﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2708/2020

г. Уфа

13 декабря 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2021

Полный текст решения изготовлен 13.12.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Метлицким А.С. рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье» (ИНН 0278066702, ОГРН 1030204611953) к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент - Трейд» (ИНН 667901001, ОГРН 1036605217252) 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье» - Акчурина Р.А. по доверенности от 08.11.2021; представителя общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» - Мардановой Э.Р. по доверенности № 703-21 от 26.10.2021.

Общество с ограниченной ответственностью «Аполлон» (далее – общество «Аполлон», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики     Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – общество «Элемент-Трейд», ответчик) о взыскании убытков в сумме 1 788 542 руб. 58 коп., в том числе упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору аренды за период с 12.11.2019 по 25.01.2020 в размере 766 092 руб. 47 коп., расходов на произведенную перепланировку и ремонтно-строительные работы для приведения передаваемых в аренду помещений в соответствие с заданием ответчика в размере 1 022 450 руб. 11 коп.

В связи с наличием у ответчика доводов о незаконности решения Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий (далее – МВК) определением от 18.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Администрация).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в результате недобросовестных действий ответчика, выразившихся в уклонении от принятия имущества в аренду, у общества «Аполлон» возникли убытки в виде неполученной арендной платы по договору, а также расходы на перепланировку и ремонтно-строительные работы в помещениях по заданию общества «Элемент - Трейд».

Ответчик против заявленного к нему иска возражает ссылаясь на то, что   расторжение договора аренды в одностороннем порядке было вызвано нарушением арендодателем условий договора в части своевременной передачи помещения по акту приема-передачи; арендодателем не была надлежащим образом исполнена обязанность, предусмотренная п. 3.1.29 договора; арендатор согласно условиям договора имел право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Также ответчик полагает, что истцом не доказан факт несения расходов в заявленной сумме.

В ходе судебного разбирательства от ответчика поступило заявление о фальсификации доказательств – договора подряда № 01/П/09-24 от 24.09.2019, заключенного между ООО «Аполлон» и ООО «ЦСК» и акта № 1 от 22.10.2019.

Истец пояснил, что договор № 01/П/09-24 заключался между обществом «Союз» и обществом «ЦСК» в интересах общества «Аполлон», поскольку общество «Союз» имело задолженность перед обществом «Аполлон» на основании договора займа № 1 от 12.04.2019, а также ввиду того, что общество «Союз» и общество «Аполлон» являлись аффилированными лицами, по технической ошибке секретаря в договор подряда № 01/П09-24 были внесены реквизиты общества «Аполлон».

Поскольку от участвующего в деле лица поступило заявление о фальсификации, сторонам в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации, истцу предложено исключить спорные доказательства из числа доказательств по делу. Истец не возражал против их исключения, в связи с чем договор подряда № 01/П/09-24 от 24.09.2019 и акт № 1 от 22.10.2019 исключены из числа доказательств по делу.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования. Просит взыскать с ответчика убытки в общей сумме 1 488 252 руб. 25 коп., из которых упущенная выгода в виде неполученных арендных платежей за период с 11.12.2019 по 25.01.2020 составляет 465 802 руб. 14 коп., расходы на перепланировку и ремонтно-строительные работы составляют 1 022 450 руб. 11 коп.

Дело рассмотрено с учетом данного уточнения, принятого судом к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, в котором завершено рассмотрение спора по существу, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена на стороне истца - общество с ограниченной ответственностью «Аполлон» заменено на общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье», о чём судом вынесено отдельное определение. Судебное разбирательство начато сначала. 

Истец поддержал исковые требования с учётом их уточнения. Ответчик в удовлетворении заявленных требований просил отказать по доводам, изложенным в представленных в деле письменных позициях.

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы сторон, приведенные ими в ходе судебных заседаний, суд  УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом «Аполлон» (арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд» (арендатор) 08.08.2019 был заключен договор аренды (нежилого помещения) № 77-ПИС, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) по акту приема-передачи определенное договором недвижимое имущество, а арендатор обязуется принять указанное в договоре недвижимое имущество, своевременно вносить арендную плату за его использование и возвратить это имущество арендодателю по истечении срока действия договора в определенном договором состоянии. 

 В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом аренды по договору являются нежилые помещения по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 27: площадью 74,2 кв.м (далее – объект-1), площадью 87,8 кв.м (далее – объект-2), площадью 152,2 кв.м (далее – объект-3). Общая площадь предоставляемого помещения 314,2 кв.м. 

На момент заключения договора объект-1 принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 02:55:020604:4557-02/101/2019-1 от 10.06.2019; объект-2 принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 02:55:020604:4556-02/101/2019-1 от 10.06.2019; объект-3 принадлежит арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 02:55:020604:4555-02/101/2019-1 от 10.06.2019 (п. 1.3.1., т.1, л.д. 71-76).

Срок действия договора составляет 10 лет с даты его подписания (п. 6.1.договора). 

Согласно пункту 2.1 объект передается арендодателем арендатору для размещения в нем магазина «Монетка», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «Монетка» в целях осуществления оказания услуги и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли.

В соответствии с условиями п.3.1.29 договора арендодатель обязан в течение 60 календарных дней с момента подписания настоящего договора за свой счет согласовать/получить разрешение и произвести перепланировку помещения и сооружение дверных проемов в несущих стенах здания, указанных в Приложении № 3 к настоящему договору. В случае если подготовительные работы арендатора будут приостановлены по причине нарушения арендодателем обязанности, предусмотренной в настоящем пункте, арендная плата не подлежит начислению и оплате до момента устранения такого нарушения.

Согласно п. 3.1.30 арендодатель обязуется осуществить асфальтирование территории, согласно Приложению № 4 к настоящему договору, в течение 30 дней с момента подписания договора.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору течение 30 дней с даты подписания договора, но арендатор имеет право не принимать объект по акту приема-передачи до исполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных п. 3.1.29 и 3.1.30 договора.

Согласно п. 5.2.1 договора арендная плата составляет 314 000 руб. без НДС в месяц.

Арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта (п. 5.2.5 договора).

В силу п. 7.2. договора арендатор имеет право в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от договора. Договор считается расторгнутым с даты истечения срока, установленного настоящим пунктом договора.

12.11.2019 истец направил в адрес ответчика уведомление исх. № 62, где сообщалось, что в соответствии с п. 3.1.29 договора аренды истец получил разрешение и произвел перепланировку вышеуказанных помещений согласно коммерческим нуждам общества «Элемент-Трейд». В данном уведомлении истец просил ответчика принять нежилое помещение по акту приема-передачи (т.1, л.д. 77).

Дополнительным соглашением от 20.11.2019 стороны внесли изменения, в том числе в п. 4.2 договора аренды, согласно которому объект должен быть передан арендатору не позднее 10.12.2019 (т.1, л.д. 116)

10.12.2019 истец письмом № 68 повторно предложил ответчику принять помещения в аренду по акту приема-передачи согласно заключенному между сторонами договору аренды недвижимого имущества № 77-ПИС от 08.08.2019 (т.1, л.д. 79). Данное письмо получено ответчиком 16.12.2019, о чем свидетельствует представленное в материалах дела почтовое уведомление (т. 1, л.д. 84, оборот листа).

25.12.2019 общество «Элемент-Трейд» направило в адрес общества «Аполлон» уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора на основании п. 7.2. договора аренды. Просило последним днём аренды считать  25.01.2020 (т. 5, л.д. 34).

После получения данного уведомления о расторжении договора истец 27.12.2019 направил в адрес ответчика претензию № 70 с требованием возместить причиненные убытки, вызванные расторжением договора (т.1, л.д. 82-83), 

Поскольку ответчик оставил требование истца без ответа, общество «Аполлон» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленный иск подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Изложенное определение договора аренды указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Таким образом, обязанности арендатора по внесению арендных платежей корреспондирует обязанность арендодателя по предоставлению имущества.

Согласно п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязанность арендодателя в договоре аренды состоит в предоставлении имущества в пользование. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу абзаца 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем возмещения убытков.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно пункту 14 постановления Пленума № 25 по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при взыскании упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Поскольку возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещение убытков, должно доказать факт их причинения, размер понесенных убытков, ненадлежащее исполнение договорных обязательств, а также наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого эти убытки возникли.

Как было указано выше, дополнительным соглашением стороны изменили срок передачи помещения, определив его не позднее 10.12.2019. 

Истец поясняет, что необходимость заключения дополнительного соглашения от 20.11.2019 была обусловлена тем, что представителем общества «Элемент - Трейд», отвечающим за принятие помещений в аренду, было устно предложено пролонгировать сроки сдачи помещений в аренду. После заключения дополнительного соглашения представитель по телефону неоднократно предупреждался о готовности сдачи объекта, поскольку до 10.12.2019 объект так и не был принят, 10.12.2019 было направлено соответствующее уведомление о принятии помещений. 

Ответчик относительно причин заключения дополнительного соглашения, изменившего срок передачи объекта аренды, поясняет, что в согласованный первоначально срок объект аренды не был готов к  передаче по вине арендодателя. 

Ни одно из этих пояснений стороны документально не подтвердили. Переписка, касающаяся данного аспекта правоотношений, у сторон отсутствует.

При таких обстоятельствах суд исходит из анализа всей совокупности представленных в деле доказательств, которые, по мнению суда, в достаточной мере подтверждают, что все предусмотренные договором аренды мероприятия по переустройству определенных к аренде помещений к согласованному сроку были проведены  арендодателем: получено разрешение и произведена перепланировка помещения и сооружение дверных проемов в несущих стенах здания, как это было согласовано в приложении № 3 к договору аренды, осуществлено асфальтирование территории.

Из материалов дела, в частности, следует, что для исполнения пунктов 3.1.29 и 3.1.30 договора аренды истцом были проведены следующие работы:

Получено заключение № 2019-81 от 16.09.2019 о технической возможности перепланировки и устройства проемов во фрагменте первого этажа нежилых помещений здания по ул.  Комсомольская, д. 27 (обмерно-исследовательские  работы во фрагменте нежилых помещений) (Договор на разработку технической  документации № 2019-81 от 10.09.2019).

24.09.2019 ООО «Союз» в интересах общества «Аполлон» заключен договор подряда № 01/П/09-19 на выполнение работ по устройству проемов стен. Указанные  работы были приняты 22.10.2019. Подтверждением выполнения данных работ  является Решение МВК № 18/13 от 01.11.2019, Акт о завершенном переустройстве от 01.11.2019, технический план и технический паспорт нежилого помещения.

01.10.2019 между ООО «Аполлон» и ООО «ЦСК» заключен договор подряда № 01/П/09-19 на выполнение работ по асфальтированию парковки. Указанные работы  были приняты 01.10.2019. Подтверждением выполнения данных работ является  справка ОАО «УЖХ Советского района ГО г. Уфа РБ» № 2379.

22.10.2019 получено Техническое задание № 69кс на разработку документации по выполненной перепланировке помещений, выданное муниципальным бюджетным учреждением «Центр городского дизайна» городского округа город Уфа (далее - МБУ ЦГД).

Изготовлен технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 16.10.2019.

01.11.2019 получено Решение МВК № 18/13 о согласовании выполненной  перепланировки, получен Акт о завершенном переустройстве  (перепланировке) нежилого помещения.

Изготовлен Технический план нежилого помещения по состоянию на 11.11.2019.

В доказательство проведения мероприятий по асфальтированию представлен договор подряда № 01/П/09-19 от 01.10.2019, копия акта о приемке выполненных работ от 01.10.2019, а также справка ОАО УЖХ Советского района ГО г. Уфа РБ № 2379 от 16.12.2020, о том, что по состоянию на 01.10.2019 на территории, прилегающей к нежилому помещению, принадлежащему обществу «Аполлон», были произведены работы по асфальтовому покрытию и обустройству автостоянки (т.2, л.д 146).

В подтверждение факта несения и размера  расходов на произведенную перепланировку и ремонтно-строительные работы для приведения передаваемых в аренду помещений в соответствии с заданием ответчика истец представил в материалы дела следующие доказательства: 

счет-фактура № 00000243 от 22.10.2019, акт № 239 от 22.10.2019, договор на оказании услуг № 196 ТЗ от 22.10.2019, платежное поручение № 197 от 22.10.2019 (МБУ «ЦГД» - подготовка технического задания на разработку проекта перепланировки помещения с техническими условиями проектирования и графическим приложением в сумме 9 648 руб.); 

договор подряда по заявке № 15762 от 16.10.2019, акт приема-передачи выполненных работ, счет-фактура № 767/У от 18.10.2019, платежное поручение № 193 от 16.10.2019, акт приема-передачи выполненных работ (Государственное бюджетное учреждение  Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» (далее - ГБУ РБ «ГКО и ТИ») - изготовление технического паспорта, 7 874 руб. 77 коп.); 

договор подряда № 16903 от 07.11.2019, акт приема-передачи выполненных работ от 11.11.2019, счет-фактура № 835/У от 11.11.2019, платежное поручение № 210 от 07.11.2019 (ГБУ РБ «ГКО и ТИ» - изготовление технического паспорта, 4 121 руб. 74 коп.);

акт сдачи-приемки, счет на оплату № 2019-81 от 12.09.2019, договор на разработку технической документации № 2019-81 от 10.09.2019, протокол на разработку технической документации, техническое задание на разработку технической документации, платежное поручение № 158 от 10.09.2019 (ООО Экспертно-проектное бюро «АГАСТА» - обмерно-обследовательские работы во фрагменте нежилых помещений и разработка конструктивных решений по устройству проемов в помещениях 1-го этажа жилого дома по ул. Комсомольская, 27 в г. Уфа, 95 000 руб.); 

акт о приемке выполненных работ за сентябрь 2019 г., справка о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 01.10.2019, сет-фактура № 8 от 01.10.2019, договор подряда № 01/П/09-19 от 01.10.2019, платежное поручение № 168 от 177.09.2019, а также № 203 от 22.10.2019 (ООО «ЦентрСтройКомплект» (далее – ООО «ЦСК»)  - комплекс работ по асфальтированию, 395 400 руб.); 

договор № 01-П/09-24 от 24.09.2019, счет-фактура № 9 от 22.10.2019, акт о приемке выполненных работ за октябрь 2019 г., справка о стоимости выполненных работ и затратах № 1 от 22.10.2019, платежное поручение № 290 от 25.09.2019, а также № 341 от 21.10.2019 (ООО «ЦСК» - устройство проемов стен, 510 405 руб. 60 коп.) (т.1, л.д. 24-70).

Из доводов ответчика следует, что 10.12.2019 объект так и не был передан арендатору по акту приема-передачи, в связи с чем требование арендодателя о возмещении ему убытков необоснованно. 

Истец возражений относительно расторжения договора с 25.01.2020 не имеет, однако, как указывает, данное обстоятельство не свидетельствует об освобождении ответчика от исполнения денежных обязательств по договору аренды, поскольку объект не был принят последним по собственной воле. Кроме того истец пояснил, что в период действия договора поддерживал контакт с представителем ответчика, ответственным за принятие помещения, в ходе телефонных переговоров с представителем общества «Элемент – Трейд» истец сообщил о готовности сдачи объекта для пользования.  

Как указывает ответчик, в соответствии с п. 4.2. договора арендатор имел право не принимать объект по акту приема-передачи до исполнения арендодателем условий п. 3.1.29 и 3.1.30 договора.

Довод о том, что истец нарушил условия договора, не состоятелен, поскольку дополнительным соглашением продлен срок передачи помещения, в данном соглашении отсутствует указание на то, что срок передачи продлевается по вине арендодателя. 

Ответчик указывает, что арендодателем обязанность, предусмотренная п. 3.1.29 договора исполнена ненадлежащим образом, поскольку не получено согласие всех собственников многоквартирного дома на уменьшение общего имущества (прорубку проемов в несущих стенах многоквартирного дома). 

Данный довод ответчика не принят судом. Соответствующее  требование к процедуре согласования перепланировки передаваемых в аренду помещений не было оговорено в заключенном между сторонами договоре. Из материалов дела не следует, что такое требование заявлялось арендатором в процессе проведения требуемой перепланировки или на стадии принятия помещения в аренду и являлось основанием для отказа арендатора от принятия спорных помещений в аренду. 

Все необходимые согласования на сооружение дверных проемов арендодателем были получены, что подтверждается актом о завершенном переустройстве помещений № 18/13 от 01.11.2019, в котором указано, что работы выполнены согласно техническому паспорту инвентарный № 33174 от 16.10.2019; проектная (исполнительная) документация разработана ООО АПБ «Первый эксперт» № 2019.373/2 –ОПЗ, ТХ, АС, ОВ, ВК, ЭМ, ПС, согласована Администрацией Советского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (заключение № 77-04-03138 от 22.10.2019), МУП ЕРКЦ г. Уфы (заключение № 401 от 25.10.2019), ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республики Башкортостан (экспертное заключение № 06-14622 от 29.10.2019). Решено считать предъявленные работы выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов на территории Российской Федерации, принять переустроенное и (или) перепланированное помещение общей площадью 315,2кв.м, считать настоящий акт основанием для внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации. Приложением к данному акту является решение  Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки от 01.11.2019.

Доводы ответчика, что перепланировка передаваемых в аренду помещений является самовольной и разрешение на такую перепланировку не может быть получено в административном порядке, что акт межведомственной комиссии от 01.11.2019 является незаконным, выдан за пределами полномочий данной комиссии, судом отклоняются.

Выполненная обществом «Аполлон» по заказу ответчика перепланировка самовольной не признана. Данная перепланировка согласована 01.11.2019 решением № 18/13 Межведомственной комиссии Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по вопросам внешнего оформления городских территорий. В соответствии с актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения от 01.11.2019 принято решение признать предъявленные работы выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов на территории Российской Федерации.

Решение МВК № 18/13 от 01.11.2019,  акт о завершенном переустройстве  от 01.11.2019 не отменены, в установленном законом порядке недействительными не признаны. Данные документы подтверждают законность произведенной перепланировки в нежилом помещении.

Факт несения расходов на перепланировку подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем доводы ответчика в указанной части несостоятельны. 

Не является в данном случае основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и заявление ответчика о наличии у него безусловного права на расторжение заключенного с обществом «Аполллон» договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п. 7.2. договора.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановление Пленума № 25, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. 

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Пунктом 7.2. договора стороны предусмотрели право арендатора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, уведомив арендодателя за один месяц до предполагаемой даты отказа от договора. В этом случае договор считается расторгнутым с даты истечения этого срока.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Из буквального содержания пункта 7.2. договора следует наличие у арендатора права отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя за 30 дней до даты прекращения действия договора. 

Из уведомления арендатора об отказе от договора аренды не усматривается, что отказ от договора заявлен в связи с уклонением арендодателя от передачи нежилых помещений либо в связи с несоответствием помещений условиям договора аренды. Односторонний отказ от исполнения договора аренды заявлен ответчиком в порядке пункта 7.2. договора до принятия помещения в аренду, но после того, как истцом была произведена перепланировка этого помещения в соответствии с требованиями арендатора.

При этом из предыдущего поведения ответчика следует, что он подтверждал своё намерение на аренду спорного помещения, в том числе путем подписания 20.11.2019 дополнительного соглашения к заключенному между ним и истцом договору.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Кодекса). 

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

По обстоятельствам настоящего спора между истцом как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, 08.08.2019 заключен долгосрочный на 10 лет договор аренды, в соответствии с которым на арендодателя была возложена обязанность по проведению за свой счёт перепланировки помещений в соответствии с нуждами арендатора, в том числе сооружение дверных проемов в несущих стенах здания.

Действия ответчика по расторжению договора после получения им требования о принятии перепланированного под его нужды помещения  для арендодателя не являлись разумно ожидаемыми, исходя из предшествующего поведения арендатора, с учетом того, что договор аренды предполагал долгосрочный характер пользования имуществом. 

В отсутствие доказательств обратного арендатор обязан возместить убытки арендодателю ввиду недобросовестного поведения, в том числе убытки в виде упущенной выгоды, на которую контрагент рассчитывал (статьи 15, 393 ГК РФ). 

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь. Недоказанность одного из указанных элементов свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности. 

Из анализа представленных в деле доказательств суд заключает, что ответчиком не доказан факт уклонения истца от исполнения обязанности по передаче объекта аренды арендатору. Доказательств направления в адрес арендодателя требований об исполнении обязанности по передаче объекта аренды арендатору, ответчиком не представлено. Не подтвержден и тот факт, что изменение сроков передачи помещения в соответствии с подписанным к договору 20.11.2019 дополнительным соглашением был вызван неисполнением арендодателем взятых на себя обязательств по переустройству помещений и асфальтированию парковочной площадки перед зданием.

При таких обстоятельствах суд приходит выводу, что убытки истца возникли по вине ответчика.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления от 24.03.2016 № 7).

Расчет упущенной выгоды в сумме 465 802 руб. 14 коп. произведен истцом за период с 11.12.2019 по 25.01.2020 (с момента, когда ответчик по условиям договора с учетом дополнительного соглашения к нему должен был принять помещение, до момента окончания договора в связи с отказом от него ответчика) исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 314 000 руб.

В данном случае, заявленная ко взысканию упущенная выгода по сути, является не полученным доходом, которые истец получил бы при исполнении арендатором условий долгосрочного договора, то есть при обычных условиях гражданского оборота, если бы право истца не было нарушено поведением ответчика. 

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать с арендатора не полученного арендодателем дохода за период до прекращения договора.

В то же время суд полагает, что упущенная выгода подлежит исчислению за период с 16.12.2019 по 25.01.2020, исходя из даты фактического получения ответчиком требования № 68 от 10.12.2019 о приемке помещения.

Упущенная выгода за указанный период по расчёту суда составит 415 290 руб. 32 коп. (162 064 руб. 52 коп. за период с 16 по 31 декабря 2019 + 253 225 руб. 80 коп. за период с 01 по 25 января 2020).

В данной части заявленные требования истца подлежат частичному удовлетворению. 

Поскольку факт несения и размер расходов на произведенную перепланировку и ремонтно-строительные работы для приведения передаваемых в аренду помещений в соответствии с заданием ответчика подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, описанными выше, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в заявленном размере - 1 022 450 руб. 11 коп.

Доводы ответчика о мнимости договоров, представленных в обоснование факта и размера расходов на производство перепланировки, судом отклоняются, поскольку факт осуществления перепланировки после заключения между сторонами договора аренды подтвержден документально, равно как и факт осуществления истцом платежей на заявленную в иске сумму. Пояснения истца относительно путаницы в документах ввиду  совпадения субъектного состава участников ООО «Союз» и общества «Аполлон» суд принимает. 

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26 936 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика, в остальной части относятся на истца с учетом частичного удовлетворения исковых требований.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 данного Кодекса (п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

С учетом вышеприведенного разъяснения госпошлина в сумме 3 002 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье» (ИНН 0278066702, ОГРН 1030204611953) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элемент - Трейд» (ИНН 667901001, ОГРН 1036605217252) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье» (ИНН 0278066702, ОГРН 1030204611953)  убытки в общей сумме 1 437 740 руб. 43 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 26 936 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания Приуралье» (ИНН 0278066702, ОГРН 1030204611953) из федерального бюджета госпошлину в сумме 3 002 руб., уплаченную по платежному поручению № 1 от 04.02.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья            			                              		Л.В. Салиева