ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-7159/2020

г. Киров

17 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судейМинаевой Е.В., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: ФИО2, действующего на основании доверенности от 23.03.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 по делу №А82-7159/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и

к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

об изменении договора от 09.02.2017  № 24994/1-о, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Истец, ИП ФИО3, Предприниматель) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Ответчик, Комитет) и к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – ответчик, Агентство) об изменении пункта 6.2. договора от 09.02.2017 № 24994/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и изложении его в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается: с 26 марта 2017 года по 25 декабря 2020 года».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 в иске отказано.

ИП ФИО3 с принятым решением суда не согласилась и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт в силу следующего. 

Начиная с момента получения разрешения на строительство 05.12.2014 и по 27.11.2015 ИП ФИО3 по причине нахождения на земельном участке с кадастровым номером 76:23:020414:2714 строения, возводимого ООО «Мараш», не могла использовать земельный участок, предоставленный ей для   строительства по его целевому назначению и не могла осуществлять общие строительные работы.

В период действия договора № 24994-0 от 03.04.2014 аренды  с 26.03.2014  по 25.03.2017 ИП ФИО3 выполнила работы только по строительству фундамента здания магазина. С 18.02.2015 (момент обнаружения на земельном участке, предоставленном ИП ФИО3 на праве аренды фундаментной плиты, строительство которой осуществлено ООО «Мараш») работы по дальнейшему строительству ФИО3 были приостановлены вплоть до 29.11.2017. 

Таким образом, в рамках договора аренды № 24994-0 от 03.04.2014 ФИО3 эксплуатировала земельный участок в соответствии с его видом функционального использования менее 3 месяцев.

ИП ФИО3 приступила к выполнению строительных  работ только в декабре 2017.

Суд первой инстанции установил, что договор аренды заключен сторонами 09.02.2017, то есть в период действия обеспечительных мер, принятых определением суда от 08.05.2015, указав, что временный запрет на   строительство существовал на момент заключения договора аренды, и данное обстоятельство Истцу было известно. 

Однако суд не принял во внимание, что ФИО3 не могла предвидеть, на какой период может продлиться судебный процесс по делу №А82-9336/2015 и как долго могут действовать обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом Ярославской области 08.05.2015. 

Следовательно, суд пришел к ошибочному выводу о том, что Истец, зная о наличии запрета на осуществление строительства на земельном участке, и в нарушение этого запрета заключил договор аренды земельного участка в целях строительства.

Действительно, само по себе определение от 08.05.2015 по делу №А82-9336/2015 не  приостанавливает и не продлевает срок действия договора аренды земельного участка, однако полностью лишает возможности Арендатора земельного участка использовать его в соответствии с видом разрешенного использования.

Вывод суда о том, что заключение договора аренды земельного участка на срок 3 года не ограничивает застройщика в возможности завершить строительство в более короткий срок, является необоснованным, немотивированным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Также суд не принял во внимание, что завершение строительства в более короткий срок требует от застройщика постоянного и бесперебойною финансирования и увеличения затрат на строительство. 

Уменьшение периода строительства, установленного договором аренды земельного участка, по независящим от арендатора обстоятельствам, ущемляет законные права и интересы застройщика.

Суд первой инстанции ссылается на письмо Департамента строительства Ярославской области от 24.03.2020 № 01-20/0674-1, содержащего отказ в выдаче   разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако замечания, перечисленные в данном письме, Предприниматель устранила в течение 2 дней.

Письмо Департамента строительства Ярославской области от 16.07.2020   № 01-20/1417 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 76:23:020414:2714 суд не исследовал и правовой оценки этому документу не дал.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой ИП ФИО3, являясь добросовестной стороной договора аренды земельного участка в отсутствие противоправных (виновных) действий, не имеет иного предусмотренного законом способа защиты восстановить нарушенное право застройщика по завершению строительства здания магазина. 

Отказ в изменении условий договора от 09.02.2017 № 24994/1-0 аренды земельного участка  нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для ИП ФИО3 такой ущерб, что она имеет реальную возможность лишиться оконченного строительством здания магазина.

В обоснование своей позиции Предприниматель ссылается также на   Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (статьи 19, 23), положениями которого предусмотрено право арендатора потребовать увеличения срока действия договора аренды земельного участка.

Соответственно, Истец считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

26.11.2020 в апелляционный суд от Предпринимателя поступила «Уточненная апелляционная жалоба» от 23.11.2020, текст которой полностью совпадает с текстом апелляционной жалобы от  20.08.2020.

Ответчики отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 07.09.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 08.09.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось до 10 часов 00 минут 10.12.2020.

В связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Великоредчанина О.Б., в рассмотрении настоящего дела произведена его замена на судью Немчанинову М.В., в связи с чем рассмотрение дела начато с начала.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание 10.12.2020 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Ответчиков.

Представитель ИП ФИО3 в судебных заседаниях апелляционного суда настаивал на позиции, изложенной в апелляционной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что у Комитета не имелось оснований для отказа в продлении срока действия договора, ИП ФИО3 обратилась с соответствующим иском в суд.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 451, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным  законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» требования Истца признал необоснованными.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, заслушав представителя Предпринимателя, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего. 

Согласно статье 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законом установлен предельный срок договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства – 3 года.

На основании пункта 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. 

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, постановлением мэрии города Ярославля от 26.03.2014 № 713 ФИО3 был предоставлен земельный участок площадью 662 кв. м с кадастровым номером 76:23:020414:2714 из земель населенных пунктов на праве аренды для строительства магазина с инженерными коммуникациями по адресу: 

<

...> у дома № 25 , участок 2 в Заволжском районе.

Приказом директора департамента архитектуры и развития территорий города Ярославля мэрии города Ярославля от 03.06.2014 № ГП/554 утвержден Градостроительный план земельного участка № RU76301000-3119.

Во исполнение указанных документов ИП ФИО3 разработала проект строительства продовольственного магазина, согласовала его с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.

05.12.2014 ФИО3 Департаментом было выдано разрешение на строительство здания магазина с инженерными коммуникациями №RU76301000-652-2014 первоначально сроком до 06.12.2016.

Действие указанного разрешения продлялось Департаментом 27.10.2016 до 25.03.2017, 28.02.2017 до 25.03.2019, 18.03.2019 до 25.02.2020 и 22.02.2020 до 25.03.2020.

Из материалов дела также усматривается, и установлено судом первой инстанции, что 25.11.2016 зарегистрировано право собственности ИП ФИО3 на объект незавершенного строительства - магазин площадью застройки 595,1 кв. м степень готовности объекта 20%, расположенный на земельном участке площадью 622 кв. м, с кадастровым номером 76:23:020414:2714, расположенном по адресу: 

<

...> у дома 25, участок 2.

30.06.2015 ООО «Мараш» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ИП ФИО3 об обязании прекратить строительство на спорном земельном участке до устранения выявленных нарушений строительных норм с целью укрепления стенок котлована либо засыпки котлована безусадочным грунтом (песком) до глубины 1 метр.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 08.05.2015 по делу №А82-9336/2015 по заявлению ООО «Мараш» были приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО3 осуществлять любые строительные, монтажные, отделочные работы на земельном участке с кадастровым номером 76:23:020414:2714 общей площадью 662 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...> у дома 25, участок 2, до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение заявления по существу. 

09.02.2017 между ИП ФИО3 (арендатор) и Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля (позднее переименовано в МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, арендатор) заключен договор № 24991/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по которому земельный участок с кадастровым номером 76:23::020414:2714 предоставлен Истцу в аренду на срок с 26.03.2017 по 25.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.07.2017  по делу №А82-9336/2015 (оставлено без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017) в иске отказано, обеспечительные меры, наложенные определением от 08.05.2015, отменены. 

06.12.2019 Агентство направило в адрес ФИО3 уведомление об стечении 25.03.2020 срока действия договора аренды земельного участка от 09.02.2017 № 24994/1.

09.02.2020 Предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о  продлении срока действия договора аренды № 24994/1-о.

Письмом от 25.02.2020 № 1654 Комитет отказал в продлении срока действия договора со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в связи с тем, что на основании данной нормы права с ФИО3 уже был заключен договор для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина с инженерными коммуникациями сроком на три года.

24.03.2020 Департамент строительства Ярославской области на ее обращение от 17.03.2020 отказал ИП ФИО3 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  в связи с несоответствием  параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации по 13 позициям.

13.04.2020 Департамент строительства Ярославской области вновь отказал ИП ФИО3 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов на земельный участок и в связи с несоответствием объекта проектной документации по 4 позициям.

16.07.2020 Департамент строительства Ярославской области отказал Предпринимателю в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного магазина в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, указав, что срок действия договора аренды № 24994/1-о истек 25.03.2020.

В данном случае договор аренды  заключен сторонами 09.02.2017, то есть в период действия обеспечительных мер, принятых по определению суда от 08.05.2015.

То есть временный запрет на осуществление строительства существовал на момент заключения договора аренды, о чем ИП ФИО3 было известно.

Однако, зная о наличии запрета на осуществление строительства на земельном участке, и в нарушение этого запрета она заключила договор аренды земельного участка в целях строительства.

При этом определение суда от 08.05.2015 по делу №А82-9336/2015 само по себе не приостанавливает и не продлевает срок действия договора аренды, поэтому не может быть признано обстоятельством, существенно изменившим положение сторон договора после его заключения применительно к статье 451 ГК РФ. 

Кроме того, заключение договора аренды на срок 3 года не ограничивает застройщика в возможности завершить строительство в более короткий срок.

Доказательства того, что строительство объекта невозможно было осуществить в период с 29.11.2017 (дата отмены обеспечительных мер) и по 25.03.2020 (дата окончания срока действия договора аренды), ИП ФИО3 в материалы дела не представила. 

Из письма Департамента строительства Ярославской области от 24.03.2020     № 01-20/0674-1, содержащего отказ в выдаче Предпринимателю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, усматривается, что по состоянию на указанную дату на объекте не был завершен ряд строительно-монтажных работ, в частности, не смонтирована система отопления, не завершены работы по устройству главного входа, не установлен прибор учета электроэнергии и др.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции был сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод Предпринимателя о невозможности (по причине нахождения на земельном участке с кадастровым номером 76:23:020414:2714 строения, возводимого ООО «Мараш») использования земельного участка, начиная с момента получения разрешения на строительство 05.12.2014 и по 27.11.2015, апелляционный суд не принимает, поскольку 09.02.2017 между Истцом (арендатор) и Агентством  заключен договор аренды № 24991/1-о, по которому земельный участок с кадастровым номером 76:23::020414:2714 предоставлен Истцу в аренду на срок с 26.03.2017 по 25.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина.

Как указала в жалобе сама ИП ФИО3, она приступила к выполнению строительных работ в декабре 2017.

Договор № 24991/1-о заключен в период действия обеспечительных мер, принятых определением суда от 08.05.2015, информация о чем имелась у Предпринимателя.

При оценке довода Предпринимателя о том, что определение от 08.05.2015 по делу №А82-9336/2015 полностью лишило арендатора земельного участка возможности использовать его в соответствии с видом разрешенного использования, апелляционный суд принимает во внимание, что после отмены обеспечительных мер 29.11.2017 у ИП ФИО3 имелось достаточно времени в период действия договора № 24994-0 до 25.03.2017 для завершения строительства магазина, тем более, что заявитель в жалобе указал, что замечания, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо Департамента строительства Ярославской области от 24.03.2020  № 01-20/0674-1) ИП ФИО3 устранила в течение 2 дней.

Кроме того, как указывает заявитель жалобы, обеспечительные меры в виде приостановления строительства имели место в течение 2,5 лет. Тем не менее, после отмены обеспечительных мер, разрешение на строительство продлевалось Департаментом и действовало в течение 2 лет и 4 месяцев, что соотносится с периодом приостановления строительства.

Учитывает также апелляционный суд, что в уведомлении от 06.12.2019  №11502 Агентство сообщило Предпринимателю об истечении срока действия договора аренды № 24994/1-0 от 09.02.2017, после чего необходимо будет вернуть земельный участок.

Доказательств того, что в период с 29.11.2017 и до 25.03.2020 Истец предпринимал  необходимые и достаточные меры для проведения и окончания строительства объекта, Предприниматель в материалы дела не представила.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Агентство сообщило, что 21.04.2020 в ЕГРП погашена запись об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером: 76:23:020414:2714. По состоянию на 23.07.2020 договор аренды от 09.02.2017 № 24994/1-0 расторгнут, запись погашена. Следовательно, внесения изменений в договор, который уже не   действует, является невозможным.

Рассмотрев жалобу ИП ФИО3, апелляционный суд считает, что фактически заявитель считает неверной оценку каждого из доказательств, представленных сторонами в материалы дела, и каждого из обстоятельств, установленных по делу, настаивая на иной трактовке установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, тогда как в обоснование своих выводов суд обязан оценить не только относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, но и достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Доводов, опровергающих выводы, сделанные судом первой инстанции, Истцом в жалобе не приведено. 

Соответственно, требование заявителя жалобы о необходимости иной оценки таких доказательств и обстоятельств в отсутствие доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020   законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. 

Оснований для удовлетворения жалобы ИП ФИО3  по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2020 по делу №А82-7159/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Т.В. Хорова

ФИО4

М.В. Немчанинова