Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск                                                                                 Дело №А72-7583/2021

16.05.2023 года

 

 Резолютивная часть решения объявлена   10.05.2023

 Решение в полном объеме изготовлено   16.05.2023

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе  судьи Ключниковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания      ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» (ОГРН 

<

***>,              ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93»                                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Гавань» (ОГРН 

<

***>,                     ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

о признании договора паенакопления от 31.01.2018 недействительным,

 

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,

 

объединенное с делом по иску

общества с ограниченной ответственностью «Гавань» (ИНН732515191,                                      ОГРН 

<

***>)

к жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93»                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами

 

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» –  ФИО8, паспорт, доверенность, диплом

от Жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» –  не явились, извещены

от третьих лиц – не явились, извещены 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гавань» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д. 93» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...>:

-Квартиру № 14, площадью 59,1 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1047

-Квартиру № 15, площадью 132,7 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1048

-Квартиру № 17, площадью 83,6 кв.м, кадастровый номер 73:24:041603:1050

-Квартиру № 18, площадью 77,9 кв.м, кадастровый номер 73:24:041603:1051 

-Квартиру № 19, площадью 57,5 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1053

-Квартиру № 20, площадью 87,1 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1054 

-Квартиру № 21, площадью 80,8 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1055 

-Парковочные места, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Определением от 08.07.2021 исковое заявление принято судом к производству.

Определениями от 09.07.2021, 13.07.2021 судом удовлетворены ходатайства истца о принятии мер по обеспечению иска.

Определением от 09.07.2021 суд запретил Жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) использовать и отчуждать следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>:

-Квартира № 14, площадью 59,1 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1047

-Квартира № 15, площадью 132,7 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1048

-Квартира № 17, площадью 83,6 кв.м, кадастровый номер 73:24:041603:1050

-Квартира № 18, площадью 77,9 кв.м, кадастровый номер 73:24:041603:1051 

-Квартира № 19, площадью 57,5 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1053

-Квартира № 20, площадью 87,1 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1054 

-Квартира № 21, площадью 80,8 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1055 

-Два парковочных места, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Определениями от 13.07.2021 суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области осуществлять любые регистрационные действия, а именно совершение сделок по отчуждению, передаче в залог и обременению любыми иными правами третьих лиц в отношении следующего имущества:

-Квартира № 14, площадью 59.1 кв.м., расположенная по адресу; 432071, РОССИЯ, 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1047, дата государственной регистрации права 11.06.2021;

-Квартира № 15, площадью 132.7 кв.м., расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ. 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1048, дата государственной регистрации права 15.06.2021;

-Квартира № 17, площадью 83.6 кв.м. кадастровый номер 73:24:041603:1050, расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ, 

<

...>, дата государственной регистрации права 15.06.2021.

-Квартира № 18, площадью 77.9 кв.м., кадастровый номер 73:24:041603:1051 расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ, 

<

...>, дата государственной регистрации права 15.06.2021;

-Квартира № 19, площадью 57.5 кв.м., расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ, 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1053:

-Квартира № 20, площадью 87,1 кв.м., расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ, 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1054, дата государственной регистрации права 11.06.2021;

-Квартира №21, площадью 80,8 кв.м., расположенная по адресу: 432071, РОССИЯ. 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1055, дата государственной регистрации права 11.06.2021

-Два парковочных места, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Данным определением органам управления и членам ЖСК «Красноармейская, д.93» запрещено принимать решения и совершать действия по исключению ООО «Гавань» из числа пайщиков Жилищно- строительного кооператива «Красноармейская, д.93»;

Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г.Ульяновска запрещено  совершать регистрационные действия по внесению в Единый государственный реестр юридических лиц записи о государственной регистрации, ликвидации, реорганизации Жилищно- строительного кооператива «Красноармейская, д.93» до вступления в законную силу решения.

Определением от 12.08.2021 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. 

Определением от 11.11.2021 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Определением от 17.11.2021 судом по заявлению ФИО6 отменены обеспечительные меры, принятые определением от 13.07.2021,  в части  запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области осуществлять любые регистрационные действия, а именно совершение сделок по отчуждению, передаче в залог и обременению любыми иными правами третьих лиц в отношении следующего имущества:  квартира №21, площадью 80,8 кв.м., расположенная по адресу: 432071, Россия. 

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1055.

Определением от 19.01.2022 судом принято к производству встречное исковое заявление Жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» о признании договора паенакопления от 31.01.2018 недействительным.

Определением от 27.01.2022 заявления ФИО3, ФИО5 об отмене обеспечительных мер оставлены судом  без удовлетворения.

Определением от 21.03.2022 суд приостановил производство по делу до вступления в законную силу  судебных актов  Ленинского районного  суда г. Ульяновска по делам № 2-5624/2021, № 2-988/2022,  № 2-783/2022.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от  17.06.2022  произведена замена судьи  Крамаренко Т.М.  на судью Ключникову М.Г.

Определением от 07.03.2023 производство по делу № А72-7583/2021 возобновлено.

Определением от 14.03.2023 объединены дела  №А72-13813/2022 (по иску ООО «Гавань» к ЖСК «Красноармейская, 93» о взыскании убытков)  с делом                           №А72-7583/2021 в одно производство для  совместного рассмотрения. Присвоен объединенному делу №А72-7583/2021.

Определением от 20.03.2023 заявление ФИО5, ФИО3  об отмене обеспечительных мер удовлетворено. Отмены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного  суда Ульяновской  области от 09.07.2021 по делу № А72-7583/2021, в части  запрета Жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» использовать и отчуждать следующее имущество:

- квартира №14, площадью 59,1 кв.м., расположенная по адресу: 432071, Россия,                    

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1047;

- квартира №19, площадью 57,5 кв.м., расположенная по адресу: 432071, Россия,                      

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1053;

- квартира №20, площадью 87,1 кв.м., расположенная по адресу: 432071, Россия,                      

<

...>, кадастровый номер 73:24:041603:1054.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований в части взыскания убытков, указав, что правовую квалификацию правоотношений оставляет на усмотрение суда.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Как усматривается из имеющегося в материалах дела отзыва на исковые требования ООО «Гавань», ТСЖ «Красноармейская, 93» не признает заявленные требования, полагая, что договор паенакопления является недействительной сделкой (притворной), что исключает наличие правовых оснований для удовлетворения иска.

УФРС по Ульяновской области также представило отзыв на иск, согласно которому оставило вопрос о принятии решения на усмотрение суда.

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания договора недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности, а также отсутствия оснований для признания права собственности ООО «Гавань» на спорные объекты недвижимости.

При этом суд руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Гавань» в обоснование иска о признании прпава собственности на спорные объекты недвижимости указывает, что 31.01.2018г. между ООО «Гавань» (Пайщик) и Жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» заключен договор паенакопления №1, согласно условиям пункта 1.1 которого в целях удовлетворения потребностей Пайщика в жилье Пайщик вступил в ЖСК, участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: 432071, РФ, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 73:24:041603:806 в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и дополнительного (целевого) взносов.

В соответствии с п. 1.2 договора квартиры приобретаемые Пайщиком в порядке паенакопления имеют следующие характеристики:

Квартира № 17 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 4: общая площадь 99,1 кв.м., включает в себя площадь 2-х лоджий; количество комнат 3. Стоимость квартиры составляет 4 875 720 (четыре миллиона восемьсот семьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей, (п. 1.2.1).

Квартира № 18 по ул.Красноармейская. д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 4; общая площадь 87,8 кв.м., включает в себя площадь 2-х лоджий; количество комнат 2. Стоимость квартиры составляет 4 319 760 (четыре миллиона триста девятнадцать пять тысяч семьсот шестьдесят) рублей, (п. 1.2.2).

Квартира № 19 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 4: общая площадь 62,35 кв.м., включает в себя площадь 1-ой лоджии; количество комнат 1. Стоимость квартиры составляет 3 067 620 (три миллиона шестьдесят семь тысяч шестьсот двадцать) рублей, (п.1.2.3).

Квартира № 20 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 4: общая площадь 90,6 кв.м., включает в себя площадь 1-ой лоджии; количество комнат 2. Стоимость квартиры составляет 4 457 520 (четыре миллиона четыреста пятьдесят семь тысяч пятьсот двадцать) рублей, (п. 1.2.4).

Квартира № 21 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 4; общая площадь 83,2 кв.м., включает в себя площадь 1-ой лоджии; количество комнат 2. Стоимость квартиры составляет 4 093 440 (четыре миллиона девяносто три тысячи четыреста сорок) рублей, (п. 1.2.5).

Квартира № 14 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: этаж 3; общая площадь 61,7 кв.м., включает в себя площадь балкона; количество комнат 1. Стоимость квартиры составляет 3 035 640 (три миллиона тридцать пять  тысяч шестьсот сорок) рублей, (п.1.2.6).

Квартира № 15 по ул.Красноармейская, д.93 (согласно проектной документации) имеет следующие характеристики: общая площадь 137 кв.м., включает в себя площадь 1-ой лоджии и балкона; к-во комнат 3. Стоимость квартиры составляет 6 740 400 (шесть миллионов семьсот сорок тысяч четыреста) рублей, (п. 1.2.7).

В соответствии с п. 1.3 договора Пайщиком в порядке паенакопления приобретены: два парковочных места, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома (согласно проектной документации).

Согласно условиям договора строительство многоквартирного жилого дома осуществляется ЖСК на основании Разрешения на   Строительство №73-73-623-2017, выданного Администрацией 18 сентября 2017 г. на земельном участке с кадастровым №73:24:041603:806, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Срок ввода в эксплуатацию Объекта определен не позднее 25.09.2019 г. (пункты 1.5., 1.6).

Квартиры, указанные в п. 1.2. договора, должны быть переданы Пайщику по акту приема-передачи в течение 60 дней после ввода Объекта в эксплуатацию (п. 1.10). Квартиры должны быть переданы Пайщику свободной планировки, с внутренней отделкой, оговоренной пунктом 1.11 договора.

Согласно пункту 2.1.2. ЖСК обязано предоставить Пайщику справку о полной выплате пая.

В соответствии с п. 3.3. договора паенакопления № 1 от 31.01.2018 г. и актом приема-передачи к нему oт 31.01.2018 г. Общество передало, а ЖСК «Красноармейская, д.93» принял в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1 066    кв.м.,    расположенный           по адресу:    

<

...> с кадастровым номером 73:24:041603:806.

Оплата паевого взноса в соответствии с пунктом 4 акту приема-передачи произведена в полном размере.

Пункт 2.1.3. договора устанавливает обязанность ЖСК в срок не позднее 7 рабочих дней с момента ввода Объекта в эксплуатацию, уведомить об этом Пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес Объекта, а также дату, сроки, порядок передачи Квартиры Пайщику.

Сроки, установленные и.2.1.3. договора паенакопления № 1 от 31.01.2018 г., истекли.

Уведомлением от 03.02.2021 г. Ответчик сообщил, что  им получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и о готовности к передаче объектов недвижимости, расположенных в указанном доме, а также парковочных мест и необходимости до 23.03.2021 обратиться в ЖСК для передачи объектов недвижимости, подписания актов приема-передачи.

Точную дату необходимо было заблаговременно согласовать с ФИО9 по указанному в уведомлении телефону.

ООО «Гавань» безуспешно пыталось согласовать с председателем ЖСК «Красноармейская, д.93» дату передачи объектов недвижимости и документации.

22.03.2021 г. ООО «Гавань» обращалось в адрес ЖСК «Красноармейская, д.93» с требованием незамедлительно передать объекты недвижимости, подписать акты приема-передачи, а также выдать справку о полной выплате пая.

На данное требование Пайщика ЖСК «Красноармейская, д. 93» письмом от 23.03.2021 г. заверил в том, что квартиры будут переданы в кратчайшие сроки - апрель 2021 года.

01.06.2021 г. ООО «Гавань» в очередной раз обратилось в адрес ЖСК «Красноармейская, д.93» с требованием незамедлительно передать объекты недвижимости, подписать акты приема-передачи, а также выдать справку о полной выплате пая.

Несмотря на неоднократные устные и письменные обращения ООО «Гавань» с требованием передачи объектов недвижимости, ЖСК «Красноармейская, д.93» не исполнило условия договора паенакопления от 31.01.2018, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

ЖСК «Красноармейская, д.93» заявил встречные исковые требования о признании договора паенакопления, заключенного между ЖСК «Красноармейская, д.93» и ООО "Гавань" 30.01.2018 недействительным.

ЖСК «Красноармейская, д.93» считает заключенный договор паенакопления от 31.01.2018 недействительным по причине его притворности, поскольку договор условия договора паенакопления не могли быть исполнены сторонами исходя из положений действовавшего на тот период времени законодательства.

Впоследствии ООО «Гавань» обратилось в арбитражный суд с иском к ЖСК «Красноармейская, 93» о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку требования по вышеуказанному иску также вытекают из договора паенакопления от 31.01.2018, дела объединены в одно производство.

По иску о взыскании убытков, истец указывает, что, несмотря на полную оплату им стоимости квартир, все они были переданы и проданы ЖСК «Красноармейская, д.93» физическим лица летом 2021 г. по договорам купли - продажи.

Согласно п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом стоимости переданного земельного участка с кадастровым номером 73:24:041603:806 по состоянию на январь 2018 г., установленной отчетом об оценке №2021/354-11 от 24.11.2021 г. - в размере 30 022 000 руб., а также стоимости указанного участка, установленного сторонами в договоре паенакопления №1 от 31.01.2018 г. в размере 30 479 400 руб., а также невозможности в натуре вернуть ранее переданный участок, на стороне ООО «Гавань» возникли убытки.

Квартиры до настоящего момента в счет внесенного участка истцу не переданы, земельный участок не возвращен и не может быть возвращен т.к. на нем построен многоквартирный жилой дом.

10.01.2022 г. в адрес ЖСК «ул. Красноармейская, д. 93» была направлена претензия с требованием вернуть денежные средства в размере 30 479 400 руб., что подтверждается квитанцией об отправке. 

Ответ на данную претензию не был получен, денежные средства не возвращены.

Согласно п.4.1.1. договора паенакопления №1 от 31.01.2018 г. в течении 7 рабочих дней после ввода дома в эксплуатацию, ЖСК «Красноармейская, д.93» должен был уведомить истца о порядках и сроках передачи квартир.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №73-73-005-2-21 было выдано 22 .01.2021 г.

На основании изложенного, ООО «Гавань» рассчитало размер  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.02.2021 г. по 09.03.2022 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в судебном порядке, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности или применения последствий недействительности ничтожной сделки (абзац 4 статьи 12 ГК РФ). 

Абзацем четвертым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

ЖСК «Красноармейская, д. 93» оспаривая действительность договора паенакопления, заключенного с ООО «Гавань» ссылается на положения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2).

Положения п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Полное или частичное исполнение сделки одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора мнимой сделкой.

Из содержания приведенного п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

В соответствии с пп. 1-3 п. 1 ст. 111 ЖК РФ членом ЖСК могут быть:

- гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

- юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской   Федерации;

- юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

При этом, статьей 4 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской 5 Федерации изложена в следующей редакции: жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 5 Закона № 349-ФЗ требования части 1 статьи 110 ЖК РФ в редакции настоящего Федерального закона распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в ред. от 28.12.2013 № 4140-ФЗ).

Часть 3 статьи 5 Закона № 349-ФЗ указывает, что юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Закона № 349-ФЗ, сохраняют право членства в указанных кооперативах, то есть юридические лица, которые ранее уже стали членом ЖСК, могут и дальше ими быть, а новые - только в случае, указанном в части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, статья 111 ЖК РФ устанавливает перечень случаев, когда членом ЖСК может быть юридическое лицо: в случае, если юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме и в иных случаях, установленных законодательством РФ. Под иными случаями, понимается возможность сохранения членства юридических лиц в ЖСК созданных до 01.12.2011 (пп. 2 п. 1 ст. 111 ЖКРФ, п. 3 ст. 5 ФЗ от 30.11.2011 № 349-ФЗ).

Сторонами не оспаривается, что ЖСК «Красноармейская, д. 93» создан 06.10.2017 и в установленном законом порядке не ликвидирован.

Из Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93» следует:

- требования Устава для обязательны для исполнения  всеми  его  членами и органами (п. 1.8 Устава);

- член Кооператива приобретает право    собственности на жилое помещение в случае выплаты паевого взноса полностью (п.3.13 Устава);

(согласно п. 3.13 Устава выплата пая должна подтверждаться справкой ЖСК, паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом Кооператива на банковский счет , либо в кассу Кооператива (п.4.5 Устава)).

В отзыве на исковое заявление ООО «Гавань» о признании права собственности на объекты недвижимости, ЖСК «Красноармейская, д.93» подчеркивает, что ООО «Гавань», утвердив именно такую редакцию Устава, не могло не знать, что паевые взносы могут быть внесены исключительно в виде денежных средств.

В силу ч. 3 ст. 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства, в частности положений ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, порядок внесения паевого взноса определяется только уставом кооператива, утвержденного общим собранием.

При этом закон не предусматривает возможность изменения порядка внесения паевого взноса договором, заключенным с пайщиком.

В ходе рассмотрения дела ООО «Гавань» также представило возражения на отзыв, из которых следует, что оно признает факт того, что юридическое лицо не могло быть членом кооператива, при это на них не распространяется действие Устава Кооператива, и это при том, что ООО «Гавань» было непосредственно учредителем ЖСК, принимало участие в утверждении редакции Устава, избирало председателя правления.

ООО «Гавань» также указало, что оно расценивает договор паенакопления №1 от 31.01.2018, заключенный между ЖСК «Красноармейская, д.93» и ООО «Гавань» как договор купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

Указанная позиция неоднократно и последовательно подтверждалась Верховным Судом Российской Федерации в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; пункте 3 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2019.

Таким образом, арбитражный суд рассматривает иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств дела), определяя круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию и проверке, с учетом доводов и возражений сторон.

Изменение правовой квалификации требования (например, с взыскания убытков на взыскание неосновательного обогащения) или правового обоснования требования (например, взыскания на основании норм о поставке на взыскание на основании норм об обязательствах вследствие причинения вреда) не является изменением предмета или основания иска, за исключением случаев, когда истец при изменении правовой квалификации изменяет также требование (предмет иска) и ссылается на иные фактические обстоятельства (основание иска).

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2). 

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021). 

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных данным кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. 

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. 

Согласно статье 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). 

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). 

Юридические лица, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, созданного до 01.12.2011, сохраняют право членства в указанном кооперативе (пункт 2 части 1 статьи 111 ЖК РФ, пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как следует из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Таким образом, поскольку законодательство, действующее в период спорных отношений, а именно положения пункта 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.12.2011), на момент заключения договора членство юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах нормы статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации не допускали, договор паенакопления  от 31.01.2018 следует признать ничтожным.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2). 

При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, о ее возврате следует исходить из того, что такая вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны (пункт 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). 

При рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд, проверив доводы о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) имущества (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 по делу N А07-17306/2014). 

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что земельный участок площадью 1 066 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 73:24:041603:806 был передан ответчику 31.01.2018.

06.08.2018 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:041603:806 от ООО «Гавань» к ТСЖ «Красноармейская, д.93» (запись №73:24:041603:806-73/049/2018-4).

Спорный земельный участок зарегистрирован за ТСЖ «Красноармейская, д.93» (т. 1 л.д. 33 – 35).

11.01.2021 многоквартирный дом 95 по ул.Красноармейская, а также расположенные в нем квартиры были поставлены на кадастровый учет. 

Исходя из положений статей 219, 263 ГК РФ, ЖСК «Красноармейская, д.93» осуществил первоначальную регистрацию права собственности на все квартиры в МКД №95 по ул.Красноармейская с целью дальнейшего перехода права собственности иным лицам.

Впоследствии после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир по договорам купли-продажи физическим лицам, в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок перешел в общую долевую собственность граждан – собственников квартир в МКД.

В частности, 09.07.2021 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру №21 от ЖСК «Красноармейская, д.93» к ФИО6

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции по делам № 2-5624/2021, № 2-988/2022,  № 2-783/2022 было отказано в удовлетворении исков ООО «Гавань» к собственникам квартир о признании договоров купли-продажи, заключенных с ЖСК «Красноармейская, д.93» недействительными.

В ходе рассмотрения вышеуказанных дел суд также давал оценку спорному договору паенакопления №1 от 31.01.2018.

В частности, в рамках рассмотрения дела №2-3342/2022 суд указал, что исходя из субъектного состава спорного договора паенакопления и его содержания, к нему не могут быть применены положения глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), а также иных норм Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Данное обстоятельство, наряду с признанием договора паенакопления от 31.01.2018 недействительной сделкой, также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Гавань» к ЖСК «Красноармейская, д.93» о признании права собственности на квартиры №14, 17, 18, 19, 20, 21 дома 95 по ул.Красноармейская в г.Ульяновске.

Согласно Отчету об оценке №2021/354-11 от 24.11.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:041603:806 составляет 30 022 000 руб. 00 коп. (по состоянию на январь 2018 года).

Между тем, в январе 2018 года стороны сделки достигли соглашения, что данный земельный участок оценивается в размере 30 479 400 руб. 00 коп. 

Указанное расхождение в стоимости земельного участка не является значительным, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия в качестве цены земельного участка, стоимости определенной по взаимному соглашению сторон.

Как разъяснено в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая исполнена сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. Это подразумевает, что соответствующая презумпция опровержима. 

В ходе рассмотрения дела стороны не заявляли требований о назначении по делу экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с целью определения стоимости переданного ООО «Гавань» по сделке земельного участка.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом вышеизложенных норм права, а также того, что при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд по результатам проверки доводов о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) подлежащего возврату имущества, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки (договора паенакопления от 31.01.2018) в виде взыскания с ЖСК «Красноармейская, д.93» в пользу ООО «Гавань» стоимости земельного участка в размере 30 479 400 руб. 00 коп.  

ООО «Гавань» также заявило требование о взыскании с ТСЖ «Красноармейская, д.93» процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на размер стоимости земельного участка.

Период взыскания процентов истец ограничил с 03.02.2021 г. по 09.03.2022 г. (исходя из условий договора паенакопления от 31.08.2018 по истечении 7 дней после ввода дома в эксплуатацию).

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов, представленный истцом, ответчик не оспорил, контррасчет не представил.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего спора было установлено, что договор паенакопления от 31.01.2018 является ничтожным, отсутствует объективная возможность для возврата истцу земельного участка в натуре и подлежит взысканию стоимость данного земельного участка, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с момента регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок являются правомерными.

Между тем, суд не вправе выходить за пределы исковых требований, увеличивая самостоятельно их размер, в связи с чем подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 224 369 руб. 91 коп. за период с 03.02.2021 по 09.03.2022.

Таким образом, в удовлетворении первоначального иска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества следует отказать, признать недействительным договор паенакопления №1 от 31.01.2018 и применить последствия недействительности ничтожной сделки, договора паенакопления №1 от 31.01.2018, взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» (ИНН 

<

***>) стоимость земельного участка в размере 30 479 400 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 224 369 руб. 91 коп. за период с 03.02.2021 по 09.03.2022.

 

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества отказать.

Признать недействительным договор паенакопления №1 от 31.01.2018.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, договора паенакопления №1 от 31.01.2018, взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» (ИНН 

<

***>) стоимость земельного участка в размере 30 479 400 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 224 369 руб. 91 коп. за период с 03.02.2021 по 09.03.2022.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                                                                                                     М.Г. Ключникова