﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5992/2020

г. Краснодар

15 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ТоргТехника» (ИНН 2304068438, ОГРН 1152304001189), органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТоргТехника» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А32-5992/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ТоргТехника» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 23.10.2019 № 110-15-15874/19-38-11 решения об отказе в предварительном согласовании предоставления в аренду на 49 лет земельного участка площадью 907 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Санаторная в границах кадастрового квартала 23:40:1001040 (далее – земельный участок), о понуждении к утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, о понуждении к принятию решения о предварительном согласовании предоставления обществу без проведения торгов в аренду на 49 лет земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации зданий производственной базы, о предоставлении обществу права на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка с правом передоверия полномочий на обращение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление архитектуры).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Площадь земельного участка несоразмерна площади расположенных на нем объектов недвижимости (площадь объектов составляет шестую часть площади земельного участка). Представленное заключение судебной экспертизы не является надлежащим доказательством, поскольку не отвечает критерию объективности и содержит недостоверные выводы (при расчете учтены объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, количество работников акционерного общества «Геленджикгоргаз», не обоснована функциональная необходимость клумбы, проезда к гаражу и стоянки для автомобилей). Расположенные на земельном участке объекты недвижимости не зарегистрированы как единый имущественный комплекс производственного предприятия. Земельный участок расположен в зонах застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами и автомобильных дорог.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Обжалуемое решение администрации не связано с определенным сроком аренды земельного участка. Разрешенным использованием земельного участка должно быть бытовое обслуживание. Выкопировки из генерального плана муниципального образования содержат недостоверную информацию. Генеральным планом муниципального образования не предусмотрена зона автомобильных дорог. Зона автомобильных дорог не относится к территориям общего пользования. Управление не представило информацию о кадастровом квартале, в котором находится земельный участок. С целью установления границ территории общего пользования не проверено наличие красных линий. В пределах земельного участка территории общего пользования отсутствуют. Заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством. Количество работников акционерного общества «Геленджикгоргаз» при расчете площади земельного участка не учитывались. Для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности недвижимого имущества необходим земельный участок испрашиваемой площадью.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество является собственником расположенных на земельном участке нежилых зданий производственной базы площадью 31,6 кв. м, 70,8 кв. м с кадастровыми номерами 23:40:1001040:126, 23:40:1001045:127, с почтовым адресом: г. Геленджик, с. Архипо-Осиповка, ул. Санаторная.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 09.09.2019 № 07 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 907 кв. м и о предварительном согласовании его предоставления в аренду на 49 лет. Письмом от 23.10.2019 № 110-15-15874/19-38-11 администрация уведомила общество о принятом решении об отказе в удовлетворении заявления ввиду несоразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади расположенных на нем нежилых зданий, расположения земельного участка в зоне малой жилой застройки, регламент которой не допускает использование земельных участков для эксплуатации зданий производственной базы.

Управление архитектуры в письме от 08.11.2019 № 110-52-8712/19-01-11 привело данные правил землепользования и застройки территории муниципального образования г. Геленджик, утвержденных решением думы муниципального образования г. Геленджик от 27.07.2010 № 466, согласно которым земельный участок расположен в зоне малой жилой застройки, градостроительный регламент которой не предусматривает такой вид разрешенного использования земельных участков как эксплуатация зданий производственной базы.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-правовое объединение "Результат"» подготовлено заключение от 14.12.2020 № 051/20 с выводами о том, что для использования обслуживания и эксплуатации принадлежащих обществу нежилых зданий необходим земельный участок площадью до 1000 кв. м. При этом экспертом констатировано, что фактически эксплуатация нежилых зданий производственной базы и объектов вспомогательного назначения осуществляется на земельном участке площадью 634,13 кв. м. В площадь образуемого земельного участка территории общего пользования не входят. Необходимость включения в земельный участок дополнительной площади эксперт обосновал невозможностью образования из нее самостоятельного земельного участка в качестве площадок общего пользования различного назначения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу норм, содержащихся в части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункте 1 статьи 11, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), только заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов. Их защита осуществляется предусмотренными законами способам, которые должны соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием удовлетворения соответствующего требования судом является наличие у избранного заявителем способа защиты потенциала на восстановление нарушенного права.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при одновременном установлении несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его органы. Бремя доказывания факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов лежит на заявителе (статья 65, часть 5 статьи 200).

Аналогичное разъяснение приведено в действующем пункте 6 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Отсутствие одного из названных элементов (противоречия нормативному положению или нарушения прав заявителя) препятствует удовлетворению заявления, поданного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается образование земельных участков при разделе земельного участка, находящегося в публичной собственности, (пункт 1 статьи 11.2) в соответствии с утвержденной схемой их расположения на кадастровом плане территории (пункт 1 статьи 11.3). Образование земельных участков не должно приводить к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать установленные федеральными законами требования о недопустимости вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, о необходимости обеспечения доступа к территории общего пользования (пункты 4, 6 статьи 11.9).

Статьей 11.10 Земельного кодекса определено, что подготовка схемы расположения земельного участка должна осуществляться с учетом землеустроительной документации местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений объектов незавершенного строительства (пункт 2). Требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт 12). В утверждении схемы расположения земельного участка должно быть отказано, если она не соответствует требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 данной статьи, разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса требований к образуемым земельным участкам, не соответствует землеустроительной документации (подпункты 1, 3, 4 пункта 16).

Одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Если земельный участок только предстоит образовать, процедура его предоставления без торгов включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пункт 1 статьи 39.14 Земельного кодекса). Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка принимается уполномоченным органом при отсутствии возможности утверждения схемы расположения земельного участка, по указанным в пункте 16 статьи 11.10 Кодекса основаниям, а также в случае отсутствия у заявителя права на предоставление испрашиваемого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16, пункт 8 статьи 39.15).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса судам вменена в обязанность оценка не только относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, но и достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4), никакому из них не придается заранее установленная сила (часть 5), а в судебном акте должны быть приведены мотивы принятия или отказа в принятии доказательств (часть 7).

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса). В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» также разъяснены отсутствие у заключения эксперта заранее установленной силы и необходимость его оценки наряду с другими доказательствами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции вправе были заключить о следующем. Площадь земельного участка несоразмерна площади нежилых зданий и объектов вспомогательного назначения производственной базы. Имеющиеся в материалах дела технические паспорта, согласованный органом местного самоуправления в 2008 году проект границ земельного участка, заключение судебной экспертизы, содержат различные величины площади земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий производственной базы (830, 924, 870, 634,13 кв. м соответственно). Общество не подтвердило, что земельный участок в испрашиваемых площади и конфигурации исторически использовался в целях эксплуатации производственной базы. Включение в земельный участок дополнительной площади (более 270 кв. м) не могло быть обосновано исключительно невозможностью образования из нее самостоятельного земельного участка как площадки общего пользования. В определенную экспертом площадь также без должного обоснования включены клумба, проезд к гаражу и стоянка для автомобилей, общая площадь которых значительно превышает площадь нежилых зданий производственной базы.

Доводы кассационной жалобы в соответствующей части названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса и в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержатся положения, согласно которым земельные участки (объекты капитального строительства), виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование таких объектов опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О отмети, что приведенные положения призваны обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений. Возможность изменения градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до указанных изменений и вправе были рассчитывать на уважение государством и органами местного самоуправления их правового статуса, неразрывно связанного с правовым режимом земельных участков.

Правомерно возведенные до утверждения градостроительного регламента здания производственной базы, виды разрешенного использования которых не соответствуют этому регламенту, могут быть использованы обществом по прежнему фактическому виду разрешенного использования (в отсутствие угрозы жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия). Само по себе несоответствие назначения зданий производственной базы градостроительному регламенту не могло служить препятствием в реализации обществом исключительного права на приобретение в аренду земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации этих зданий (соразмерной площади). Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций, не соответствующие названным положениям, к принятию неправильных судебных актов не привели.

Соответствие в основном выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу № А32-5992/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев