АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

                          634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                             Дело № А67-3023/2017

решение изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2017 года

Арбитражный суд Томской области в составе судьи: Н.В. Панкратовой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.С. Морозовой, с использованием аудиозаписи, 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Каштачная» (

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Департаменту управления муниципальной собственностью Администрации города Томска  (634050, 

<

...>) о признании незаконным отказа, выраженного в письме № 3256 от 20.03.2017,

третьи лица – (1)  Дума города Томска;

(2) Администрация города Томска;

(3) МБУ «Томский городской центр инвентаризации и учета»;

при участии в заседании:

от Заявителя - ФИО1 -  доверенность от 28.04.2016 г., паспорт);

от Ответчика – ФИО2, доверенность  от 01.02.2017; 

от третьих лиц – не явились, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Каштачная» (далее – ООО «УК Каштачная», Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Департаменту Управления муниципальной собственностью Администрации города Томска о признании незаконным решения, изложенного в письме № 3256 от 20.03.2017 об отказе в предоставлении в собственность муниципального имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Дума города Томска; Администрация города Томска; МБУ «Томский городской центр инвентаризации и учета».

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. Суд рассмотрел дело в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом уведомленных представителей третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства представитель Заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, в том числе, указал, что решение по отказу в реализации преимущественного права на выкуп необоснованно, поскольку Общество на момент подачи соответствующего заявления исполнило все условия, предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ, необходимые для реализации такого права; Заявителем представлен весь перечень документов, необходимый для рассмотрения заявления. 

Представитель Ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, в том числе указал, что нормы Федерального закона №159-ФЗ не распространяют свое действие на имущественные комплексы.

Как следует из отзывов Думы г. Томска, Администрации г. Томска, третьи лица  поддерживают позицию Ответчика, просят в удовлетворении требований отказать.

Более подробно доводы участвующих в деле лиц изложены в заявлении, отзыве на заявление, возражениях, письменных пояснениях.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «УК Каштачная» зарегистрировано в качестве юридического лица за ОГРН 

<

***>.

07.09.2006 между Департаментом недвижимости  администрации г.Томска, МУ «Томское городское имущественное казначейство»  и ООО «УК Каштачная»  (арендатор) заключен Договор № Б-1-54 аренды муниципального имущественного комплекса от 07.09.2006.

Предметом данного договора является предоставление  во временное владение и пользование совокупности основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемых арендатором в едином хозяйственно-технологическом процессе (далее – имущественный комплекс), с целевым назначением – текущее содержание и обслуживание жилищного фонда Ленинского района г.Томска.

26.10.2015 между Департаментом недвижимости  администрации г.Томска, МБУ «Томский городской центр инвентаризации и учета»  и ООО «УК Каштачная» заключен договор аренды муниципального имущественного комплекса № 165-76.

Предметом договора является предоставление  во временное владение и пользование имущественного комплекса, указанного в приложении 1 к договору, с целевым назначением – текущее содержание и обслуживание жилищного фонда Ленинского района г.Томска.

Соглашениями об изменении договора аренды от 26.10.2015, от 09.02.2016, от 04.10.2016, от 21.10.2016, от 19.01.2017 из приложения 1 к договору аренды исключены пункты 3-17,  в связи с чем у заявителя на праве аренды  осталось имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1822,5 кв.м. (инв. номер 02000691, реестровый номер 3974), нежилые помещения в административном здании по адресу: 

<

...> (инв. номер 02000690, реестровый номер 5158) общей площадью 1833,9 кв.м.

16.02.2017 ООО «УК Каштачная», на основании положений Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратилось в Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска с заявлением от 07.11.2014, в котором просит предоставить в собственность вышеуказанное муниципальное имущество, а так же обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения настоящего заявления»; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. При этом, в заявлении Обществом было указано, что оно является субъектом малого предпринимательства, арендуемые помещения находятся во временном владении и пользовании общества непрерывно с 10.09.2006, задолженность по арендным платежам отсутствует и т.д.

Письмом Департамента управления муниципальной собственности (департамента недвижимости) от 20.03.2017 №3256 Заявителю было отказано в реализации вышеуказанного права, в том числе, указано, что предметом договора аренды и, следовательно, договора купли-продажи, может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ.

Считая, что отказ Департамента управления муниципальной собственности (департамент недвижимости), изложенный в письме от 20.03.2017 № 3256 г., является незаконным, необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства РФ, Заявитель обратился в суд с указанным заявлением.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает требования Заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. Согласно п.4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Учитывая изложенное, суд делает вывод, основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно исполнение двух условий: как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно ч. 1 ст.1 Федерального закона 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены ст. 3 Федерального закона 22.07.2008г. №159-ФЗ. Согласно указанной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из указанных норм в совокупности с разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, следует, что основания возникновения  у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение недвижимого арендуемого имущества арендатором данного имущества, связаны как с выполнением им всех условий, указанных в статье 3 Федерального Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, так и с тем, что субъект малого и среднего предпринимательства, претендующий на получение преимущественного права покупки  должен быть арендатором именно по договору аренды недвижимого имущества.

 В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. 

Из пункта 8 вышеуказанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, следует, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что  предметом заключенного между сторонами договора аренды является предоставление во временное владение и пользование совокупности основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемых арендатором в едином хозяйственно – технологическом процессе, перечень которых указан в приложении № 1, в предмет договора не входят предприятия.

В п.3.3 указано «целевое назначение имущественного комплекса, переданного по настоящему договору: текущее содержание и обслуживание жилищного фонда Ленинского района г.Томска».

Таким образом, по условиям заключенного договора, во временное  владение и пользование арендатора предоставлено не недвижимое имущество как отдельный объект, а именно  совокупность основных средств (здания, сооружения, а также движимое имущество), используемые арендатором в едином хозяйственно-технологическом процессе, при этом указано целевое назначение имущественного комплекса.

Как было указано выше, в соответствии с п.1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, как было указано в  п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 11  Федеральный закон 22.07.2008г. №159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, установленных законами субъектов РФ или, в случае, если субъектами РФ данные значения не установлены, постановлением Правительства РФ.

Учитывая положения п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 11, а также буквальное толкование положений Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, суд считает, что данный закон не содержит положений,  запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем, из содержания условий договора аренды перечисленного имущества как совокупности основных средств следует, что при передаче в аренду были согласован предмет договора не просто как передача во владение и пользование указанного количества различных вещей, а именно передача их во владение и пользование в качестве определенной совокупности муниципального имущества, используемой в едином хозяйственно-технологическом процессе, представляющей собой комплекс имущества, сформированный собственником для использования по единому целевому назначению вещей, входящих в этот комплекс - для текущего содержания и обслуживания жилищного фонда Ленинского района г.Томска.

Из изложенного следует, что предметом договора аренды (арендатор ООО «УК Каштачная») является не собственно передача за плату во владение и пользование недвижимого либо движимого имущества как обособленных объектов, а именно передача такого имущества, совокупность которого сформирована собственником комплекс для использования в едином хозяйственно – технологическом процессе и именно по целевому назначению, т.е. в аренду в рамках договора аренды имущественного комплекса обществу переданы не отдельные объекты в определенном количестве, а именно совокупность вещей, объединенных единым технологическим процессом их использования для оказания услуг и целевым назначением. 

Таким образом, с учетом того, что предметом договора аренды является имущественный комплекс в целом, как совокупность объектов, а не собственно отдельные объекты недвижимого имущества, положения Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к указанному арендуемому имуществу (имущественному комплексу) применению не подлежат, в связи с чем арендуемое имущество может быть приобретено обществом только в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Также из договора от 07.09.2006 следует, что его неотъемлемым условием является использование обществом арендуемых вещей (движимых и недвижимых) в совокупности, т.е. в едином технологическом  процессе, по целевому назначению, имеющему при этом социальную направленность, поэтому приобретение части недвижимого имущества из всей совокупности вещей, включенных в имущественный комплекс, объединенного единым технологическим процессом использования, приведет не только к нарушению процесса, направленного на текущее содержание и обслуживание жилищного фонда Ленинского района г.Томска, но и к нарушению условий договора аренды и указанного в договоре целевого назначения использования имущественного комплекса. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о невозможности получения преимущественного права арендатором на приобретение недвижимого имущества, арендуемого в рамках имущественного комплекса.

Указанные в приложении к договору объекты, являясь разнородными вещами, которые могут использоваться отдельно друг от друга по разному назначению, объединены собственником в определенную совокупность для использования в едином технологическом процессе и составляют единое целое, позволяющее использовать их сумму по общему назначению именно для текущего содержания и обслуживания жилищного фонда Ленинского района г.Томска.

Из условий договора аренды следует, что в аренду переданы объекты как единое целое для использования по общему назначению.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, арбитражный суд делает вывод о том, что в данном случае Ответчиком полностью подтверждены обстоятельства, из которых исходил Департамент при принятии оспариваемого решения, и наличие предусмотренных законом оснований для отказа в приобретении Заявителем указанных  им объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом, суд не принимается доводы Заявителя об изменении количественного состава имущества, арендуемого по Договору № Б-1-45 от 23.12.2005г., поскольку  Общество арендует имущество, представляющее собой в соответствии с п.3.1. договора, имущественный комплекс.

Арбитражный суд, в силу статьи 1 АПК РФ, осуществляет правосудие путем разрешения споров. В соответствии с нормами статьи 4 АПК РФ, а также главы 24 АПК РФ, арбитражный суд рассматривает дела о признании незаконными решений, действий, бездействие органа, нарушающих права и законные интересы заинтересованных лиц. Таким образом, учитывая непредставление вышеуказанных документов в Департамент (орган, уполномоченный на их рассмотрение и принятие соответствующего решения) арбитражный суд не должен подменять орган местного самоуправления, поскольку такое действие противоречит конституционному принципу разделения полномочий исполнительной и судебной власти.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в материалах дела документов, делает вывод о том, что в ходе судебного разбирательства доказательств несоответствия закону либо иному нормативному правовому акту оспариваемого отказа Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска в реализации ООО «УК Каштачная» преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, изложенного в письме № 3256 от 20.03.2017, а также доказательств нарушения прав и законных интересов Общества в области предпринимательской и иной экономической деятельности в подтверждение позиции Заявителя не представлено, из материалов дела не следует, доводы Ответчика не опровергнуты, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требований ООО «УК Каштачная» у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Каштачная» о признании незаконным отказа Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, изложенного в письме №3256 от 20.03.2017 г., проверенного на соответствие положениям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                Н.В. Панкратова