлежащим сносу, суд считает, что расходы по проведению экспертных исследований подлежат отнесению на истца и ответчика в равном размере.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При этом с учетом фактических обстоятельств дела распределение обязанности по уплате государственной пошлины также производится в равных долях.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 в следующей редакции:   

            «2.1. Стоимость Недвижимого имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора, Стороны определили в соответствии с Заключением эксперта по арбитражному делу № А36-13547/2017 по иску администрации городского поселения город Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области к ООО «Варан» о понуждении к заключению договора купли-продажи от 05.04.2018г. № 2862/9-3, подготовленным Федеральным бюджетным учреждением «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в лице Липецкого филиала, в размере 2024347,46 руб. (два миллиона двадцать четыре тысячи триста сорок семь рублей 46 копеек). Цена является окончательной и изменению не подлежит».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации городского поселения города Лебедянь Лебедянского муниципального района Липецкой области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы, связанные с проведением экспертизы, в сумме 15190,50 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Варан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Финансовому отделу Арбитражного суда Липецкой области перечислить денежные средства в размере 30381 руб. Федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в лице Липецкого филиала за проведенную экспертизу по делу № А36-13547/2017 на основании счета № 592 от 05.04.2018г.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Арбитражного суда Центрального округа (г. Калуга) через Арбитражный суд Липецкой области.

 

Судья                                                                              Я.Р. Мещерякова