ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-1234/2024

02 ноября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 ноября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Семеновой А.Б.

судей  Мильгевской Н.А., Протас Н.И.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом

от 3-го лица: не явились, извещены надлежащим образом

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26973/2024) ООО "ОнегоСтройСервис" на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 19.07.2024 по делу № А26-1234/2024, принятое

по заявлению ООО "ОнегоСтройСервис"

к Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору

3-и лица: 1) ООО "Фарватер"; 2) ИП ФИО2

об оспаривании предписания 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» (ОГРН: 

<

***>, адрес: 185014, 

<

...>; далее – заявитель, Общество, ООО "ОнегоСтройСервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (ОГРН: 

<

***>, адрес: 185035, 

<

...>; далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании недействительным предписания об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Фарватер» (ОГРН: 

<

***>, адрес: 185014, 

<

...>; далее - ООО "Фарватер", третье лицо-1) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>; далее - ИП ФИО2, третье лицо-2).

Решением от 19.07.2024 суд первой инстанции признал недействительным пункт 3 предписания Комитета № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023; остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал; взыскал с Комитета в пользу ООО «ОнегоСтройСервис» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

Не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ООО "ОнегоСтройСервис" обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает на то, что указанные в пунктах 1 и 2 предписания недостатки возникли из-за некачественно произведенных работ застройщиком, на которого в силу наличия соответствующих гарантий возложена обязанность по их устранению. При этом, самостоятельное устранение управляющей компанией этих недостатков без согласования с застройщиком повлечет за собой невозможность предъявления к нему требования о безвозмездном устранении недостатков общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, Комитетом при вынесении предписания не учтено ведение Обществом с застройщиком и его правопреемником претензионной работы на предмет устранения выявленных недостатков строительства. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Возражений против рассмотрения дела в пределах доводов апелляционной жалобы сторонами не заявлено, в связи с чем, решение суда в апелляционном порядке рассматривается в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Как установлено материалами дела, в Комитет поступило обращение гражданина, проживающего в доме № 38 по улице Еремеева в городе Петрозаводске, по вопросу ненадлежащего технического состояния многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

На основании указанного обращения, в соответствии с решением Комитета № ЛК 130/Р/371 от 16.11.2023 проведена внеплановая документарная проверка в отношении Общества, в ходе которой установлены следующие нарушения: трещина в штукатурном слое (6 п.м.) стены напротив выхода из подъезда № 11 многоквартирного дома; трещина в штукатурном слое (1,3 п.м.) потолка напротив выхода из подъезда № 11 многоквартирного дома; трещина в штукатурном слое (2,5 п.м.) стены (бежевый цвет) слева от выхода в холле подъезда № 11 многоквартирного дома; отслоение штукатурного слоя (0,2 м2), трещина в штукатурном слое (0,8 п.м.) стены (зеленый цвет) слева от входа в холл подъезда № 11 многоквартирного дома; трещина в штукатурно-окрасочном слое (4 п.м.) стены (бежевый цвет) слева от входа в подъезд № 11 многоквартирного дома; горизонтальная трещина стены (1,3 п.м.) над окном в подъезде № 11 многоквартирного дома; трещина по сопряжению лестничного марша к стене (3,5 п.м.) в подъезде № 11; трещина на стене (0,3 п.м.) смежной с холлом подъезда № 11 многоквартирного дома; трещина на стене (1,2 п.м.) смежной с холлом напротив квартиры № 229 в подъезде № 11 многоквартирного дома; трещина на стене (0,5 п.м.) у квартиры № 222 в подъезде № 11 многоквартирного дома; отслоение штукатурного слоя (0,5 м.кв.) у квартиры № 228 в подъезде № 11 многоквартирного дома; трещина (7 п.м.) по примыканию лестничного марша (между 1 и 2 этажами) в подъезде № 11 многоквартирного дома; трещина (2,4 п.м.) справа от квартиры № 232 в подъезде № 11 многоквартирного дома; трещина (10 п.м.) по примыканию лестничного марша к стене с 2 по 4 этажи в подъезде № 11 многоквартирного дома; отслоение поверхностного слоя лестничного марша входа в подъезд № 11 многоквартирного дома; отсутствие отвода воды в дренажную систему в приямках около подъездов № 10, 11, скопление воды в спуске в подвал в районе подъезда № 11 многоквартирного дома; отслоение декоративного слоя покрытия световых приямков по всему периметру многоквартирного дома; повреждения декоративных покрытий световых приямков и входов в подвалы около подъездов №№ 1, 3, 8, 9, 11 многоквартирного дома. 

Выявленные нарушения зафиксированы в акте проверки № ЛК 130/А/371 от 15.12.2023 (т.1 л.д.26-28). 

Обществу также выдано Предписание № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023 об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения, согласно которому Обществу в срок до 01.06.2024 необходимо:

1. Обеспечить выполнение мероприятий по надлежащему отводу воды с приямков между подъездами №№ 10, 11 МКД, а также спуска в подвальное помещение (слева от входа в подъезд № 11 МКД) любым доступным путем, в том числе ведением претензионно-исковой работы с застройщиком;

2. Обеспечить восстановление штукатурно-окрасочного слоя стен и потолка в местах общего пользования подъезда № 11 МКД в местах повреждений любым доступным путем, в том числе ведением претензионно-исковой работы с застройщиком;

3. Выполнить мероприятия по устранению повреждений декоративных покрытий световых приямков по периметру МКД и входов в подвалы около подъездов №№ 1, 3, 8, 9, 11 МКД.   

Общество, полагая, что предписание Комитета не соответствует действующему жилищному законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично,   признал недействительным пункт 3 предписания в связи с вынесением Комитетом решения о прекращении исполнения предписания в указанной части, в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 года № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию (далее - Закон № 99-ФЗ).

Частью 1.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива,  лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

            В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

            Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

            Пунктом 2 Правил № 491, установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

            Согласно пункту 10 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Пунктом 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе: 

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- текущий и капитальный ремонт, содержание общего имущества.

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на управляющие организации и лиц, выполняющих работы при непосредственном управлении многоквартирным домом. На них же, как следует из статьи 39 ЖК РФ и пункта 42 Правил № 491, возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение этих обязанностей.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170 (далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Пунктами 8, 9, 11, 12 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290, установлены, перечни работ, выполнение которых необходимо в целях надлежащего содержания многоквартирного дома.

Пунктом 4.2.3.1 Правил № 170, определено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Комитет и суд первой инстанции пришли к выводу о том, что Общество, как управляющая организация спорного МКД, должно своевременно осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги при содержании спорного МКД, следовательно, пункты 1, 2 оспариваемого предписания являются законными.

Вместе с тем, Комитетом и судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно оспариваемому предписанию Обществу в срок до 01.06.2024 необходимо:

1. Обеспечить выполнение мероприятий по надлежащему отводу воды с приямков между подъездами №№ 10, 11 МКД, а также спуска в подвальное помещение (слева от входа в подъезд № 11 МКД) любым доступным путем, в том числе ведением претензионно-исковой работы с застройщиком;

2. Обеспечить восстановление штукатурно-окрасочного слоя стен и потолка в местах общего пользования подъезда № 11 МКД в местах повреждений любым доступным путем, в том числе ведением претензионно-исковой работы с застройщиком.

При этом Комитетом признается, что пункты 1, 2 предписания обязывают управляющую организацию устранить недостатки, вызванные некачественным строительством приямков возле подъездов №№ 10, 11 МКД, спуска в подвал слева от входа в подъезд № 11 МКД, и нанесения штукатурно-окрасочного слоя внутренних элементов подъезда № 11.

Суд первой инстанции, отказывая Обществу в удовлетворении требования о признании указанных пунктов предписания недействительными, пришел к выводу о бездействии Общества по надлежащему содержанию общедомового имущества.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Этап № 4 МКД (подъезд № 11) сдан в эксплуатацию 29.0З.2021 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, пятилетний гарантийный срок для устранения строительных дефектов действовал как на момент выдачи предписания, так и действует по настоящее время. Застройщиком МКД являлось ООО «Промжилстрой». 

Обществом на запрос Комитета № 2789 от 01.08.2023, а также требования от 16.11.2023 даны ответы № 103-ЧТ от 11.08.2023, № 203-ЧТ от 05.12.202З, № 211-ЧТ от 15.12.2023 о ведении Обществом переписки с застройщиком на предмет устранения выявленных недостатков строительства. 

В ответ на обращения Общества застройщиком ООО «Промжилстрой» даны гарантийные письма от 20.11.2023, в соответствии с которыми застройщик гарантировал выполнение работ по отводу воды с приямков в районе подъездов №№ 10, 11 МКД, со спуска в подвал в районе подъезда № 11 МКД и восстановлению штукатурно-окрасочного слоя в подъезде № 11 в местах его повреждения.

21.11.2023 застройщик ООО «Промжилстрой» был ликвидирован; обязательства по устранению недостатков строительства (дефекты штукатурно-окрасочного слоя мест общего пользования в подъезде № 11, скопление воды в приямках подъездов №№ 10, 11 в спуске в подвал в районе подъезда № 11 после ликвидации ООО «Промжилстрой» перешли к ИП ФИО2 по договору от 15.12.2023, подписанному между ним и ООО «ОнегоСтройСервис», согласно которому недостатки должны быть устранены в срок до 01.09.2024.

Кроме того, помимо обращений, Обществом самостоятельно фиксировалось в актах наличие повреждений до возбужденной Комитетом документарной проверки.

Однако указанные выше обстоятельства не были приняты во внимание и оценены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции в обжалуемом решении сослался на п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ №2 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 30.06.2021, согласно которому сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае Общество выбрало способ устранения строительных дефектов посредством взаимодействия с застройщиком/правопреемником застройщика, что не может свидетельствовать о неисполнении обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и не противоречит смыслу п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ.

Именно застройщик ООО «Промжилстрой» до 21.11.2023 являлось лицом, обязанным устранять недостатки, возникшие при строительстве МКД, а с 21.11.2023 лицом, ответственным за указанные выше недостатки строительства, является ИП ФИО2 в соответствии с договором от 15.12.2023.

В соответствии с частями 2, 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. 

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, положения Закона № 214-ФЗ возлагают именно на застройщика дома ответственность за возникновение недостатков строительства в пределах гарантийного срока. 

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительными пунктов 1, 2 предписания Комитета № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества.

Излишне уплаченная Обществом государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1500 руб. подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19 июля 2024 года по делу № А26-1234/2024 отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным Предписания Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023 в части пунктов 1, 2.

Признать недействительным Предписание Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения № ЛК 130/040/299 от 15.12.2023 в части пунктов 1, 2.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19 июля 2024 года по делу № А26-1234/2024 оставить без изменения.

Взыскать с Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1500 руб.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» излишне уплаченную государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 руб.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Б. Семенова

Судьи

 

Н.А. Мильгевская

 Н.И. Протас